Votre père, votre mère ou votre conjoint avait placé une partie de son épargne en parts de SCPI. Au décès, la famille découvre des certificats de parts à son nom, des revenus versés chaque trimestre, une valeur qui a parfois baissé depuis 2023 et, dans certains cas, des demandes de retrait qui attendent depuis des mois. Les questions arrivent vite. La société peut-elle refuser les enfants comme nouveaux associés ? Quelle valeur porter dans la déclaration de succession ? Qui touche les revenus lorsque le conjoint survivant a l’usufruit ? Peut-on vendre alors qu’un frère ou une sœur s’y oppose, et comment se calcule l’impôt sur la plus-value ? Les réponses tiennent en quelques textes du code civil, du code monétaire et financier et du code général des impôts, et en une série de décisions rendues entre 2024 et septembre 2026.
Avant toute démarche, réunissez cinq informations : la date du décès, votre lien de parenté avec le défunt et la liste complète des héritiers, son régime matrimonial ainsi que l’éventuelle donation entre époux ou le testament, le mode de détention des parts (en direct auprès de la société de gestion, démembrées, achetées à crédit ou logées dans une assurance-vie), enfin le dernier relevé adressé par la société de gestion. La première partie explique ce que deviennent les parts au décès et quelle valeur déclarer ; la seconde, qui perçoit les revenus et comment vendre ou partager les parts sans se mettre en faute.
I. Au décès, les parts passent aux héritiers : qui devient associé et quelle valeur déclarer
A. Les héritiers deviennent associés sans agrément possible, mais restent en indivision jusqu’au partage
La société ne peut pas refuser les héritiers. L’article L. 214-97 du code monétaire et financier le dit en toutes lettres : « Sauf en cas de succession, de liquidation de communauté de biens entre époux, ou de cession soit à un conjoint, soit à un ascendant ou à un descendant, la cession de parts à un tiers, à quelque titre que ce soit, peut être soumise à l’agrément de la société par une clause figurant dans ses statuts. » La transmission par décès échappe donc à toute clause d’agrément, quelle que soit la rédaction des statuts. La société de gestion inscrit alors la mutation sur son registre lorsque la dévolution lui est justifiée, en pratique par l’acte de notoriété dressé par le notaire.
Une affaire jugée en référé par le tribunal judiciaire de Paris le 4 mai 2026 (n° 25/57986) montre le déroulé concret. Un couple marié sous la communauté universelle avec clause d’attribution intégrale détenait 510 parts d’une SCPI. Au décès de l’épouse, en 2024, la société de gestion a transféré les certificats au seul nom du mari, le 21 février 2025. Après le décès de celui-ci en 2025, elle a enregistré le 28 juillet 2025 le transfert des certificats « au nom de l’indivision constituée des deux héritières ». Les deux filles ont demandé le rachat total des parts le 10 septembre 2025 ; le prix, soit 93 840, 37 536 et 28 152 euros pour les trois certificats, a été versé au notaire le 30 novembre 2025. Le même jugement contient un rappel utile : la demande de relevé du compte de parts, dirigée contre l’assureur qui gérait les autres placements du couple, a été rejetée, parce que les parts étaient gérées par une autre société. Adressez donc vos demandes à la société de gestion elle-même, dont le nom figure sur les certificats et les relevés trimestriels.
Encore faut-il vérifier que les parts appartiennent bien à la succession. Si elles ont été souscrites à l’intérieur d’un contrat d’assurance-vie en unités de compte, elles n’en font pas partie : le capital versé au bénéficiaire désigné, selon l’article L. 132-12 du code des assurances, ne fait pas partie de la succession de l’assuré. Si le défunt était marié sous un régime de communauté et que les parts ont été acquises pendant le mariage, la liquidation du régime matrimonial précède le partage successoral ; notre page consacrée à la liquidation du régime matrimonial détaille cette étape. Enfin, un testament peut léguer les parts à une personne déterminée. Le légataire particulier a droit aux parts dès le décès, mais l’article 1014 du code civil précise que « le légataire particulier ne pourra se mettre en possession de la chose léguée, ni en prétendre les fruits ou intérêts, qu’à compter du jour de sa demande en délivrance », sauf délivrance volontairement consentie.
L’exemple jugé par la cour d’appel de Nîmes le 16 avril 2026 (n° 24/02476) montre ce qui se passe quand ce legs est oublié. Un testament de 2020 léguait à deux personnes des contrats portant sur des parts de SCPI ; l’acte de notoriété n’a mentionné que le légataire universel, et le notaire a fait vendre les parts. La cour retient que le notaire a ordonné la vente et le reversement du prix « sans avoir reçu mandat pour ce faire de la part des héritiers et ainsi commis une faute engageant sa responsabilité à leur encontre ». Elle limite toutefois l’indemnité à ce que les légataires auraient réellement perçu après paiement des droits de succession au taux de 60 %, soit 48 948,52 euros au lieu des 122 371,29 euros obtenus en première instance, et fixe à 750 euros la perte de chance de percevoir les revenus trimestriels des parts.
Tant que le partage n’est pas fait, les parts restent indivises entre les héritiers. L’article 1844 du code civil organise leur représentation : « Les copropriétaires d’une part sociale indivise sont représentés par un mandataire unique, choisi parmi les indivisaires ou en dehors d’eux. » À défaut d’accord, ce mandataire est désigné en justice à la demande du plus diligent, et c’est lui qui vote aux assemblées. Pour le reste, les règles de l’indivision s’appliquent. L’article 815-3 du code civil permet aux héritiers titulaires d’au moins deux tiers des droits d’accomplir les actes d’administration et de vendre « les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ». En dehors de ce cas, le texte exige l’accord de tous : « le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3° ».
Hériter de parts, c’est aussi devenir associé d’une société qui peut avoir des dettes. Le risque est encadré : selon l’article L. 214-89 du code monétaire et financier, la société doit d’abord avoir été poursuivie en vain, et « La responsabilité de chaque associé à l’égard des tiers est engagée en fonction de sa part dans le capital et dans la limite de deux fois le montant de cette part. » Les statuts peuvent limiter cette responsabilité au montant de la part. Le danger le plus fréquent vient plutôt des dettes personnelles du défunt, en particulier d’un crédit souscrit pour acheter les parts. Dans l’affaire jugée par la cour d’appel de Paris le 27 mai 2026 (n° 24/06961), un emprunteur avait obtenu en 2010 un prêt de 56 000 euros sur quinze ans pour acquérir des parts de SCPI ; l’assurance du prêt ne couvrait le décès qu’avant le soixante-quinzième anniversaire et n’a pas pris le relais. Le contrat contenait une clause « prévoyant l’exigibilité immédiate, de plein droit et sans mise en demeure en cas de décès de l’emprunteur ». Son fils, seul héritier ayant accepté la succession, a été condamné à payer 21 184,44 euros avec intérêts au taux de 2,22 %, et sa demande de délais a été rejetée, la cour relevant notamment qu’il n’avait rien versé depuis le décès et avait bénéficié de fait d’un délai de plus de cinq ans. Avant d’accepter purement et simplement, faites donc le compte des parts et du crédit qui les finance.
B. La valeur à déclarer : le prix de retrait au jour du décès, sans décote pour indivision
La déclaration de succession doit être déposée dans les six mois du décès lorsque celui-ci est survenu en France métropolitaine, et dans l’année dans les autres cas, selon l’article 641 du code général des impôts. Les parts y figurent pour leur valeur vénale au jour du décès. L’administration peut rectifier une évaluation qui lui paraît trop faible, mais l’article L. 17 du livre des procédures fiscales met la preuve à sa charge, « l’administration étant tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations ».
Pour une SCPI à capital variable, l’administration retient le prix de retrait fixé par la société de gestion au jour du décès, et le tribunal judiciaire de Nanterre l’a validé le 18 mars 2026 (n° 23/05847). L’un des deux fils de la défunte réclamait une décote de 20 % pour indivision sur la maison et sur les 109 parts de SCPI qu’elle détenait, en invoquant les contraintes de l’indivision et les différends entre héritiers. Le tribunal refuse : « la valeur de référence retenue par l’administration fiscale est le prix de retrait des parts, lequel intègre déjà une part du manque de liquidité, et que chaque indivisaire peut céder sa quote-part de parts ». La même décision accepte en revanche un abattement de 10 % sur la maison indivise de la même succession. La différence tient aux deux motifs du tribunal : le prix de retrait tient déjà compte du manque de liquidité, et chaque héritier peut céder sa propre quote-part de parts. Pour une SCPI à capital fixe, les parts s’échangent sur le marché organisé par la société de gestion, et l’article L. 214-93 du code monétaire et financier prévoit que le prix d’exécution, issu de la confrontation de l’offre et de la demande, est établi et publié par la société de gestion : il constitue l’élément de comparaison le plus proche d’une transaction réelle à la date du décès. Retenez aussi la valeur de réalisation, que l’article L. 214-109 du même code oblige la société de gestion à publier chaque année et qui correspond à la valeur vénale des immeubles augmentée de la valeur nette des autres actifs : elle aide à vérifier la cohérence du chiffre retenu.
Deux pistes souvent évoquées pour réduire la valeur ne fonctionnent pas. La première est la baisse du prix après le décès : la valeur fiscale reste celle du jour du décès, même si la société de gestion abaisse ensuite son prix. La seconde est le mécanisme de dépréciation consécutive au décès de l’article 764 A du code général des impôts : le BOFiP (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-40, § 190) exclut normalement les parts de SCI et les sociétés dont la seule activité consiste à gérer leur propre patrimoine immobilier, car leur valeur dépend des biens détenus et non de la personne du défunt. C’est l’activité même d’une SCPI, qui acquiert et gère un patrimoine immobilier locatif.
Le cas particulier de la nue-propriété mérite attention. Beaucoup d’épargnants ont acheté la nue-propriété de parts pour une durée déterminée, l’usufruit temporaire appartenant à un investisseur jusqu’au terme convenu. Si le décès survient avant ce terme, les héritiers reçoivent la nue-propriété, et l’article 669 du code général des impôts fixe la règle d’évaluation de l’usufruit à durée fixe : « L’usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit », sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier. La nue-propriété déclarée correspond au reste de la valeur en pleine propriété.
Le retard coûte cher. L’article 1728 du code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur depuis le 21 février 2026, applique une majoration de 10 % à partir du premier jour du septième mois suivant celui de l’expiration du délai de six mois, puis de 40 % lorsque la déclaration n’est pas déposée dans les quatre-vingt-dix jours d’une mise en demeure. Dans l’affaire de Nanterre, la succession ouverte en 2014 n’avait été déclarée qu’en décembre 2020 : taxation d’office et majoration de 40 % maintenues, le tribunal jugeant que la carence du notaire comme les désaccords entre frères n’exonéraient pas les héritiers. Seuls les acomptes versés dans le délai légal ont échappé à la majoration. Une fois la déclaration enregistrée, l’administration dispose en principe, selon l’article L. 180 du livre des procédures fiscales, d’un délai expirant à la fin de la troisième année suivant l’enregistrement pour contrôler, à condition que la déclaration ait suffisamment révélé l’exigibilité des droits.
Ne confondez pas enfin la valeur fiscale et la valeur de partage. Pour répartir les biens entre héritiers, l’article 829 du code civil prévoit que « les biens sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise telle qu’elle est fixée par l’acte de partage », date aussi proche que possible du partage. Si le prix des parts baisse entre le décès et le partage, les droits de succession restent calculés sur la valeur du décès, mais la répartition se fait sur la valeur nouvelle. Dans le dossier jugé par le tribunal judiciaire de Paris le 28 avril 2025 (n° 25/00374), le notaire commis avait retenu 186,70 euros par part dans son projet d’avril 2023, puis 153 euros dans celui de 2024, alors que le prix de retrait était fixé à 128,41 euros en septembre 2024.
II. Après la déclaration : qui touche les revenus et comment vendre ou partager les parts
A. Les revenus : caisse de l’indivision, droits du conjoint usufruitier et distributions de capital
Tant que dure l’indivision, les revenus versés par la SCPI reviennent à tous les héritiers en proportion de leurs droits. L’article 815-10 du code civil prévoit que les fruits et revenus des biens indivis accroissent à l’indivision, à défaut de partage provisionnel ou d’accord sur une jouissance divise. Le même texte fixe une limite que les familles découvrent souvent trop tard : « Aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera, toutefois, recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être. » Si un héritier encaisse seul les dividendes versés sur son compte, ne laissez pas passer ce délai sans réclamer les comptes. Sur le plan fiscal, la SCPI n’est pas imposée elle-même : selon l’article 239 septies du code général des impôts, « chacun de leurs membres est personnellement passible, pour la part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société », de l’impôt sur le revenu, les revenus fonciers étant déterminés selon les règles propres à cette catégorie. Chaque héritier déclare donc sa quote-part, à partir des informations fiscales annuelles transmises par la société de gestion, que chacun doit demander si elles ne lui parviennent pas.
La situation change lorsque le conjoint survivant recueille l’usufruit. L’article 757 du code civil lui ouvre le choix entre l’usufruit de la totalité des biens et la propriété du quart lorsque tous les enfants sont issus des deux époux, mais seulement la propriété du quart lorsque le défunt laisse un ou plusieurs enfants d’une autre union ; une donation entre époux peut élargir ces droits. Lorsque le conjoint est usufruitier des parts, les revenus courants lui reviennent, et l’article 1844 du code civil partage le pouvoir de vote : « Le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l’affectation des bénéfices, où il est réservé à l’usufruitier. » Les statuts peuvent déroger à cette répartition, et les intéressés peuvent convenir de confier les autres votes à l’usufruitier ; lisez donc les statuts de la SCPI (article 1844).
Encore faut-il que la société de gestion connaisse le démembrement. Le tribunal judiciaire de Paris a statué le 19 février 2025 (n° 22/14128) sur une chaîne de décès typique. Une grand-mère avait donné en 1993 à sa fille la nue-propriété de parts de deux SCPI en conservant l’usufruit ; la fille est morte en 2012, son mari ayant opté pour un quart en propriété et trois quarts en usufruit ; la grand-mère est morte en 2019. Le tribunal juge que le veuf, usufruitier, « doit percevoir les fruits au titre des placements et titres bancaires détenus dans les livres de la société civile de placement immobilier ». Mais il rejette sa demande de restitution des revenus dirigée contre sa fille, faute de preuve qu’elle les avait perçus, et le condamne à lui verser 3 000 euros pour préjudice moral, en relevant qu’il aurait dû tenter une démarche amiable et que le chèque adressé à sa première demande n’avait pas été encaissé. La leçon est pratique : faites inscrire l’usufruit auprès de la société de gestion et gardez la trace des versements avant de mettre quelqu’un en cause.
Les sommes versées par une SCPI ne sont pas toutes des revenus. Lorsqu’une société vend ses immeubles et distribue le prix, la question change de nature. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé le 19 septembre 2024 (n° 22-18.687, publié au Bulletin), à propos d’une SCI qui avait vendu la totalité de ses actifs immobiliers, que « le dividende revient, sauf convention contraire entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, au premier, le droit de jouissance du second s’exerçant alors sous la forme d’un quasi-usufruit sur la somme ainsi distribuée ». L’usufruitier peut utiliser la somme, mais il devra en rendre la valeur à la fin de l’usufruit, comme le prévoit l’article 587 du code civil pour les choses consomptibles. Les versements d’une SCPI peuvent mêler revenus courants et distributions de capital ; l’arrêt de Nîmes mentionne ainsi « 208 euros de distribution de capital » à côté des revenus trimestriels. Aucune décision propre aux distributions partielles d’une SCPI n’a été trouvée pour cet article : l’arrêt de 2024 fournit la grille de lecture la plus proche, et une convention écrite entre l’usufruitier et les nus-propriétaires évite le débat.
L’usufruitier ne peut pas non plus imposer seul un placement en SCPI aux nus-propriétaires. La cour d’appel d’Agen l’a rappelé le 20 juillet 2026 (n° 25/00890) dans une famille recomposée : la veuve, usufruitière de toute la succession en vertu d’une donation entre époux, voulait placer seule en parts de SCPI les 275 019,85 euros de liquidités consignées par le notaire, contre l’avis des deux enfants du premier mariage du défunt. La cour confirme le rejet de sa demande en référé, faute d’urgence au vu de ses revenus, et ajoute qu’un tel placement « ne garantit pas l’intégralité du capital au décès de l’usufruitier », ce qui peut porter atteinte aux droits que les héritiers réservataires tiennent des articles 587 et 1094-3 du code civil. Ce dernier texte permet aux enfants d’exiger, pour les biens soumis à l’usufruit, qu’il soit fait emploi des sommes (article 1094-3).
Pensez enfin au second décès. Dans l’affaire de Nanterre, la mère usufruitière de titres reçus au premier décès était morte à son tour, et le tribunal a rappelé que des valeurs mobilières, qui ne se consomment pas par le premier usage, doivent être conservées ou remplacées par l’usufruitier. Faute d’historique des comptes, les enfants n’ont pas pu démontrer que les titres présents au second décès étaient ceux du premier : l’administration a taxé la totalité des comptes-titres, en admettant seulement au passif la valeur déjà imposée au premier décès. Pour des parts de SCPI détenues en usufruit par le parent survivant, conservez les relevés de la société de gestion : ils prouvent que les parts retrouvées au second décès sont celles du premier.
B. Vendre les parts : retrait ou marché secondaire, héritier qui refuse, plus-value comptée depuis le décès
Les héritiers disposent de deux circuits. Pour une SCPI à capital variable, la société rachète les parts par le mécanisme du retrait, compensé par de nouvelles souscriptions. Pour une SCPI à capital fixe, les ordres sont confrontés sur le registre de la société : l’article L. 214-93 du code monétaire et financier prévoit que « Toute transaction donne lieu à une inscription sur le registre des associés qui est réputée constituer l’acte de cession écrit prévu par l’article 1865 du code civil ». Le même texte encadre les blocages que connaissent de nombreux porteurs depuis 2023 : lorsque les ordres de vente inscrits depuis plus de douze mois, ou les demandes de retrait non satisfaites dans ce délai, représentent au moins 10 % des parts, la société de gestion doit en informer l’Autorité des marchés financiers et convoquer dans les deux mois une assemblée générale extraordinaire, à laquelle elle propose la cession de tout ou partie du patrimoine ou toute autre mesure appropriée. Le tribunal judiciaire de Paris relevait dans sa décision du 28 avril 2025 que les délais d’exécution des ordres de vente peuvent être longs : intégrez-les à votre calendrier.
Une cession à un tiers peut, elle, être soumise à l’agrément de la société si les statuts le prévoient : l’article L. 214-97 du code monétaire et financier n’en dispense que les successions, les liquidations de communauté et les cessions au conjoint, à un ascendant ou à un descendant. L’agrément est acquis faute de réponse dans les deux mois ; en cas de refus, la société de gestion doit faire acquérir les parts dans le mois, le prix étant fixé à dire d’expert à défaut d’accord. Quant au formalisme, un texte récent crée une confusion qu’il faut dissiper. Depuis le 27 juin 2026, l’article 1865-1 du code civil impose, à peine de nullité, un acte authentique, un acte contresigné par avocat ou, dans certains cas, un acte rédigé par un expert-comptable pour céder des parts d’une société à prépondérance immobilière. Ce formalisme peut concerner les parts d’une SCI familiale. Son II écarte en revanche les cessions de parts ou d’actions de placements collectifs visés par le code monétaire et financier ; or ce code range les SCPI parmi les placements collectifs, dans la catégorie des fonds d’investissement alternatifs. Si la succession comprend à la fois une SCI de famille et des parts de SCPI, les deux ventes n’obéissent donc pas aux mêmes règles de forme.
Reste le cas le plus conflictuel : un héritier veut vendre, un autre refuse. La vente des parts est un acte de disposition : elle exige l’accord de tous, sauf si elle entre dans le cas des meubles vendus pour payer les dettes et charges de l’indivision, ouvert à la majorité des deux tiers. Deux recours existent. L’article 815-5 du code civil permet au juge d’autoriser un indivisaire à passer seul un acte si le refus de l’autre met en péril l’intérêt commun. L’article 815-6 du code civil autorise le président du tribunal judiciaire à prescrire les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun ; dans sa rédaction en vigueur depuis le 9 avril 2026, il ajoute : « Il peut également autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis. »
La jurisprudence reste exigeante. Dans l’affaire parisienne du 28 avril 2025, jugée sous l’ancienne rédaction, l’un des deux fils demandait l’autorisation de vendre seul les 670 parts de SCPI dépendant de la succession de l’un de leurs parents, pour éviter une nouvelle baisse et payer le passif. Le tribunal admet que les parts ont perdu de la valeur et que la vente présente un intérêt, mais il juge que « le fait que la vente présente un intérêt pour l’indivision ne suffit pas à démontrer que l’absence de vente expose l’indivision à un péril » (TJ Paris, 28 avril 2025, n° 25/00374). Les parts rapportaient environ 1 000 euros par trimestre et aucune saisie n’était imminente : la demande est rejetée. Sous le nouveau texte, le tribunal judiciaire de Strasbourg, le 3 septembre 2026 (n° 26/00669), a autorisé la veuve usufruitière et les autres héritiers à signer sans l’un des fils la vente d’une maison de 199 000 euros, seul actif de la succession permettant de payer l’EHPAD de la mère et un passif comprenant un trop-perçu de retraite, avec consignation du prix chez le notaire. Il pose le critère : « L’acte projeté doit revêtir un caractère de nécessité contraignante », l’atteinte à l’intérêt de tous devant être établie « et non pas seulement le caractère avantageux de l’opération projetée ». Pour des parts de SCPI, la simple crainte d’une baisse du prix ne suffira donc pas ; des dettes exigibles ou des frais qu’aucune autre ressource ne couvre pèsent davantage.
Le partage offre souvent une sortie plus simple. L’article 815 du code civil permet toujours de le demander, et les parts de SCPI s’y prêtent bien, puisqu’elles se divisent facilement : chaque héritier reçoit un nombre de parts correspondant à ses droits, puis décide seul de les garder ou de les vendre. Le partage donne lieu au droit de 2,50 % prévu par l’article 746 du code général des impôts. Pendant ces opérations, aucun héritier, ni le notaire, ne doit vendre sans l’accord de tous : l’arrêt de Nîmes l’a sanctionné chez un notaire.
La vente faite du vivant du défunt peut aussi resurgir. Dans le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 2 avril 2026 (n° 20/04065), une sœur accusait son frère de recel successoral pour avoir reçu sur son compte le prix de parts de SCPI vendues par leurs parents. Le tribunal écarte ce grief, car « aucun élément probant ne démontre que l’opération a été réalisée à la demande de ce dernier à l’insu de ses parents, notamment à défaut de communication de l’ordre de vente adressé au fonds de placement ». Il retient en revanche le recel pour 254 000 euros issus de la vente de terrains du père conservés par le frère après le décès. L’enjeu est lourd, puisque l’article 778 du code civil prive l’héritier receleur de toute part dans les biens recelés et l’oblige à rendre les fruits et revenus perçus depuis l’ouverture de la succession. Si vous soupçonnez un détournement, commencez par obtenir de la société de gestion l’historique des ordres et des virements.
Dernière étape : l’impôt sur la plus-value. Le BOFiP range la cession de parts de SCPI dans le régime des plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière et admet, par un rescrit reproduit au BOI-RFPI-SPI-40, § 50, que la société gestionnaire accomplisse la formalité d’enregistrement et paie l’impôt pour le compte de l’associé qui cède. Le prix d’acquisition des parts héritées n’est pas le prix payé par le défunt : selon l’article 150 VB du code général des impôts, « En cas d’acquisition à titre gratuit, le prix d’acquisition s’entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit. » Une valeur déclarée trop basse pour alléger les droits se paie donc plus tard par une plus-value plus forte. La durée de détention court à compter du décès : le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-20-20, § 40) retient, pour les mutations par décès, la date d’ouverture de la succession, contrairement à ce qu’affirme une page de revente de parts consultée pour cet article, selon laquelle les années de détention du défunt se transmettraient. L’article 150 VC du code général des impôts réduit la plus-value de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième et de 4 % au titre de la vingt-deuxième, ce qui conduit à l’exonération d’impôt sur le revenu après vingt-deux ans ; le même paragraphe du BOFiP et le suivant précisent que le taux et la cadence de l’abattement diffèrent pour les prélèvements sociaux. Le taux d’impôt est de 19 % selon l’article 200 B du même code. À l’inverse, si vous vendez en dessous de la valeur déclarée, la moins-value n’ouvre aucun avantage : l’article 150 VD prévoit qu’elle n’est pas prise en compte.
Conclusion
Des parts de SCPI se transmettent plus facilement qu’un immeuble : aucune clause d’agrément ne peut écarter les héritiers, les parts se divisent sans difficulté et un prix publié sert de référence. Cette simplicité a son revers. Pour une SCPI à capital variable, le prix de retrait au jour du décès s’impose en principe comme valeur fiscale, sans décote pour indivision ; la valeur de partage suit ensuite le marché ; la vente exige l’accord de tous tant que dure l’indivision, sauf autorisation du juge ; et la plus-value se calcule sur la valeur déclarée, avec une durée de détention qui repart du décès.
En pratique, suivez cet ordre. Demandez à la société de gestion un relevé des parts et de leur prix à la date du décès, ainsi que l’historique des versements. Vérifiez si les parts dépendent de la succession ou d’une assurance-vie, de la communauté ou d’un legs. Déclarez dans les six mois et désignez un mandataire commun. Faites inscrire l’éventuel usufruit du conjoint et convenez par écrit du sort des distributions de capital. Si un héritier bloque la vente, réunissez les preuves d’une nécessité réelle avant de saisir le juge, ou préférez le partage des parts. Pour aller plus loin, la page du cabinet consacrée au patrimoine familial et au partage présente l’accompagnement proposé aux familles, et notre page consacrée au partage successoral décrit le déroulement d’un partage devant le notaire ou le tribunal.
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