Le 9 juillet 2026, le tribunal des activités économiques de Paris a prononcé la liquidation judiciaire du promoteur immobilier nordiste Fiducim. Près de 1 200 logements restent en chantiers à l’arrêt, dont une résidence étudiante de 431 logements à l’entrée nord d’Arras, où un acquéreur aurait dû recevoir ses clés en 2022. Le 25 septembre 2026, TF1 Info a remis cette faillite sous les projecteurs en donnant la parole aux familles qui remboursent un crédit pour un logement qui n’existe pas. Mais derrière les acquéreurs, une deuxième vague de victimes encaisse le choc en silence : les artisans sous-traitants arrêtés en plein chantier, les fournisseurs de matériaux impayés, les entreprises créancières qui découvrent que leur client n’existe plus juridiquement.

La réponse pratique tient en quatre réflexes. D’abord, trier ses créances selon leur date de naissance, car l’argent dû avant le jugement d’ouverture ne suit pas les mêmes règles que l’argent dû après. Ensuite, déclarer vite et à la bonne personne, car le délai de deux mois court dès la publication au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales et la forclusion est presque toujours définitive. Puis, décider du sort des contrats et des marchandises : le liquidateur seul choisit de poursuivre ou non, et les biens impayés doivent être revendiqués dans les trois mois. Enfin, pour les sous-traitants du bâtiment, activer l’action directe contre le maître de l’ouvrage, une arme puissante mais formaliste, qui se perd sur une simple erreur de destinataire.

Deux réserves avant d’aller plus loin. Nous ne disposons ni des contrats conclus par Fiducim avec ses entreprises, ni du jugement d’ouverture dans son texte intégral : tout ce qui suit raisonne à partir du droit commun de la liquidation judiciaire et de décisions rendues dans des configurations comparables, pas à partir des clauses particulières de ce dossier. Ensuite, les chiffres cités — 1 200 logements, 431 à Arras — viennent de la presse et d’une fiche de suivi des procédures collectives ; ils dessinent l’ampleur du sinistre mais ne remplacent pas la vérification, dossier par dossier, de chaque créance et de chaque contrat. Cet article est la carte des conséquences pour les entreprises de l’aval, pas le récit de la chute du promoteur.

I. La liquidation fige tout : créances antérieures et contrats en cours

A. L’argent d’avant le 9 juillet 2026 ne peut plus être payé : il doit être déclaré

Le premier choc, pour une entreprise qui a livré du béton, posé des menuiseries ou facturé des études pour un programme Fiducim, tient à une règle simple : dès le jugement d’ouverture, le débiteur n’a plus le droit de payer ses dettes nées avant. Les factures impayées au 9 juillet 2026 ne peuvent plus être réglées par le promoteur, même s’il le voulait, même si le fournisseur menace d’arrêter ses livraisons. Le fournisseur qui recevrait malgré tout un paiement s’exposerait à devoir le restituer. La seule voie pour ces factures anciennes, c’est la déclaration au passif de la procédure, entre les mains du liquidateur.

Cette déclaration n’est pas une formalité que l’on accomplit quand on y pense. Le code de commerce dispose : « A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’Etat. » C’est l’article L. 622-24 du code de commerce, applicable à la liquidation. Et le décret a fixé le compteur : « Le délai de déclaration fixé en application de l’article L. 622-26 est de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. » C’est l’article R. 622-24 du code de commerce. Pour Fiducim, liquidée le 9 juillet 2026, les entreprises qui n’ont pas encore déclaré doivent donc vérifier immédiatement si le délai court encore : deux mois à compter de la publication au Bodacc, pas à compter du jour où l’on apprend la nouvelle par la presse. Passé ce délai, il faut solliciter un relevé de forclusion devant le juge-commissaire, et ce relevé n’est accordé que si le défaut de déclaration n’est pas du fait du créancier — une issue étroite, jamais acquise. Pour trouver la date exacte qui fait courir vos délais, interrogez le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales par le nom ou le numéro Siren du promoteur : l’annonce mentionne le tribunal, la date du jugement, le liquidateur désigné et l’adresse où déclarer. Imprimez cette annonce et conservez-en une copie datée, car tout votre calendrier procédural s’y rattache, et le liquidateur ne vous avertira personnellement que si votre créance est assortie d’une sûreté publiée ou d’un contrat publié.

Qui peut déclarer ? Le dirigeant lui-même, mais aussi un préposé ou un mandataire, et la déclaration peut encore être ratifiée jusqu’à ce que le juge statue sur l’admission. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 8 mars 2017 : saisie d’un litige où une cour d’appel avait rejeté des loyers impayés pourtant régulièrement déclarés par une préposée au terme d’une chaîne de pouvoirs ininterrompue, la chambre commerciale a jugé qu’« Attendu que l’arrêt rejette les créances déclarées au titre des loyers échus et impayés ; Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé que le créancier justifiait, pour la déclaration de ces créances, d’une chaîne ininterrompue de pouvoir jusqu’à Mme [P], préposée, qui les avait déclarées, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé » (arrêt de la chambre commerciale du 8 mars 2017, n° 15-18.641). Autrement dit, une déclaration faite par un salarié ou un conseil muni d’un pouvoir régulier est valable : en période de panique, on ne retarde pas la déclaration au prétexte que le dirigeant est injoignable, on mandate par écrit et on déclare. Chaque facture doit être justifiée — contrats, bons de livraison, procès-verbaux de réception, situations de travaux — et les créances dont le montant n’est pas définitivement fixé sont déclarées sur la base d’une évaluation. Mieux vaut une évaluation déclarée à temps qu’un décompte parfait adressé trop tard.

B. Les chantiers à l’arrêt : c’est le liquidateur qui décide de poursuivre ou de rompre

Le deuxième choc concerne les contrats en cours : marchés de travaux à moitié exécutés, commandes de matériaux programmées, contrats de maintenance des grues et des installations de chantier. Beaucoup d’entreprises croient que la liquidation met fin automatiquement à ces contrats, ou au contraire qu’elles peuvent les résilier parce que le client est en liquidation. Les deux idées sont fausses. Le code de commerce dispose : « Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture ou du prononcé d’une liquidation judiciaire. Le cocontractant doit remplir ses obligations malgré le défaut d’exécution par le débiteur d’engagements antérieurs au jugement d’ouverture. » C’est l’article L. 641-11-1 du code de commerce, le texte propre à la liquidation. La clause qui prévoirait la résiliation automatique en cas de liquidation est donc privée d’effet, et l’entreprise qui cesserait unilatéralement ses livraisons au seul motif du jugement s’exposerait à engager sa propre responsabilité.

En sens inverse, le texte donne au liquidateur seul la faculté d’exiger la poursuite : « Le liquidateur a seul la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours en fournissant la prestation promise au cocontractant du débiteur. » (article L. 641-11-1 du code de commerce) S’il s’agit d’argent, le paiement doit se faire au comptant, sauf accord du cocontractant pour des délais, et le liquidateur doit s’assurer qu’il disposera des fonds nécessaires. Pour un fournisseur de matériaux, cela signifie une chose concrète : tant que le liquidateur n’a pas demandé la poursuite, on ne livre plus à crédit ; si le liquidateur demande la poursuite, on exige le comptant ou une garantie, car les créances nées régulièrement après le jugement pour les besoins de la procédure sont en principe payées à leur échéance, mais seulement s’il y a de l’argent. Et le contrat se termine de plein droit si, après mise en demeure de prendre parti adressée par le cocontractant au liquidateur et restée plus d’un mois sans réponse, rien ne vient — le juge-commissaire pouvant raccourcir ou prolonger ce délai dans la limite de deux mois. La mise en demeure de prendre parti est donc l’outil qui force la décision : plutôt que d’attendre des mois devant un chantier fantôme en payant le gardiennage et les locations, l’entreprise écrit au liquidateur, fait courir le mois, et obtient soit la poursuite payée comptant, soit la résiliation qui ouvre droit à déclaration des dommages-intérêts au passif.

Reste la question des hommes et des machines déjà sur place. Le personnel du chantier — intérimaires, salariés détachés — doit être redéployé ou son contrat géré sans attendre, car chaque semaine d’immobilisation creuse la perte. Les matériels loués doivent être restitués ou leur location renégociée, avec constat d’état. Et chaque dépense engagée après le jugement pour sécuriser le site doit être facturée à part, car elle relève d’un autre régime que les factures anciennes : c’est cette distinction entre l’avant et l’après 9 juillet 2026, facture par facture, qui conditionne tout le recouvrement.

II. Les armes des entreprises de l’aval : action directe et revendication

A. Sous-traitants du bâtiment : l’action directe contre le maître de l’ouvrage, à manier sans erreur d’adresse

Les sous-traitants sont les premiers exposés : dans une opération immobilière, l’artisan traite avec l’entrepreneur principal ou le promoteur, pas avec le propriétaire du terrain ni avec la société civile qui porte le programme. Quand le donneur d’ordres est liquidé, le sous-traitant impayé dispose d’une arme exorbitante du droit commun, l’action directe contre le maître de l’ouvrage, prévue par la loi du 31 décembre 1975 sur la sous-traitance. Un jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 6 novembre 2025, n° 22/01823 rappelle le mécanisme prévu par l’article 12 de la loi : le sous-traitant dispose d’une action directe contre le maître de l’ouvrage quand l’entrepreneur principal ne paie pas un mois après avoir été mis en demeure, et une copie de cette mise en demeure doit être adressée au maître de l’ouvrage. Le tribunal souligne le point décisif pour les procédures collectives : cette action directe subsiste même si l’entrepreneur principal est en liquidation, en règlement judiciaire ou en suspension provisoire des poursuites. La liquidation du payeur ne fait donc pas disparaître l’action directe : c’est précisément pour ce cas qu’elle a été conçue.

Mais le même jugement montre comment elle se perd. Le liquidateur du sous-traitant réclamait 68 235 euros au maître de l’ouvrage, une société civile de construction-vente. Problème : la mise en demeure et la copie avaient été adressées à la société de gestion, désignée dans le courrier comme maître de l’ouvrage alors qu’elle n’était que le gérant de la société civile. Le tribunal a débouté le demandeur : le courrier visait bien la déclaration de créance au passif de l’entrepreneur, mais il était adressé à la société de gestion et non au maître de l’ouvrage, sans même désigner cette société en qualité de gérant, de sorte que les conditions de l’action directe n’étaient pas remplies. La leçon est brutale et directement transposable aux chantiers Fiducim, où s’empilent promoteur, sociétés civiles par programme, gérants, commercialisateurs et syndics : l’action directe doit viser la personne exacte du maître de l’ouvrage, identifiée par son extrait Kbis et par l’acte qui la désigne, et la copie de la mise en demeure doit lui parvenir à elle, pas à son gérant sous une fausse qualité. Une créance juste, adressée à la mauvaise personne, est une créance perdue — et le demandeur débouté paie en outre les dépens et une indemnité de procédure.

Deux précisions pratiques complètent le tableau. D’abord, le tribunal juge que la déclaration de créance à la procédure collective ouverte contre l’entrepreneur principal équivaut à une mise en demeure : le sous-traitant qui a déclaré au passif du donneur d’ordres a déjà accompli la moitié du chemin, à condition d’adresser ensuite la copie au vrai maître de l’ouvrage et d’attendre le mois. Ensuite, l’action directe suppose en principe que le sous-traitant ait été accepté par le maître de l’ouvrage et ses conditions de paiement agréées : sur les chantiers où l’artisan est intervenu sans acceptation écrite, il faut reconstituer la preuve de cette acceptation — ordres de service, présences aux réunions de chantier, paiements directs antérieurs — avant d’agir. Et attention au plafond : l’action directe ne peut obliger le maître de l’ouvrage à payer plus qu’il ne doit encore à l’entrepreneur principal. Si le maître a déjà tout payé avant la mise en demeure, l’action est vide. D’où l’urgence : agir avant que les derniers décomptes ne soient réglés au liquidateur.

B. Fournisseurs de matériaux : revendiquer dans les trois mois ou devenir un créancier ordinaire

Les fournisseurs — négoce de matériaux, centrales à béton, loueurs de matériel — détiennent souvent des biens impayés encore présents sur les chantiers à l’arrêt : palettes, menuiseries, équipements non posés. Ces biens peuvent être repris, mais seulement par la voie de la revendication, enfermée dans un délai couperet. Le code de commerce est lapidaire : « La revendication des meubles ne peut être exercée que dans le délai de trois mois suivant la publication du jugement ouvrant la procédure. » C’est l’article L. 624-9 du code de commerce, rendu applicable à la liquidation par l’article L. 641-14. Trois mois à compter de la publication au Bodacc : pour un jugement du 9 juillet 2026, ce délai peut déjà être épuisé ou sur le point de l’être. Et la revendication suppose de prouver que les biens se retrouvent en nature — inventaire contradictoire, photos datées, numéros de lots — car les matériaux déjà incorporés aux constructions ne se revendiquent plus.

Le fondement le plus fréquent, c’est la clause de réserve de propriété. Le code de commerce dispose : « Peuvent également être revendiqués, s’ils se retrouvent en nature au moment de l’ouverture de la procédure, les biens vendus avec une clause de réserve de propriété. Cette clause doit avoir été convenue entre les parties dans un écrit au plus tard au moment de la livraison. » C’est l’article L. 624-16 du code de commerce. La clause inscrite au dos des factures ou dans les conditions générales acceptées avant livraison suffit, mais la clause ajoutée après coup ne vaut rien. Vérifiez donc vos écrits maintenant : bon de commande signé, conditions générales paraphées, facture mentionnant la réserve acceptée par le client avant la livraison.

Deux arrêts récents précisent le maniement de l’arme. D’abord, même quand l’administrateur ou le liquidateur accepte de payer le prix des biens revendiqués plutôt que de les restituer, le fournisseur n’est pas dispensé de faire reconnaître son droit en justice : « L’article L. 624-16 alinéa 4 du code de commerce n’a ni pour objet ni pour effet de dispenser le propriétaire de biens vendus avec une clause de réserve de propriété de faire reconnaître son droit dans les conditions prévues aux articles L. 624-9 et L. 624-17 de ce code mais permet à l’administrateur judiciaire de ne pas restituer ces biens en payant immédiatement leur prix sur autorisation du juge-commissaire » (arrêt de la chambre commerciale du 11 décembre 2024, n° 23-13.554). Autrement dit, on saisit le juge-commissaire dans les trois mois même si un arrangement amiable semble en vue : l’accord peut ensuite constater le paiement immédiat du prix sur autorisation du juge, mais sans saisine dans le délai, il n’y a plus rien à négocier. Ensuite, la compétence du juge-commissaire a une limite temporelle stricte : « Il résulte de la combinaison de ces textes que le juge-commissaire n’est compétent pour connaître de la revendication des biens mobiliers que lorsque le demandeur se prévaut d’un droit de propriété né antérieurement à l’ouverture de la procédure collective. La revendication d’un droit de propriété né postérieurement à celle-ci relève de l’application des dispositions du code civil » (arrêt de la chambre commerciale du 26 octobre 2022, n° 20-23.150). Les matériels livrés sur le chantier après le 9 juillet 2026, sur ordre du liquidateur ou d’un tiers, relèvent donc du droit commun de la propriété, pas de la procédure — autre raison de tout dater et de ne plus livrer sans écrit du liquidateur.

Pour les entreprises qui ne détiennent ni réserve de propriété ni action directe, il reste la déclaration au passif — chirographaire, servie après les privilégiés — et, le cas échéant, les garanties personnelles : cautions des dirigeants du promoteur, garanties bancaires, délégations de paiement sur les prix de vente. Chaque garantie doit être relue pour vérifier qu’elle survit à la liquidation du débiteur principal et que sa mise en jeu respecte ses propres délais. Enfin, un mot sur les acquéreurs : ils ne sont pas le sujet de cet article, mais les entreprises qui les côtoient sur les chantiers doivent comprendre leur présence — certains ont versé des fonds protégés par des garanties d’achèvement, d’autres se battent pour les faire jouer — car leurs actions peuvent croiser les vôtres, notamment sur le devenir des programmes et la reprise des chantiers par un repreneur.

Reste à constituer, dès maintenant, le dossier de preuves qui fera la différence devant le juge-commissaire comme devant le tribunal. Le sous-traitant détient son contrat, ses situations de travaux signées, ses factures et la preuve de son acceptation par le maître de l’ouvrage. Le fournisseur détient ses bons de commande et de livraison, ses conditions générales acceptées avant livraison et l’inventaire daté des biens restés en nature sur le chantier. Le créancier d’une garantie détient l’acte de cautionnement ou de délégation et la preuve de sa mise en jeu dans les formes prévues. Et chacun détient ses lettres recommandées avec accusés de réception : déclaration au liquidateur, mise en demeure de prendre parti, copie au maître de l’ouvrage. Dans une liquidation, une créance certaine mais non prouvée par écrit vaut une créance contestée, et une créance prouvée mais déclarée hors délai vaut une créance éteinte. En définitive, la liquidation de Fiducim rappelle ce que chaque faillite de promoteur enseigne aux entreprises du bâtiment : le chantier s’arrête, mais les délais, eux, continuent de courir. Déclarer ses créances antérieures dans les deux mois de la publication au Bodacc, revendiquer ses biens impayés dans les trois mois, mettre le liquidateur en demeure de prendre parti sur les contrats en cours, viser le vrai maître de l’ouvrage pour l’action directe : quatre gestes, quatre compteurs, quatre destinataires. Ceux qui auront écrit à temps, à la bonne personne, avec la bonne pièce jointe, traverseront la procédure en créanciers armés ; les autres découvriront que la liquidation, comme un chantier abandonné aux herbes hautes, ne rend rien à ceux qui attendent. Pour sécuriser vos déclarations, vos revendications et vos recours après la faillite d’un donneur d’ordres, lisez notre accompagnement en droit des affaires à Paris.