Vous avez signé un compromis ou vous préparez la vente de votre maison, et le notaire vous réclame un papier que vous n’avez jamais vu : l’attestation de non-contestation de la conformité des travaux. Sans ce document, l’acquéreur s’inquiète, la banque de l’acquéreur freine, et la signature de l’acte authentique est repoussée. Certains vendeurs découvrent à cette occasion qu’ils n’ont jamais déposé la déclaration d’achèvement de leurs travaux, ou que la mairie avait contesté la conformité il y a plusieurs années sans qu’ils réagissent. D’autres apprennent que leur ancien permis prévoyait une place de stationnement, une hauteur ou des matériaux que la construction ne respecte pas tout à fait.

La situation est d’autant plus frustrante que le document réclamé n’est pas un nouveau permis et ne coûte aucune taxe : c’est une simple attestation par laquelle la mairie certifie qu’elle n’a pas contesté la conformité des travaux dans les délais que la loi lui imposait. Encore faut-il que ces délais soient expirés, que la déclaration d’achèvement ait été correctement déposée, et que la mairie accepte de délivrer le papier. Quand elle refuse ou ne répond pas, le vendeur n’est pas démuni : le code de l’urbanisme organise une délivrance de plein droit, et le juge administratif peut enjoindre à la mairie de délivrer l’attestation. En revanche, si une non-conformité a été constatée à temps par la mairie, la vente ne pourra se sécuriser qu’en traitant d’abord cette non-conformité, parfois par un nouveau permis.

Cet article explique, pas à pas, comment obtenir l’attestation de conformité pour vendre, ce que la mairie peut et ne peut plus vous opposer, et comment débloquer la vente quand la conformité coince.

I. L’attestation de non-contestation : le sésame de la vente à demander à la mairie

A. Une DAACT bien déposée, un délai de trois mois, et la mairie ne peut plus contester

Tout commence à la fin du chantier. Aux termes de l’article L. 462-1 du code de l’urbanisme, « A l’achèvement des travaux de construction ou d’aménagement, une déclaration attestant cet achèvement et la conformité des travaux au permis délivré ou à la déclaration préalable est adressée à la mairie. » Cette déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, couramment appelée DAACT, est donc d’abord une affirmation du pétitionnaire lui-même : c’est lui qui s’engage sur la conformité de ce qu’il a construit au regard de l’autorisation obtenue. La fiche officielle du ministère de la justice rappelle la règle pratique : la mairie a 3 mois pour contester la conformité des travaux à partir de la date de réception de la DAACT.

La déclaration doit être établie par le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition, ou par l’architecte qui a dirigé les travaux, puis adressée au maire par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposée contre décharge en mairie, comme le prévoit l’article R. 462-1 du code de l’urbanisme : « La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux est établie par le bénéficiaire du permis de construire ou d’aménager ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou par l’architecte ou l’agréé en architecture, dans le cas où ils ont dirigé les travaux. » Et : « Elle est adressée par pli recommandé avec demande d’avis de réception postal au maire de la commune ou déposée contre décharge à la mairie. » Conservez précieusement l’avis de réception ou la décharge : c’est ce document qui prouve le point de départ du délai de contestation de la mairie, et le notaire comme le juge vous le réclameront.

À compter de cette réception, l’article R. 462-6 du code de l’urbanisme dispose : « A compter de la date de réception en mairie de la déclaration d’achèvement, l’autorité compétente dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration ». Ce délai est porté à cinq mois quand un récolement des travaux est obligatoire au titre de l’article R. 462-7. Le récolement, c’est-à-dire la vérification sur place par l’administration, est obligatoire dans des cas listés par l’article R. 462-7 du code de l’urbanisme, notamment pour les immeubles inscrits monuments historiques, les sites patrimoniaux remarquables et classés, et les secteurs couverts par un plan de prévention des risques naturels. Avant tout récolement, la mairie doit en informer le bénéficiaire, et le contrôle ne peut porter que sur les règles d’urbanisme visées à l’article L. 421-6 : l’article R. 462-8 du code de l’urbanisme énonce que « Préalablement à tout récolement, l’autorité compétente en informe le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable ». Le contrôle ne peut ensuite porter que sur les règles d’urbanisme visées à l’article L. 421-6.

Le point de départ du délai mérite une attention particulière quand la mairie vous réclame des pièces après le dépôt. La cour administrative d’appel de Marseille a jugé, dans un arrêt du 17 septembre 2019 (n° 17MA01723, commune d’Alénya, lire l’arrêt sur Légifrance), que le délai court à compter du dossier complet : les époux avaient déposé leur DAACT le 6 juin 2014, la parcelle se situant en zone de plan de prévention des risques d’inondation de sorte que le délai était de cinq mois, le maire avait demandé le 4 novembre 2014 l’attestation thermique manquante, produite le 13 novembre 2014, et la cour a fixé au 13 avril 2015 la fin du délai de contestation. La mise en demeure adressée le 30 juin 2015, plus d’un mois et demi après, a donc été annulée comme tardive. Si la mairie vous a demandé un complément, la date à retenir est celle où votre dossier est devenu complet, pas celle du premier envoi.

Passé ce délai, la règle est couperet. L’article L. 462-2 du code de l’urbanisme prévoit que « L’autorité compétente mentionnée aux articles L. 422-1 à L. 422-3 peut, dans un délai fixé par décret en Conseil d’Etat, procéder ou faire procéder à un récolement des travaux et, lorsque ceux-ci ne sont pas conformes au permis délivré ou à la déclaration préalable, mettre en demeure le maître de l’ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité. » Et il ajoute : « Passé ce délai, l’autorité compétente ne peut plus contester la conformité des travaux. » Une mairie qui a laissé passer trois ou cinq mois sans rien notifier ne peut donc plus, des années après, refuser l’attestation au motif que la couleur des tuiles, la clôture ou la piscine ne seraient pas conformes. C’est exactement ce qu’a jugé la cour de Marseille dans cette affaire d’Alénya : la commune soutenait que sa mise en demeure tardive valait retrait d’une prétendue décision implicite de non-opposition, mais la cour a répondu, dans ce même arrêt du 17 septembre 2019, que « l’expiration du délai prévu par ces dispositions n’a pas fait naître une décision susceptible de faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir », de sorte que la mise en demeure du 30 juin 2015 n’avait aucune base légale. Pour un vendeur, cela signifie qu’une contestation tardive de la mairie ne bloque pas juridiquement la vente, même si en pratique il faudra le démontrer au notaire et à l’acquéreur, documents à l’appui.

B. Vendeur, héritier, acquéreur : qui peut exiger l’attestation et comment forcer la main de la mairie

Quand les délais sont expirés sans contestation, la mairie doit vous délivrer l’attestation sur simple demande. L’article R. 462-10 du code de l’urbanisme dispose que « celle-ci délivre de plein droit au bénéficiaire de l’autorisation ou à ses ayants droits, sur demande de leur part, une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis ou la déclaration n’a pas été contestée » en cas de silence gardé dans le délai de l’article R. 462-6. L’attestation doit alors être délivrée dans les quinze jours de la demande. Trois enseignements concrets pour une vente. D’abord, la délivrance est de plein droit : la mairie n’a aucun pouvoir d’appréciation sur l’opportunité de signer, elle constate une situation juridique acquise. Ensuite, le demandeur n’est pas seulement le titulaire du permis : les ayants droit, c’est-à-dire notamment l’acquéreur du terrain, un héritier ou le nouveau propriétaire qui a acheté avec le permis transféré, peuvent eux aussi présenter la demande. Enfin, le délai est de quinze jours à compter de la demande : une mairie qui fait traîner plusieurs semaines est en faute.

Présentez votre demande par écrit, en recommandé avec accusé de réception ou contre décharge, en rappelant la date de réception de la DAACT complète, l’absence de contestation dans le délai de trois ou cinq mois, et le texte de l’article R. 462-10. Joignez la preuve du dépôt de la DAACT, l’avis de réception, et si possible tout courrier de la mairie montrant qu’elle n’a rien contesté à temps. Si vous êtes héritier ou acquéreur, joignez le titre qui établit votre qualité d’ayant droit : acte de propriété, attestation notariée ou jugement. Cette demande écrite servira aussi de point de départ pour un recours si la mairie refuse ou garde le silence.

Si la mairie refuse expressément de délivrer l’attestation, ce refus est une décision administrative que vous pouvez contester devant le tribunal administratif dans le délai de recours contentieux de deux mois, après un éventuel recours gracieux auprès du maire. Si la mairie vous notifie un refus écrit, vérifiez que la lettre mentionne les voies et délais de recours : le délai contentieux de deux mois ne vous est opposable qu’à cette condition, comme le rappelle la cour de Douai au visa des articles R. 421-1 et R. 421-5 du code de justice administrative. Sans cette mention, ou si vous n’avez reçu qu’un courrier simple sans date certaine, vous bénéficiez d’un délai raisonnable qui ne peut en principe excéder un an à compter de la connaissance de la décision. Conservez donc l’enveloppe, l’accusé de réception et tous les échanges : la date que vous pourrez prouver déterminera si votre recours devant le tribunal administratif est encore recevable. Joignez-y une demande d’injonction : le juge peut ordonner à la mairie de délivrer l’attestation sous astreinte. Dans l’affaire d’Alénya déjà citée, le tribunal administratif de Montpellier avait annulé la mise en demeure tardive et « enjoint de délivrer à M. et Mme E… une attestation certifiant la conformité des travaux », injonction confirmée en appel (CAA Marseille, 17 septembre 2019, n° 17MA01723). À l’inverse, ne demandez l’injonction que si votre dossier est solide : dans un arrêt du 9 novembre 2023 (n° 22DA01208, Mme D. contre commune de Marquette-lez-Lille, lire l’arrêt sur Légifrance), la cour administrative d’appel de Douai a rejeté la demande d’injonction parce que la mise en demeure avait été adressée à temps, dans le délai de l’article R. 462-6, et que la requérante ne démontrait pas la conformité de ses menuiseries et volets roulants aux prescriptions de l’architecte des Bâtiments de France. Le juge vérifie donc d’abord qui a raison sur les délais et sur le fond avant d’ordonner quoi que ce soit.

En pratique, pendant que le recours suit son cours, prévenez le notaire et l’acquéreur par écrit : transmettez la copie de la DAACT, la preuve de sa réception, le décompte du délai et la demande d’attestation. Beaucoup de blocages de vente se résolvent à ce stade, car le notaire peut accepter de régulariser l’acte avec une clause d’information de l’acquéreur dès lors que la situation juridique est documentée. En revanche, si la mairie a contesté à temps et pour de vrais motifs, il faut traiter la non-conformité elle-même : c’est l’objet de la seconde partie.

II. Quand la conformité coince vraiment : régulariser avant de vendre

A. Mise en demeure reçue à temps : dossier modificatif, mise en conformité ou nouveau permis

Lorsque la mairie estime, dans le délai de trois ou cinq mois, que les travaux ne respectent pas l’autorisation, l’article R. 462-9 du code de l’urbanisme lui impose une forme précise : « Lorsqu’elle estime que les travaux ne sont pas conformes à l’autorisation, l’autorité compétente pour délivrer le permis ou prendre la décision sur la déclaration préalable met en demeure, dans le délai prévu à l’article R. 462-6, le maître de l’ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité avec l’autorisation accordée. » Le texte ajoute : « Cette mise en demeure est notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postal. Elle rappelle les sanctions encourues. » Vérifiez donc la date d’envoi et le mode de notification : une mise en demeure envoyée en lettre simple ou après l’expiration du délai est contestable, comme l’a montré l’annulation prononcée à Alénya. La cour de Douai, dans l’arrêt du 9 novembre 2023 précité, a au contraire validé une mise en demeure adressée le 4 novembre 2019 pour une DAACT déposée le 13 août 2019, soit dans le délai, et notifiée avec l’exigence de mise en conformité sous six mois (CAA Douai, 9 novembre 2023, n° 22DA01208).

Sur le fond, deux voies seulement : déposer un dossier modificatif ou remettre les travaux en conformité avec l’autorisation. Le dossier modificatif n’est envisageable que pour des ajustements qui ne bouleversent pas le projet initial et, surtout, avant l’achèvement des travaux. Une fois la construction achevée et la DAACT déposée, il est trop tard pour modifier le permis initial : le Conseil d’État l’a tranché dans une décision du 25 novembre 2020 (n° 429623, commune de Jablines, lire la décision sur Légifrance). Le Conseil d’État y rappelle d’abord que « L’autorité compétente, saisie d’une demande en ce sens, peut délivrer au titulaire d’un permis de construire en cours de validité, tant que la construction que ce permis autorise n’est pas achevée, un permis le modifiant, sous réserve que les modifications apportées au projet initial n’en remettent pas en cause, par leur nature ou leur ampleur, la conception générale. » Puis il juge que le maire ne pouvait pas délivrer un permis modificatif pour régulariser une hauteur excessive constatée après l’achèvement déclaré des travaux : la régularisation devait passer par un nouveau permis de construire portant sur l’ensemble des éléments modifiés et respectant les règles d’urbanisme en vigueur à la date de son octroi. Pour un vendeur, la conséquence est directe : si les travaux sont achevés et non conformes, inutile de demander un modificatif qui sera annulé à la demande d’un voisin vigilant ; il faut déposer un véritable nouveau permis de régularisation, ou remettre l’ouvrage en conformité.

Attention aux prescriptions spéciales qui accompagnaient l’autorisation, notamment celles de l’architecte des Bâtiments de France en secteur protégé. Dans l’affaire de Marquette-lez-Lille, la non-opposition à déclaration préalable imposait des menuiseries en bois ou en métal et des coffres de volets roulants posés à l’intérieur, invisibles en façade ; la propriétaire soutenait avoir refait à l’identique avec du PVC et des coffres apparents, comme certains voisins. La cour a écarté l’argument : il appartient au pétitionnaire de démontrer que l’achèvement déclaré respecte les prescriptions, et l’existence de coffres apparents chez des voisins : ces circonstances, a jugé la cour administrative d’appel de Douai le 9 novembre 2023, « sont sans incidence sur l’appréciation de leur conformité avec les prescriptions assortissant la décision ». Autrement dit, le fait que tout le monde le fasse dans la rue ne régularise rien. De façon générale, un projet peut être refusé ou soumis à prescriptions si les constructions « sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales », comme le prévoit l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme. Avant de vendre, comparez donc point par point ce qui est construit avec ce que le permis et ses prescriptions autorisaient : matériaux, teintes, hauteurs, ouvertures, clôtures, stationnement, plantations.

B. Sécuriser la vente : informer l’acquéreur, mesurer les sanctions et garder une voie de recours

Vendre un bien dont la conformité n’est pas établie expose les deux parties, et le notaire a raison d’être prudent. D’abord, les sanctions pénales ne disparaissent pas avec la vente : l’article L. 480-4 du code de l’urbanisme punit : « Le fait d’exécuter des travaux mentionnés aux articles L. 421-1 à L. 421-5 et L. 421-5-3 en méconnaissance des obligations imposées par les titres Ier à VII du présent livre et les règlements pris pour leur application ». L’amende encourue va de 1 200 euros à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, et la récidive peut ajouter six mois d’emprisonnement. Ensuite, l’administration garde longtemps ses pouvoirs de contrôle : les agents habilités peuvent visiter les lieux et se faire communiquer les documents jusqu’à six ans après l’achèvement des travaux, puisque l’article L. 461-1 du code de l’urbanisme dispose que « Le droit de visite et de communication prévu au premier alinéa du présent article s’exerce jusqu’à six ans après l’achèvement des travaux. » Et lorsqu’un procès-verbal d’infraction a été dressé, l’article L. 481-1 du code de l’urbanisme permet à l’autorité compétente de mettre en demeure le responsable de régulariser, indépendamment des poursuites pénales. Enfin, la commune ou l’intercommunalité compétente peut saisir le tribunal judiciaire pour faire ordonner la démolition ou la mise en conformité : l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme ouvre cette action civile qui « se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l’achèvement des travaux ». Un acquéreur qui découvre après l’achat une non-conformité que le vendeur lui avait cachée pourra donc se retourner contre lui, tandis que la commune pourra agir pendant dix ans.

Concrètement, si l’attestation ne peut pas être obtenue parce qu’une non-conformité réelle subsiste, trois démarches sécurisent la vente. Premièrement, déposez sans attendre le permis de régularisation complet ou remettez les travaux en conformité, et informez-en le notaire avec les récépissés de dépôt : un compromis peut prévoir une condition suspensive de régularisation ou d’obtention du nouveau permis, avec un calendrier précis. Deuxièmement, informez l’acquéreur par écrit de la situation exacte, mise en demeure comprise : une dissimulation expose à une action en nullité ou en indemnisation bien plus coûteuse que quelques semaines de retard. Troisièmement, si le permis de régularisation est refusé par la mairie, contestez ce refus dans les délais : recours gracieux puis recours contentieux devant le tribunal administratif, avec les mêmes techniques que pour tout recours contre un refus de permis de construire à Paris et en Île-de-France, où les juridictions traitent chaque année de nombreux litiges de conformité et de régularisation. Cette chaîne de démarches montre à l’acquéreur et à sa banque que le risque est identifié, traité et chiffré, ce qui débloque la plupart des ventes.

En résumé : vérifiez la date de réception de votre DAACT complète, décomptez trois ou cinq mois selon qu’un récolement était obligatoire, demandez par écrit l’attestation de l’article R. 462-10 si la mairie n’a rien contesté à temps, et attaquez son refus ou sa mise en demeure tardive devant le tribunal administratif avec injonction. Si la contestation de la mairie est arrivée à temps et fondée, régularisez par un nouveau permis ou par la mise en conformité avant de signer la vente, et informez l’acquéreur. Une vente préparée de cette façon aboutit ; une vente conclue en cachant la difficulté expose le vendeur pendant dix ans.