Vous êtes bailleur d’un appartement à Paris et vous venez de recevoir un courrier de la Ville de Paris ou des services du préfet : votre loyer dépasserait le plafond de l’encadrement, vous devez mettre le bail en conformité et rembourser le trop-perçu sous deux mois, faute de quoi une amende administrative pourra être prononcée contre vous. La réponse tient en trois points. D’abord, cette mise en demeure n’est pas une simple invitation : l’article 140 prévoit que le préfet « peut mettre en demeure le bailleur, dans un délai de deux mois, d’une part, de mettre le contrat en conformité avec le présent article et, d’autre part, de procéder à la restitution des loyers trop-perçus. » Ensuite, l’amende peut atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une société, mais elle ne peut être prononcée qu’après une mise en demeure restée sans effet et après que vous ayez été mis en mesure de présenter vos observations. Enfin, le calcul qui figure dans la mise en demeure n’est pas forcément définitif : un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 1er septembre 2026 montre que le juge vérifie lui-même le calcul à partir des barèmes officiels et qu’il écarte un avis de la commission de conciliation qu’il juge insuffisamment détaillé, tandis qu’un autre jugement du même tribunal, du 26 février 2026, annule un complément de loyer de 303 euros par mois et condamne les bailleurs à rendre 4 818,68 euros.
Ces décisions concernent Paris, où le dispositif s’applique depuis le 1er juillet 2019, et elles intéressent aussi bien le bailleur personne physique que la société civile immobilière. Elles ne règlent pas tout : le juge judiciaire statue sur le loyer et la restitution, tandis que l’amende du préfet relève d’un contentieux administratif distinct, avec ses propres délais. Et si votre bail contient un complément de loyer, c’est un régime encore différent, avec une saisine obligatoire de la commission départementale de conciliation dans les trois mois de la signature. L’actualité donne à ces rappels un relief particulier : le 24 septembre 2026, une enquête du journal de 20 heures de TF1 relevait que 46 % des annonces parisiennes ne respecteraient pas l’encadrement des loyers, avec des compléments affichés sans justification. Autrement dit, le contrôle se resserre au moment même où les pratiques abusives restent massives. Voici, point par point, ce que la mise en demeure vous impose, ce que l’amende peut vous coûter et comment la contester, puis les deux pièges qui reviennent dans les jugements : le complément de loyer et les délais de procédure.
I. La mise en demeure reçue : mise en conformité sous deux mois et amende du préfet
A. D’où vient ce courrier et ce qu’il vous demande exactement
Le dispositif parisien repose sur l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, rendu applicable à Paris par le décret du 12 avril 2019, avec des loyers de référence fixés par arrêté préfectoral et entrés en vigueur le 1er juillet 2019. Concrètement, le loyer de base de votre logement ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré applicable à sa catégorie, multiplié par sa surface habitable. Le dispositif est annuel et territorial : dans ces territoires, le préfet fixe chaque année par arrêté des loyers de référence, et le loyer mis en location ne peut alors excéder le loyer de référence, majoré de 20 %. Lorsque le bailleur ne respecte pas ces règles, l’article 140 permet au préfet de prononcer une amende après une mise en demeure restée sans effet.
À Paris, le circuit commence souvent par un signalement. Le locataire qui constate un dépassement peut alerter la Ville de Paris, qui instruit le dossier à partir des barèmes de la direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement, puis transmet au préfet. C’est ce qui s’est produit dans l’affaire jugée le 1er septembre 2026 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris : une mise en demeure de la Ville de Paris du 6 janvier 2026, chiffrée à partir des barèmes officiels, avait été adressée à la société bailleresse pour un appartement de 16 mètres carrés loué 1 000 euros par mois hors charges, outre 100 euros de provisions. Le locataire, parti en mars 2025, avait ensuite assigné la société en février 2026 pour obtenir la restitution du trop-perçu.
Ce que la mise en demeure vous demande, c’est donc deux choses à la fois : corriger le contrat en ramenant le loyer au plafond autorisé, et rembourser ce qui a été perçu en trop, dans un délai de deux mois à compter de sa réception. Le texte est explicite : la mise en demeure indique le manquement constaté et impose la mise en conformité du contrat, avec s’il y a lieu le remboursement du trop-perçu, le tout sous deux mois. Elle rappelle aussi les sanctions encourues : « Le bailleur est informé des sanctions qu’il encourt et de la possibilité de présenter, dans un délai d’un mois, ses observations ». Ne la laissez pas sans réponse en attendant l’assignation du locataire : le remboursement spontané, calculé sur les bons barèmes, peut éteindre le litige avant tout procès. Dans le jugement du 1er septembre 2026, la société bailleresse avait remboursé en cours de procédure sur la base du calcul de la Ville de Paris, et le juge a constaté qu’elle « a intégralement exécuté son obligation de remboursement » avant de rejeter la demande de reliquat du locataire. Pour faire vérifier votre bail, votre calcul et le courrier reçu par un avocat en droit immobilier à Paris, commencez par réunir le bail, le dernier arrêté préfectoral applicable, les quittances et la mise en demeure elle-même : c’est sur ces quatre pièces que tout se joue.
B. L’amende administrative : montant, garanties et contestation
Si la mise en demeure reste infructueuse, le préfet peut prononcer une amende. La loi est claire sur les plafonds : [« Si cette mise en demeure reste infructueuse, le représentant de l’Etat dans le département peut prononcer une amende à l’encontre du bailleur, dont le montant ne peut excéder 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. »⁺ Une société civile immobilière familiale est donc exposée au plafond de 15 000 euros, soit trois fois celui d’un bailleur individuel. Mais cette sanction est entourée de garanties : « Cette décision est motivée et indique les voies et délais de recours », et surtout « L’amende est prononcée après que l’intéressé a été mis à même de présenter ses observations ». Vous devez donc recevoir, avant toute sanction, la possibilité de vous expliquer par écrit : c’est le moment de produire votre propre calcul, fondé sur le bon arrêté préfectoral et la bonne catégorie de logement, et de justifier, le cas échéant, un complément de loyer régulier.
Un point essentiel sépare les rôles : « Le prononcé de l’amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer. » (article 140 de la loi ELAN). Autrement dit, l’amende ne remplace pas la restitution au locataire, et la restitution au locataire n’empêche pas l’amende si vous n’avez pas obéi à la mise en demeure dans les deux mois. Les deux procédures courent en parallèle, devant deux juges différents : le juge judiciaire, juge des contentieux de la protection, pour le loyer et le trop-perçu, et le juge administratif pour l’amende du préfet. Devant le juge administratif, le délai de principe est bref, fixé par l’article R. 421-1 du code de justice administrative : « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. » Ce délai de deux mois court à compter de la notification de l’arrêté préfectoral prononçant l’amende, et la décision doit indiquer les voies et délais de recours : vérifiez cette mention dès réception, car son absence peut affecter le point de départ du délai.
En pratique parisienne, retenez l’ordre des opérations : dès la mise en demeure, recalculez le plafond avec l’arrêté préfectoral de l’année de conclusion ou de renouvellement du bail, régularisez le bail par avenant, remboursez le trop-perçu avec un décompte détaillé mois par mois, et conservez la preuve de chaque paiement. Si l’amende est néanmoins prononcée, contestez-la devant le tribunal administratif dans les deux mois en joignant vos observations et vos justificatifs de régularisation. Et si le locataire vous assigne parallèlement devant le juge des contentieux de la protection, ne croyez pas qu’une procédure éteint l’autre : préparez les deux dossiers séparément, avec leurs pièces et leurs délais propres.
II. Les deux pièges qui reviennent dans les jugements parisiens de 2026
A. Le complément de loyer : une exception étroite que le juge contrôle de près
Beaucoup de bailleurs parisiens croient pouvoir dépasser le plafond en ajoutant un complément de loyer motivé par la situation ou le confort du logement : proximité du métro, charme de l’ancien, cuisine équipée, double vitrage. C’est précisément cette promesse de l’annonce que l’enquête de TF1 du 24 septembre 2026 a épinglée, avec ce constat d’une représentante de la Fondation pour le logement à propos d’une annonce parisienne : un complément de loyer injustifié, au demeurant interdit. Le reportage citait un studio parisien de 14 mètres carrés affiché à 900 euros par mois alors que le plafond calculé n’était que de 673 euros, et un étudiant de Lille payant son trois-pièces 685 euros par mois, soit 150 euros au-dessus du plafond. Face à de tels écarts, le complément de loyer est souvent invoqué à tort comme un droit à dépasser le plafond : c’est une exception, strictement encadrée.
La loi n’autorise le complément que pour des logements « présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique », et elle impose que « Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail ». Le décret du 10 juin 2015 ajoute trois conditions cumulatives : les caractéristiques : « Elles n’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement », « Elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique », et « Elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges », ni au titre de la contribution pour le partage des économies d’énergie. Surtout, la loi énumère des cas où aucun complément n’est possible : des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité sur certains murs, un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, des fenêtres laissant anormalement passer l’air, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou inondations venues de l’extérieur, des problèmes d’évacuation d’eau dans les trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale. Vérifiez ces exclusions avant même de rédiger le bail : un seul de ces défauts rend tout complément impossible.
Le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 26 février 2026 illustre la sévérité du contrôle. Le bail, signé en septembre 2024 pour un effet en octobre, prévoyait un loyer de base de 1 037 euros, égal au plafond, plus un complément de 303 euros motivé par « immeuble idéalement situé proche des transports et commerce, rue en sens unique, charme de l’ancien avec poutres apparentes, fenêtres en double vitrage, cuisine ouverte aménagée et équipée », et une bonne disposition des lieux. Le locataire avait saisi la commission de conciliation en novembre 2024, obtenu un avis défavorable en février 2025, puis assigné en mai 2025. Le juge a tout écarté, point par point : la proximité du métro et des commerces est « une caractéristique générale du marché parisien, déjà intégrée dans les loyers de référence par secteur » ; le calme d’une rue en sens unique n’a « aucun caractère exceptionnel » ; le charme de l’ancien et les poutres sont fréquents dans les immeubles anciens ; la cuisine aménagée est « un élément de confort courant » ; et « La présence de double vitrage ne peut pas non plus être considérée comme une caractéristique déterminante alors qu’elle tend à devenir un standard », notamment au regard des obligations de performance énergétique. Le tribunal en tire une formule que tout bailleur parisien devrait afficher au-dessus de son bureau : « Seul un avantage propre au logement, exceptionnel, déterminant et non pris en compte dans les loyers de référence peut justifier un complément. » En pratique, les compléments qui survivent au contrôle du juge tiennent à des atouts vraiment rares, comme une terrasse ou un jardin, une hauteur sous plafond de plus de trois mètres trente, une vue exceptionnelle sur un monument ou des équipements de standing inhabituels.
Le même jugement règle le sort des comparaisons avec les annonces du quartier, argument favori des bailleurs : « la production par le bailleur d’avis de location relatifs à des appartements comparables dans le même secteur géographique est dépourvue de pertinence dans le cadre du contrôle du complément de loyer », car « Le dispositif d’encadrement des loyers repose exclusivement sur les loyers de référence fixés par arrêté préfectoral, lesquels intègrent déjà les caractéristiques du marché local », et « Les annonces ou avis de location ne reflètent que des prix demandés, sans valeur normative, et ne peuvent en aucun cas se substituer aux loyers de référence légalement opposables ». Résultat dans cette affaire : annulation du complément depuis la prise d’effet du bail, remboursement de 4 818,68 euros incluant la part du dépôt de garantie calculée avec le complément, injonction de signer un avenant supprimant le complément, et 1 200 euros au titre des frais de procédure, avec exécution provisoire. Moralité pour le bailleur mis en demeure : si votre dépassement repose sur un complément aux motifs ordinaires, ne défendez pas l’indéfendable devant le préfet ou le juge ; supprimez le complément par avenant et remboursez, car chaque mois facturé augmente la restitution finale.
B. Les délais et la preuve du calcul : trois actions à ne pas confondre
Le second piège est procédural. Le jugement du 1er septembre 2026 rappelle que l’article 140 de la loi ELAN « organise plusieurs types d’actions distinctes », et que chacune obéit à ses propres délais. Première hypothèse : le loyer de base dépasse simplement le plafond, sans complément et sans bail en cours à régulariser. Le locataire peut alors demander la diminution du loyer et la restitution du trop-perçu, et « Cette action, qui dérive du bail, est soumise à la seule prescription triennale » de la loi du 6 juillet 1989. Autrement dit, même après le départ du locataire, celui-ci peut réclamer trois ans de trop-perçu en arrière. Deuxième hypothèse : le bail en cours ne mentionne pas le loyer de référence ni le majoré. Le locataire doit alors mettre le bailleur en demeure par lettre recommandée dans le mois de la prise d’effet du bail, puis saisir le juge dans les trois mois de cette mise en demeure. Troisième hypothèse : le bail comporte un complément de loyer contesté. La contestation « doit être introduite dans les trois mois de la signature du bail et suppose la saisine préalable obligatoire de la commission départementale de conciliation avant tout recours judiciaire », et le juge peut soulever d’office l’absence de cette saisine préalable.
Dans l’affaire jugée le 1er septembre 2026, le bail ne comportait aucun complément et le locataire ne demandait pas l’inscription des loyers de référence dans un bail qui était terminé depuis mars 2025 : son action relevait donc de la première hypothèse, celle du simple dépassement, « qui n’entre ni dans le champ du régime 1 mois / 3 mois de l’article 140 V, ni dans celui de la contestation d’un complément de loyer avec saisine préalable obligatoire de la commission départementale de conciliation ». Le tribunal a ensuite tranché la bataille des chiffres. Le locataire s’appuyait sur l’avis de la commission de conciliation de novembre 2025 et réclamait un reliquat de 355,51 euros après un remboursement partiel ; la société bailleresse s’appuyait sur le calcul de la Ville de Paris. Le juge a préféré le calcul de la Ville : « l’avis de la commission n’est, par définition, que consultatif et ne saurait donc lier le juge dans son appréciation souveraine », et cet avis-là « ne comporte aucun détail quant à la durée exacte de location retenue, aux éventuelles proratisations opérées, ni aux modalités qui ont conduit à […] résultat », alors que « la Ville de […] expose clairement son raisonnement, lequel est objectif et vérifiable ». Conclusion : « C’est donc le calcul de la Ville de Paris qui sera retenu », la société ayant « intégralement exécuté son obligation de remboursement », et toutes les demandes du locataire, y compris les dommages et intérêts pour résistance abusive, ont été rejetées.
Trois leçons pour le bailleur destinataire d’une mise en demeure. D’abord, identifiez immédiatement dans quelle hypothèse vous êtes : dépassement simple, mentions manquantes ou complément contesté, car les délais et les passages obligés diffèrent du tout au tout, et une erreur d’aiguillage peut faire déclarer l’action irrecevable. Ensuite, soignez le chiffrage : produisez un décompte mois par mois, fondé sur l’arrêté préfectoral applicable à la date du bail, avec la surface exacte et la catégorie du logement, et confrontez-le à celui de la Ville de Paris plutôt qu’à des annonces du voisinage. Enfin, sachez que l’avis de la commission de conciliation, dans un sens comme dans l’autre, ne lie pas le juge : il faut des calculs vérifiables, pas des attestations générales. Notez aussi que le jugement est exécutoire à titre provisoire et que la partie perdante supporte les dépens et souvent une indemnité de procédure : dans l’affaire de février 2026, 1 200 euros, dans celle de septembre, la demande reconventionnelle de la société pour procédure abusive a été rejetée, le tribunal rappelant que l’exercice du droit d’agir en justice ne dégénère en abus qu’en cas d’intention de nuire, de légèreté blâmable ou de mauvaise foi. Agir vite et chiffrer juste coûte toujours moins cher que plaider sur des motifs ordinaires.
Conclusion : régulariser dans les deux mois, défendre le calcul, contester l’amende à part
Recevoir une mise en demeure pour dépassement du plafond parisien n’est ni une formalité ni une condamnation : c’est un délai de deux mois pour remettre le bail en conformité et rembourser le trop-perçu, faute de quoi le préfet pourra prononcer une amende administrative de 5 000 ou 15 000 euros, contestable devant le juge administratif dans les deux mois de sa notification. Les deux jugements parisiens de 2026 balisent la suite : sans complément de loyer, le litige se joue sur le calcul, et le calcul objectif et vérifiable de la Ville de Paris l’emporte sur un avis de conciliation sommaire ; avec un complément de loyer, seules des caractéristiques vraiment exceptionnelles, déterminantes et absentes des loyers de référence survivent au contrôle du juge, et les comparaisons avec les annonces du quartier ne valent rien face aux barèmes préfectoraux. Dans un marché où près d’une annonce parisienne sur deux dépasserait le plafond, selon l’enquête diffusée le 24 septembre 2026, le bailleur qui régularise vite, par avenant, avec un décompte précis et la preuve de ses paiements, se place dans la meilleure position sur les trois tableaux : devant le préfet pour éviter l’amende, devant le juge judiciaire pour solder la restitution, et devant le juge administratif si l’amende est malgré tout prononcée.
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