La toiture du hangar laisse passer la pluie sur le matériel, un mur de la bergerie se fissure de la base au faîtage, la digue de l’étang compris dans le bail a cédé et la parcelle ne s’irrigue plus. Le bailleur, prévenu par lettre recommandée, répond que l’entretien revient au fermier, ou ne répond pas. Le fermier, lui, paie le fermage pour des bâtiments dont il ne peut plus se servir normalement et craint qu’on lui reproche de mal exploiter. Cette situation, banale dans les corps de ferme loués, obéit à des règles précises de répartition des travaux entre bailleur et preneur, et à une procédure claire devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Les réparations qui touchent la structure restent au propriétaire, même quand le bail est ancien et même quand le preneur a les moyens de payer. Le menu entretien et les petites réparations d’usage restent au fermier, sauf quand la vétusté, un vice de construction ou la force majeure les expliquent. Quand le bailleur refuse d’agir, le preneur peut exiger l’exécution des travaux, réclamer une indemnité pour le trouble subi et, dans certains cas, obtenir une réduction du fermage pour la période de privation de jouissance. Deux décisions récentes éclairent ces partages d’une lumière très pratique : un arrêt de la Cour de cassation du 2 juillet 2026 sur une digue d’étang rompue et un arrêt de la cour d’appel de Bastia du 30 avril 2025 sur la couverture entière d’un tunnel agricole. Cet article expose qui paie quoi, puis comment contraindre un bailleur qui laisse les bâtiments se dégrader.
I. Qui paie les travaux sur les bâtiments et les ouvrages loués
Le bail rural répartit les réparations selon leur nature, et non selon la bonne volonté des parties ni selon l’urgence du moment. Comprendre cette répartition évite au fermier de payer des travaux qui incombent au propriétaire, et au bailleur de se voir condamné à rembourser des sommes avancées à sa place.
A. Les grosses réparations restent à la charge exclusive du bailleur
Le principe rural est net. Aux termes de l’article L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime, « Le paiement des primes d’assurances contre l’incendie des bâtiments loués, celui des grosses réparations et l’impôt foncier sont à la charge exclusive du propriétaire. » Aucune clause du bail ne peut mettre durablement à la charge du preneur ce que la loi réserve au propriétaire, et le fermier qui avance ces dépenses peut en demander le remboursement. Le texte vise les bâtiments loués, mais la logique qu’il exprime vaut pour tous les ouvrages structurants du fonds : toitures, gros murs, charpentes, digues, murs de soutènement et de clôture pris dans leur entier.
Le contenu des grosses réparations est défini par l’article 606 du code civil : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. » Le même article ajoute : « Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. » Et il conclut : « Toutes les autres réparations sont d’entretien. » Le critère tient donc à l’ampleur et à l’objet des travaux : refaire une couverture entière, reprendre un gros mur, reconstruire une digue emportée, ce sont des grosses réparations. Refixer quelques tuiles déplacées par le vent, rejointoyer un enduit localisé ou changer une vitre, ce sont des réparations d’entretien. La distinction se joue sur pièces, devis et constat d’huissier, jamais sur des affirmations générales.
L’obligation générale du bailleur conforte ce partage. L’article 1719 du code civil impose au bailleur « D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et « D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». L’article 1720 du code civil précise : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. » Puis : « Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Un bâtiment d’exploitation dont la toiture s’effondre ou dont la digue ne retient plus l’eau ne sert plus à l’usage pour lequel il a été loué. Le bailleur qui laisse cet état perdurer manque à son obligation de délivrance continue, et cette faute ouvre droit à réparation au profit du preneur.
La Cour de cassation l’a rappelé le 2 juillet 2026 dans une affaire d’étang compris dans un bail rural (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-14.780). La digue avait rompu en mai 2018, l’étang s’était asséché et le preneur ne pouvait plus irriguer. Les bailleurs demandaient la résiliation du bail aux torts du preneur, accusé d’avoir laissé les ragondins percer la digue, tandis que le preneur réclamait une indemnité pour ne plus pouvoir exploiter l’étang. La cour d’appel de Lyon avait débouté les bailleurs et les avait condamnés à indemniser le preneur, au motif que la remise en eau exigeait des grosses réparations. La Cour de cassation rejette le pourvoi et approuve ce raisonnement : « le paiement des grosses réparations est à la charge exclusive du propriétaire et que seules les réparations locatives ou de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de construction ou de la matière, ni par la force majeure, sont à la charge du preneur. » Elle relève que l’étang avait plus de vingt-cinq ans, que des malfaçons d’origine avaient été constatées en l’absence de revêtement adapté, que les ragondins avaient été chassés et piégés pour le compte du preneur depuis 2008 et que l’expertise judiciaire concluait à la nécessité de grosses réparations. Dès lors, aucun manquement à l’entretien ne pouvait être reproché au preneur, et les bailleurs, qui n’avaient pas fait réfectionner la digue, avaient commis une faute à l’origine du préjudice. L’enseignement vaut bien au-delà des étangs : l’âge de l’ouvrage, ses défauts d’origine et les conclusions de l’expert pèsent plus lourd que l’argument commode du défaut d’entretien.
La cour d’appel de Bastia a appliqué la même grille le 30 avril 2025 à un tunnel agricole dont la couverture de bâche et de laine de verre était à remplacer (CA Bastia, 30 avril 2025, RG 23/00625). La preneuse, éleveuse de chevaux, demandait aux bailleurs le paiement du remplacement complet de la couverture après une tempête ; les bailleurs soutenaient que le remplacement relevait de l’entretien et que l’assurance de la preneuse l’avait déjà indemnisée. La cour écarte l’argument : « il ne peut être valablement soutenu, quel que soit l’usage dudit tunnel, que les réparations sur ce point incombent au preneur. » Elle juge que « les réparations du couvert du tunnel agricole loué sont à la charge des bailleurs », parce que la bâche et la laine de verre forment un tout qui assure le couvert du bâtiment, et que le rétablissement d’une couverture entière relève des grosses réparations au sens de l’article 606. Elle ne condamne toutefois les bailleurs qu’au reliquat non couvert par l’assurance, soit 30,30 euros, la facture de 8 661,83 euros ayant été presque entièrement prise en charge par l’assureur à hauteur de 8 631,53 euros. La leçon est double : le bailleur paie la structure, mais le preneur ne peut pas cumuler l’indemnité d’assurance et le remboursement intégral par le bailleur pour la même dépense.
Une clause du bail ne change pas cette répartition. La Cour de cassation a jugé le 10 avril 2025, à propos d’un bail de bureaux mais au visa des articles 1719 et 1720 applicables à tout bail, que la renonciation du preneur à tout recours contre le bailleur ne prive pas le preneur d’une demande fondée sur un manquement à l’obligation de délivrance (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974) : « Une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance. » Autrement dit, une clause qui interdit au preneur de réclamer quoi que ce soit au bailleur ne permet pas au bailleur de laisser les lieux se dégrader. Seule une répartition précise et licite de certains travaux pourrait produire un effet, et elle ne couvrirait jamais les grosses réparations que la loi réserve au propriétaire. Le fermier qui lit dans son bail une formule de renonciation générale à tout recours ne doit donc pas renoncer à écrire au bailleur : la clause ne vaut pas blanc-seing pour la ruine.
B. Le menu entretien et les réparations locatives restent au preneur, sauf vétusté, vice ou force majeure
Le revers de la médaille figure à l’article L. 415-4 du code rural et de la pêche maritime : « Seules les réparations locatives ou de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de construction ou de la matière, ni par force majeure, sont à la charge du preneur. » Le fermier assume donc l’entretien courant : curage des fossés d’exploitation courante, graissage et petites reprises des huisseries, remplacement des tuiles cassées à l’unité, entretien des clôtures légères, lutte ordinaire contre les nuisibles, maintien en état des chemins d’exploitation. Mais trois causes renversent la charge vers le bailleur : la vétusté, le vice de construction ou de la matière, et la force majeure. Une couverture de vingt-cinq ans qui lâche par usure, une digue mal construite dès l’origine sans protection adaptée, une tempête d’une violence exceptionnelle qui arrache une toiture entretenue : dans ces trois cas, le preneur n’a pas à payer, même pour des réparations d’apparence modeste.
L’arrêt du 2 juillet 2026 illustre ce renversement. Les bailleurs invoquaient l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, qui permet la résiliation pour « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds », et soutenaient que l’inaction contre les ragondins constituait un tel agissement. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir écarté ce grief : le preneur faisait piéger les ragondins depuis 2008, l’ouvrage était âgé et mal construit à l’origine, et seule une grosse réparation pouvait remettre l’étang en eau. Le texte sur la résiliation prévoit lui-même sa limite : « Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. » Un bailleur ne peut donc pas transformer en faute du preneur ce qui relève en réalité de l’usure, d’un défaut d’origine ou d’un événement irrésistible. Avant d’accuser le fermier de mal entretenir, il faut démontrer ce que l’entretien courant aurait concrètement évité, pièces et expertise à l’appui.
Le même article L. 411-31 encadre strictement les autres motifs de résiliation à l’initiative du bailleur, et le fermier menacé de résiliation pour défaut d’entretien doit les connaître. Le bailleur ne peut agir que pour deux défauts de paiement de fermage persistant trois mois après une mise en demeure qui rappelle le texte à peine de nullité, pour des agissements compromettant la bonne exploitation, ou pour le non-respect de certaines clauses environnementales. Une toiture qui fuit par vétusté n’entre dans aucun de ces motifs à l’encontre du preneur. À l’inverse, le preneur qui abandonne la culture, qui laisse les terres en friche ou qui détourne les bâtiments de leur usage agricole s’expose à une action en résiliation sur le fondement de l’article 1766 du code civil, selon lequel le preneur d’un héritage rural qui « ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas raisonnablement, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur », peut voir son bail résilié suivant les circonstances. Dans l’affaire de Bastia, les bailleurs tentaient précisément cette voie en reprochant à la preneuse d’avoir aménagé une pièce d’habitation dans le tunnel et d’y avoir installé sa résidence ; la cour a écarté la résiliation faute de dommage démontré pour le bailleur et de changement de destination avéré. Le fermier qui entretient et exploite n’a pas à craindre ce texte ; le bailleur qui l’invoque pour faire pression pendant un litige sur les réparations doit prouver un manquement réel et un préjudice réel.
En pratique, la frontière se trace avec méthode. Le fermier photographie les désordres, conserve les factures d’entretien courant qu’il a payées, fait établir un constat d’huissier décrivant l’état de la couverture, des murs, de la charpente ou de la digue, puis demande au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception l’exécution des grosses réparations en visant les textes. Le bailleur, de son côté, fait vérifier par un homme de l’art si le désordre relève de l’usure, d’un vice d’origine ou d’un défaut d’entretien, et chiffre les deux catégories de travaux séparément dans les devis. Quand les deux parties mélangent tout dans un seul chiffrage global, le juge départage au vu de l’expertise, et la partie qui n’a rien fait constater part avec un handicap. Pour situer ce contentieux dans l’ensemble du statut du fermage, le lecteur peut se reporter au panorama des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption, qui rappelle les équilibres généraux du bail rural avant d’entrer dans les litiges particuliers.
II. Contraindre le bailleur qui laisse les bâtiments se dégrader
Quand la lettre recommandée reste sans effet, le fermier n’est pas démuni. Il peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour obtenir les travaux et une indemnité, en s’appuyant sur des preuves organisées et sur une demande chiffrée.
A. Mettre en demeure, faire constater et chiffrer le trouble de jouissance
La mise en demeure est le point de départ de tout. Elle décrit précisément les désordres bâtiment par bâtiment, rappelle les textes qui mettent les grosses réparations à la charge du propriétaire, fixe un délai raisonnable d’intervention et annonce qu’à défaut le preneur saisira le tribunal. Elle est adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à tous les bailleurs, y compris en indivision, et elle conserve la preuve de la date à partir de laquelle le bailleur est informé. Plusieurs mises en demeure espacées de quelques semaines, restées sans réponse, démontrent l’inertie du bailleur mieux qu’un long discours. Le fermier joint à chaque envoi les photographies datées et, quand il en dispose, le constat d’huissier.
Le constat et l’expertise font gagner les procès. Le constat d’huissier décrit l’état de la toiture, des murs, de la charpente, des huisseries structurantes, de la digue ou des murs de soutènement, et mentionne les traces d’eau, les affaissements et les parties menaçant ruine. Il est contradictoire quand le bailleur a été invité à y assister, ce qui lui donne plus de poids. L’expertise judiciaire, ordonnée par le tribunal, tranche entre vétusté, vice de construction et défaut d’entretien, et chiffre séparément les grosses réparations et le menu entretien. Dans l’affaire de la digue jugée en 2026, l’expert avait conclu à la nécessité de grosses réparations et relevé l’âge de l’ouvrage et ses malfaçons d’origine ; dans l’affaire du tunnel jugée à Bastia, les photographies des arrachements de bâche, le devis de remplacement complet et la lettre d’acceptation de l’assureur ont établi à la fois l’existence et l’étendue des dommages. Le fermier qui se présente avec un dossier photographique, des devis détaillés et, si possible, un rapport d’expert amiable, place le débat sur le terrain technique où le bailleur inactif est le plus vulnérable.
Le chiffrage distingue trois postes. D’abord, le coût des grosses réparations que le bailleur aurait dû assumer, établi par devis d’entreprise et, si le preneur les a fait exécuter lui-même par nécessité, par factures acquittées dont il demande le remboursement. Ensuite, le trouble de jouissance subi pendant la période de dégradation : impossibilité d’abriter le matériel ou les animaux, perte de l’irrigation par l’étang asséché, surcoûts d’hébergement extérieur du cheptel, temps perdu. La cour d’appel de Lyon avait indemnisé le preneur pour l’impossibilité d’exploiter l’étang à des fins d’irrigation, et la Cour de cassation a validé cette indemnisation comme la conséquence de la faute du bailleur qui n’avait pas réfectionné la digue. Enfin, la réduction du fermage pour la période de privation partielle de jouissance, quand le preneur a payé plein prix pour des bâtiments inutilisables. Ces trois postes se cumulent quand leurs assiettes diffèrent, mais le preneur ne peut pas se faire payer deux fois la même dépense, comme l’a rappelé l’arrêt de Bastia en imputant l’indemnité d’assurance sur la somme réclamée au bailleur. Le décompte doit donc mentionner les sommes déjà versées par l’assureur, franchise et vétusté déduites, pour ne réclamer au bailleur que le reliquat et le préjudice propre.
L’assurance mérite une attention particulière. L’article L. 415-3 met les primes d’assurance contre l’incendie des bâtiments loués à la charge exclusive du propriétaire et ajoute qu’en cas de sinistre, sans faute grave du preneur, ni le bailleur ni les assureurs ne peuvent exercer un recours contre lui. Le fermier assure ses propres biens et sa responsabilité, le bailleur assure le clos et le couvert, et chacun déclare son sinistre à son assureur. Quand l’assureur du preneur indemnise la remise en état d’un ouvrage qui relève des grosses réparations, le bailleur reste tenu du reliquat et du trouble de jouissance, mais le preneur doit produire la lettre d’indemnisation détaillée pour éviter toute accusation d’enrichissement. La transparence sur les montants reçus renforce la crédibilité de la demande devant le tribunal.
B. Saisir le tribunal paritaire et sécuriser la suite du bail, y compris à Paris et en Île-de-France
Le tribunal paritaire des baux ruraux est le juge naturel de ce litige. Le preneur le saisit d’une demande en exécution des grosses réparations sous astreinte, en remboursement des sommes avancées, en dommages-intérêts pour trouble de jouissance et, le cas échéant, en réduction du fermage pour la période concernée. La demande est portée devant le tribunal du lieu de situation des biens. À Paris et en Île-de-France, où les corps de ferme loués subsistent en grande couronne et où les litiges relèvent du tribunal judiciaire de Paris ou des tribunaux judiciaires des départements, le preneur joint un dossier particulièrement soigné : bail et état des lieux d’entrée quand il existe, correspondances avec le bailleur, constats, devis, factures, attestations de voisins ou du technicien de la chambre d’agriculture, et décompte du préjudice. La juridiction parisienne, saisie de dossiers souvent documentés par des constats d’huissiers parisiens et des expertises chiffrées, attend une démonstration poste par poste plutôt que des demandes globales. Le preneur francilien anticipe aussi les délais : entre la saisine, la conciliation obligatoire devant le tribunal paritaire, l’expertise éventuelle et le jugement, plusieurs mois s’écoulent, pendant lesquels il doit continuer d’exploiter et d’entretenir le courant pour ne pas prêter le flanc à une demande reconventionnelle en résiliation.
Face à une demande reconventionnelle en résiliation du bailleur, le preneur oppose les verrous du statut. Le bailleur qui invoque un défaut d’entretien doit démontrer un agissement compromettant la bonne exploitation du fonds au sens de l’article L. 411-31, et il échoue si le désordre vient de la vétusté, d’un vice d’origine ou de la force majeure. Le bailleur qui invoque un changement de destination doit prouver, sur le fondement de l’article 1766 du code civil, un usage différent de celui prévu et un dommage qui en résulte. Dans l’affaire de Bastia, la cour a rejeté la résiliation parce que les aménagements reprochés amélioraient les conditions d’accueil et de travail sans compromettre l’exploitation, et parce que le bailleur ne prouvait ni résidence principale installée dans le tunnel ni préjudice. Le preneur qui cultive raisonnablement, garnit l’exploitation du matériel nécessaire et paie son fermage traverse ces demandes reconventionnelles sans dommage, à condition de le prouver pièces à l’appui.
Un dernier verrou protège le preneur qui a déjà gagné une manche : l’autorité de la chose jugée. Aux termes de l’article 1355 du code civil, « L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. » Il faut la même chose demandée, la même cause, les mêmes parties en la même qualité. Dans l’affaire de Bastia, le tribunal paritaire avait déjà rejeté en 2012 une demande en résiliation fondée sur la transformation du tunnel ; en 2023 puis en 2025, les bailleurs revenaient avec des griefs partiellement nouveaux, et la cour a dû trier ce qui relevait du déjà jugé et ce qui constituait un manquement nouveau. Le preneur qui a obtenu le rejet d’une demande en résiliation conserve précieusement ce jugement et, à chaque nouvelle assignation, compare point par point les griefs anciens et nouveaux. Le bailleur, de son côté, ne peut pas replaider indéfiniment les mêmes faits sous une qualification légèrement différente.
Le preneur sortant qui a réalisé des améliorations avec l’accord du bailleur ou avec l’autorisation du tribunal conserve en outre ses droits à indemnité de sortie selon les règles propres aux améliorations, distinctes des réparations examined ici. Et le bailleur qui envisage de vendre plutôt que de réparer doit purger, le cas échéant, les droits de préemption en présence, sans que la vente efface les créances de travaux et d’indemnités déjà nées. Chaque litige garde sa logique : les réparations se jugent sur la nature des travaux et sur les preuves techniques, la résiliation sur les manquements et le préjudice, la chose jugée sur l’identité des demandes. Le fermier qui organise son dossier selon ces trois axes, qui écrit tôt au bailleur, qui fait constater par un tiers et qui chiffre séparément chaque poste, aborde le tribunal paritaire avec les meilleures chances d’obtenir les travaux, le remboursement et l’indemnité, et de conserver son bail pour continuer d’exploiter.
En définitive, la toiture éventrée, le mur lézardé et la digue rompue appellent la même réponse en trois temps : qualifier les travaux au regard des grosses réparations du propriétaire et du menu entretien du preneur, mettre le bailleur en demeure sur la base de constats et de devis, puis saisir le tribunal paritaire avec un chiffrage séparant le remboursement, le trouble de jouissance et la réduction de fermage. Les arrêts de 2025 et 2026 confirment que le juge suit l’expertise, impute l’assurance sans double paiement et sanctionne l’inertie du bailleur tout en protégeant le preneur qui entretient. Le fermier qui applique cette méthode défend à la fois ses bâtiments et son bail.