Votre bailleur a décidé de vendre les parcelles que vous exploitez en fermage, et vous l’apprenez par une rumeur, par un appel du notaire ou par la publication d’une vente déjà signée. La question qui se pose alors est directe : pouvez-vous acheter ces terres en priorité, à la place de l’acquéreur choisi par le bailleur, et que faire si personne ne vous a prévenu ? Le Code rural et de la pêche maritime répond par un droit de préemption au profit de l’exploitant preneur en place, un droit d’ordre public que le bailleur ne peut écarter par une clause du bail et qui prime même un engagement contractuel consenti à un tiers. Encore faut-il remplir les conditions légales au jour de la vente, respecter des délais stricts qui courent vite, et saisir le bon juge avec les bonnes preuves. Le contentieux récent des cours d’appel et de la Cour de cassation montre que les procès se gagnent ou se perdent sur trois points : l’exploitation effective du fonds au jour de la vente, la régularité de la notification adressée par le notaire, et le délai de six mois pour agir en nullité quand la vente a été conclue dans votre dos. Cet article expose la règle, ses conditions, ses exceptions et les recours concrets du preneur, à partir des textes en vigueur et de décisions rendues sur des litiges de préemption du preneur.

I. Votre préemption de preneur existe-t-elle sur les parcelles vendues ?

Avant de répondre à une notification ou d’attaquer une vente, il faut vérifier que le droit de préemption vous appartient réellement. Le texte qui le crée est l’article L. 412-1 du Code rural et de la pêche maritime : « Le propriétaire bailleur d’un fonds de terre ou d’un bien rural qui décide ou est contraint de l’aliéner à titre onéreux, sauf le cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place. » Ce droit est acquis au preneur même s’il a la qualité de copropriétaire du bien mis en vente. Deux précisions encadrent déjà le champ : l’expropriation pour cause d’utilité publique échappe au dispositif, et les aliénations qui résultent d’un partage amiable entre cohéritiers, d’un partage d’ascendants ou de mutations profitant à des parents ou alliés du propriétaire jusqu’au troisième degré inclus n’ouvrent pas le droit, sauf si le preneur est lui-même parent ou allié du propriétaire au même degré. Autrement dit, une vente ordinaire de terres louées à un tiers déclenche le droit, tandis qu’un règlement familial entre proches du bailleur, dans les cas visés par le texte, ne le déclenche pas.

A. Les trois conditions tenant à votre personne et à votre exploitation

L’article L. 412-5 du Code rural et de la pêche maritime dispose : « Bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente. » Trois exigences se cumulent donc : trois années d’exercice de la profession agricole, une exploitation personnelle ou familiale du fonds vendu, et, au jour où le preneur fait connaître sa décision d’exercer le droit, ne pas être déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à trois fois le seuil mentionné à l’article L. 312-1 du même code. Le texte organise aussi la transmission familiale du droit : le preneur peut l’exercer pour exploiter lui-même ou pour faire assurer l’exploitation par son conjoint ou son partenaire de pacte civil de solidarité qui participe à l’exploitation, ou par un descendant, à condition que ce proche ait exercé la profession agricole pendant trois ans au moins ou soit titulaire d’un diplôme d’enseignement agricole ; il peut également subroger dans l’exercice du droit son conjoint, son partenaire ou un descendant majeur ou mineur émancipé qui remplit ces conditions. Enfin, celui au profit duquel le droit a été exercé « devra exploiter personnellement le fonds objet de préemption aux conditions fixées aux articles L. 411-59 et L. 412-12 », ce qui interdit d’acheter pour revendre aussitôt ou pour installer un tiers : l’engagement d’exploitation personnelle court pendant neuf ans, comme en matière de reprise.

C’est sur l’exploitation effective au jour de la vente que les litiges se concentrent. La cour d’appel de Rennes, par arrêt du 6 mars 2025 rendu par sa chambre des baux ruraux (RG 24/03051), rappelle la formule classique : peut se prévaloir du droit le preneur qui, au jour de la vente, a un titre régulier d’occupation, c’est-à-dire un bail en cours régulièrement passé, une prorogation de bail ou une décision de justice, et qui exploite le fonds ; le preneur qui a abandonné définitivement l’exploitation perd la possibilité d’exercer le droit, et il lui appartient de rapporter la preuve qu’il exploitait le fonds loué à la date de la vente. Dans cette affaire, le fermier disposait d’un bail authentique de 1991 toujours en cours, mais il avait été exclu du groupement agricole d’exploitation en commun qui mettait les terres en valeur, parce qu’il consacrait l’essentiel de son temps à une société de transport qu’il gérait, avec une rémunération de 3 000 euros nets par mois pour plus de huit heures de travail par jour. Faute de toute pièce décrivant la façon dont il exploitait personnellement les terres, la cour a jugé qu’il avait perdu l’exploitation personnelle et effective du fonds et qu’il n’était donc pas bénéficiaire du droit de préemption, de sorte que le notaire n’avait pas à l’informer du projet de vente. L’enseignement pratique est net : conservez les preuves de votre exploitation personnelle — déclarations de surfaces, factures de travaux, attestations de coopérative, relevés de mise en valeur — car en cas de contestation, l’absence de preuve équivaut à l’absence du droit, même avec un bail en règle.

Deux autres points de preuve méritent l’attention. D’abord, le simple fait d’exercer une seconde profession non agricole n’enlève pas la qualité d’exploitant, mais une activité extérieure devenue prépondérante, au point d’entraîner l’exclusion du groupement d’exploitation, ruine la démonstration de l’exploitation personnelle. Ensuite, la charge de la preuve est partagée : c’est au preneur de prouver son exploitation effective et son ancienneté, ainsi que la conformité de sa situation administrative avec la législation relative au contrôle des structures, tandis que c’est à celui qui conteste le droit de prouver que le preneur dépasserait le plafond de superficie, le preneur n’ayant pas à rapporter la preuve négative de ce qu’il ne possède pas. La même décision rappelle que le paiement du fermage à l’acquéreur après la vente ne suffit pas à établir que le preneur connaissait la date de la vente, point déterminant pour le calcul du délai de recours examiné plus loin.

B. Les ventes qui échappent à la préemption et la place des autres préempteurs

Le droit du preneur ne s’applique pas à toutes les mutations. L’article L. 412-2 du Code rural et de la pêche maritime étend le dispositif à toutes les ventes ou adjudications, même sur surenchère, y compris les ventes de nue-propriété ou d’usufruit, sauf lorsque l’acquéreur est déjà, selon le cas, nu-propriétaire du bien vendu en usufruit ou usufruitier du bien vendu en nue-propriété. L’article L. 412-3 du Code rural et de la pêche maritime exclut en revanche les échanges de parcelles, même avec soulte, réalisés en vue d’opérations assimilables à l’aménagement foncier agricole et forestier, lorsque les biens nouvellement acquis entrent dans l’exploitation à la place des biens distraits, ainsi que les fonds dont la location est dispensée de la forme écrite dans les conditions de l’article L. 411-3, c’est-à-dire les petites parcelles et les mises à disposition qui ne relèvent pas du statut du fermage. Une donation véritable, acte consenti sans contrepartie financière, n’ouvre pas non plus le droit, puisque le texte ne vise que l’aliénation à titre onéreux ; la jurisprudence sanctionne toutefois les donations simulées dont le seul objet serait de contourner la préemption du fermier, et le preneur qui démontre l’absence d’intention libérale peut faire requalifier l’opération. Quand le bailleur aliène en une seule fois un fonds comprenant plusieurs exploitations distinctes, l’article L. 412-6 du Code rural et de la pêche maritime l’oblige à mettre en vente séparément chacune d’elles, afin que chaque preneur puisse exercer son droit sur la partie qu’il exploite : le preneur d’une seule des exploitations ne peut être contraint d’acheter l’ensemble, ni être évincé par une vente globale qui ignorerait son lot.

Face aux autres titulaires de droits concurrents, le preneur en place occupe une position forte mais non absolue. L’article L. 412-4 du Code rural et de la pêche maritime énonce que « Le droit de préemption s’exerce nonobstant toutes clauses contraires », et il ajoute qu’il peut être exercé s’il n’a pas été fait usage des droits de préemption établis par les textes en vigueur, notamment au profit de l’Etat, des collectivités publiques et des établissements publics, et qu’« Il ne peut en aucun cas être cédé ». Une clause du bail qui priverait le preneur de son droit est donc sans effet, et le preneur ne peut pas vendre son droit à un tiers. Contre la société d’aménagement foncier et d’établissement rural, le preneur qui remplit les conditions bénéficie d’une primauté légale : l’article L. 143-6 du Code rural et de la pêche maritime dispose que le droit de préemption de la SAFER « Ce droit de préemption ne peut pas s’exercer contre le preneur en place », pourvu que ce preneur exploite le bien depuis plus de trois ans, soit titulaire du droit de préemption de l’article L. 412-5 et exploite régulièrement au regard du contrôle des structures, la durée d’exploitation pouvant avoir été accomplie par son conjoint, son partenaire ou un ascendant. Le tribunal judiciaire de Rennes, par jugement du 9 juin 2026 (RG 24/05074), en a fait application en annulant la préemption exercée par la SAFER Bretagne sur plus de dix-sept hectares promis à une société d’exploitation : le tribunal a retenu des preuves nombreuses et concordantes — baux anciens, mise à disposition, autorisation d’exploiter préfectorale, déclarations de surfaces et attestations comptables de paiement du fermage — établissant une exploitation de plus de trois ans, et il a annulé la décision de préemption de la SAFER sur ces parcelles. En pratique, le preneur menacé par une intervention de la SAFER doit donc constituer dès la notification le dossier de ses trois années d’exploitation et de sa régularité au regard du contrôle des structures, car c’est sur ces pièces que le juge se prononce.

La Cour de cassation a tranché un autre conflit fréquent, celui qui oppose le fermier au bénéficiaire d’un pacte de préférence consenti par le bailleur à un tiers. Par arrêt du 11 janvier 2024 (troisième chambre civile, pourvoi n° 21-24.580, publié au Bulletin), rendu sur une vente de parcelles louées consentie à la société d’exploitation fermière alors qu’un pacte de préférence de vingt-cinq ans profitait à un voisin, la Cour juge, au visa des articles L. 412-1 et L. 412-4, que le droit de préemption du fermier, légal et d’ordre public, prime le droit de préférence conventionnel : le bénéficiaire du pacte ne peut obtenir l’annulation de la vente ou sa substitution au fermier qu’en établissant un concert frauduleux du vendeur et du fermier préempteur n’ayant pour unique dessein que de faire échec à son droit, la simple connaissance du pacte par le fermier lors de la vente ne suffisant pas à caractériser cette fraude (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, pourvoi n° 21-24.580, publié au Bulletin). La cassation a donc été prononcée contre l’arrêt d’appel qui avait annulé la vente au profit du bénéficiaire du pacte. Pour le preneur, la portée est claire : un engagement privé du bailleur envers un tiers ne fait pas obstacle à la préemption, et le tiers évincé ne dispose que d’une action en réparation contre le vendeur, sauf fraude concertée prouvée.

II. Comment exercer utilement votre préemption quand la vente est en cours ou déjà signée ?

Le droit étant vérifié dans son principe, tout se joue ensuite sur la procédure : une notification à laquelle il faut répondre dans les formes et les délais, un prix qui peut être discuté devant le juge, et, quand la vente a été conclue sans vous, une action en nullité enfermée dans un délai de forclusion de six mois.

A. La notification du notaire, le délai de deux mois et la discussion du prix

En vente de gré à gré, la procédure passe par le notaire chargé d’instrumenter. L’article L. 412-8 du Code rural et de la pêche maritime prévoit qu’après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que les nom et domicile du candidat acquéreur dans le cas où celui-ci s’est engagé à ne pas user du droit de reprise pendant une durée déterminée. Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qu’elle contient, et les dispositions de l’article 1589, alinéa 1er, du code civil s’y appliquent. Le preneur dispose alors d’un délai de deux mois à compter de la réception pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation, avec l’indication des nom et domicile de la personne qui exerce le droit : « Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption. » En cas d’acceptation, le preneur bénéficie d’un nouveau délai de deux mois à compter de l’envoi de sa réponse pour passer l’acte authentique ; « passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure à lui faite par acte d’huissier de justice et restée sans effet », l’action en nullité appartenant alors au vendeur et à l’acquéreur évincé. Trois réflexes s’imposent : répondre toujours par écrit, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier, jamais par téléphone ; vérifier que la réponse parvient au bailleur avant l’expiration du délai, car c’est la réception qui compte ; et préparer le financement, car le délai de deux mois pour signer l’acte authentique ne laisse aucune place à l’improvisation bancaire.

Le bailleur ne peut pas modifier les règles en cours de procédure. Si, pendant le délai de deux mois, le propriétaire décide de modifier ses prétentions, l’article L. 412-9 du Code rural et de la pêche maritime lui impose de notifier ses nouvelles conditions, notamment de prix, par l’intermédiaire du notaire, et le délai du preneur est alors augmenté de quinze jours. Si la modification intervient après l’expiration du délai, ou si, un an après la dernière notification, la vente n’est pas réalisée alors que le propriétaire persiste dans son intention de vendre, la procédure entière doit être renouvelée. Et « En tout état de cause, toute vente du fonds doit être notifiée dans les dix jours au bénéficiaire du droit de préemption. » Le preneur qui n’a reçu qu’une notification partielle ou périmée, ou qui découvre une vente à un prix différent de celui qui lui avait été proposé, tient là un moyen solide : toute distorsion entre les conditions notifiées et les conditions réelles de la vente vicie la purge du droit.

Quand le prix demandé paraît excessif, la loi ouvre une voie spécifique plutôt que le refus pur et simple. L’article L. 412-7 du Code rural et de la pêche maritime dispose que le bénéficiaire qui estime le prix et les conditions exagérés « peut en saisir le tribunal paritaire qui fixe, après enquête et expertise, la valeur vénale des biens et les conditions de la vente », les frais d’expertise étant partagés entre vendeur et acquéreur lorsque la vente se réalise. Si le propriétaire n’accepte pas la décision du tribunal, il peut renoncer à la vente, et les frais d’expertise restent alors à la charge de celui qui refuse la décision. Le preneur ne doit donc pas laisser passer le délai de deux mois en espérant une baisse amiable : à défaut d’accord, il saisit le tribunal paritaire des baux ruraux dans le délai, en demandant la fixation judiciaire du prix, et c’est l’expert foncier désigné par le juge qui déterminera la valeur vénale en fonction de la nature des terres, de la région naturelle et des références du secteur. Un dernier mécanisme mérite d’être connu : le tiers candidat à l’acquisition peut joindre à la notification une déclaration par laquelle il s’oblige à ne pas user du droit de reprise pendant une durée déterminée, déclaration que le notaire communique au preneur dans les mêmes formes ; le preneur qui renonce alors à préempter pourra s’en prévaloir pour faire annuler tout congé de reprise délivré avant l’expiration de cette période. Renoncer à acheter en échange d’une sécurité de jouissance peut être un choix rationnel quand le financement est impossible, à condition que l’engagement du tiers figure dans la notification et soit conservé.

En cas de vente aux enchères, le régime est distinct et plus bref. L’article L. 412-11 du Code rural et de la pêche maritime exige que le preneur bénéficiaire soit convoqué à la vente, à peine de nullité, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier, vingt jours au moins avant la date de l’adjudication, par le notaire ou, en cas de vente poursuivie devant le tribunal, par le secrétaire-greffier en chef. Il dispose ensuite d’un délai de vingt jours à compter de l’adjudication pour déclarer l’exercice de son droit, par acte authentique ou par acte d’huissier annexé au procès-verbal et publié en même temps, ce qui emporte substitution pure et simple à l’adjudicataire. Le preneur informé d’une adjudication portant sur ses terres doit donc se manifester immédiatement et faire établir sa déclaration dans les formes requises, sans attendre l’issue d’éventuelles contestations au fond.

B. La vente signée sans vous : nullité, substitution et dommages-intérêts sous six mois

Quand le bailleur a vendu à un tiers sans purger la préemption, ou en la purgeant irrégulièrement, la sanction est l’annulation judiciaire de la vente avec substitution du preneur à l’acquéreur. L’article L. 412-10 du Code rural et de la pêche maritime vise le cas où le bailleur vend à un tiers avant l’expiration des délais, à un prix ou à des conditions de paiement différents de ceux demandés au bénéficiaire, ou en exigeant de lui des conditions tendant à l’empêcher d’acquérir : « le tribunal paritaire, saisi par ce dernier, doit annuler la vente et déclarer ledit bénéficiaire acquéreur aux lieu et place du tiers, aux conditions communiquées, sauf, en cas de vente à un prix inférieur à celui notifié, à le faire bénéficier de ce même prix. » Le preneur substitué paie donc le prix réellement convenu avec le tiers s’il est inférieur à celui qui lui avait été notifié, ce qui répare exactement la manoeuvre consistant à afficher un prix dissuasif pour le preneur avant de vendre moins cher à un complice. Plus largement, l’article L. 412-12 du Code rural et de la pêche maritime ouvre au preneur dont le droit n’a pu s’exercer par la non-exécution des obligations du bailleur « une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion ». Ce délai de six mois est un délai de forclusion qui ne peut être ni suspendu ni interrompu, et la jurisprudence l’interprète littéralement : la forclusion n’est pas encourue tant que le preneur n’a pas été informé de la date exacte de la vente. La cour d’appel de Rennes, dans l’arrêt du 6 mars 2025 déjà cité, l’illustre concrètement : un simple courrier d’avocat rédigé au conditionnel, évoquant une vente dont le preneur aurait eu vent sans en connaître la date exacte, ne fait pas courir le délai ; en revanche, un courrier ultérieur du conseil mentionnant la date précise de l’acte établit la connaissance requise et fait courir les six mois. Le preneur qui apprend la vente par une rumeur doit donc dater précisément le point de départ : demander par écrit au notaire la date exacte de l’acte, conserver les réponses, et saisir le tribunal paritaire par requête en conciliation puis en jugement sans attendre, car le moindre doute sur la date profite à celui qui soulève la forclusion, et la preuve de la connaissance peut être rapportée par tous moyens, y compris par un courrier du fermier à son avocat ou par témoignages.

Obtenir l’annulation emporte des obligations durables qu’il faut mesurer avant d’agir. Celui qui a fait usage de la préemption est tenu aux obligations des articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67, et à défaut l’acquéreur évincé peut obtenir des dommages-intérêts prononcés par le tribunal paritaire, son action s’éteignant après l’expiration de la période d’exploitation personnelle de neuf ans. L’article L. 411-59 du Code rural et de la pêche maritime définit cette exploitation : se consacrer à l’exploitation du bien pendant au moins neuf ans, participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente selon les usages de la région, posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou les moyens de les acquérir, et occuper les bâtiments d’habitation ou une habitation proche permettant l’exploitation directe. Le préempteur qui revendrait ou louerait le bien dans ce délai de neuf ans s’expose à la condamnation indemnitaire au profit de l’acquéreur évincé ; seul l’apport du bien à un groupement foncier agricole, à condition de se consacrer personnellement à l’exploitation des biens du groupement, est expressément autorisé. Avant de saisir le juge, le preneur doit donc vérifier qu’il pourra tenir cet engagement de neuf ans, directement ou dans le cadre sociétaire autorisé, et chiffrer le financement de l’acquisition au prix réel de la vente annulée.

Pour approfondir le régime d’ensemble du bail rural, ses contentieux et ses arrêts récents, le lecteur peut consulter l’analyse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption, qui replace la préemption du preneur dans la jurisprudence de la troisième chambre civile. En pratique, la démarche du fermier qui apprend la mise en vente de ses terres suit un ordre simple : vérifier ses trois conditions au jour de la vente et rassembler les preuves d’exploitation, répondre à toute notification dans les formes et les délais sous peine de forclusion, saisir le tribunal paritaire pour la fixation du prix en cas de désaccord, et, si la vente a été conclue sans purge régulière, agir en nullité et en substitution dans les six mois de la connaissance de la date exacte de l’acte. Chacune de ces étapes suppose des écrits, des dates certaines et des pièces d’exploitation : c’est un contentieux de preuves autant que de principes.

En conclusion, le preneur en place n’est pas un spectateur de la vente des terres qu’il cultive. La loi lui réserve un droit de préemption d’ordre public qui écarte les clauses contraires, prime le pacte de préférence consenti à un tiers et fait échec à la préemption de la SAFER quand il exploite depuis plus de trois ans en règle avec le contrôle des structures. Ce droit se mérite : trois ans de profession agricole, exploitation personnelle ou familiale effective au jour de la vente, respect du plafond de superficie, puis exploitation personnelle du bien préempté pendant neuf ans. Il s’exerce vite : deux mois pour répondre à la notification du notaire, deux mois pour signer l’acte authentique, vingt jours en cas d’adjudication, six mois de forclusion pour attaquer la vente conclue dans son dos. Et il se prouve : titre d’occupation régulier, pièces d’exploitation, écrits recommandés, date exacte de la vente. Le fermier qui tient ces trois fils — éligibilité, délais, preuves — peut acheter ses terres au prix du marché fixé au besoin par le juge, ou faire annuler la vente passée sans lui et prendre la place de l’acquéreur. Celui qui les néglige, même de bonne foi, s’expose à la forclusion et au rejet, comme les décisions récentes le montrent sans détour.

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