Dans la nuit du 13 au 14 février 2022, une explosion suivie d’un violent incendie a soufflé un immeuble de la rue Arago à Saint-Laurent-de-la-Salanque, ainsi qu’un second immeuble attenant, et ravagé cinq appartements. Huit personnes, dont deux enfants, ont perdu la vie. Selon L’Indépendant du 28 septembre 2026, le procès s’ouvre le 1er octobre 2026 devant la cour d’assises des Pyrénées-Orientales, et Seven Radio décrit le même jour le défi logistique de cette audience à Perpignan. D’après la presse, la piste d’un incendie volontaire dans le commerce du rez-de-chaussée est privilégiée et trois hommes, qui contestent les faits, sont renvoyés devant la cour. À la date de rédaction, aucune responsabilité n’est établie par une décision définitive, les contrats signés priment sur toute analyse générale, et seul le juge décide.

Au-delà du procès pénal, une question concrète se pose pour les survivants, les locataires relogés dans l’urgence et les copropriétaires : que devient le logement quand l’immeuble est détruit par une explosion ? Le bail continue-t-il, les loyers restent-ils dus, le dépôt doit-il être rendu, la copropriété doit-elle reconstruire ou se dissoudre, et qui touche l’indemnité ? Cet article répond à partir des textes en vigueur et de la jurisprudence vérifiée pendant ce run. Sur l’indemnisation face aux assureurs, notre analyse du même jour, Explosion de Saint-Laurent-de-la-Salanque : indemnisation assurance des voisins et de la copropriété, qui paie et quels recours, complète cette lecture. Ici, l’angle est différent : le sort du bail, des loyers, du relogement et de l’immeuble après destruction totale ou partielle.

I. Immeuble détruit par une explosion : le bail est-il résilié et les loyers restent-ils dus ?

A. Logement totalement détruit par l’explosion : la résiliation de plein droit du bail et ses conséquences

Quand l’explosion pulvérise l’immeuble et rend le logement définitivement inhabitable, la première règle est posée par l’article 1722 du code civil, en vigueur : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » La résiliation de plein droit signifie qu’aucun jugement n’est nécessaire pour constater la fin du bail : la destruction totale emporte sa disparition automatique, sans préavis ni congé, et sans indemnité de part ni d’autre au titre de la rupture elle-même. Les loyers cessent de courir à compter de la destruction, car il n’existe plus de jouissance paisible à fournir par le bailleur. Tout loyer prélevé ou versé d’avance pour la période postérieure au sinistre doit être restitué, et les charges locatives suivent le même sort pour la période où l’occupation est devenue impossible. Le dépôt de garantie, lui, n’est pas absorbé par le sinistre : le bailleur doit le restituer, déduction faite des seules sommes justifiées par l’état des lieux de sortie ou par des loyers restés dus avant la catastrophe, avec les délais légaux de restitution qui continuent de s’appliquer. En pratique, les locataires rescapés d’un immeuble soufflé doivent donc adresser au bailleur une lettre recommandée rappelant la résiliation de plein droit, réclamant la restitution du dépôt et la régularisation des loyers et charges, et conservant tout justificatif des sommes versées, des avis d’échéance et des prélèvements postérieurs au sinistre.

La Cour de cassation donne à la destruction totale une portée large et protectrice du locataire. Dans un arrêt de la troisième chambre civile du 8 mars 2018, pourvoi numéro 17-11.439, publié au Bulletin, rendu à propos de locaux commerciaux ravagés par un incendie le 1er avril 2014, la Cour vise l’article 1722 et juge : « Que doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur ». Autrement dit, même si des murs restent debout, le bail est résilié de plein droit dès lors que le logement ne peut plus servir d’habitation de façon absolue et définitive, ou que la remise en état coûterait plus que la valeur du bien. Pour les appartements ravagés de la rue Arago, dont la presse rapporte qu’ils ont été traversés par les flammes avec une rapidité extrême après la déflagration, cette assimilation trouve naturellement à s’appliquer : un appartement calciné, frappé d’interdiction d’habiter par arrêté, dont la structure est compromise, correspond à l’impossibilité absolue et définitive d’user du logement conformément à sa destination d’habitation. La cour d’appel de Toulouse avait refusé dans cette affaire de constater la résiliation et condamné le bailleur à réaliser des travaux ; la Cour de cassation a cassé et annulé cet arrêt en toutes ses dispositions, rappelant que le juge ne peut imposer au bailleur une reconstruction déguisée quand la chose est juridiquement détruite. Cette solution protège aussi le bailleur : nul ne peut lui ordonner de rebâtir à ses frais un logement anéanti, sauf engagement contractuel exprès ou garantie d’assurance qui le prévoirait. Dans les deux cas, la règle « il n’y a lieu à aucun dédommagement » écarte toute indemnité pour la seule fin du bail, ce qui laisse entier, en revanche, le droit des victimes à réparation de leurs préjudices corporels et matériels sur le fondement de la responsabilité civile, examiné dans la seconde partie.

Deux précisions probatoires et procédurales méritent l’attention des locataires. D’abord, la destruction totale doit être établie : rapport d’expertise, arrêté d’interdiction d’habiter ou de mise en sécurité, constats d’huissier, photographies, attestations des secours. La charge de la preuve pèse sur celui qui invoque la résiliation, et un simple désordre grave ne suffit pas : tant que le logement reste habitable, c’est le régime de la destruction partielle qui s’applique. Ensuite, la résiliation de plein droit ne dispense pas d’organiser les conséquences : restitution des clés dans la mesure du possible, état des lieux de sortie même sommaire, relevé des compteurs, résiliation des abonnements, demande de régularisation des charges, sort des meubles restés sur place. Les locataires qui ont tout perdu dans les flammes doivent dresser, même de mémoire, un inventaire des biens détruits pour leur propre assureur multirisque habitation, et conserver les bons d’achat, relevés bancaires et photographies anciennes qui permettront de chiffrer le préjudice matériel. Enfin, quand l’immeuble comportait plusieurs logements loués, chaque bail s’apprécie séparément : un appartement intact au troisième étage d’un immeuble dont le rez-de-chaussée a explosé ne relève pas de la destruction totale, mais de la destruction partielle ou du trouble de jouissance, avec un régime distinct exposé ci-après.

B. Logement partiellement détruit ou devenu inhabitable : diminution du loyer, résiliation à l’initiative du locataire et relogement

Quand le logement n’est détruit qu’en partie — vitres soufflées, toiture endommagée, cage d’escalier impraticable, coupure durable des réseaux, odeurs et suies rendant temporairement l’habitation impossible — l’article 1722 du code civil ouvre au preneur une option, « suivant les circonstances » : « demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ». Le locataire choisit : soit il reste et obtient une baisse de loyer proportionnée à la perte de jouissance et à la durée des travaux, soit il part en faisant constater la résiliation judiciaire du bail, sans avoir à respecter le préavis du congé ordinaire puisque la rupture est imputable à l’état du logement. Les juges apprécient au cas par cas, en fonction de la gravité des désordres, de la durée d’inhabitabilité et du comportement du bailleur face à ses obligations de délivrance et d’entretien. Dans un immeuble frappé par une explosion au rez-de-chaussée, les locataires des étages dont l’appartement est intact mais l’accès condamné par arrêté relèvent typiquement de ce régime : le logement existe encore, mais l’usage conforme à sa destination d’habitation est suspendu. La diminution du loyer peut alors atteindre la totalité du loyer pendant la période d’impossibilité complète d’occuper, puis être dégressive pendant les travaux, avec suspension corrélative des charges liées à l’occupation. Chaque versement conservé, chaque mise en demeure adressée au bailleur et chaque arrêté municipal ou préfectoral interdisant l’accès nourrit le dossier qui permettra au juge de fixer la réduction.

Le relogement et l’hébergement d’urgence obéissent à un régime de police administrative distinct du bail. L’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que « Le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-1 », notamment lorsqu’un immeuble fait l’objet de mesures destinées à faire cesser une situation d’insécurité. La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles est exercée dans les conditions fixées par le code, et les arrêtés de mise en sécurité ou d’interdiction d’habiter pris par le maire après une explosion déclenchent l’obligation d’hébergement : hôtel, logement temporaire, prise en charge financière. L’article L. 521-3-1 détaille la mécanique : en cas d’interdiction temporaire d’habiter, le propriétaire ou l’exploitant doit assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins, à ses frais en cas de défaillance constatée, avec des dispositifs de substitution par la puissance publique et mise du coût à sa charge. Concrètement, le locataire évacué dans la nuit avec ses enfants n’a pas à avancer seul des semaines d’hôtel : il doit signaler sa situation à la mairie, au préfet et à son assureur, demander par écrit au bailleur l’exécution de son obligation d’hébergement, et conserver toutes les factures. Si le bailleur est lui-même sinistré et insolvable, les dispositifs publics et l’assurance prennent le relais, sans effacer le recours ultérieur contre le responsable de l’explosion. Les copropriétaires occupants et les locataires sont tous des « occupants » au sens de ces textes, et l’obligation pèse sur le propriétaire ou l’exploitant du local dangereux, pas sur les voisins victimes.

La question de l’assurance du locataire se règle à hauteur de son propre contrat, sans attendre l’issue du procès pénal. L’article L. 113-2 du code des assurances impose à l’assuré de « donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur », en précisant que « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés ». Le locataire doit donc déclarer le sinistre à sa multirisque habitation dans les cinq jours ouvrés, par lettre recommandée ou envoi recommandé électronique, en décrivant les dommages et en joignant l’arrêté d’évacuation, les photographies et l’inventaire des biens. Si ce délai est dépassé, tout n’est pas perdu : le même article prévoit que « la déchéance pour déclaration tardive » ne peut être opposée « que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice », et jamais en cas de force majeure. L’état de sidération, l’hospitalisation ou l’évacuation nocturne constituent des circonstances que l’assuré doit faire valoir par écrit. La garantie incendie et explosion de la multirisque couvre le mobilier, les embellissements effectués par le locataire, les frais de relogement temporaire selon les plafonds du contrat, et parfois la perte d’usage. L’assureur mandate un expert, propose une indemnité, et le locataire peut demander une contre-expertise en cas de désaccord. Ce circuit propre au locataire fonctionne indépendamment de la responsabilité pénale des accusés : même si le procès dure des mois, l’assuré touché par le souffle doit être indemnisé par son assureur, qui exercera ensuite ses recours contre le responsable, subrogé dans les droits de son assuré.

II. Copropriété après l’explosion : qui reconstruit, qui paie et comment faire payer l’auteur présumé ?

A. Immeuble en copropriété soufflé par l’explosion : reconstruction, dissolution et sort des indemnités d’assurance

Quand l’explosion éventre les parties communes — cage d’escalier, toiture, murs porteurs, réseaux — et rend l’immeuble inhabitable, le syndicat des copropriétaires devient le premier acteur de la reconstruction. La loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis organise la vie de l’immeuble autour des décisions d’assemblée générale : les travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur relèvent d’un vote, avec des majorités distinctes selon la nature des travaux, et le syndic exécute les décisions, souscrit les contrats d’assurance de l’immeuble et déclare les sinistres. Après un sinistre majeur, le syndic doit convoquer rapidement une assemblée générale extraordinaire, faire établir un diagnostic structurel par un bureau de contrôle, sécuriser les lieux, et mandater un expert d’assuré pour chiffrer les désordres des parties communes. L’assurance multirisque de l’immeuble souscrite par le syndicat — distincte des multirisques individuelles de chaque occupant — couvre en principe les dommages d’incendie et d’explosion aux parties communes, les frais de déblaiement, de gardiennage et de mesures conservatoires, ainsi que parfois la perte de loyers des parties communes. L’indemnité versée au syndicat n’a pas vocation à être distribuée entre les copropriétaires : elle finance la remise en état de l’immeuble, sous le contrôle du syndic et du conseil syndical. Les copropriétaires qui avancent des fonds pour les mesures urgentes doivent conserver chaque facture, car ces dépenses votées ou ratifiées se répartissent selon les tantièmes, sauf recours contre le responsable du sinistre.

La question la plus lourde est celle de la reconstruction ou de la dissolution. Quand l’immeuble est détruit en totalité ou que le coût de reconstruction excède nettement la valeur de l’immeuble et les indemnités disponibles, l’assemblée générale peut être conduite à constater l’impossibilité de reconstruire et à voter la dissolution du syndicat, avec partage du prix du sol et des indemnités entre les copropriétaires selon leurs droits. Cette décision grave exige une information complète : montant exact des indemnités d’assurance acquises, coût chiffré de la reconstruction par un maître d’œuvre, valeur du terrain, existence d’hypothèques et de privilèges des créanciers, sort des occupants restés dans les lieux. Les créanciers hypothécaires disposent d’un droit de suite sur l’indemnité d’assurance qui se substitue à l’immeuble, et la banque qui finançait un appartement pulvérisé reste créancière du capital restant dû : l’emprunteur sinistré doit continuer à rembourser son prêt, sauf assurance emprunteur couvrant le décès ou l’invalidité, ou garantie spécifique, et négocier avec la banque l’affectation de l’indemnité au remboursement anticipé. Pour les petits immeubles anciens sans assurance collective suffisante, la reconstruction peut s’avérer financièrement impossible, et la vente du terrain à un promoteur suivie du partage du prix constitue parfois la seule issue réaliste. Chaque copropriétaire doit donc participer activement aux assemblées, exiger la production des rapports d’expertise et des offres d’indemnisation, et refuser de signer un quitus au syndic tant que les comptes du sinistre ne sont pas apurés. Les décisions d’assemblée peuvent être contestées devant le tribunal judiciaire dans le délai légal de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, par tout copropriétaire opposant ou défaillant, ce qui impose une vigilance particulière sur les convocations et les majorités.

Le cas des occupants hébergés gracieusement, des hébergés et des commerces du rez-de-chaussée mérite un traitement séparé. Le commerçant dont le local a été le siège de l’explosion voit son bail commercial obéir à la même logique de destruction que le bail d’habitation : destruction totale et résiliation de plein droit, destruction partielle et option entre diminution du loyer et résiliation, avec en sus la perte d’exploitation couverte par sa propre assurance professionnelle. Les stocks, le matériel et l’agencement détruits relèvent de sa multirisque professionnelle, et la perte de marge pendant la fermeture peut être indemnisée selon les garanties souscrites. Les occupants sans droit ni titre ne peuvent invoquer le statut protecteur du locataire, mais conservent leurs recours en responsabilité contre l’auteur du dommage pour leurs biens et leur préjudice corporel. Quant aux propriétaires bailleurs, ils cumulent les casquettes : copropriétaires tenus aux charges de reconstruction, bailleurs privés de loyers par la résiliation de plein droit, et assurés de leur propre assurance propriétaire non occupant pour les murs et la perte de loyers. Leur situation financière après une explosion est souvent la plus tendue, entre le prêt qui continue de courir, les appels de fonds du syndic et l’absence de loyers, ce qui rend d’autant plus décisif le recours contre le responsable et son assureur, examiné dans la sous-partie suivante.

B. Faire payer l’auteur présumé de l’explosion : responsabilité civile, action directe contre son assureur et effet d’une fraude présumée

Le procès pénal qui s’ouvre à Perpignan jugera les accusations ; les victimes n’ont pas à attendre son issue pour préparer le volet civil. Le principe de la réparation est posé par l’article 1240 du code civil, ex-article 1382 : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Si l’enquête puis l’audience établissent qu’une ou plusieurs personnes ont volontairement provoqué l’explosion, chaque victime — locataire, copropriétaire, commerçant, proche endeuillé — pourra leur réclamer réparation intégrale de ses préjudices : frais médicaux et d’obsèques, préjudice moral et d’affection, préjudice corporel et esthétique, perte de revenus, perte de mobilier, frais de relogement restés à charge, trouble de jouissance. La constitution de partie civile devant la cour d’assises permet de faire juger l’action civile en même temps que l’action publique, avec l’avantage d’une expertise pénale et d’un débat unique sur les faits ; à défaut, ou en complément pour les préjudices apparus après l’audience, la voie civile devant le tribunal judiciaire reste ouverte. Les qualifications pénales et les responsabilités civiles ne se confondent pas : un acquittement pénal n’éteint pas nécessairement l’action en réparation, et une condamnation pénale ne chiffre pas les dommages, ce qui impose à chaque victime de constituer un dossier médical, financier et photographique autonome, avec certificats, factures et attestations.

Le régime de l’incendie entre voisins complète ce tableau et protège les occupants qui n’ont rien provoqué. L’article 1733 du code civil dispose que le locataire « répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » Et l’article 1734 du code civil ajoute : « S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent ; A moins qu’ils ne prouvent que l’incendie a commencé dans l’habitation de l’un d’eux, auquel cas celui-là seul en est tenu ; Ou que quelques-uns ne prouvent que l’incendie n’a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n’en sont pas tenus. » Dans la configuration de la rue Arago, où le feu serait parti du commerce du rez-de-chaussée pour se communiquer aux appartements des étages, les locataires des étages peuvent s’exonérer en prouvant que l’incendie a commencé ailleurs que chez eux, et le débat se concentre alors sur l’occupant du local d’origine et son assureur. Ces textes anciens, toujours en vigueur, expliquent pourquoi l’identification précise du point de départ du feu par les experts — carburant retrouvé dans plusieurs zones du commerce selon la presse — est décisive pour l’imputation civile autant que pénale. Le locataire ou le commerçant chez qui le feu a commencé engage sa responsabilité sauf preuve d’un cas fortuit, d’un vice de construction ou d’une cause extérieure, et son assurance responsabilité civile est appelée en garantie des dommages causés aux voisins.

L’arme procédurale la plus efficace des voisins et copropriétaires est l’action directe contre l’assureur de l’auteur présumé. L’article L. 124-3 du code des assurances énonce que « Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable », en ajoutant que l’assureur ne peut payer un autre que le tiers lésé tant que celui-ci n’a pas été désintéressé. La Cour de cassation en tire des conséquences concrètes : dans un arrêt de la deuxième chambre civile du 16 décembre 2021, pourvoi numéro 20-16.340, elle juge, au visa de ce texte, que « la recevabilité de l’action directe contre cet assureur n’est pas subordonnée à la déclaration préalable du sinistre par la victime auprès de son propre assureur », et casse le jugement qui avait ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas. Les victimes de l’explosion peuvent donc assigner directement l’assureur responsabilité civile de l’exploitant du commerce et, le cas échéant, l’assureur du propriétaire des murs, sans passer par leur propre assureur et sans attendre la fin du procès pénal, sous réserve des délais de prescription : deux ans en matière d’assurance pour l’action de l’assuré, cinq ans en principe pour l’action en responsabilité civile, dix ans pour les préjudices corporels issus d’une infraction, avec des points de départ qui varient selon la consolidation et la connaissance du dommage. La mise en demeure adressée à l’assureur adverse, chiffrée et documentée, reste le préalable recommandé avant toute assignation, et l’aide juridictionnelle comme l’assurance protection juridique peuvent financer le procès des victimes les plus modestes.

Reste l’hypothèse qui donne au procès son retentissement : une fraude présumée à l’assurance. Si l’audience établit que l’incendie aurait été provoqué pour toucher une indemnité, le contrat d’assurance du fraudeur présumé s’effondre. L’article L. 113-8 du code des assurances prévoit que « le contrat d’assurance est nul en cas de réticence ou de fausse déclaration intentionnelle de la part de l’assuré, quand cette réticence ou cette fausse déclaration change l’objet du risque ou en diminue l’opinion pour l’assureur, alors même que le risque omis ou dénaturé par l’assuré a été sans influence sur le sinistre », avec primes acquises à l’assureur à titre de dommages et intérêts. Au-delà de la nullité pour fausse déclaration, l’incendie volontaire commis par l’assuré lui-même constitue l’archétype du sinistre intentionnel non garantissable : nul ne peut réclamer à son assureur le prix de son propre crime, et l’assureur qui prouve le caractère intentionnel refuse la garantie, voire réclame la restitution des sommes avancées. Cette déchéance frappe le fraudeur présumé, pas ses victimes : les voisins et copropriétaires conservent leur action directe sur la garantie responsabilité civile, sauf exclusion contractuelle opposable dans des conditions strictes que le juge contrôle, et disposent du recours direct contre l’auteur sur son patrimoine personnel, avec saisie et recouvrement forcé si nécessaire. Que la fraude soit ou non retenue par la cour d’assises, les victimes doivent donc agir sur deux fronts en parallèle : leur propre assurance pour une indemnisation rapide, et l’action directe contre l’assureur de l’auteur présumé pour la réparation intégrale. À ce stade, aucune de ces responsabilités n’est jugée, les accusés contestent les faits selon la presse, et seule la cour d’assises tranchera ; mais le droit civil offre dès aujourd’hui aux rescapés et aux familles un chemin balisé pour ne pas rester seuls face aux ruines.

Conclusion

L’explosion de Saint-Laurent-de-la-Salanque, dont le procès s’ouvre le 1er octobre 2026 devant la cour d’assises des Pyrénées-Orientales, laisse derrière elle un immeuble en ruines et des familles brisées, mais aussi des règles claires pour les survivants. Quand le logement est totalement détruit, le bail est résilié de plein droit, les loyers cessent et le dépôt doit être restitué ; quand il n’est que partiellement atteint, le locataire choisit entre diminution du loyer et résiliation, avec un droit à l’hébergement ou au relogement organisé par le code de la construction et de l’habitation. La copropriété doit décider en assemblée générale de reconstruire ou de se dissoudre, sous le regard des créanciers hypothécaires, tandis que chaque victime prépare son action en responsabilité, son action directe contre l’assureur de l’auteur présumé et sa déclaration à son propre assureur dans les cinq jours ouvrés. À la date de rédaction, d’après la presse nationale et locale, l’incendie volontaire et la fraude à l’assurance ne sont que des accusations soumises à la cour ; les trois accusés les contestent et demeurent présumés innocents, aucune responsabilité civile ou pénale n’est établie par une décision définitive, les contrats d’assurance et de prêt signés par chacun priment sur toute analyse générale, et seul le juge dira ce qu’il en est. Dans cette attente, locataires, copropriétaires et proches endeuillés ont tout intérêt à faire constater les désordres, à déclarer chaque sinistre par écrit, à conserver chaque facture et à faire chiffrer chaque préjudice : c’est ce dossier, plus que l’émotion légitime, qui fondera l’indemnisation à venir.