Le lundi 21 septembre 2026, le tribunal correctionnel a condamné une propriétaire de l’Indre à huit mois de prison avec sursis et 3 000 euros d’amende pour avoir loué un studio insalubre à un homme de 87 ans placé sous mesure de protection, sans jamais exécuter les travaux ordonnés par un arrêté préfectoral de 2022. La victime, qui avait continué de payer son loyer malgré l’état des lieux, a obtenu 8 673 euros pour son préjudice financier et 1 000 euros pour son préjudice moral. L’affaire a été relatée par La Nouvelle République du 24 septembre 2026, puis détaillée par Le Berry du 25 septembre 2026.
La réponse tient en une phrase : oui, le bailleur qui ignore un arrêté de traitement de l’insalubrité s’expose au tribunal correctionnel même lorsque le locataire paie son loyer, et l’addition ne se limite pas à l’amende. Les loyers perçus après l’arrêté cessent d’être dus et doivent être rendus, l’hébergement ou le relogement des occupants reste à la charge du propriétaire, et des peines complémentaires comme la confiscation de l’immeuble ou l’interdiction d’acheter un bien d’habitation pendant dix ans sont encourues. C’est ce triple prix — pénal, civil et financier — que cet article démonte, textes et décisions intégrales à l’appui.
Réserves d’emblée : la condamnation de l’Indre est une décision d’un tribunal correctionnel statuant en premier ressort, dont on ignore si appel a été interjeté, et la peine prononcée sanctionne des faits précis et une personnalité précise ; elle ne prédit pas ce qu’un autre tribunal décidera dans un autre dossier. Chaque situation dépend de l’existence d’un arrêté, de son contenu exact, des constats dressés et des preuves conservées. Les montants cités sont ceux de quatre décisions précises, lues intégralement pour cet article. Enfin, cet article expose le droit applicable ; il ne constitue pas un avis sur un dossier particulier.
I. De l’arrêté ignoré à la condamnation : l’engrenage de l’Indre
A. Un studio, un octogénaire protégé, quatre ans d’inaction
Tout commence par un signalement de l’Agence régionale de santé. Selon Le Berry, l’ARS avait souligné l’insalubrité du logement, notamment la vétusté de l’électricité et le manque d’aération, dans un studio du sud de l’Indre où vivait un homme de 87 ans sous mesure de protection. La préfecture avait alors pris un arrêté en 2022 contraignant la propriétaire à effectuer des travaux. Elle ne les a jamais réalisés.
Ce qui frappe dans ce dossier, c’est l’accumulation des circonstances aggravantes ordinaires. D’abord, la vulnérabilité de l’occupant : un octogénaire sous mesure de protection, dont l’état laissait craindre, toujours selon le compte rendu d’audience, une possible intoxication au monoxyde de carbone. Ensuite, la durée : quatre années séparent l’arrêté préfectoral de la condamnation, sans qu’aucun travail de mise en conformité ne soit accompli. Surtout, la récidive au sens large : l’avocat de la partie civile a rappelé à l’audience que la propriétaire était connue de la justice et qu’elle avait déjà été condamnée pour la non-mise en conformité de ce bien, ajoutant qu’elle remettait le studio en location en assurant que son mari avait fait le nécessaire. Autrement dit, non seulement les travaux prescrits n’ont pas été faits, mais le logement a été remis sur le marché locatif comme si tout était en règle.
Pendant ce temps, le locataire payait. Malgré l’état de son logement, l’octogénaire avait continué à verser un loyer à sa propriétaire. C’est un point que les bailleurs comprennent souvent mal : le fait que le locataire paie, qu’il ne se plaigne pas ou qu’il reste dans les lieux ne purge ni l’arrêté ni l’infraction. Le tribunal a d’ailleurs tenu compte des sommes versées : la condamnée devra verser 8 673 euros pour le préjudice financier et 1 000 euros au titre du préjudice moral, en plus des huit mois de prison avec sursis et des 3 000 euros d’amende. Jugée en son absence, elle supporte donc une peine d’emprisonnement — fût-ce avec sursis — pour ce qu’elle considérait peut-être comme un simple retard de travaux.
Ce schéma n’a rien d’isolé. Le 7 janvier 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sarlat a statué dans un dossier jumeau (RG 25/00068) : des locataires d’une maison du Pays de Belvès avaient signalé leur logement au pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne, l’ARS avait visité les lieux le 9 janvier 2024, et un arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité avait été pris le 27 mai 2024 puis notifié le 19 juin 2024. La propriétaire soutenait avoir fait des travaux, mais elle ne produisait qu’une facture du 9 février 2024, antérieure à l’arrêté, et aucun arrêté de mainlevée. Le tribunal a relevé qu’« il ressort du courrier que la Délégation Départementale de la Dordogne lui a adressé le 23 décembre 2024 que les travaux dans la maison louée aux époux [Z] n’étaient toujours pas réalisés à cette date, à telle enseigne que la procédure d’exécution d’office des travaux a été engagée ». La leçon vaut pour tous les bailleurs : une facture antérieure à l’arrêté ne prouve pas l’exécution des travaux prescrits, et seule la mainlevée établit que le logement n’est plus insalubre. Le tribunal l’a dit nettement : « Madame [C] ne verse d’ailleurs aucun arrêté de mainlevée qui prouverait de façon certaine que le logement loué n’est plus insalubre ».
B. L’arrêté de traitement de l’insalubrité : un ordre, pas un conseil
Beaucoup de propriétaires reçoivent un arrêté préfectoral comme on reçoit un rappel administratif. C’est une erreur de lecture complète. Sur le fond, le code de la santé publique interdit à la racine la mise en location de tels locaux : « Ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l’article L. 1331-22, que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d’ouverture sur l’extérieur ou dépourvues d’éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l’habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation. » L’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation dispose que l’autorité compétente prescrit par arrêté, dans un délai qu’elle fixe, les mesures nécessitées par les circonstances, parmi lesquelles la réparation, la démolition, la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation, ou encore : « L’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif. » L’arrêté n’est donc pas une invitation à réfléchir : c’est un acte de police qui peut interdire l’habitation elle-même.
L’arrêté porte en lui ses propres sanctions. L’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation prévoit que : « L’arrêté mentionne d’une part que, à l’expiration du délai fixé, en cas de non-exécution des mesures et travaux prescrits, la personne tenue de les exécuter est redevable du paiement d’une astreinte par jour de retard dans les conditions prévues à l’article L. 511-15, et d’autre part que les travaux pourront être exécutés d’office à ses frais. » Deux conséquences pratiques en découlent. Toujours selon l’article L. 511-11 : « Lorsque l’immeuble ou le logement devient inoccupé et libre de location après la date de l’arrêté pris sur le fondement du premier alinéa, la personne tenue d’exécuter les mesures prescrites reste obligée de le faire dans le délai fixé par l’arrêté. » D’une part, chaque jour de retard après le délai peut coûter une astreinte journalière, sans qu’il soit besoin d’un nouveau procès pour la mettre en route. D’autre part, l’administration peut faire réaliser les travaux à la place du propriétaire défaillant, puis lui en présenter la facture : c’est exactement ce qui s’est produit dans le dossier de Sarlat, où la délégation départementale a annoncé l’exécution d’office aux frais avancés de la bailleresse.
Le piège le plus coûteux concerne la relocation. La tentation est grande, une fois le locataire parti, de relouer vite pour ne pas perdre de revenus. Or la loi verrouille cette issue, et l’article L. 511-11 impose que : « Les mesures prescrites doivent, en tout état de cause, être exécutées avant toute nouvelle occupation, remise à disposition ou remise en location, sous peine des sanctions prévues à l’article L. 511-22. » Dans l’affaire de l’Indre, la remise en location du studio sans travaux, en assurant que le nécessaire avait été fait, a pesé lourd dans la condamnation. Un logement vacant ne suspend pas l’obligation, et le relouer sans mainlevée, c’est ajouter une infraction à l’inexécution.
Avant l’arrêté lui-même, la procédure peut aller très vite en cas de danger. L’article L. 511-9 du même code permet à l’autorité compétente de faire désigner un expert par la juridiction administrative, et cet expert « se prononce dans un délai de vingt-quatre heures à compter de sa désignation ». Vingt-quatre heures : le bailleur qui découvre un arrêté affiché sur la façade de son immeuble doit comprendre que la machine administrative ne lui laissera ni le temps de trouver un artisan au meilleur prix, ni celui d’attendre le départ du locataire.
II. Le triple prix de l’inaction : pénal, loyers, hébergement
A. Le correctionnel : du refus de travaux à la remise en location interdite
Le cœur pénal du dossier de l’Indre, c’est le refus d’exécuter les travaux prescrits. L’article L. 511-22 du code de la construction et de l’habitation dispose : « Est puni d’un an d’emprisonnement et d’une amende de 50 000 € le refus délibéré et sans motif légitime d’exécuter les travaux et mesures prescrits en application du présent chapitre. » Trois mots comptent ici. « Délibéré » : il faut que le propriétaire ait sciemment refusé, ce que quatre ans d’inaction après un arrêté notifié établissent sans peine. « Sans motif légitime » : les difficultés financières ou l’attente d’un artisan ne suffisent pas, en principe, à justifier l’inaction totale. « Prescrits » : seuls les travaux ordonnés par l’arrêté ouvrent la voie pénale, d’où l’importance de lire l’acte au mot près plutôt que de se contenter de bricolages généraux — la facture antérieure à l’arrêté du dossier de Sarlat en est l’illustration parfaite.
Lorsque l’occupant est vulnérable, l’article L. 511-22 double le tarif : « Est punie de deux ans d’emprisonnement et de 75 000 € d’amende l’infraction mentionnée au premier alinéa du présent I lorsque les faits sont commis alors que l’occupant est une personne vulnérable, notamment un ressortissant étranger en situation irrégulière au sens du code de l’entrée et du séjour des étrangers et du droit d’asile. » Dans l’Indre, le locataire de 87 ans sous mesure de protection présentait à l’évidence une vulnérabilité, même si le tribunal a prononcé une peine — huit mois avec sursis et 3 000 euros d’amende — très inférieure au maximum encouru. La peine reste individualisée : l’âge, les antécédents, la durée de l’inexécution et l’attitude à l’audience modulent le quantum. Mais le principe demeure : la vulnérabilité de l’occupant fait entrer le dossier dans une échelle de peines aggravées.
La remise en location sans travaux ouvre un second front pénal, plus sévère encore. Le même article L. 511-22 punit de trois ans d’emprisonnement et de 100 000 euros d’amende : « Le fait, de mauvaise foi, de ne pas respecter une prescription de cessation de mise à disposition du local ou de l’installation à des fins d’habitation ou une interdiction d’habiter, d’utiliser ou d’accéder aux lieux prise en application du présent chapitre. » Et lorsque l’occupant est vulnérable, le même texte porte la peine à : « Sont punies de cinq ans d’emprisonnement et de 150 000 € d’amende les infractions mentionnées aux 1° et 2° du présent III lorsque les faits sont commis alors que l’occupant est une personne vulnérable, notamment un ressortissant étranger en situation irrégulière au sens du code de l’entrée et du séjour des étrangers et du droit d’asile. » Relouer un studio frappé par un arrêté, en affirmant que des travaux ont été faits, expose donc à cinq ans d’emprisonnement si l’occupant est vulnérable. C’est l’erreur exacte de la bailleresse de l’Indre.
Les peines complémentaires achèvent de transformer une « petite » affaire locative en désastre patrimonial. Le texte prévoit notamment : « La confiscation du fonds de commerce ou de l’immeuble destiné à l’hébergement des personnes et ayant servi à commettre l’infraction. » Et surtout, pour le bailleur investisseur, l’article L. 511-22 ajoute : « L’interdiction pour une durée de dix ans au plus d’acheter un bien immobilier à usage d’habitation ou un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement ou d’être usufruitier d’un tel bien ou fonds de commerce. » Ces deux peines ont une particularité redoutable, posée par l’article L. 511-22 : « Le prononcé des peines complémentaires mentionnées aux 1° et 3° du présent IV est obligatoire à l’encontre de toute personne coupable d’une infraction prévue au présent article. » Le tribunal ne peut les écarter que « par une décision spécialement motivée », en considération des circonstances et de la personnalité de l’auteur. Autrement dit, le propriétaire condamné pour insalubrité doit convaincre expressément le tribunal de ne pas confisquer son bien ni lui interdire d’acheter pendant dix ans ; à défaut, ces peines tombent de plein droit.
Reste la frontière avec le droit pénal général. Quand l’exploitation de la vulnérabilité devient systématique, c’est l’article 225-14 du code pénal qui s’applique : « Le fait de soumettre une personne, dont la vulnérabilité ou l’état de dépendance sont apparents ou connus de l’auteur, à des conditions de travail ou d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine est puni de sept ans d’emprisonnement et de 200 000 euros d’amende. » C’est le fondement retenu contre les réseaux de marchands de sommeil, comme dans le jugement du tribunal correctionnel de Bobigny du 10 septembre 2026 visant une centaine de logements indignes. La chambre criminelle vient d’en préciser les contours dans un arrêt du 3 juin 2026 : l’hébergement fourni sur un chantier peut constituer la contrepartie exigée par le texte, et la Cour a jugé que « ses autres énonciations suffisent à caractériser, d’une part, l’existence des conditions indignes d’hébergement, d’autre part, la vulnérabilité des victimes, enfin, le fait que le prévenu avait connaissance de cette situation ». Moralité pour le bailleur ordinaire : même sans réseau ni organisation, loger une personne dont on connaît la vulnérabilité dans des conditions indignes fait entrer le dossier dans une zone pénale où sept ans d’emprisonnement sont encourus. La plateforme officielle Signal Logement confirme l’échelle des sanctions pour les bailleurs de logements non conformes, avec la confiscation de l’immeuble et jusqu’à dix ans d’interdiction d’acheter, de louer ou de gérer des biens immobiliers parmi les peines complémentaires. La Cour n’a d’ailleurs cassé cet arrêt que sur la peine — « CASSE et ANNULE l’arrêt susvisé de la cour d’appel d’Agen, en date du 8 août 2024, mais en ses seules dispositions relatives à la peine, toutes autres dispositions étant expressément maintenues » — en maintenant la culpabilité.
B. L’argent : des loyers qui cessent d’être dus et un hébergement à payer
La condamnation pénale n’éteint pas la dette civile : elle s’y ajoute. Dès qu’un arrêté de traitement de l’insalubrité est notifié, le compteur des loyers s’arrête de plein droit. L’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que, pour les locaux visés par un arrêté pris en application de l’article L. 511-11, « le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée ». Et les sommes déjà versées ne sont pas acquises : « Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable. » Dans l’Indre, le locataire qui avait continué de payer n’a donc rien « offert » : les 8 673 euros de préjudice financier correspondent aux sommes qu’il n’aurait jamais dû verser.
Les tribunaux appliquent cette mécanique au centime près. Le 26 juin 2025, le juge des contentieux de la protection de Paris a condamné un bailleur parisien dont l’immeuble était visé par un arrêté d’insalubrité des parties communes toujours en cours : « CONDAMNE Monsieur [J] [N] à payer à Monsieur [H] [Y], la somme de 11 091,09 euros au titre des loyers indûment perçus entre le 4 décembre 2021 et le 6 avril 2021, en application des dispositions de l’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation, avec intérêts à taux légal à compter de la mise en demeure du 1er février 2024 ». Le bailleur soutenait que l’arrêté ne visait que les parties communes et que son studio était en parfait état : l’argument n’a pas prospéré, et 500 euros de dommages et intérêts plus 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile s’y sont ajoutés. Onze mille euros rendus pour un arrêté que le bailleur croyait ne pas le concerner : voilà le coût réel de la lecture approximative d’un acte de police.
Le jugement de Sarlat du 7 janvier 2026 montre l’autre versant, celui du bailleur qui croit avoir fait le nécessaire. Le tribunal de proximité de Sarlat, dans son jugement du 7 janvier 2026, « Dit que le préjudice de jouissance de Monsieur [M] [Z] et Madame [J] [W], épouse [Z], sera indemnisé par la dispense du paiement de la totalité du loyer à compter du 1er décembre 2023 » et « Condamne en conséquence Madame [E] [C] à rembourser à Monsieur [M] [Z] et à Madame [J] [W], épouse [Z], la somme de 630 euros au titre des loyers payés par les locataires depuis le 1er décembre 2023 », les locataires restant dispensés du paiement « jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée de l’insalubrité ». Deux enseignements s’en dégagent. D’abord, sans arrêté de mainlevée, la dispense court toujours : tant que l’administration n’a pas constaté la fin de l’insalubrité, le bailleur ne revoit pas ses loyers. Ensuite, tout ne passe pas : les demandes de surconsommation d’eau et d’électricité et de préjudice moral, insuffisamment prouvées, ont été rejetées, tandis que 1 500 euros étaient alloués au titre de l’article 700. Le juge indemnise ce qui est établi, pas ce qui est allégué.
Troisième garde-fou, souvent découvert trop tard : la restitution n’est ni automatique ni illimitée dans le temps. Le 11 février 2026, le même juge parisien a déclaré une locataire « irrecevable à solliciter la restitution des loyers antérieurs au 13 juin 2022 », ne lui accordant que « la somme de 400 euros de trop-perçu de loyers et charges pour la période du 13 juin 2022 au 25 juillet 2022 », plus « la somme de 2000 euros de dommages et intérêts ». Et ce même jugement rappelle une règle que les locataires oublient à leurs dépens : un locataire « ne peut pas suspendre les loyers si la faute du bailleur ne l’empêche pas de jouir totalement des lieux », la charge de la preuve de la gravité pesant sur celui qui suspend. Seul l’arrêté fait cesser le loyer de plein droit ; la suspension unilatérale sans arrêté reste un pari risqué qui peut se retourner contre son auteur.
Enfin, l’hébergement et le relogement pèsent sur le propriétaire défaillant. L’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation pose le principe : « Le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-1. » Et l’article L. 521-3-1 détaille : « Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. » Si le propriétaire ne s’exécute pas, l’hébergement est assuré par la puissance publique mais l’article L. 521-3-1 précise : « Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l’exploitant ». En cas d’éviction définitive, l’addition s’alourdit encore : « Le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation. » Trois mois du nouveau loyer, en plus des loyers rendus, des dommages et intérêts et de l’amende : le bailleur qui laisse pourrir un arrêté paie le logement deux fois — celui qu’il n’a pas réparé et celui qui accueille son occupant. Face à un arrêté dont la portée ou le délai vous semble intenable, l’intervention d’un avocat en droit immobilier à Paris permet de contester utilement, d’organiser les travaux et la mainlevée, et d’éviter que le dossier civil ne devienne un dossier pénal.
Conclusion : ce que le bailleur avisé fait dès la notification
L’affaire de l’Indre n’est pas celle d’un monstre, c’est celle d’une propriétaire ordinaire qui a traité un arrêté préfectoral comme un papier sans conséquence, pendant quatre ans, face à un locataire trop vulnérable pour partir et qui payait. Le tribunal correctionnel a répondu par huit mois de prison avec sursis, 3 000 euros d’amende et près de 10 000 euros d’indemnités civiles. Ajoutez-y, dans le cas général, l’astreinte journalière, l’exécution d’office aux frais du bailleur, la restitution des loyers depuis l’arrêté, l’hébergement des occupants et, à défaut de décision spécialement motivée, la confiscation du bien et dix ans d’interdiction d’acheter.
La conduite à tenir tient en cinq gestes. Lire l’arrêté dès sa notification et noter le délai et les travaux exacts. Faire exécuter les travaux prescrits par des professionnels et conserver chaque facture postérieure à l’arrêté. Ne jamais relouer, réoccuper ni remettre à disposition avant l’arrêté de mainlevée. Consigner par écrit chaque échange avec l’administration et ne pas interrompre de sa propre initiative le versement ou la perception des sommes sans avis juridique, car la suspension unilatérale obéit à des conditions strictes. Et si le délai est impossible ou la mesure disproportionnée, la contester par les voies de droit au lieu de l’ignorer : un arrêté contesté reste un arrêté à exécuter, mais un arrêté exécuté de bonne foi ne conduit pas au correctionnel.