Votre locataire ne paie plus le loyer de votre boutique, de votre restaurant ou de vos bureaux, et l’échéance trimestrielle du 1er octobre 2026 approche avec un arriéré qui grossit. Ou, à l’inverse, vous êtes commerçant, vous venez de recevoir un commandement de payer visant la clause résolutoire, et l’huissier vous annonce que le bail sera résilié dans un mois si vous ne payez pas. Dans les deux cas, la procédure est strictement encadrée par l’article L. 145-41 du code de commerce, et elle a changé : la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a durci les conditions dans lesquelles le juge peut accorder des délais et suspendre la clause résolutoire. Un commandement mal rédigé est nul, un délai demandé trop tard est refusé, et une fois la clause définitivement acquise, le locataire perd le droit au renouvellement et doit quitter les lieux en payant une indemnité d’occupation. Cet article explique, avec les textes en vigueur au 27 septembre 2026 et les derniers arrêts de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, comment le bailleur fait délivrer un commandement valable, comment le locataire demande des délais de grâce avant qu’il ne soit trop tard, comment le juge constate la résiliation et ordonne l’expulsion, et dans quel cas le locataire peut suspendre ses loyers parce que le bailleur n’a pas livré des locaux conformes. Les règles pratiques parisiennes et franciliennes figurent dans chaque partie, car le tribunal judiciaire de Paris et les tribunaux d’Île-de-France concentrent l’essentiel du contentieux des baux commerciaux.
I. Locataire commercial qui ne paie plus : le commandement visant la clause résolutoire et le mois décisif pour payer ou saisir le juge
A. Mon locataire ne paie plus son loyer commercial, que faire : le commandement qui vise la clause résolutoire et ses mentions obligatoires
La première démarche du bailleur impayé consiste à faire signifier par un commissaire de justice un commandement de payer qui vise expressément la clause résolutoire du bail. Le texte qui gouverne toute la suite est l’article L. 145-41 du code de commerce, dont le premier alinéa dispose : Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Chaque mot compte. Si le bail ne contient aucune clause résolutoire, le commandement ne produit pas la résiliation automatique et le bailleur devra demander la résiliation judiciaire au tribunal. Si le bail contient une clause qui prévoit un délai inférieur à un mois, cette clause est réputée non écrite. La Cour de cassation l’a jugé dans un arrêt du 6 novembre 2025 : Une clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce et doit être réputée non écrite si le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014. Le même arrêt rappelle la formule légale que tout commandement doit reproduire : toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En pratique, le commandement doit donc mentionner le délai d’un mois, reproduire la clause résolutoire du bail, détailler les sommes réclamées poste par poste avec les périodes concernées, et avertir que le défaut de paiement dans le mois entraînera la résiliation de plein droit. Un décompte global et approximatif, sans distinction entre loyers, charges, taxes et intérêts, expose le bailleur à une contestation sur le montant réellement dû, même si la nullité du commandement n’est encourue qu’à défaut de mention du délai d’un mois. Le droit commun des contrats renforce cette exigence de précision, car l’article 1225 du code civil prévoit que La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. Le bailleur a donc intérêt à viser séparément chaque cause d’inexécution prévue par sa clause, le plus souvent le défaut de paiement des loyers et charges à leur échéance, parfois aussi le défaut d’assurance, l’absence d’entretien ou l’exploitation d’une activité non autorisée. Chaque grief omis dans le commandement ne pourra pas fonder le jeu de la clause résolutoire.
Le commandement doit être signifié à la bonne personne et au bon lieu. Pour une société locataire, la signification se fait au siège social ou au lieu d’exploitation entre les mains d’une personne habilitée, et le procès-verbal du commissaire de justice doit décrire précisément les diligences accomplies. À Paris et en Île-de-France, où beaucoup de commerces sont exploités par des sociétés dont le siège se trouve à une autre adresse que la boutique, le bailleur vérifie l’adresse du siège au registre du commerce et des sociétés avant de faire signifier, et il fait signifier à la fois au siège et au local loué quand un doute existe. Le coût de cette double signification reste modeste au regard du risque d’une nullité qui ferait perdre plusieurs mois. Le locataire qui reçoit le commandement dispose alors d’un mois pour payer l’intégralité des sommes visées ou pour saisir le juge afin de demander des délais. Passé ce mois sans paiement ni saisine du juge, la clause est acquise de plein droit, et le juge saisi après coup ne peut plus suspendre ses effets. C’est l’erreur la plus fréquente des commerçants en difficulté : négocier à l’amiable avec le bailleur pendant deux mois en croyant que la discussion suspend le délai, puis découvrir que la résiliation est déjà acquise et que la négociation ne portait plus que sur les modalités du départ. Toute demande de délais doit donc être formée dans le mois du commandement, par assignation ou dans le cadre d’une instance déjà engagée, dans les formes prévues par l’article 1343-5 du code civil. Le locataire joint à sa demande le décompte contesté, ses preuves de paiement partiel, sa trésorerie, son chiffre d’affaires des derniers mois, et un échéancier réaliste qu’il a déjà commencé à respecter. Le bailleur, de son côté, prépare dès le commandement le dossier du constat : bail signé, clause résolutoire, décompte certifié par l’expert-comptable ou le gestionnaire, procès-verbal de signification, échanges de relances et mises en demeure antérieures. Quand l’échéance du 1er octobre 2026 s’ajoute à un arriéré antérieur, le décompte distingue l’arriéré ancien, qui fonde le commandement déjà délivré, et le terme nouveau, qui fera l’objet d’un commandement séparé si le locataire ne le règle pas.
B. Comment obtenir des délais pour payer l’arriéré de loyers commerciaux : la demande au juge et les nouvelles conditions de la loi du 26 mai 2026
Le locataire qui ne peut pas payer tout l’arriéré dans le mois peut demander au juge des délais de grâce et la suspension des effets de la clause résolutoire. Le fondement se trouve dans la suite de l’article L. 145-41 du code de commerce : Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Le texte de référence du droit commun est l’article 1343-5 du code civil, selon lequel Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Le juge apprécie donc la situation des deux parties : d’un côté les difficultés réelles du commerçant, de l’autre les besoins du bailleur, souvent lui-même redevable d’un emprunt adossé aux loyers. Les tribunaux accordent plus facilement des délais au locataire qui a repris le paiement du loyer courant, qui a versé un acompte significatif avant l’audience, et qui propose un échéancier précis adossé à des pièces, plutôt qu’au locataire qui ne paie plus rien depuis un an et se borne à promettre un redressement hypothétique.
La nouveauté de 2026 durcit nettement ce régime. Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, l’article L. 145-41 ajoute une condition couperet : L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Le présent article s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique. Concrètement, le locataire qui veut des délais doit démontrer qu’il est capable de payer la dette et qu’il a repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Celui qui arrive à l’audience sans avoir repris le paiement du loyer courant verra sa demande rejetée, même si ses difficultés s’expliquent par des travaux dans la rue, une baisse de fréquentation ou un sinistre. La stratégie procédurale en découle directement : dès la réception du commandement, le locataire reprend le paiement du loyer courant par virement séparé en mentionnant le mois concerné, il verse un premier acompte sur l’arriéré, il rassemble les attestations de l’expert-comptable sur sa capacité à apurer la dette, et il fait assigner dans le mois pour demander des délais en présentant cet effort déjà accompli. Le bailleur, à l’inverse, vérifie à la date de l’audience si le loyer courant a été repris, il produit son propre décompte actualisé, et il demande au juge de constater l’acquisition de la clause si la condition légale n’est pas remplie. Les juridictions parisiennes appliquent ce nouveau filtre avec rigueur, et les ordonnances de référé du tribunal judiciaire de Paris rendues depuis l’été 2026 refusent systématiquement la suspension quand le loyer courant n’a pas été repris avant l’audience.
Quand le juge accorde des délais, il fixe un échéancier précis, mois par mois, et il suspend les effets de la clause sous condition du respect de cet échéancier et du paiement du loyer courant. Le locataire doit comprendre que cet échéancier est une dernière chance : la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 26 octobre 2023, que lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d’un bail à usage commercial des délais pour régler un arriéré de loyers et le loyer courant en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s’en prévaloir puisse y faire obstacle. Dans cette affaire, la locataire invoquait le solde minime restant dû par rapport à la dette initiale et un versement de 20 000 euros en huit mois pour soutenir que la bailleresse agissait de mauvaise foi en se prévalant de la clause, mais la Cour a cassé l’arrêt d’appel qui avait suivi cet argument, au motif que la locataire n’avait pas respecté les délais accordés par l’ordonnance. La leçon est brutale et doit être dite clairement : après des délais accordés par une décision passée en force de chose jugée, même un reliquat modeste suffit à faire jouer définitivement la clause, et l’argument de la mauvaise foi du bailleur ne sauve pas le bail. Le locataire sous échéancier paie donc chaque mensualité quelques jours avant la date fixée, par virement traçable avec la référence exacte de l’échéance, il conserve toutes les preuves, et au moindre incident il saisit immédiatement le juge au lieu d’attendre. Le bailleur, de son côté, adresse dès le premier incident une mise en demeure de respecter l’échéancier, puis fait constater l’acquisition définitive de la clause sans tarder, car laisser passer plusieurs échéances impayées sans réagir complique ensuite la demande d’expulsion.
II. Bail résilié, expulsion et indemnité d’occupation : combien réclamer et quand le locataire peut se défendre
A. Bail résilié, comment expulser le locataire et récupérer loyers et indemnité d’occupation : le constat de la résiliation, le référé et le décompte
Quand le mois du commandement s’est écoulé sans paiement ni délais accordés, le bail est résilié de plein droit et le bailleur peut demander au juge de le constater, d’ordonner l’expulsion et de condamner le locataire au paiement. L’action se porte le plus souvent devant le juge des référés du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, qui constate l’acquisition de la clause et ordonne la libération des lieux, puis devant le juge du fond pour le décompte définitif quand les sommes restent discutées. Le bailleur produit le bail et sa clause, le commandement et son procès-verbal de signification, le décompte des sommes dues à la date du commandement et leur évolution depuis, ainsi que la preuve qu’aucune demande de délais n’a été formée dans le mois ou que les délais accordés n’ont pas été respectés. Le juge vérifie d’abord la régularité du commandement, puis l’existence de l’arriéré à l’expiration du délai d’un mois, puis l’absence de suspension judiciaire. Si ces trois points sont établis, il constate la résiliation à la date d’expiration du délai d’un mois, il ordonne l’expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire, et il fixe une indemnité mensuelle d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité correspond en général au montant du dernier loyer augmenté des charges et taxes, parfois majorée quand le maintien dans les lieux cause un préjudice particulier, par exemple quand le bailleur a déjà signé une promesse avec un repreneur qui attend les clés. Le locataire condamné doit aussi les loyers échus jusqu’à la date de résiliation, les intérêts de retard prévus au bail ou au taux légal, la clause pénale du bail si elle existe et si le juge décide de la maintenir, ainsi que les frais de procédure et fréquemment une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. À Paris, le juge des référés statue en quelques semaines quand le dossier est complet, et le commandement de quitter les lieux délivré après l’ordonnance fait courir un délai de deux mois avant l’expulsion effective, sauf décision contraire du juge. Pendant ce délai, le préfet est informé et une enquête sur les possibilités de relogement ou de réinstallation peut être diligentée pour les locaux à usage mixte d’habitation et de commerce, ce qui concerne les baux portant à la fois sur une boutique et le logement de l’exploitant.
Le décompte final mérite une attention particulière car il conditionne le recouvrement réel. Le bailleur distingue les loyers et charges dus jusqu’à la résiliation, qui conservent leur nature locative, et l’indemnité d’occupation due après la résiliation, qui répare le préjudice de l’occupation sans droit ni titre. Cette distinction a des conséquences sur la compensation du dépôt de garantie, sur les intérêts et sur la déclaration de créance si le locataire fait ensuite l’objet d’une procédure collective. Le dépôt de garantie ne se compense pas automatiquement avec les loyers impayés en cours de bail, mais il s’impute sur le solde final toutes sommes confondues, après déduction des dégradations constatées par état des lieux de sortie contradictoire. Le bailleur prudent fait établir un constat d’huissier à la reprise des lieux, il chiffre les remises en état avec des devis d’entreprises, et il adresse le décompte final avec les justificatifs avant d’engager la saisie sur les comptes bancaires ou le fonds de commerce du débiteur. Le locataire, de son côté, vérifie chaque ligne : loyers déjà payés non crédités, charges non justifiées par le décompte annuel, taxes indues, intérêts mal calculés, clause pénale manifestement excessive que le juge peut réduire. Quand le locataire a quitté les lieux avant l’audience, comme dans l’affaire jugée le 5 mars 2026 où la locataire avait quitté les locaux le 20 février 2020 après l’ordonnance de référé, le litige se déplace vers les sommes : loyers restant dus, indemnités d’occupation pour la période d’occupation postérieure à la résiliation, réparations locatives et restitution du dépôt de garantie. Dans cette affaire, la bailleresse avait fait signifier le commandement le 17 octobre 2019 et le juge des référés avait constaté l’acquisition de la clause au 17 novembre 2019, soit exactement un mois après, ce qui illustre la mécanique du délai légal. Le locataire qui a déjà rendu les clés limite donc les dégâts en restituant les lieux au plus tôt par procès-verbal contradictoire, en résiliant ses abonnements et assurances, et en demandant au juge de modérer la clause pénale et l’indemnité d’article 700. Le bailleur qui tarde à reprendre des locaux vacants sans engager la procédure voit son indemnité d’occupation discutée, car le locataire soutiendra que le bailleur a manqué à son obligation de limiter son préjudice en reprenant rapidement les lieux et en les relouant.
La question du renouvellement et de l’indemnité d’éviction se pose quand le bailleur, au lieu d’invoquer des impayés, refuse le renouvellement à l’expiration du bail. Le principe est posé par l’article L. 145-14 du code de commerce : Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Le bailleur qui a laissé la clause résolutoire jouer pour impayés n’a pas d’indemnité d’éviction à verser, puisque le bail est résilié pour faute du locataire et non refusé au renouvellement. Mais le bailleur qui mélange les procédures, par exemple en délivrant un congé avec refus de renouvellement alors qu’un commandement pour impayés est en cours, doit choisir sa voie et la tenir jusqu’au bout, sous peine de voir le locataire invoquer la contradiction pour contester les deux. Les exceptions au versement de l’indemnité, prévues notamment à l’article L. 145-17 du code de commerce pour les immeubles dangereux ou insalubres et pour les démolitions décidées dans un projet d’intérêt général, sont d’interprétation stricte et supposent des arrêtés administratifs réguliers. Enfin, le législateur protège le droit au renouvellement contre les clauses de contournement : l’article L. 145-15 du code de commerce dispose que Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre, ce qui permet au locataire de faire écarter les montages qui videraient de sa substance son droit au maintien dans les lieux ou à l’indemnité.
B. Bailleur qui ne fait pas les travaux promis : puis-je suspendre mes loyers : l’exception d’inexécution qui paralyse la clause résolutoire
Le locataire poursuivi pour impayés dispose d’une défense puissante quand le bailleur n’a pas exécuté ses propres obligations, notamment la délivrance de locaux conformes et les travaux promis dans le bail. Le fondement est l’article 1219 du code civil, selon lequel Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Appliquée au bail commercial, cette exception d’inexécution permet au locataire de suspendre le paiement des loyers quand les locaux sont impropres à l’usage convenu en raison d’un manquement du bailleur, par exemple des mises aux normes promises et jamais réalisées, une toiture qui fuit sur les stocks, une installation électrique dangereuse, ou un local livré sans les autorisations administratives nécessaires à l’activité. La troisième chambre civile l’a confirmé dans son arrêt du 5 mars 2026, rendu sur le pourvoi n° 24-15.820 contre un arrêt de la cour d’appel de Cayenne : Il est jugé que le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable. Dans cette affaire, la locataire soutenait que la bailleresse n’avait pas réalisé les travaux de mise aux normes du local dans les douze premiers mois comme convenu, et qu’elle avait interrompu le paiement des loyers dès 2017 pour ce motif, après un bail signé en mai 2016 et un commandement délivré le 17 octobre 2019. La Cour a censuré la cour d’appel qui avait refusé d’examiner cette défense au motif que la locataire n’avait ni payé ni saisi le juge dans le mois du commandement. L’enseignement est majeur : le juge saisi d’une demande de constat de la clause résolutoire doit rechercher si le défaut de paiement ne procédait pas d’une exception d’inexécution justifiée, et cette exception, quand elle est établie, fait obstacle au jeu de la clause, peu importe que le locataire ait ou non contesté le commandement dans le délai d’un mois. Le visa de l’arrêt associe les fondements historiques et actuels du raisonnement, ce qui montre la continuité de la solution : les articles 1184, alinéa 1er, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, 1719 et 1728 du code civil, et l’article L. 145-41 du code de commerce.
Cette défense n’est pourtant pas un permis de ne plus payer à la première contrariété, et les conditions posées par la jurisprudence sont strictes. L’inexécution du bailleur doit être suffisamment grave et rendre les locaux impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, ce qui exclut les simples désordres esthétiques, les retards mineurs d’entretien courant ou les difficultés qui relèvent des obligations du locataire lui-même. Le locataire doit prouver le manquement du bailleur par des pièces solides : le bail avec l’engagement de travaux et son calendrier, les constats d’huissier décrivant les désordres, les rapports de bureaux de contrôle, les mises en demeure adressées au bailleur restées sans effet, les photographies datées, les attestations de la clientèle ou des fournisseurs sur la fermeture partielle imposée par les désordres. Il doit aussi établir le lien entre ce manquement et l’impropriété des locaux à leur destination, par exemple un restaurant privé de son extraction, une boutique inondée à chaque pluie, un atelier privé d’électricité triphasée promise au bail. La suspension du paiement doit rester proportionnée : le locataire qui cesse tout paiement alors que seule une partie des locaux est affectée s’expose à ce que le juge considère la suspension comme excessive et fasse jouer la clause pour le surplus. La pratique parisienne recommande, quand le doute existe, de consigner les loyers entre les mains d’un séquestre ou de saisir le juge des référés pour faire constater les désordres et autoriser la consignation, plutôt que de garder purement et simplement l’argent. La consignation démontre la bonne foi, elle prive le bailleur de l’argument de l’arriéré, et elle transforme le litige en un débat sur les travaux au lieu d’un débat sur l’expulsion. Le locataire qui a suspendu ses loyers sans consigner doit au minimum adresser au bailleur une lettre détaillée expliquant le manquement invoqué, les textes visés, les pièces conservées et les travaux attendus, puis saisir le juge rapidement au lieu d’attendre le commandement. Quand le commandement arrive malgré tout, il répond dans le mois en soulevant l’exception d’inexécution devant le juge, avec le dossier complet, et il demande à titre subsidiaire des délais de grâce pour le cas où le juge écarterait l’exception. Cette articulation des moyens, exception d’inexécution à titre principal et délais à titre subsidiaire, est la structure de défense qui préserve le plus de chances : si le juge retient l’exception, la clause ne joue pas ; s’il l’écarte, les délais peuvent encore sauver le bail, à condition que le loyer courant ait été repris avant l’audience comme l’exige désormais la loi du 26 mai 2026. Le bailleur confronté à cette défense vérifie la réalité des travaux promis, il fait réaliser un contre-constat, il exécute rapidement les travaux qui lui incombent pour priver l’exception de son objet, et il demande au juge de vérifier la gravité et la proportionnalité de la suspension. Dans les deux cas, l’expertise judiciaire ordonnée en référé joue un rôle décisif, et la partie qui refuse l’expertise ou qui empêche l’accès de l’expert aux lieux perd presque toujours le bénéfice du doute.
Conclusion
Le contentieux du loyer commercial impayé se joue en trois temps : un commandement régulier qui vise la clause résolutoire et mentionne le délai d’un mois, un mois décisif pendant lequel le locataire paie ou saisit le juge pour demander des délais, puis, à défaut, le constat de la résiliation avec expulsion et indemnité d’occupation. La loi du 26 mai 2026 a resserré l’étau en conditionnant les délais à la capacité de payer et à la reprise du loyer courant avant la première audience, et la Cour de cassation refuse tout rattrapage après des délais non respectés, même pour un reliquat modeste. Le locataire ne doit donc jamais laisser passer le mois du commandement sans agir, et le bailleur ne doit jamais délivrer un commandement approximatif qui retarderait la procédure de plusieurs mois. Quand le bailleur a manqué à ses obligations de délivrance et de travaux, l’exception d’inexécution permet au locataire de suspendre ses loyers sans mise en demeure préalable, à condition de prouver des locaux devenus impropres à leur destination et de garder une suspension proportionnée, idéalement avec consignation. À l’approche de l’échéance du 1er octobre 2026, chaque partie a intérêt à chiffrer précisément sa position : le bailleur avec un décompte poste par poste et une signification inattaquable, le locataire avec la reprise du loyer courant, un acompte et un échéancier adossé à sa trésorerie réelle. Les litiges qui se règlent le mieux restent ceux où le commandement est incontestable et où le locataire arrive à l’audience avec des paiements déjà repris, car le juge peut alors accorder des délais utiles au lieu de constater une résiliation devenue inévitable.
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