Un propriétaire découvre que les terres qu’il a louées à un fermier sont désormais exploitées par une société : un GAEC, une EARL ou une SCEA dont il n’a jamais entendu parler. Aucun courrier ne l’a prévenu, aucun accord ne lui a été demandé. Il s’interroge : son fermier avait-il le droit de confier ainsi les parcelles à une société ? Peut-il s’y opposer, exiger le retour à une exploitation individuelle, voire faire résilier le bail ? De son côté, le preneur qui envisage de rejoindre une société ou qui l’a déjà fait sans prévenir se demande comment régulariser sa situation et sauver son bail.

La réponse tient dans un régime à deux vitesses, organisé par le statut du fermage. Dans certains cas, le preneur peut mettre les biens loués à la disposition d’une société en se contentant d’en informer le bailleur après coup ; dans d’autres, il doit obtenir son accord avant toute mise à disposition. Dans tous les cas, il reste seul titulaire du bail et doit continuer à participer personnellement aux travaux, faute de quoi la mise à disposition dégénère en cession prohibée. Le bailleur, lui, ne peut pas faire résilier le bail pour n’importe quel manquement : selon la gravité de l’irrégularité, il doit démontrer un préjudice ou, au contraire, il en est dispensé. Cet article décrit d’abord les conditions d’une mise à disposition régulière, puis les armes du bailleur et les défenses du preneur devant le tribunal. Pour replacer ces solutions dans la jurisprudence récente, le lecteur peut aussi consulter le bilan des arrêts rendus en 2026 sur le statut du fermage et la préemption.

I. Une mise à disposition régulière suppose un formalisme respecté et une exploitation personnelle maintenue

A. Le preneur doit informer le bailleur dans les deux mois, ou obtenir son accord préalable

Le premier réflexe consiste à identifier le cadre applicable, car le article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime distingue deux situations. Lorsque le preneur est associé d’une société à objet principalement agricole, dotée de la personnalité morale ou constituée en société en participation par un acte ayant acquis date certaine, et dont le capital est majoritairement détenu par des personnes physiques, une simple information suffit : « à la condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée, le preneur associé d’une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l’attribution de parts ». L’avis ne se réduit pas à une vague annonce : « L’avis adressé au bailleur mentionne le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et les parcelles que le preneur met à sa disposition ». Le preneur doit ensuite aviser le bailleur dans les mêmes formes de la fin de la mise à disposition et de tout changement, dans les deux mois du changement de situation.

Pour le GAEC, un texte spécial s’applique : l’article L. 323-14 du code rural et de la pêche maritime prévoit que le preneur qui adhère à un GAEC peut lui faire exploiter tout ou partie des biens loués, et qu’« Il en avise alors, par lettre recommandée, avec accusé de réception, le propriétaire ». Le preneur reste seul titulaire du bail, l’opération ne donne pas lieu à attribution de parts, et le groupement devient solidairement tenu avec lui de l’exécution des clauses du bail.

En dehors de ces sociétés à objet principalement agricole dont le preneur est associé, le régime se durcit : « Avec l’accord préalable du bailleur, le preneur peut mettre à la disposition de toute personne morale autre que celles mentionnées au I, à vocation principalement agricole, dont il est membre » tout ou partie des biens loués. La demande d’accord doit parvenir au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard deux mois avant la date d’effet de la mise à disposition, mentionner à peine de nullité le nom de la personne morale, en fournir les statuts et préciser les références des parcelles. « Si le bailleur ne fait pas connaître son opposition dans les deux mois, l’accord est réputé acquis » : le silence du bailleur pendant deux mois vaut donc acceptation, mais seulement si la demande était complète et régulière.

Le défaut d’information n’entraîne pas une résiliation automatique. La loi organise une gradation : « Le bail ne peut être résilié que si le preneur n’a pas communiqué les informations prévues à l’alinéa précédent dans un délai d’un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ». Le bailleur qui découvre une mise à disposition occulte doit donc d’abord mettre son fermier en demeure de lui communiquer les informations requises, puis laisser passer un an avant de saisir le tribunal. Et même dans ce cas, « La résiliation n’est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n’ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur » : une erreur matérielle sans conséquence sur l’identification de la société ou des parcelles ne suffit pas à faire perdre le bail.

La condition relative au capital social mérite une attention particulière, car elle piège de nombreux preneurs. La société bénéficiaire doit avoir un capital majoritairement détenu par des personnes physiques. La cour d’appel de Rouen l’a rappelé le 15 mai 2025 dans une affaire où des preneurs avaient mis leurs parcelles à la disposition d’une EARL ultérieurement transformée en société civile d’exploitation agricole : au jour de la demande d’autorisation de céder le bail à leur fils, la société avait un capital majoritairement détenu par des personnes morales, et la cour a jugé que cette mise à disposition irrégulière, réalisée sans l’agrément du bailleur, suffisait à faire perdre aux preneurs leur qualité de preneurs de bonne foi, « peu important donc l’absence de préjudice causé au bailleur ». La régularisation ultérieure du capital n’a rien effacé. Le preneur qui s’associe doit donc vérifier dès l’origine la composition du capital, et le bailleur qui découvre une société à capital majoritairement moral dispose d’un argument de poids.

B. Le preneur reste seul titulaire du bail et doit continuer à travailler les terres

La mise à disposition ne transfère jamais le bail à la société. Le preneur reste seul titulaire, pour une durée qui ne peut excéder celle de son propre bail, et la loi lui impose une obligation personnelle permanente : « le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation ». Le fermier qui confie ses terres à une société puis cesse toute activité personnelle, se contentant d’encaisser sa part ou de diriger à distance, viole cette obligation. En contrepartie de cette permanence, « Les droits du bailleur ne sont pas modifiés » : le fermage reste dû dans les mêmes conditions, et « Les coassociés du preneur, ainsi que la société si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l’exécution des clauses du bail ». Pour le bailleur, cette solidarité élargit les débiteurs du fermage et des autres obligations : il peut agir contre la société et les associés en plus du preneur.

Cette obligation d’exploitation personnelle s’apprécie concrètement, parcelle par parcelle et tâche par tâche. La Cour de cassation a validé, le 26 septembre 2024, le raisonnement d’une cour d’appel qui avait retenu la participation habituelle et effective d’une co-preneuse non associée du GAEC à partir d’un faisceau d’indices : affiliation à la mutualité sociale agricole en qualité de conjoint collaborateur participant aux travaux, règlement intérieur du GAEC la désignant responsable de la traite matin et soir, et attestations confirmant sa participation aux travaux avec son époux (Cass. 3e civ., 26 septembre 2024, n° 23-14.685). À l’inverse, le travail effectué sur un site étranger aux biens loués, la simple immatriculation administrative sans présence sur les lieux, ou des attestations de complaisance ne caractérisent pas une participation effective et permanente. Le preneur avisé conserve donc les preuves de son activité réelle : calendriers de travaux, factures de carburant et d’intrants à son nom, attestations précises de voisins ou de salariés, bulletins de la mutualité sociale agricole correspondant à une activité effective.

La mise à disposition produit aussi des effets patrimoniaux que la convention conclue entre le preneur et la société règle librement. La Cour de cassation l’a illustré le 10 septembre 2026 à propos d’un GAEC qui avait fait réaliser l’extension d’un bâtiment agricole sur des parcelles mises à sa disposition par l’un de ses associés : la convention stipulait que les constructions et améliorations réalisées par le GAEC étaient réputées sa propriété pendant la durée de la mise à disposition, l’associé acceptant que l’accession immobilière soit différée à son terme. La cour d’appel avait dénié au GAEC la qualité pour agir en garantie décennale au motif que la clause ne visait que les bâtiments nouveaux, et la troisième chambre civile a cassé cette décision pour dénaturation, jugeant que la convention « conférait au GAEC la propriété des constructions et améliorations qu’il réalisait sans réserver ce droit aux constructions nouvelles indépendantes des constructions existantes » (Cass. 3e civ., 10 septembre 2026, n° 24-20.393). Pour le preneur comme pour la société, la rédaction soigneuse de la convention de mise à disposition conditionne donc la propriété des améliorations, l’indemnisation en fin de bail et la qualité pour agir en justice.

Enfin, la mise à disposition ne doit pas être confondue avec l’apport du droit au bail, qui obéit à un régime distinct et plus strict. L’article L. 411-38 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Le preneur ne peut faire apport de son droit au bail à une société civile d’exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d’exploitants qu’avec l’agrément personnel du bailleur et sans préjudice du droit de reprise de ce dernier ». L’apport transfère le droit lui-même et exige l’agrément personnel du bailleur, tandis que la mise à disposition laisse le preneur seul titulaire et se contente d’une information, voire d’un accord préalable selon la société concernée. Qualifier correctement l’opération est décisif : un apport déguisé en mise à disposition expose le preneur à une résiliation pour cession prohibée, comme l’a montré l’affaire rouennaise où la mise à disposition irrégulière a fait obstacle à la cession ultérieure du bail au fils des preneurs.

II. Le bailleur doit choisir le bon fondement et le prouver devant le tribunal paritaire

A. La cession prohibée dispense de prouver un préjudice, le simple manquement l’exige

Tout l’enjeu contentieux tient dans la qualification des faits, car le article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime attache des conditions différentes à chaque fondement. Le bailleur peut demander la résiliation sur deux fondements distincts de l’article L. 411-31, II, du code rural et de la pêche maritime : la contravention à l’interdiction de céder de l’article L. 411-35, qui ouvre la résiliation sans condition supplémentaire, et la contravention aux obligations de mise à disposition de l’article L. 411-37, qui n’ouvre la résiliation que si elle est de nature à porter préjudice au bailleur. Autrement dit, la violation de l’interdiction de céder ouvre la résiliation sans preuve d’un préjudice, tandis que la violation des obligations de mise à disposition n’ouvre la résiliation que si le manquement est de nature à porter préjudice au bailleur. La Cour de cassation a précisé dans quelles hypothèses chaque fondement s’applique, et la ligne de partage passe par la réalité de l’exploitation personnelle du preneur.

Lorsque le preneur a abandonné toute activité sur les terres mises à disposition, la mise à disposition devient une cession déguisée. La troisième chambre civile l’a jugé le 12 octobre 2023 : « Le preneur ou, en cas de cotitularité, tous les preneurs, qui, après avoir mis le bien loué à la disposition d’une société, ne participent plus aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation, abandonnent la jouissance du bien loué à cette société et procèdent ainsi à une cession prohibée du droit au bail à son profit ». « Il en résulte que, dans ce cas, le bailleur peut solliciter la résiliation du bail sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1°, sans être tenu de démontrer un préjudice » (Cass. 3e civ., 12 octobre 2023, n° 21-22.101). Dans cette affaire, le preneur avait lui-même informé ses bailleurs qu’il n’exploitait plus les terres, son père avait reçu 95 % des parts de la société et en était devenu gérant, et un constat d’huissier établissait que c’était lui qui exploitait. L’abandon de jouissance était total, et la résiliation a été prononcée sans que les bailleurs aient à démontrer un préjudice.

À l’inverse, lorsque le preneur continue à travailler effectivement les terres, l’irrégularité formelle ne suffit pas à caractériser une cession. Dans l’arrêt du 26 septembre 2024 déjà cité, seul l’époux était associé du GAEC, et son épouse co-preneuse n’en était pas membre. Le bailleur invoquait une cession prohibée du bail et demandait la résiliation sans avoir à prouver de préjudice. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi : « Le preneur ou, en cas de cotitularité, l’un ou les copreneurs, qui mettent les biens loués à la disposition d’un groupement agricole d’exploitation en commun dont ils ne sont pas membres mais qui continuent à se consacrer à l’exploitation de ceux-ci, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, n’abandonnent pas la jouissance du bien loué à ce groupement et ne procèdent donc pas à une cession prohibée du bail ». « Il en résulte que, dans ce cas, le bailleur ne peut solliciter la résiliation du bail que sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 3°, et est donc tenu de démontrer que le manquement est de nature à lui porter préjudice » (Cass. 3e civ., 26 septembre 2024, n° 23-14.685). La cour d’appel avait souverainement retenu la participation habituelle et effective de l’épouse et constaté que le bailleur ne justifiait d’aucun préjudice particulier, puisqu’il pouvait poursuivre l’exécution des obligations du bail contre les deux co-preneurs : la demande de résiliation a été rejetée.

La cotitularité du bail complique encore l’analyse, et la Cour de cassation y a apporté une réponse nuancée le 6 février 2025. Trois co-preneurs avaient mis leurs parcelles à la disposition d’une EARL dont deux d’entre eux seulement étaient associés depuis 2013 ; l’un d’eux avait ensuite demandé que le bail se poursuive à son seul nom. Les bailleurs s’étaient opposés à cette poursuite et avaient demandé la résiliation pour cession prohibée (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-12.274). La Haute Juridiction a cassé partiellement l’arrêt d’appel, ce qui confirme que la situation du co-preneur non associé ne se traite pas comme celle d’un preneur unique : tout dépend de savoir si ce co-preneur continue ou non à participer effectivement aux travaux, et si son retrait prive le bailleur d’un débiteur des obligations du bail. Le preneur qui envisage de sortir d’une EARL ou d’un GAEC tout en restant co-titulaire du bail doit donc anticiper cette discussion, et le bailleur doit établir précisément en quoi le retrait lui porte préjudice, par exemple en démontrant la perte d’une garantie ou une dégradation de l’exploitation.

B. Saisir le tribunal paritaire avec des preuves datées et une demande calibrée

Le litige relève du tribunal paritaire des baux ruraux, juge naturel du statut du fermage. Avant de le saisir, le bailleur doit constituer un dossier chronologique : le bail et ses renouvellements, la date à laquelle il a découvert la mise à disposition, la mise en demeure adressée au preneur avec son accusé de réception, les statuts de la société et la composition de son capital, les extraits d’immatriculation qui identifient les parcelles concernées. Pour établir l’abandon de jouissance, les preuves les plus efficaces restent les constatations objectives : procès-verbal de commissaire de justice décrivant qui travaille les parcelles et avec quel matériel, attestations circonstanciées de voisins indiquant depuis quand ils ne voient plus le preneur sur les lieux, documents sociaux montrant que le preneur exerce désormais une autre activité. Dans l’affaire jugée le 12 octobre 2023, c’est la combinaison d’un aveu écrit du preneur, d’un transfert massif de parts sociales et d’un constat d’huissier qui a emporté la conviction des juges. Pour démontrer au contraire un préjudice lié à un simple manquement, le bailleur doit expliquer concrètement en quoi la situation le dessert : fermage compromis par l’insolvabilité du nouvel exploitant de fait, terres dégradées par un changement de pratiques culturales, perte d’un interlocuteur solvable, impossibilité d’exercer son droit de reprise dans de bonnes conditions.

La demande adressée au tribunal doit viser le bon fondement, sous peine d’échec. Si le preneur a totalement cessé d’exploiter, le bailleur invoque la cession prohibée par référence à l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, aux termes duquel « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés », et sollicite la résiliation sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1°, sans avoir à prouver de préjudice. Si le preneur exploite toujours mais a omis d’informer ou a informé tardivement, le bailleur agit sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 3°, en détaillant le préjudice que l’irrégularité lui cause. Lorsque le défaut porte seulement sur l’information, il doit au préalable avoir mis le preneur en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et avoir laissé passer le délai d’un an prévu par l’article L. 411-37. Le bailleur peut également demander des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi, par exemple pour des dégradations constatées sur le fonds.

Le preneur attaqué n’est pas sans défense. Sa première ligne consiste à régulariser : adresser sans retard l’avis complet au bailleur, avec le nom de la société, son immatriculation et les références des parcelles, puis démontrer que l’omission initiale n’a pas induit le bailleur en erreur. Sa seconde ligne consiste à prouver sa participation effective et permanente par des pièces précises et datées, comme dans l’affaire du 26 septembre 2024 où l’affiliation sociale, le règlement intérieur et les attestations ont convaincu les juges. Sa troisième ligne, lorsque le bailleur invoque une cession prohibée, consiste à montrer qu’il n’a jamais abandonné la jouissance des terres et que la société n’est qu’un cadre d’exploitation collective. En revanche, le preneur qui a réellement cessé toute activité ne peut guère éviter la résiliation : la régularisation tardive du capital social ou de l’information ne gomme pas un abandon de jouissance déjà consommé, ainsi que l’a montré l’arrêt de la cour d’appel de Rouen du 15 mai 2025, où la remise en conformité du capital après coup n’a pas rendu aux preneurs leur bonne foi. Dans cette même affaire, la mise à disposition irrégulière a produit un effet collatéral redoutable : elle a privé les preneurs de la qualité de preneurs de bonne foi exigée pour céder leur bail à leur fils avec l’agrément du bailleur ou l’autorisation du tribunal, de sorte que la demande de cession familiale a été rejetée. Une irrégularité commise aujourd’hui peut donc bloquer la transmission du bail demain.

La mise à disposition de terres louées à une société n’est ni une cession déguisée systématique ni une formalité sans conséquence. Lorsqu’elle respecte l’information ou l’accord préalable du bailleur, la composition régulière du capital et le maintien d’une exploitation personnelle effective, elle offre au preneur un cadre collectif sans mettre son bail en danger, et au bailleur des débiteurs solidaires supplémentaires. Lorsqu’elle est réalisée dans l’ombre, avec un capital irrégulier ou un abandon de toute activité personnelle, elle expose le preneur à une résiliation sans que le bailleur ait à prouver le moindre préjudice, et compromet ses projets de transmission familiale. Pour le bailleur qui découvre la situation, la méthode consiste à dater les faits, à mettre en demeure par lettre recommandée, à vérifier les statuts et le capital de la société, puis à choisir entre la cession prohibée et le simple manquement avant de saisir le tribunal paritaire. Pour le preneur, elle consiste à informer vite et complètement, à conserver les preuves de son travail réel sur les parcelles et à soigner la rédaction de la convention de mise à disposition, notamment sur le sort des constructions et des améliorations.