Le chantier s’arrête net un mardi matin : un arrêté du maire est placardé sur la clôture, les ouvriers doivent quitter les lieux, les matériaux sont saisis et un procès-verbal d’infraction a été transmis au procureur de la République. Pour le propriétaire qui faisait construire une extension, un garage ou une surélévation sans autorisation ou en dépassant l’autorisation obtenue, la sanction ne se limite plus à un refus de permis ou à une mise en demeure administrative : c’est la procédure pénale de l’urbanisme qui s’enclenche, avec l’interruption des travaux, puis une convocation devant le tribunal correctionnel où se jouent l’amende, la démolition et l’astreinte. Les montants en jeu sont considérables, puisque l’amende peut atteindre 6 000 euros par mètre carré de surface construite, et la démolition ordonnée sous astreinte de 500 euros par jour de retard peut coûter des centaines de milliers d’euros si elle n’est pas exécutée. La Cour de cassation a rendu en 2025 et en 2026 plusieurs arrêts qui précisent les droits du constructeur à chaque étape : prescription de l’action publique, obligation de recueillir les observations du maire avant d’ordonner la démolition, nature juridique exacte de cette démolition et sort de l’astreinte. Cet article explique, pièces et textes à l’appui, comment l’interruption des travaux est ordonnée, comment la faire lever, et comment préparer la suite pénale pour limiter les sanctions et sauver ce qui peut l’être.

I. L’arrêt du chantier : du procès-verbal à l’arrêté d’interruption

A. Le procès-verbal qui déclenche toute la procédure

Tout commence par un constat. Les constructions, même lorsqu’elles ne comportent pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire, comme l’énonce l’article L. 421-1 du code de l’urbanisme : « Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire. » Construire sans permis, dépasser la surface autorisée, méconnaître les prescriptions du permis ou violer le plan local d’urbanisme expose donc à des poursuites dès lors que l’infraction est constatée. Le constat prend la forme d’un procès-verbal dressé par les personnes habilitées : tous officiers ou agents de police judiciaire, ainsi que tous les fonctionnaires et agents de l’État et des collectivités publiques commissionnés à cet effet et assermentés, comme le prévoit l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme. Ce texte attache au procès-verbal une force probante redoutable : « Les procès-verbaux dressés par ces agents font foi jusqu’à preuve du contraire. » Concrètement, le constructeur qui veut contester les constatations doit rapporter la preuve contraire, par exemple en démontrant par des photographies datées, des factures d’entreprises ou des constats d’huissier que les travaux décrits n’existaient pas au jour indiqué ou que les lieux étaient conformes à l’autorisation.

Le maire n’est pas un spectateur de cette phase. Lorsque l’autorité administrative et, au cas où il est compétent pour délivrer les autorisations, le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent ont connaissance d’une infraction de la nature de celles que prévoient les articles L. 480-4 et L. 610-1, le code dispose qu’« ils sont tenus d’en faire dresser procès verbal ». Le signalement d’un voisin, le rapport d’un agent communal ou la découverte de l’irrégularité à l’occasion de l’instruction d’un autre dossier suffisent à déclencher cette obligation. Une fois le procès-verbal dressé, sa copie est transmise sans délai au ministère public : « Copie du procès-verbal constatant une infraction est transmise sans délai au ministère public. » Le dossier quitte alors le terrain administratif pour entrer dans le champ pénal, et le procureur de la République décide de l’orientation des poursuites : convocation devant le tribunal correctionnel, procédure simplifiée ou classement.

Deux précisions pratiques méritent d’être soulignées dès ce stade. D’une part, les poursuites pénales peuvent viser un cercle large de responsables : l’article L. 480-4 du code de l’urbanisme prévoit que les peines « peuvent être prononcées contre les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou autres personnes responsables de l’exécution desdits travaux ». Le propriétaire qui a laissé faire, l’artisan qui a exécuté les travaux et le maître d’œuvre qui les a dirigés peuvent donc être renvoyés ensemble devant le tribunal. D’autre part, la commune sur le territoire de laquelle l’infraction a été commise, ainsi que l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme, peuvent se constituer partie civile, de même que les associations agréées de protection de l’environnement lorsque les faits portent un préjudice aux intérêts collectifs qu’elles défendent. Le constructeur doit donc s’attendre à affronter, outre le ministère public, une commune qui réclamera la démolition et des dommages-intérêts. Un arrêt de la chambre criminelle du 16 janvier 2018 illustre cette configuration : poursuivie pour des murs de soutènement non conformes au permis d’aménager et au plan local d’urbanisme, une propriétaire avait été condamnée à 5 000 euros d’amende avec remise en état des lieux, et la Cour de cassation avait rejeté son pourvoi (Cass. crim., 16 janv. 2018, n° 17-81.157). Surtout, la cour d’appel avait relevé que l’attestation de non-contestation de la conformité délivrée par le maire après la déclaration d’achèvement des travaux ne faisait pas obstacle aux poursuites : la régularité administrative apparente n’éteint pas l’action publique lorsque des infractions subsistent.

B. L’arrêté d’interruption : le maire, le préfet et le juge peuvent stopper le chantier

Le procès-verbal ne suffit pas toujours à arrêter les travaux : un constructeur pressé peut être tenté de terminer le chantier avant le jugement. Pour parer à ce risque, l’article L. 480-2 du code de l’urbanisme organise l’interruption des travaux par trois autorités différentes. D’abord, l’interruption peut être ordonnée par l’autorité judiciaire, « L’interruption des travaux peut être ordonnée soit sur réquisition du ministère public agissant à la requête du maire, du fonctionnaire compétent ». Le juge statue après avoir entendu le bénéficiaire des travaux ou après l’avoir dûment convoqué à comparaître dans les quarante-huit heures : « L’autorité judiciaire statue après avoir entendu le bénéficiaire des travaux ou l’avoir dûment convoqué à comparaître dans les quarante-huit heures. » Ce délai de quarante-huit heures montre l’urgence attachée à la mesure, mais il garantit aussi un minimum de contradiction : le constructeur doit être entendu ou au moins convoqué avant que le juge ne se prononce. La décision judiciaire d’interruption est ensuite redoutablement efficace, car « La décision judiciaire est exécutoire sur minute et nonobstant toute voie de recours. » L’appel ne suspend donc pas l’arrêt du chantier.

Ensuite, et c’est le cas le plus fréquent en pratique, le maire peut agir par arrêté avant même que le juge ne se soit prononcé : « Dès qu’un procès-verbal relevant l’une des infractions prévues à l’article L. 480-4 du présent code a été dressé, le maire peut également, si l’autorité judiciaire ne s’est pas encore prononcée, ordonner par arrêté motivé l’interruption des travaux. » Trois conditions se dégagent de ce texte : un procès-verbal visant une infraction de l’article L. 480-4 doit avoir été dressé, l’autorité judiciaire ne doit pas encore s’être prononcée, et l’arrêté doit être motivé, c’est-à-dire viser précisément les faits constatés et les règles méconnues, en application de l’article L. 480-2. La copie de cet arrêté est transmise sans délai au ministère public. Pour les constructions édifiées sans permis de construire ou sans permis d’aménager, ou poursuivies malgré une décision de la juridiction administrative suspendant le permis, le texte va plus loin et fait de l’interruption une obligation : « le maire prescrira par arrêté l’interruption des travaux ainsi que, le cas échéant, l’exécution, aux frais du constructeur, des mesures nécessaires à la sécurité des personnes ou des biens ». Le maire peut donc non seulement arrêter le chantier, mais aussi mettre à la charge du constructeur les mesures de sécurisation du site, par exemple l’étaiement d’un mur dangereux ou la clôture du terrain.

Enfin, si le maire reste inactif, le représentant de l’État dans le département peut se substituer à lui après une mise en demeure restée sans résultat à l’expiration d’un délai de vingt-quatre heures : « Dans tous les cas où il n’y serait pas pourvu par le maire et après une mise en demeure adressée à celui-ci et restée sans résultat à l’expiration d’un délai de vingt-quatre heures, le représentant de l’Etat dans le département prescrira ces mesures et l’interruption des travaux par un arrêté ». Le constructeur ne peut donc pas miser sur l’inertie de la mairie pour gagner du temps, comme le rappelle l’article L. 480-2.

L’exécution de l’interruption peut s’accompagner de mesures de coercition spectaculaires. En vertu du même article L. 480-2, le maire « peut prendre toutes mesures de coercition nécessaires pour assurer l’application immédiate de la décision judiciaire ou de son arrêté, en procédant notamment à la saisie des matériaux approvisionnés ou du matériel de chantier ». La saisie et, s’il y a lieu, l’apposition des scellés sont effectuées par l’un des agents habilités, qui dresse procès-verbal. Concrètement, les palettes de parpaings, les sacs de ciment et les engins présents sur le terrain peuvent être saisis, et les scellés apposés sur les accès interdisent toute reprise des travaux. Poursuivre le chantier malgré l’interruption constitue une infraction distincte qui aggrave considérablement la situation pénale du constructeur.

La compétence du juge judiciaire pour ordonner ces mesures a été confirmée par la cour d’appel de Paris dans un arrêt du 9 mars 2023. Dans cette affaire, des propriétaires contestaient l’ordonnance du président du tribunal judiciaire de Meaux qui avait ordonné l’interruption de leurs travaux à la demande d’une commune, en soutenant notamment que le maire ne pouvait saisir le juge des référés et qu’il revenait au seul juge administratif de connaître de l’interruption. La cour d’appel a rejeté l’exception d’incompétence et la fin de non-recevoir, confirmé l’ordonnance et condamné les appelants à verser 2 000 euros à la commune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (CA Paris, pôle 1, ch. 2, 9 mars 2023, RG n° 22/15598). Cet arrêt rappelle qu’une contestation de pure forme, qui se borne à discuter la compétence du juge sans répondre au fond sur la réalité des travaux irréguliers, expose à une confirmation pure et simple assortie d’une condamnation aux frais.

II. Reprendre la main : mainlevée, prescription et défense au fond

A. Faire lever l’interruption et contester utilement

L’interruption des travaux n’est pas nécessairement définitive, et le code organise sa fin. D’abord, l’autorité judiciaire peut à tout moment revenir sur la mesure : « L’autorité judiciaire peut à tout moment, d’office ou à la demande, soit du maire ou du fonctionnaire compétent, soit du bénéficiaire des travaux, se prononcer sur la mainlevée ou le maintien des mesures prises pour assurer l’interruption des travaux. » Le bénéficiaire des travaux dispose donc, en vertu de l’article L. 480-2, d’une voie d’action directe : il peut saisir le tribunal d’une demande de mainlevée en démontrant que les travaux sont désormais couverts par une autorisation, que l’irrégularité initiale a disparu ou que la poursuite du chantier ne compromet plus les intérêts protégés. L’obtention d’un permis de construire de régularisation en cours de procédure constitue typiquement l’argument central d’une telle demande, à condition que ce permis soit définitif et purgé des recours, car un permis fragile ou obtenu par fraude ne convaincra pas le juge. Lorsque le maire a pris l’arrêté et que le procureur décide de ne pas engager de poursuites, le code prévoit une sortie automatique : « Lorsque aucune poursuite n’a été engagée, le procureur de la République en informe le maire qui, soit d’office, soit à la demande de l’intéressé, met fin aux mesures par lui prises. » Le constructeur a donc intérêt à solliciter rapidement une décision du parquet et, en cas de classement, à en demander l’exécution auprès du maire.

Ensuite, l’interruption tombe d’elle-même en cas d’issue favorable du procès pénal, en application de l’article L. 480-2 : « En tout état de cause, l’arrêté du maire cesse d’avoir effet en cas de décision de non-lieu ou de relaxe. » Cette disposition éclaire la stratégie de défense : tout moyen qui conduit à la relaxe, comme la prescription de l’action publique ou l’irrégularité des poursuites, fait cesser l’arrêté du maire sans qu’une demande distincte soit nécessaire. Elle explique aussi pourquoi la bataille de la prescription mérite d’être livrée avec le plus grand soin.

La prescription de l’action publique en matière d’urbanisme obéit au droit commun des délits : aux termes de l’article 8 du code de procédure pénale, « L’action publique des délits se prescrit par six années révolues à compter du jour où l’infraction a été commise. » La difficulté tient au point de départ de ce délai de six ans. La chambre criminelle a jugé que « le délit constitué par l’exécution illicite de travaux de construction s’accomplit pendant tout le temps où ils sont exécutés de sorte que sa perpétration s’étend jusqu’à l’achèvement de ces derniers » (Cass. crim., 20 janv. 2026, n° 25-83.987). Dans cette affaire, un propriétaire poursuivi pour avoir installé une piste de quad et construit des bâtiments sans permis faisait valoir que les travaux s’étaient achevés en 2008 et que l’action publique était prescrite ; la cour d’appel avait rejeté l’exception en faisant peser sur lui la charge de la preuve de la date d’achèvement. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement sur deux fondements. D’une part, « la prescription de l’action publique constitue une exception péremptoire et d’ordre public ; il appartient au ministère public d’établir que cette action n’est pas éteinte par la prescription ». D’autre part, les juges devaient rechercher eux-mêmes le moment où les délits avaient été consommés en fonction de la date d’achèvement des travaux, fixer le point de départ de la prescription en conséquence, puis déterminer si l’action publique était prescrite. Cet arrêt offre au constructeur deux leviers : exiger du parquet la preuve que les travaux se sont achevés moins de six ans avant les poursuites, et discuter pied à pied la date d’achèvement à l’aide de photographies aériennes anciennes, de factures, de témoignages ou d’images satellites. Lorsque les travaux sont anciens et que le parquet ne parvient pas à dater précisément leur achèvement, l’exception de prescription peut conduire à la relaxe, et donc à la chute de l’arrêté d’interruption.

La contestation du procès-verbal lui-même complète cet arsenal. Puisque le procès-verbal fait foi jusqu’à preuve du contraire, le constructeur doit constituer dès les premiers jours un dossier de preuve contraire : constat d’huissier ou de commissaire de justice décrivant l’état exact des lieux, photographies datées, attestations des entreprises, autorisations obtenues et correspondance avec la mairie. Toute irrégularité de procédure, comme l’intervention d’un agent non commissionné ou non assermenté, doit être soulevée in limine litis devant le tribunal correctionnel, avant toute défense au fond, sous peine d’irrecevabilité. Enfin, la demande de mainlevée gagne à être articulée avec une demande de permis de régularisation déposée en mairie : même si ce permis ne fait pas disparaître rétroactivement l’infraction déjà commise, il démontre la bonne foi du constructeur et prive l’interruption d’une partie de sa justification.

B. Anticiper le tribunal correctionnel : amende, démolition et astreinte

Si les poursuites aboutissent à une condamnation, trois séries de conséquences se cumulent : l’amende, la démolition ou la mise en conformité, et l’astreinte qui garantit leur exécution. Chacune obéit à des règles précises que les arrêts récents de la Cour de cassation ont rappelées avec fermeté.

L’amende encourue est calculée de manière à frapper le profit tiré de la construction illégale. L’article L. 480-4 du code de l’urbanisme punit le fait d’exécuter des travaux en méconnaissance des obligations du livre IV et des règlements pris pour leur application, ou en méconnaissance des prescriptions d’un permis ou d’une déclaration préalable, « d’une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros ». Pour une maison de 100 mètres carrés construite sans permis, l’amende peut donc théoriquement atteindre 600 000 euros, même si les tribunaux prononcent en pratique des montants inférieurs modulés selon la gravité et les ressources du prévenu. « En cas de récidive, outre la peine d’amende ainsi définie un emprisonnement de six mois pourra être prononcé. » Les infractions aux plans locaux d’urbanisme relèvent du même régime répressif, puisque l’article L. 610-1 du code de l’urbanisme rend les articles L. 480-1 à L. 480-9 applicables en cas d’infraction aux dispositions des plans locaux d’urbanisme. Une seule réserve protège le constructeur de bonne foi : sauf en cas de fraude, ce régime n’est pas applicable lorsque le bénéficiaire d’une autorisation définitive exécute des travaux conformément à cette autorisation.

La démolition, la mise en conformité ou la réaffectation du sol constituent le deuxième volet de la condamnation, et leur régime a été précisé par trois arrêts récents qu’il faut connaître. Aux termes de l’article L. 480-5 du code de l’urbanisme, en cas de condamnation pour une infraction prévue aux articles L. 480-4 et L. 610-1, le tribunal « statue même en l’absence d’avis en ce sens de ces derniers, soit sur la mise en conformité des lieux ou celle des ouvrages avec les règlements, l’autorisation ou la déclaration en tenant lieu, soit sur la démolition des ouvrages ou la réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur ». Mais cette décision ne peut intervenir qu’« au vu des observations écrites ou après audition du maire ou du fonctionnaire compétent ». La Cour de cassation veille au respect de cette garantie : le 20 janvier 2026, elle a censuré une cour d’appel qui avait ordonné sous astreinte la démolition sans qu’aucune mention de l’arrêt ne révèle le recueil des observations du maire (Cass. crim., 20 janv. 2026, n° 25-83.987). Pour le constructeur, cela signifie qu’il doit vérifier dans le jugement si le tribunal a bien visé les observations du maire ou du fonctionnaire compétent : leur absence constitue un moyen de cassation sérieux.

La nature juridique de la démolition a fait l’objet d’un rappel sans ambiguïté en 2025. Dans deux arrêts, la chambre criminelle a jugé que « la mise en conformité des lieux ou des ouvrages, la démolition de ces derniers ou la réaffectation du sol, prévues par l’article L. 480-5 du code de l’urbanisme, constituent des mesures à caractère réel destinées à faire cesser une situation illicite et non des sanctions pénales » (Cass. crim., 18 mars 2025, n° 24-82.569 ; Cass. crim., 12 nov. 2025, n° 24-82.784). En conséquence, ces mesures ne peuvent pas être prononcées à titre de peine principale, seules les peines complémentaires pouvant l’être en application de l’article 131-11 du code pénal. Dans la première affaire, un propriétaire qui avait démoli puis reconstruit une bâtisse sans permis malgré un refus de permis s’était vu confirmer une démolition ordonnée à titre de peine principale : la Cour a cassé l’arrêt sur la peine et renvoyé devant la cour d’appel de Reims, en maintenant la déclaration de culpabilité. Dans la seconde, une propriétaire condamnée pour l’extension sans autorisation d’un chalet en bois en zone naturelle a obtenu la cassation limitée aux dispositions ordonnant la remise en état des lieux, avec renvoi devant la cour d’appel de Bordeaux autrement composée. Ces décisions ne dispensent pas de démolir : elles imposent au juge de qualifier correctement la mesure et de la motiver comme telle, ce qui ouvre au condamné un contrôle précis du jugement et, le cas échéant, un moyen de cassation lorsque la démolition est présentée comme une peine.

Le troisième volet, l’astreinte, transforme la démolition en pression financière quotidienne. L’article L. 480-7 du code de l’urbanisme prévoit que le tribunal impartit au bénéficiaire des travaux un délai pour exécuter l’ordre et qu’« il peut assortir son injonction d’une astreinte de 500 € au plus par jour de retard ». Si l’exécution n’intervient pas dans l’année de l’expiration du délai, le tribunal peut, sur réquisition du ministère public, relever le montant de l’astreinte à une ou plusieurs reprises, « même au-delà du maximum prévu ci-dessus » : passé un an d’inexécution, le plafond de 500 euros par jour ne s’applique plus. Les sommes sont liquidées au moins une fois chaque année et recouvrées par l’État pour le compte de la ou des communes, comme le prévoit l’article L. 480-8 du code de l’urbanisme : « Les astreintes sont liquidées au moins une fois chaque année et recouvrées par l’Etat, pour le compte de la ou des communes aux caisses desquelles sont reversées les sommes perçues ». L’expérience montre que ces montants deviennent rapidement vertigineux : dans une affaire jugée le 24 juin 2025, l’astreinte prononcée en 2001 avait été liquidée par tranches jusqu’à un total de 192 517,68 euros, dont le condamné avait déjà payé 166 817,42 euros, et son pourvoi contre l’arrêt liquidant le solde a été rejeté (Cass. crim., 24 juin 2025, n° 24-83.658). Une seule soupape existe : « Le tribunal peut autoriser le reversement ou dispenser du paiement d’une partie des astreintes pour tenir compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. » Le condamné qui démontre des démarches actives de régularisation ou des difficultés objectives d’exécution peut donc solliciter une dispense partielle, mais cette faveur suppose un comportement irréprochable depuis la condamnation.

Face à ce dispositif, la défense utile s’organise en quatre temps. Premièrement, contester la matérialité des faits et la régularité du procès-verbal dès l’audience, avec un dossier de preuves contraires constitué sans attendre. Deuxièmement, soulever l’exception de prescription en contraignant le ministère public à dater précisément l’achèvement des travaux, conformément à l’exigence posée par l’arrêt du 20 janvier 2026. Troisièmement, déposer sans délai une demande de permis de construire de régularisation et solliciter la mainlevée de l’interruption sur ce fondement, en réservant la question de savoir si la régularisation ultérieure permettra d’obtenir du tribunal une simple mise en conformité plutôt qu’une démolition. Pour préparer cette étape, les lecteurs visés par un refus de permis peuvent consulter utilement notre page consacrée au recours contre un refus de permis de construire, qui détaille les voies de contestation d’un refus et les conditions d’une nouvelle demande. Quatrièmement, discuter pied à pied la mesure sollicitée par le ministère public et la commune : mise en conformité préférable à la démolition lorsque l’ouvrage peut être rendu conforme, vérification des observations du maire, qualification exacte de la mesure et montant de l’astreinte assortie d’un délai d’exécution réaliste. Chacun de ces temps suppose l’assistance d’un avocat dès la notification du procès-verbal, car les délais sont brefs et les erreurs initiales, comme la reprise des travaux malgré l’interruption ou l’absence de contestation du procès-verbal, se paient ensuite au prix fort devant le tribunal correctionnel.

Un chantier interrompu par arrêté du maire après un procès-verbal n’est donc ni une simple formalité ni une fatalité. L’arrêté doit être motivé et reposer sur un procès-verbal visant une infraction caractérisée ; il peut être contesté devant l’autorité judiciaire qui peut à tout moment en ordonner la mainlevée ; il tombe en cas de relaxe ou de non-lieu. Derrière lui, le procès pénal se joue sur la prescription de six ans à compter de l’achèvement des travaux, sur l’amende proportionnée aux surfaces, sur une démolition qui n’est pas une peine mais une mesure réelle subordonnée aux observations du maire, et sur une astreinte qui grossit chaque jour d’inexécution. Les arrêts rendus par la chambre criminelle en 2025 et au début de l’année 2026 offrent au constructeur des moyens précis et vérifiables, à condition d’agir vite, de constituer ses preuves et de ne jamais reprendre les travaux sous le coup d’une interdiction. C’est dans ces premières semaines, entre l’arrêté d’interruption et l’audience correctionnelle, que se gagne ou se perd l’essentiel : la conservation du bâti ou sa démolition, une mise en conformité négociée ou une astreinte qui s’accumule.