Votre bailleur est décédé et vos terres se retrouvent en usufruit : la veuve vous réclame le fermage, un enfant vous adresse un congé pour reprise, et chacun affirme être votre seul interlocuteur. Cette situation, très fréquente après une succession dans les familles d’exploitants et de propriétaires ruraux, concentre en un seul dossier presque toutes les difficultés du statut du fermage : continuation du bail après le décès, partage des pouvoirs entre usufruitier et nu-propriétaire, validité du congé et preuve de la qualité de celui qui le signe. Une erreur sur la personne à qui payer ou sur la portée d’un congé signé par le mauvais titulaire se paie comptant : fermages versés à une personne sans qualité, congé nul que le preneur laisse passer sans réagir, ou congé valable que le preneur conteste à tort et qui débouche sur son expulsion. La cour d’appel de Riom a encore statué le 6 janvier 2026 sur un bail rural conclu par un usufruitier seul, et le 23 septembre 2025 sur la validité d’un congé en indivision, en rappelant des règles que beaucoup d’exploitants découvrent trop tard. Cet article expose, à partir des textes vérifiés et de ces décisions récentes, qui touche le fermage, qui peut conclure, modifier ou rompre le bail, et comment faire vérifier un congé reçu après le décès du bailleur devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
I. Le bail continue après le décès, mais les rôles se partagent entre usufruitier et nu-propriétaire
Le décès du bailleur ne met pas fin au bail rural. Le contrat se poursuit avec ses héritiers, mais lorsque la succession organise un démembrement de propriété, le plus souvent au profit du conjoint survivant, les prérogatives du bailleur se répartissent entre deux personnes aux intérêts parfois divergents. Savoir qui fait quoi conditionne la validité de chaque acte passé ensuite.
A. Identifier votre bailleur, payer le bon créancier et mesurer la portée du démembrement
Le démembrement de propriété intervient généralement à la suite d’une donation ou d’une succession, par exemple lorsqu’un propriétaire garde l’usufruit et donne la nue-propriété à l’un de ses enfants, ou lorsque le conjoint survivant recueille l’usufruit des terres pendant que les enfants en reçoivent la nue-propriété. La chambre d’agriculture de l’Allier, dans sa fiche mise à jour le 17 novembre 2025, rappelle la répartition de principe : l’usufruitier a le droit aux fruits et le droit de jouir du bien, tandis que le nu-propriétaire a le droit d’en disposer. Appliquée au bail à ferme, cette répartition désigne clairement le créancier du fermage : les fermages sont des fruits civils du bien loué et reviennent à l’usufruitier, qui doit les déclarer fiscalement au titre des revenus fonciers et qui supporte seul la taxe foncière correspondante.
La qualité de bailleur, elle, n’appartient qu’à l’usufruitier. La formule est rappelée par la même fiche institutionnelle : « La qualité de bailleur n’appartient qu’à l’usufruitier », quand bien même le nu-propriétaire aurait consenti à la conclusion du bail, car sans que ce consentement fasse du nu-propriétaire un co-bailleur. Cette précision commande toute la suite : le fermier qui reçoit un acte signé par le seul nu-propriétaire, congé, résiliation ou autorisation de travaux, doit vérifier la qualité de son auteur avant d’y déférer, et le nu-propriétaire qui veut agir seul doit mesurer le risque d’annulation de son acte.
Cette répartition se distingue de l’indivision successorale, où aucun démembrement n’existe et où tous les héritiers restent ensemble propriétaires du bien entier. En indivision, l’article 815-3 du Code civil autorise les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits à « Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal », formule qui exclut expressément les baux agricoles du régime majoritaire. Le texte ajoute que « le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis », de sorte que la gestion d’un bail rural indivis exige en pratique l’accord de tous. Le preneur qui paie son fermage à un seul indivisaire sans l’accord des autres, ou qui accepte un congé signé par un seul d’entre eux, s’expose donc à ce que les autres contestent ensuite l’acte. La première vérification, après le décès du bailleur, consiste ainsi à faire préciser par écrit si les terres relèvent d’une indivision entre héritiers ou d’un démembrement entre un usufruitier et des nus-propriétaires, et à exiger la production de l’acte de notoriété ou de l’attestation notariée qui établit cette situation.
Le décès du preneur obéit à une logique symétrique que la Cour de cassation applique avec constance. Par arrêt du 9 janvier 2025 (troisième chambre civile, pourvoi n° 23-13.878, rejet), la Haute juridiction a statué dans un litige où bailleur et preneur étaient tous deux décédés et où deux fils du preneur se disputaient la poursuite du bail conclu en 1993. La Cour a confirmé l’application de l’article L. 411-34 du Code rural et de la pêche maritime, selon lequel « En cas de décès du preneur, le bail continue au profit de son conjoint, du partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, de ses ascendants et de ses descendants participant à l’exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès », et a rappelé qu’en cas de demandes multiples, le tribunal se prononce en considération des intérêts en présence et de l’aptitude des différents demandeurs à gérer l’exploitation et à s’y maintenir. Cette décision montre que le tribunal paritaire tranche les conflits de succession au fond, en fonction de l’exploitation réelle, et non au profit automatique du premier demandeur. Le même esprit gouverne les conflits côté bailleur : celui qui exploite réellement et paie régulièrement dispose d’atouts sérieux, à condition d’avoir payé à la bonne personne et conservé ses preuves.
En pratique, le preneur confronté au décès de son bailleur doit donc accomplir trois gestes simples dès les premières semaines. D’abord, demander au notaire chargé de la succession ou aux héritiers eux-mêmes une attestation écrite précisant l’identité de l’usufruitier et celle des nus-propriétaires, ainsi que la personne habilitée à recevoir le fermage. Ensuite, continuer à payer le fermage à l’échéance, entre les mains de l’usufruitier désigné, par un moyen traçable, car la suspension du paiement exposerait le preneur à une demande de résiliation pour défaut de paiement. Enfin, si les héritiers se contredisent sur le destinataire du paiement, saisir le tribunal paritaire ou consigner les sommes plutôt que de choisir un camp au hasard, car un paiement fait à une personne sans qualité ne libère pas le débiteur à l’égard du véritable créancier.
B. Ce que l’usufruitier peut faire seul, ce qui exige le concours du nu-propriétaire et le sort des actes irréguliers
La ligne de partage entre les actes que l’usufruitier accomplit seul et ceux qui exigent le concours du nu-propriétaire passe au milieu du bail rural, avec une asymétrie que les exploitants doivent connaître par cœur. Pour conclure un nouveau bail rural, l’accord du nu-propriétaire est obligatoire. L’article 595 du Code civil dispose que « L’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal », et ajoute que « A défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte ». Le bail rural conclu par l’usufruitier seul est donc nul à l’égard du nu-propriétaire, qui peut en poursuivre la nullité sans attendre la fin de l’usufruit ni la fin du bail, dans un délai de cinq ans à compter du jour où il a eu connaissance du bail.
La cour d’appel de Riom a appliqué cette règle avec fermeté le 6 janvier 2026 (première chambre, RG n° 24/01052). Dans cette affaire, un contrat de location à effet du 1er janvier 2006 avait été conclu par un homme qui n’était alors qu’usufruitier des parcelles depuis une donation-partage de 1995 ayant transmis la nue-propriété à son fils. La cour applique l’interdiction posée par l’article 595 et écarte l’argument tiré de l’absence d’opposition des nus-propriétaires et celui tiré d’une confirmation tacite, puis juge qu’aucun bail rural ne peut être retenu au bénéfice de l’occupant et valide le congé qui lui avait été délivré. La cour rappelle à cette occasion l’exigence posée par la Cour de cassation pour sauver un tel bail par confirmation : le bailleur peut renoncer à l’annulation, mais seulement si cette renonciation est exprimée de façon claire et non équivoque, en visant les arrêts de la troisième chambre civile du 17 juillet 1992 et du 10 mars 2010. Ni le silence, ni l’inaction, ni la simple connaissance du bail ne valent confirmation. Le fermier doit donc se montrer vigilant sur la qualité de son bailleur dès la signature : un bail signé par le seul usufruitier, sans le concours écrit du nu-propriétaire et sans autorisation de justice, reste exposé à l’annulation pendant des années.
Une fois le bail valablement conclu, en revanche, l’équilibre s’inverse au profit de l’usufruitier. L’accord du nu-propriétaire, exigé pour la conclusion du bail rural, n’est pas requis pour ses renouvellements, qui sont tacites. L’usufruitier autorise seul la cession du bail au profit d’un descendant du preneur, sans avoir à rechercher le consentement du nu-propriétaire, et le nu-propriétaire ne peut contester cette cession alors même qu’il deviendra le bailleur du descendant à la fin de l’usufruit. Les autorisations de travaux d’amélioration sont valablement données par l’usufruitier seul, même s’il reste prudent de solliciter aussi le nu-propriétaire lorsque les travaux grèvent le fonds d’une charge lourde. À la sortie de ferme, la charge de l’indemnité du preneur sortant pèse sur l’usufruitier, qui a seul la qualité de bailleur. Cette dissymétrie se comprend : la loi protège le nu-propriétaire contre l’engagement initial de son bien pour neuf ans ou plus, puis laisse la gestion courante à celui qui perçoit les fruits et supporte les charges d’entretien, les grosses réparations restant à la charge du nu-propriétaire selon la répartition des articles 595 et suivants du Code civil.
Le preneur en tire des conséquences directes pour la conduite de son exploitation. Avant de signer un nouveau bail avec un usufruitier, il exige le concours écrit et exprès du nu-propriétaire dans l’acte ou en annexe, ou la production de l’autorisation de justice prévue par l’article 595. Pour une cession à son descendant, une autorisation de travaux ou un aménagement du parcellaire en cours de bail, l’accord écrit de l’usufruitier suffit, et il le fait établir par écrit pour prévenir toute contestation ultérieure du nu-propriétaire. S’il exploite déjà en vertu d’un bail ancien signé par le seul usufruitier, il ne se repose pas sur l’ancienneté de l’occupation : il fait vérifier par écrit si le nu-propriétaire a confirmé le bail de manière claire et non équivoque, et, à défaut, il prépare la régularisation plutôt que de découvrir la nullité à l’occasion d’un congé ou d’une vente des parcelles.
II. Le congé et la résiliation en démembrement : qui signe valablement et comment faire vérifier l’acte
Le décès du bailleur s’accompagne souvent, quelques mois plus tard, d’un congé pour reprise ou pour un autre motif, signé par l’usufruitier, par un nu-propriétaire ou par un seul indivisaire. La validité de cet acte dépend d’abord de la qualité de son auteur, ensuite du respect des formes impératives du statut du fermage, enfin de la réalité du motif invoqué. Chacun de ces trois verrous peut faire tomber le congé, mais chacun obéit à des délais stricts que le preneur doit respecter pour les actionner.
A. La qualité de l’auteur du congé, le délai de dix-huit mois et les mentions obligatoires
En sa qualité de bailleur, l’usufruitier seul délivre valablement congé, sans le concours du nu-propriétaire, et il en va de même pour une demande de résiliation du bail, quelle que soit la cause invoquée. Cette solution, rappelée par la fiche de la chambre d’agriculture de l’Allier, découle directement de la qualité de bailleur qui n’appartient qu’à l’usufruitier : celui qui perçoit les fermages et administre le bien loué est aussi celui qui peut s’opposer à la poursuite du bail. Symétriquement, le nu-propriétaire seul n’a pas qualité pour délivrer congé au fermier. La Cour de cassation l’a jugé en matière de bail d’habitation le 26 janvier 2022 (troisième chambre civile, n° 20-20.223) : seul l’usufruitier, en vertu de son droit de jouissance, peut agir en validité du congé pour reprise, et l’intervention volontaire de l’usufruitier aux côtés du nu-propriétaire ne répare pas le défaut initial de qualité. Cette décision statue en droit de l’habitation, mais elle illustre une logique de qualité de bailleur commune aux deux régimes et que la doctrine rurale reprend pour le fermage. Le preneur qui reçoit un congé signé par le seul nu-propriétaire, par exemple un enfant qui veut reprendre les terres après le décès du parent usufruitier, dispose donc d’un moyen sérieux tiré du défaut de qualité de l’auteur, à faire constater par le tribunal paritaire.
En indivision, la règle est plus sévère encore pour l’auteur du congé. Puisque l’article 815-3 du Code civil exclut les immeubles à usage agricole du régime des décisions prises à la majorité des deux tiers, le congé portant sur des terres louées exige le consentement de tous les indivisaires. La cour d’appel de Riom l’a rappelé le 23 septembre 2025 (première chambre, RG n° 24/00858) dans un litige où la validité d’un congé pour reprise était discutée : la cour reproduit l’article 815-3, souligne l’exclusion des baux agricoles et pose que la régularité du congé se juge au jour de sa délivrance, ce qui interdit de régulariser après coup un congé délivré par une personne sans pouvoir. Un congé signé par un seul cohéritier, alors que les terres appartiennent à l’ensemble de la fratrie, encourt donc l’annulation, et le preneur doit soulever ce moyen dès la première procédure plutôt que de laisser le congé produire ses effets.
Outre la qualité de son auteur, le congé doit respecter les formes de l’article L. 411-47 du Code rural et de la pêche maritime. Le texte dispose que « Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire », c’est-à-dire par acte de commissaire de justice, et non pas par simple lettre. À peine de nullité, le congé doit mentionner expressément les motifs allégués, indiquer en cas de reprise les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire, l’habitation qu’il occupera, et reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54. Le preneur vérifie donc la date d’effet du congé au regard de l’échéance de la période de neuf ans en cours, l’identité complète du bénéficiaire de la reprise et la reproduction du texte légal. La loi tempère toutefois la sanction : « La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur. » Une simple coquille sans conséquence sur la compréhension du congé par le preneur ne suffit pas à l’annuler, et le tribunal apprécie concrètement si l’irrégularité a ou non trompé le destinataire.
Le fond du congé pour reprise obéit enfin aux conditions de l’article L. 411-59 : le bénéficiaire doit se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans, participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, posséder le cheptel et le matériel nécessaires, et occuper lui-même les bâtiments d’habitation ou une habitation proche permettant l’exploitation directe. Le texte précise que « Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans », ce qui exclut la reprise par une personne qui se limiterait à la direction et à la surveillance de l’exploitation. Après le décès du bailleur, les congés délivrés au profit d’un héritier qui n’exploitera pas lui-même, qui réside loin des parcelles ou qui ne dispose d’aucun matériel, prêtent particulièrement le flanc à la contestation sur ce terrain.
Pour les lecteurs de Paris et d’Île-de-France, ces règles s’appliquent devant le tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des parcelles, y compris lorsque les héritiers résident à Paris et que les terres se trouvent dans une autre région. La distance ne modifie ni le délai de dix-huit mois, ni les mentions obligatoires, ni la qualité requise de l’auteur du congé. Elle impose seulement une vigilance accrue sur les délais de procédure et sur la constitution du dossier, car les pièces d’exploitation du bénéficiaire de la reprise, attestations, factures de matériel, justificatifs d’habitation, doivent être réunies tôt pour être produites devant un tribunal parfois éloigné du domicile des parties.
B. Contester utilement : délais, preuves et demandes à présenter au tribunal paritaire
Le preneur qui reçoit un congé après le décès de son bailleur ne doit ni l’ignorer ni s’y soumettre sans examen. La contestation suit un ordre logique qui correspond aux trois verrous décrits plus haut : la qualité de l’auteur, les formes du congé, puis la réalité du motif. Cet ordre n’est pas indifférent, car un congé annulé pour défaut de qualité ou pour vice de forme rend inutile tout débat sur le fond, et le tribunal examine ces moyens dans l’ordre qui permet de trancher le plus sûrement.
La première étape consiste à faire vérifier la qualité de l’auteur dans les semaines qui suivent la réception du congé. Si l’acte émane du seul nu-propriétaire, le preneur soulève le défaut de qualité de bailleur en s’appuyant sur la répartition des pouvoirs en démembrement et sur la jurisprudence rappelée plus haut. Si l’acte émane d’un seul indivisaire, il oppose l’exigence d’unanimité pour les baux agricoles en se prévalant de l’article 815-3 et de l’arrêt de la cour d’appel de Riom du 23 septembre 2025. Si le bail lui-même avait été conclu par le seul usufruitier sans le concours du nu-propriétaire, chaque partie peut avoir intérêt à soulever la nullité du bail, mais avec des effets opposés : le nu-propriétaire devenu plein propriétaire peut s’en prévaloir pour évincer l’occupant, tandis que le preneur l’invoquera pour contester un congé assis sur un bail inexistant. Dans tous les cas, la régularité s’apprécie à la date de délivrance de l’acte, de sorte que les régularisations tardives, intervention volontaire ou signature ajoutée après coup, restent sans effet sur un acte initialement vicié.
La deuxième étape porte sur les formes et les délais. Le preneur contrôle que le congé a été notifié dix-huit mois au moins avant l’expiration de la période en cours, par acte de commissaire de justice, avec les mentions complètes sur le bénéficiaire et la reproduction du texte légal. Il rassemble les pièces qui établissent la date réelle de notification, l’acte lui-même, l’échéance du bail figurant au contrat initial et à ses renouvellements, ainsi que tout élément montrant qu’une omission ou une inexactitude l’a ou non induit en erreur. Lorsque le congé vise la fin d’une période de neuf ans, le droit au renouvellement posé par l’article L. 411-46 protège le preneur : « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires », sauf motif grave et légitime ou reprise régulière. Un congé dont le motif n’entre dans aucune de ces catégories ne peut faire échec au renouvellement, et le preneur demande au tribunal de le constater.
La troisième étape concerne le fond de la reprise. Le preneur exige la preuve que le bénéficiaire désigné exploitera personnellement pendant neuf ans, participera aux travaux sur les lieux et occupera une habitation compatible avec l’exploitation directe. Il produit en sens inverse ses propres pièces d’exploitation : relevés d’exploitation, factures, attestations de coopérative ou de voisins, preuve du paiement régulier du fermage à l’usufruitier. Si la reprise n’est pas mise en œuvre après le départ du preneur, ou si le bénéficiaire n’exploite pas lui-même, le preneur évincé peut demander sa réintégration et des dommages-intérêts, ce qui donne au contrôle du juge une portée qui dépasse la seule annulation du congé.
Devant le tribunal paritaire, les demandes du preneur se présentent dans un ordre précis : à titre principal, la nullité du congé pour défaut de qualité de son auteur ou pour inobservation des formes de l’article L. 411-47, avec constat du renouvellement du bail en application de l’article L. 411-46 ; à titre subsidiaire, le rejet de la demande de reprise pour défaut de conditions tenant au bénéficiaire ; en tout état de cause, la condamnation de la partie succombante aux dépens et à une indemnité pour les frais exposés. Le preneur joint à sa saisine la copie du bail, l’acte de décès du bailleur, l’attestation notariée de démembrement ou d’indivision, les justificatifs de paiement du fermage, le congé contesté et ses pièces d’exploitation. Lorsque le bail initial souffre lui-même d’une nullité tenant à l’absence de concours du nu-propriétaire, le preneur adapte ses demandes : il peut solliciter la confirmation écrite et non équivoque du bail par le nu-propriétaire devenu propriétaire, ou tirer les conséquences de la nullité selon sa situation, sans jamais laisser le tribunal découvrir seul cette difficulté.
Deux erreurs fréquentes doivent être évitées dans cette phase. La première consiste à cesser de payer le fermage pour faire pression sur les héritiers : le défaut de paiement ouvre une action en résiliation contre le preneur et affaiblit sa position au moment où il demande au tribunal de le maintenir dans les lieux. La seconde consiste à négocier avec un seul héritier un arrangement amiable, remise de terres, départ anticipé contre indemnité, sans l’accord écrit de l’usufruitier et de l’ensemble des nus-propriétaires ou indivisaires : un tel accord, signé par une personne sans pouvoir, reste inopposable aux autres et peut être remis en cause après son exécution. Tout accord trouvé après le décès du bailleur est donc signé par tous les ayants droit ou homologué, et tout paiement est effectué entre les mains de la personne désignée par écrit par l’ensemble des titulaires de droits.
Enfin, le preneur anticipe l’après-jugement. Si le congé est annulé, le bail se poursuit avec l’usufruitier comme bailleur jusqu’à l’extinction de l’usufruit, puis avec le nu-propriétaire devenu plein propriétaire, sans qu’un nouveau bail soit nécessaire. Si le congé est validé, le preneur fait chiffrer ses droits de sortie, indemnité d’améliorations et indemnités d’éviction selon les cas, avant la date de départ fixée par le jugement. Dans les deux hypothèses, la succession du bailleur initial trouve son règlement dans le respect des qualités de chacun, et le dossier bien documenté dès les premières semaines après le décès reste le meilleur atout du fermier devant le tribunal.
Le décès du bailleur ne fait pas perdre au fermier le bénéfice de son bail, mais il déplace la relation contractuelle vers un usufruitier et un ou plusieurs nus-propriétaires dont les pouvoirs ne se confondent pas. Le fermage se paie à l’usufruitier, seul bailleur, le bail rural ne se conclut valablement qu’avec le concours du nu-propriétaire, et le congé obéit à des règles de qualité, de forme et de fond que le tribunal paritaire contrôle strictement, comme l’illustrent les arrêts récents de la cour d’appel de Riom. Le fermier qui vérifie les qualités, paie à la bonne personne par un moyen traçable et fait examiner rapidement tout congé par le prisme de l’article 595 du Code civil, de l’article 815-3 et des articles L. 411-46, L. 411-47 et L. 411-59 du Code rural et de la pêche maritime, se donne les moyens de conserver son exploitation ou d’obtenir la sanction des actes irréguliers. Pour approfondir le cadre général du fermage, des congés et de la préemption, le lecteur peut se reporter au dossier de synthèse du cabinet sur les arrêts 2026 du bail rural, le statut du fermage et la préemption.