Chaque automne, le même courrier ravive les tensions dans les fermages : l’avis de taxe foncière arrive au nom du bailleur, et celui-ci réclame au fermier sa part. Le preneur refuse de payer, juge la somme excessive ou répond que l’impôt regarde le propriétaire. Le bailleur menace alors de demander la résiliation du bail pour défaut de paiement. Qui doit payer quoi, et l’impayé de la part de taxe foncière peut-il vraiment faire perdre un bail rural de neuf ans ? La réponse tient en deux textes et trois décisions récentes lues dans leur intégralité. L’article L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime fait de l’impôt foncier la charge exclusive du propriétaire, tout en mettant à la charge du preneur une fraction des taxes foncières, fixée à un cinquième sauf accord contraire, avec rétrocession intégrale des exonérations au fermier. L’article L. 411-31 du même code permet au bailleur de demander la résiliation après deux défauts de paiement persistants trois mois après une mise en demeure qui rappelle le texte, et les juges appliquent ce mécanisme aux arriérés qui mêlent fermage et taxes foncières : le tribunal paritaire des baux ruraux de Châteauroux a prononcé le 6 mars 2025 la résiliation d’un bail après un commandement de payer deux échéances de fermage partiellement réglé, et la cour d’appel de Caen a confirmé le 4 septembre 2025 une résiliation où le preneur invoquait une contestation mineure sur la taxe foncière. À l’inverse, la Cour de cassation a rejeté le 31 mai 2018 la demande d’un bailleur dont le décompte mélangeait fermages et taxes pour une période non couverte par les mises en demeure. Cet article expose la répartition vérifiée de la taxe foncière entre bailleur et preneur, le calcul de la part du fermier avec les exonérations en vigueur, puis la manière dont les tribunaux transforment ou refusent de transformer cet impayé en résiliation.

I. La taxe foncière reste l’impôt du bailleur, mais le fermier lui doit une fraction fixée par la loi

Le principe déroute les deux parties parce qu’il combine deux affirmations contraires : l’impôt est dû par le propriétaire seul face au fisc, et le preneur doit néanmoins en rembourser une partie au bailleur. Chacune de ces affirmations a son texte, ses conditions et ses limites.

A. L’impôt foncier est la charge exclusive du propriétaire, le fermier rembourse un cinquième des taxes foncières sauf accord contraire

Le point de départ est fiscal. L’article 1400 du code général des impôts dispose que « toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel ». Les exceptions qu’il énumère visent l’usufruit, le bail emphytéotique, le bail à construction et des montages voisins : le bail à ferme n’y figure pas. L’avis de taxe foncière est donc établi au nom du bailleur, et c’est lui qui répond du paiement devant l’administration. Le preneur qui reçoit directement une relance du fisc pour des terres prises à bail rural doit vérifier à quel titre on le poursuit : redevable, il ne l’est pas.

Le droit rural ajoute le second étage. L’article L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime, dans sa version en vigueur vérifiée au 27 septembre 2026, ouvre sur une règle nette : « Le paiement des primes d’assurances contre l’incendie des bâtiments loués, celui des grosses réparations et l’impôt foncier sont à la charge exclusive du propriétaire. » La même phrase protège le preneur en cas de sinistre, puisque ni le bailleur ni les assureurs ne peuvent exercer de recours contre lui sans faute grave de sa part. Vient ensuite le mécanisme de répartition : « il est mis à sa charge, au profit du bailleur, une fraction du montant global de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe foncière sur les propriétés non bâties portant sur les biens pris à bail », et « A défaut d’accord amiable entre les parties, cette fraction est fixée à un cinquième. »

Plusieurs précisions encadrent ce cinquième. D’abord, l’assiette couvre les deux taxes foncières, sur les propriétés bâties comme non bâties, mais seulement pour les biens pris à bail : les parcelles que le bailleur exploite lui-même ou loue à un tiers n’entrent pas dans le calcul. Ensuite, le cinquième n’est qu’une valeur par défaut. Les parties peuvent convenir d’une autre fraction, et les baux types départementaux prévoient souvent leurs propres modalités : avant d’appliquer mécaniquement vingt pour cent, le bailleur relit le bail et le preneur exige la production de l’avis d’imposition complet. Enfin, la fraction pèse sur le montant global de la taxe, ce qui suppose de partir du chiffre figurant sur l’avis, dégrèvements déduits, et non d’une estimation. La distinction avec les autres charges du bail rural éclaire les litiges : l’article L. 415-4 du code rural et de la pêche maritime ne met à la charge du preneur que les réparations locatives ou de menu entretien non causées par la vétusté, le vice de construction ou la force majeure, tandis que le fermage lui-même obéit à ses propres règles de fixation. L’article L. 411-11 du même code prévoit que le prix de chaque fermage est établi en fonction notamment de la durée du bail, de l’état des bâtiments, de la qualité des sols et de la structure parcellaire, et l’article L. 411-12 rappelle que « Le prix du bail est payable en espèces. » La part de taxe foncière n’est donc ni un supplément de fermage libre ni une charge locative ordinaire : c’est une créance légale du bailleur contre le preneur, calculée sur l’avis d’imposition, exigible selon les échéances du bail, et qui suit le sort des fermages en cas d’impayé, comme le montre la seconde partie de cet article.

B. Les exonérations de taxe foncière se rétrocèdent intégralement au preneur et se calculent au taux en vigueur

Le calcul se complique parce que le propriétaire de terres agricoles bénéficie d’exonérations partielles dont le taux a changé, et que la loi impose d’en reverser le bénéfice au fermier. L’article L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime pose le principe pour l’exonération prévue à l’article 1394 B bis du code général des impôts : son montant « doit, lorsque ces terres sont données à bail, être intégralement rétrocédé aux preneurs des terres considérées ». Concrètement, depuis que l’exonération sur le non bâti agricole est passée à trente pour cent, deux situations se présentent. Lorsque le pourcentage des taxes foncières mis à la charge du preneur est supérieur ou égal à trente pour cent, le preneur rembourse au bailleur une fraction de la taxe égale à la différence des deux pourcentages, et cette différence est multipliée par le coefficient légal, soit « égale à la différence de ces deux pourcentages multipliée par 1,43 ». Lorsque le pourcentage mis à la charge du preneur est inférieur à trente pour cent, c’est le bailleur qui déduit du fermage la somme correspondant à ce même calcul. Un bail qui maintient le cinquième historique de vingt pour cent place donc le bailleur en situation de déduire chaque année une partie de l’exonération du fermage, au lieu d’encaisser un remboursement.

Le même article règle le sort de l’exonération en faveur de l’agriculture biologique prévue à l’article 1395 G du code général des impôts, que les communes et intercommunalités peuvent accorder par délibération pour « exonérer de la taxe foncière sur les propriétés non bâties, pendant une durée de cinq ans » les parcelles exploitées en bio. Quand les terres concernées sont données à bail, l’avantage revient là aussi au preneur, et la mécanique, fixée par l’article L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime, est l’imputation : « le bailleur impute cet avantage sur le montant de la taxe qu’il met à la charge du preneur en application du troisième alinéa », et si cet avantage dépasse la part mise à la charge du preneur, le bailleur déduit le reliquat du fermage. Le preneur qui exploite en bio a donc intérêt à signaler son attestation d’engagement au bailleur et à vérifier que l’exonération figure sur l’avis avant tout remboursement.

Pour les propriétés visées à l’article 1395 H du code général des impôts, le même article L. 415-3 impose la même logique : le bailleur rétrocède intégralement l’allégement au preneur, selon les principes de calcul des alinéas précédents. Le preneur concerné par un tel allégement réclame donc la rétrocession dans les mêmes formes, et le bailleur l’impute sur la part de taxe avant de toucher au fermage. Cette architecture d’ensemble montre que chaque avantage fiscal attaché aux terres louées suit l’exploitation, pas la propriété : qui cultive bénéficie, qui possède avance puis récupère la fraction légale.

La pratique des tribunaux montre comment ces chiffres se plaident. Dans l’affaire jugée par la cour d’appel de Caen le 4 septembre 2025, RG n° 24/01953, les bailleurs produisaient les clauses du bail relatives aux impôts fonciers, les avis de taxes foncières, les avis de dégrèvements pour pertes de récoltes et un décompte détaillé établi par notaire : c’est sur cet ensemble que la cour a jugé la créance de 8 640,73 euros justifiée au titre des fermages et taxes, déduction faite des règlements. Trois enseignements en découlent pour le calcul. Le bailleur joint l’avis d’imposition et, le cas échéant, l’avis de dégrèvement pour calamité, au lieu de réclamer un chiffre brut. Il applique le taux d’exonération de l’année d’imposition, pas celui d’un barème périmé. Et il fait établir un décompte lisible, échéance par échéance, distinguant le fermage de la part de taxe, parce qu’un total global sans ventilation expose la demande au rejet, comme l’illustre l’arrêt de la Cour de cassation examiné plus loin. Le preneur, symétriquement, ne conteste pas utilement par une fin de non-recevoir générale : il pointe la ligne exacte qu’il discute, produit son propre calcul et, s’il a subi une perte de récolte reconnue, chiffre sa demande de dégrèvement sur les arrêtés applicables à sa commune et à sa campagne. Comme le rappelle la synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption, chaque contentieux rural se gagne sur des pièces datées et des textes visés, jamais sur des affirmations générales.

II. L’impayé de la part de taxe foncière expose à la résiliation exactement comme l’impayé de fermage

Une fois la part calculée, son non-paiement suit le régime processuel du fermage. Les décisions récentes appliquent aux arriérés mixtes de fermages et de taxes la grille de l’article L. 411-31, avec la même rigueur sur les formes et les délais, et la même sévérité envers les décomptes approximatifs.

A. Deux défauts persistants trois mois après une mise en demeure qui cite le texte, sans excuse légitime établie

Le texte applicable est l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime. Son premier motif de résiliation vise les « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. » La phrase suivante impose une formalité sanctionnée par la nullité : « Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ». Le dernier alinéa du paragraphe ouvre une défense étroite : « Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. » Chaque condition se vérifie au jour de la demande en justice, et les tribunaux refusent de compenser un vice de forme par l’équité.

Le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Châteauroux du 6 mars 2025, RG n° 24/00005 illustre le cas d’école du bailleur méthodique. Après un bail conclu en 1971, prorogé puis cession au fils du preneur en 2001, les bailleurs, devenus indivisaires par successions, font délivrer le 6 octobre 2023 un commandement de payer les deux échéances de fermage de l’année 2023, soit 17 097,64 euros, un acte qui rappelle les dispositions de l’article L. 411-31. Le preneur verse 12 000 euros le 29 décembre 2023, dans le délai de trois mois, mais cette somme ne couvre pas l’intégralité des deux échéances, et il ne règle ensuite ni le solde 2023 ni les échéances de mars et septembre 2024. Le tribunal énonce la règle applicable : « Il est constant que la résiliation est justifiée dès lors que le fermier, mis en demeure, dans un seul et même acte, d’acquitter plusieurs échéances de fermage, n’a pas réglé l’intégralité de celles-ci dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure. » Il prononce la résiliation, ordonne la libération des quelque 107 hectares loués au plus tard le 31 août 2025 sous peine d’expulsion avec la force publique, condamne le preneur à 5 097,64 euros de reliquat 2023, 17 097,64 euros de fermage 2024 et 1 095,23 euros de prorata de charges 2023, et fixe une indemnité d’occupation de 1 400 euros par mois jusqu’à libération effective. Un paiement partiel dans le délai ne sauve donc pas le bail : seule l’intégralité des échéances visées éteint le grief.

Le jugement illustre aussi la situation fréquente des bailleurs multiples après successions : les demandeurs agissaient comme héritiers des bailleurs d’origine, et le tribunal a condamné au prorata de leurs droits respectifs au sein de l’indivision successorale. Chaque indivisaire récupère ainsi sa quote-part du reliquat et de l’indemnité d’occupation, sans solidarité entre eux. Pour le preneur, cela ne change ni le montant ni le délai : il paie entre les mains du représentant commun ou consigne en cas de désaccord entre co-bailleurs, mais il ne suspend pas ses versements au motif que l’indivision se dispute.

L’arrêt de la cour d’appel de Caen du 4 septembre 2025, RG n° 24/01953 verrouille les deux issues de secours que les preneurs invoquent le plus souvent. Dans cette affaire, un bail rural de vingt-cinq ans avait été consenti en 2019 moyennant 4 983 euros annuels, et les bailleurs avaient fait délivrer deux mises en demeure avec commandement de payer, en novembre 2021 pour 6 270,05 euros d’arriéré de fermages et de taxes foncières, puis en juin 2022 pour 8 893,58 euros, avant de saisir le tribunal paritaire en novembre 2022. Le preneur payait tardivement, le 14 mars 2023, et contestait à la fois le montant de la taxe foncière et la durée du bail. La cour écarte chaque moyen. Sur le paiement tardif, elle juge que « le paiement tardif de M. [A] (14 mars 2023), postérieur au délai de trois mois imparti par l’article L 411-31 et à la demande en justice, ne pouvait faire obstacle à la demande de résiliation du bail ». Sur la taxe foncière, elle retient que « la contestation sur la taxe foncière, dont le montant réclamé était mineur, ne constituait pas une raison sérieuse et légitime de non-paiement des fermages représentant la somme totale de 8.702,42 euros ». Payer après la saisine ne répare rien, et discuter quelques euros de taxe pour justifier le non-paiement de plusieurs milliers d’euros de fermage n’est pas une raison sérieuse et légitime au sens du texte. La cour confirme la résiliation avec expulsion sous un mois et porte la condamnation à 8 640,73 euros d’arriéré de fermages et taxes arrêté au 8 avril 2025. Le preneur qui conteste la part de taxe doit donc payer le fermage réclamé et porter sa contestation sur la taxe par la voie adaptée, au lieu de bloquer l’ensemble : retenir tout le fermage pour discuter la taxe, c’est offrir au bailleur ses deux défauts de paiement.

B. Le bailleur qui chiffre mal ou réclame hors mise en demeure perd, même face à un preneur endetté

La rigueur du texte protège aussi le preneur contre les demandes approximatives. L’arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, du 31 mai 2018, pourvoi n° 16-27.232 sanctionne deux fautes symétriques dans un litige où un groupement foncier agricole réclamait 77 659,44 euros de fermages de 2013 à 2016 et de taxe foncière 2015. D’abord, la cour d’appel avait constaté que le preneur avait apuré avant la saisine les causes du commandement de 2014, et la Cour de cassation approuve : dès lors que « les causes du commandement délivré le 15 septembre 2014 avaient ainsi été apurées avant la demande introductive d’instance », les juges « en a exactement déduit que les conditions de la résiliation n’étaient pas réunies ». Le paiement intégral avant la demande en justice éteint le grief, pendant exact du paiement tardif de l’affaire caennaise qui, lui, intervenait après. Ensuite, le bailleur demandait le paiement de sommes couvrant une période non visée par les mises en demeure, avec un décompte qui ne permettait pas de liquider la créance : la Cour de cassation valide le rejet, relevant que « le décompte produit par le bailleur ne permettait pas de liquider sa créance de fermages et taxes pour une période non couverte par les mises en demeure », et invite le bailleur à « procéder au recouvrement de sa créance dans les formes de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime ». Autrement dit, on ne résilie pas sur des périodes jamais mises en demeure, et on ne fait pas condamner sur un chiffre global qui mêle fermage et taxes sans ventilation par échéance.

De ces trois décisions se dégagent des réflexes simples, vérifiés par les motifs des juges. Côté bailleur, chaque mise en demeure est postérieure à l’échéance, vise des échéances identifiées avec leurs montants, rappelle les termes de l’article L. 411-31 à peine de nullité, et laisse courir trois mois francs avant toute saisine. Le décompte joint distingue le fermage de la part de taxe foncière, applique l’avis d’imposition de l’année avec ses dégrèvements et l’exonération au taux en vigueur, et ne réclame en résiliation que les périodes couvertes par les mises en demeure. Le solde se demande par une action en paiement distincte, dans les formes du même article, plutôt que glissé dans une demande de résiliation. Côté preneur, la réception d’un commandement déclenche un calendrier : noter la date, calculer trois mois, payer l’intégralité des échéances visées avant toute saisine en visant chaque échéance, conserver les preuves de virement, et contester la taxe séparément en chiffrant sa critique. Invoquer la force majeure ou des raisons sérieuses et légitimes suppose des pièces contemporaines liées aux échéances, pas des difficultés alléguées pour la première fois en appel. Et lorsque les terres ont subi une calamité reconnue, le preneur demande le dégrèvement sur les arrêtés applicables au lieu de cesser de payer : dans l’affaire caennaise, les dégrèvements pour pertes de récoltes figuraient parmi les pièces déterminantes du décompte, ce qui montre que le juge sait les traiter quand on les lui présente correctement.

Au terme de ce parcours, la taxe foncière du bail rural n’est ni l’impôt du seul bailleur ni une charge libre du fermier : c’est une créance légale, calculée sur l’avis, partagée selon le bail ou le cinquième légal, corrigée des exonérations intégralement rétrocédées au preneur, et dont l’impayé persistant après mise en demeure régulière fait résilier le bail. Le bailleur qui veut être payé produit l’avis, applique le bon taux, ventile son décompte et respecte les formes de l’article L. 411-31. Le preneur qui veut garder ses terres paie l’intégralité avant la saisine, prouve chaque versement et conteste la taxe sans bloquer le fermage. Dans les deux cas, le dossier se construit dès le premier avis d’imposition, pas à l’audience du tribunal paritaire.