Dans une commune de cinq cents habitants au sud de Bergerac, vingt-cinq dossiers ont déjà été déposés en mairie : après la sécheresse historique de l’été 2026, des maisons se fissurent de toutes parts, du carrelage de la véranda aux murs de façade, avec des fentes qui atteignent par endroits plusieurs centimètres de largeur. La scène est racontée par un article de presse du 10 septembre 2026 consacré à la Dordogne, qui cite une habitante de Bouniagues : c’est la première année que l’on voit cela, on en découvre tous les jours. La mairie a demandé aux habitants de se signaler avant le 15 septembre afin de constituer un dossier de demande de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle, car une telle reconnaissance conditionne la prise en charge par les assurances après expertise.

Quand la maison fissurée est occupée par son propriétaire, le réflexe assurance est connu. Quand elle est louée, la question change de camp : le locataire qui voit apparaître des fissures en escalier, des portes qui coincent ou un sol qui se désaffleure doit-il attendre que le propriétaire et son assureur se mettent d’accord ? La réponse tient en une phrase : non, car les fissures qui touchent la structure relèvent de l’obligation du bailleur de délivrer et d’entretenir un logement décent, et le locataire dispose d’une voie précise pour l’y contraindre, du signalement écrit jusqu’au juge qui ordonne les travaux sous astreinte et réduit le loyer. En revanche, la garantie catastrophe naturelle joue entre le propriétaire assuré et son assureur, pas directement au profit du locataire, et le Fonds de prévention argile créé par l’État ne s’adresse qu’aux propriétaires occupants.

Réserves d’emblée : toutes les fissures ne se valent pas, et seul un examen technique distingue le simple faïençage de surface d’une atteinte au gros œuvre ; les montants et les mesures cités dans cet article sont ceux de décisions précises, lues intégralement pour cet article, qui tranchent des dossiers particuliers et ne prédisent pas ce qu’un autre juge décidera ailleurs. Chaque situation dépend de l’ampleur des désordres, des constats dressés, des échanges avec le bailleur et des preuves conservées. Cet article expose le droit applicable ; il ne constitue pas un avis sur un dossier particulier.

I. L’été 2026 a fissuré des maisons : pourquoi le locataire est le premier concerné

A. Sécheresse, argiles et catastrophe naturelle : le piège du mauvais réflexe

Le mécanisme est documenté depuis des années et l’été 2026 l’a porté à une intensité inédite : lors de fortes sécheresses, les sols argileux se rétractent, puis gonflent de nouveau avec le retour des pluies, et ces mouvements fragilisent les fondations jusqu’à provoquer d’importantes fissures dans les bâtiments. C’est l’explication rappelée dans la presse locale par un représentant des agents généraux d’assurance à propos des maisons de Dordogne. Le phénomène porte un nom administratif, le retrait-gonflement des argiles, et il fait l’objet d’un dispositif public dédié : le Fonds de prévention argile, expérimenté dans onze départements dont la Dordogne, l’Allier, le Gers ou le Puy-de-Dôme, qui aide les propriétaires à agir avant que les dommages ne deviennent trop importants.

Deux précisions de ce dispositif intéressent directement le locataire, en creux. D’abord, l’aide au diagnostic reste ouverte même lorsque la maison présente déjà des fissures, et l’aide aux travaux s’ouvre quand les fissures atteignent au maximum cinq millimètres de largeur, selon l’actualité du ministère chargé de l’écologie consacrée à l’élargissement du fonds. Ensuite, le plafond des dépenses éligibles pour la phase d’études atteint 3 000 euros hors taxes avec accompagnement administratif. Surtout, l’organisme public d’information sur le logement rappelle que le bénéficiaire doit être propriétaire occupant d’une maison individuelle, et qu’une demande d’indemnisation au titre des catastrophes naturelles en cours d’instruction fait obstacle à l’éligibilité. Autrement dit : le locataire n’est pas éligible à ce fonds, et c’est au bailleur, propriétaire du bien, de diligenter le diagnostic et les démarches.

Le second piège est celui de la catastrophe naturelle. Lorsque la commune est reconnue en état de catastrophe naturelle, l’article L. 125-1 du code des assurances prévoit que « Les contrats d’assurance, souscrits par toute personne physique ou morale autre que l’Etat et garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur, ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets des catastrophes naturelles ». La garantie bénéficie donc à l’assuré, c’est-à-dire au propriétaire qui a souscrit l’assurance de l’immeuble. Le locataire, lui, est assuré pour ses propres biens et sa responsabilité, pas pour le bâti. Il ne peut pas réclamer directement l’indemnisation du gros œuvre à l’assureur du bailleur, et attendre l’arrêté puis l’expertise de l’assureur sans rien faire le prive de ses propres leviers. Son intérêt est inverse : signaler vite, par écrit, pour mettre le bailleur face à ses obligations propres, indépendantes du calendrier de l’assurance.

Concrètement, les onze départements pilotes du fonds sont l’Allier, les Alpes-de-Haute-Provence, la Dordogne, le Gers, l’Indre, le Lot-et-Garonne, la Meurthe-et-Moselle, le Nord, le Puy-de-Dôme, le Tarn et le Tarn-et-Garonne. Si la maison louée se trouve dans l’un de ces secteurs, ou plus largement sur un sol argileux identifié, le réflexe utile côté locataire reste le même : écrire au bailleur sans attendre, car lui seul peut déclencher le diagnostic et, le cas échéant, la demande de reconnaissance de catastrophe naturelle auprès de la mairie, comme l’a fait celle de Bouniagues en invitant ses habitants à se signaler avant le 15 septembre.

B. Fissures et logement décent : ce que le bailleur doit, ce que le locataire paie

Le droit du bail d’habitation fait peser sur le bailleur deux obligations qui se cumulent. L’article 1719 du code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. » Et l’article 1720 du même code ajoute : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Les fissures qui affectent les murs porteurs, les fondations, la toiture ou la stabilité de la maison entrent dans les réparations nécessaires au sens de ce texte : elles ne sont ni locatives ni d’entretien courant, et leur coût comme leur organisation incombent au bailleur.

Le critère de décence précise l’exigence. Selon la fiche officielle consacrée au logement décent, le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Des fissures traversantes qui laissent passer l’air ou l’eau, qui témoignent d’un mouvement des fondations ou qui compromettent la solidité d’un mur contredisent directement cette exigence. À l’inverse, de fines craquelures superficielles de l’enduit, sans infiltration ni mouvement, relèvent le plus souvent de l’esthétique et se traitent différemment : la frontière entre les deux ne se décrète pas dans un courrier, elle s’établit par constatations, photographies datées et, en cas de désaccord persistant, par expertise. C’est pourquoi le premier geste du locataire n’est pas juridique mais probatoire : photographier chaque fissure avec un repère de date, noter l’évolution semaine après semaine, conserver les échanges avec le bailleur et faire établir si possible un constat par un commissaire de justice lorsque les désordres s’aggravent.

Le locataire n’est pas pour autant simple spectateur de ses obligations. Il doit user paisiblement des lieux, assurer l’entretien courant et signaler au bailleur les désordres qui appellent des réparations à la charge de ce dernier, au lieu de les laisser s’aggraver ou de commander lui-même de gros travaux sans accord. Prévenir sa propre assurance habitation reste une précaution utile pour ses biens et sa responsabilité, mais elle ne remplace ni le signalement au bailleur ni la mise en demeure : c’est la réaction du bailleur, ou son absence de réaction, qui ouvre la phase suivante.

II. Contraindre un bailleur qui ne fait rien : l’escalier à monter sans sauter de marche

A. Du courrier recommandé au juge qui ordonne les travaux sous astreinte

La procédure que l’administration recommande suit un ordre dont chaque étape compte en cas de procès ultérieur. D’abord, signaler par écrit au bailleur les signes de non-conformité, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception, en décrivant précisément chaque désordre et en joignant les photographies. Ensuite, si le bailleur ne réagit pas, le mettre en demeure de mettre le logement en conformité. L’administration recommande le courrier recommandé avec avis de réception et propose un modèle de lettre pour signaler la non-décence : quand le logement n’est pas décent, le locataire doit indiquer au propriétaire ou à l’agence les signes de non-conformité aux critères de décence. Selon le département, le locataire peut en outre signaler ces signes sur Signal Logement afin d’être accompagné par les services de l’État dans sa démarche auprès du propriétaire ou de l’agence : cet appui administratif ne remplace ni la mise en demeure ni le juge, mais il documente la démarche et pèse dans la suite du dossier. La même fiche officielle indique la suite : passé un délai de deux mois sans réponse à la mise en demeure, ou en cas de désaccord persistant, le locataire ou le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, et éventuellement la commission départementale de conciliation, sans que la saisine préalable de cette commission soit obligatoire pour aller devant le juge. Autrement dit, la conciliation reste une voie utile mais le juge peut être saisi directement une fois le délai écoulé.

Devant le juge, une tentative préalable de règlement amiable est en outre exigée dans les petits litiges : l’article 750-1 du code de procédure civile prévoit que « la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ». Le non-respect de cette exigence expose la demande à l’irrecevabilité, que le juge peut relever d’office : l’amiable n’est donc pas une politesse, c’est une condition de recevabilité dans son champ.

Lorsque l’affaire est en état, le juge des contentieux de la protection dispose d’un arsenal concret. En référé, l’article 835 du code de procédure civile permet de « prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite », et le même texte autorise le juge à accorder une provision au créancier lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Au fond, le juge peut ordonner les travaux sous astreinte, allouer des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance et réduire le loyer jusqu’à la mise en conformité. Et l’article 514 du code de procédure civile rappelle que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement » : le bailleur condamné ne peut pas paralyser la décision en faisant appel sans en obtenir expressément l’arrêt de l’exécution.

Deux décisions rendues en 2026 montrent comment les juges manient ces outils. Le 9 juillet 2026, le juge des contentieux de la protection de Bergerac (RG 26/00068), statuant dans le ressort même où la presse signalait deux mois plus tard les maisons fissurées, a jugé qu’un bailleur avait manqué à son obligation de délivrer un logement décent : il l’a condamné à 2 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, lui a ordonné sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard pendant six mois les travaux de mise en conformité dans un délai de deux mois, et a réduit le loyer mensuel de 395 à 277 euros jusqu’à l’achèvement des travaux, en visant la règle selon laquelle « En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, le juge peut notamment réduire le montant du loyer jusqu’à l’exécution des travaux nécessaires à sa mise en conformité. » Le 8 septembre 2026, en référé, le juge des contentieux de la protection de Clermont-Ferrand (RG 26/00002) a condamné un bailleur social à faire réaliser les travaux constatés depuis novembre 2025, avec « une astreinte de 50€ par jour de retard et ce dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir », plus une provision de 1 000 euros pour le préjudice de jouissance et 800 euros au titre des frais de procès. Dans les deux cas, le juge a tranché sans expertise judiciaire, sur constats et devis : l’expertise n’est pas un passage obligé lorsque les désordres sont établis par pièces.

Quand la cause technique est discutée, en revanche, l’expertise devient l’instrument central. Le 26 février 2026, en référé, le tribunal judiciaire de Privas (RG 25/00307) saisi de désordres imputés au retrait-gonflement des argiles a ordonné une expertise en désignant une experte inscrite près la cour d’appel de Nîmes : « Ordonnons une expertise et désignons pour y procéder Madame [G] [F] [P], expert inscrit auprès de la cour d’appel de Nîmes », avec pour mission notamment d’« en préciser la date d’apparition et le cas échéant, leur évolution » et d’en détailler la cause. Date d’apparition, évolution, cause, imputabilité : ce sont les quatre questions auxquelles le rapport doit répondre, et elles conditionnent à la fois la garantie due par l’assureur du propriétaire et l’étendue des travaux exigibles du bailleur. Face à un dossier où chaque étape a un formalisme et où une erreur de destinataire ou de délai coûte des mois, faire appel à un cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris permet de cadrer le signalement, la mise en demeure et la saisine du bon juge avec les bonnes pièces.

B. Loyer, départ et prescription : ce que le temps fait au dossier

Le réflexe le plus dangereux pour un locataire excédé est de cesser de payer son loyer pour faire pression. Hors décision de justice, la suspension unilatérale reste un pari risqué : le bailleur peut s’en prévaloir pour réclamer les arriérés, voire engager une procédure en résiliation à l’encontre du locataire, alors même que le logement est dégradé. La voie sûre est judiciaire : demander au juge la réduction du loyer jusqu’aux travaux, comme à Bergerac où le loyer est passé de 395 à 277 euros, ou solliciter une provision en référé pour le préjudice de jouissance déjà subi, comme à Clermont-Ferrand. Le loyer consigné ou réduit par décision de justice protège ; le loyer simplement non payé expose.

Lorsque le logement est devenu durablement impropre à son usage, le locataire peut aussi demander la résiliation du bail aux torts du bailleur, avec des dommages et intérêts en réparation de son préjudice. Sur ce terrain, une décision de la Cour de cassation du 10 juillet 2025 mérite l’attention des locataires découragés par l’ancienneté des désordres : la troisième chambre civile y rappelle que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail », puis que « Ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail ». Conséquence pour la prescription : tant que le manquement persiste, le délai de cinq ans de l’article 2224 du code civil — « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » — ne court pas contre le locataire pour éteindre son action en résiliation (arrêt du 10 juillet 2025, pourvoi n° 23-20.491). Un désordre ancien mais toujours actuel n’est donc pas un dossier prescrit : c’est même l’hypothèse où l’action reste ouverte, à condition de prouver la persistance du manquement.

Reste la question de l’argent quand plusieurs responsables se renvoient la balle : bailleur, entreprises intervenues sur le bâti, assureurs. Le 17 septembre 2026, le juge des contentieux de la protection de Bordeaux (RG 21/03174), dans un litige opposant une locataire à un bailleur social, à des entreprises et à une compagnie d’assurance à propos de travaux sur la toiture et la charpente d’un immeuble, a condamné l’entreprise et l’assureur à garantir le bailleur : ils « seront condamnées à relever et garantir la SA VILOGIA à hauteur de 70 % du montant de la condamnation prononcée à son encontre au bénéfice de Madame [H] [V] née [U] au titre du préjudice de jouissance ». Le jugement ajoute que « La SA VILOGIA, qui succombe, sera tenue aux dépens de l’instance principale, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. » L’enseignement vaut pour les fissures : le locataire n’a pas à démêler seul la part du constructeur, de l’entreprise et de l’assureur ; il dirige son action contre le bailleur, débiteur de la délivrance et de l’entretien, et c’est au bailleur d’appeler en garantie ceux dont il estime qu’ils lui doivent. Quant aux frais d’expertise, ils suivent en principe la partie qui succombe, ce qui relativise la crainte de leur coût pour un dossier solide et documenté.

Conclusion : les cinq gestes du locataire face aux fissures

Premier geste : constater. Photographier chaque fissure avec la date, mesurer les plus visibles, noter les phénomènes associés comme les portes qui coincent ou les infiltrations, et conserver tous les échanges avec le bailleur. Deuxième geste : signaler par écrit, par lettre recommandée avec avis de réception, en décrivant chaque désordre et en demandant expressément la mise en conformité du logement. Troisième geste : en l’absence de réponse, mettre en demeure puis laisser s’écouler le délai de deux mois avant de saisir le juge des contentieux de la protection, avec le renfort éventuel de la commission départementale de conciliation et, au préalable si les sommes en jeu l’exigent, d’une tentative de conciliation ou de médiation. Quatrième geste : devant le juge, demander l’utile, c’est-à-dire l’injonction de travaux sous astreinte, la réduction du loyer jusqu’à leur achèvement, la réparation du préjudice de jouissance et, si le logement est durablement impropre à son usage, la résiliation aux torts du bailleur. Cinquième geste : ne pas confondre les calendriers, celui de l’assurance catastrophe naturelle du propriétaire et celui de l’obligation de décence du bailleur, et ne jamais suspendre seul le paiement du loyer sans décision de justice. Les fissures de l’été 2026 ne sont pas une fatalité climatique que le locataire devrait subir en silence : ce sont des désordres du bâti, et le bâti, en location, répond du bailleur.