Vous avez signé un compromis pour une maison, et la tempête Austen a arraché une partie de la toiture, inondé le rez-de-chaussée ou fragilisé un mur avant la signature de l’acte authentique. L’acheteur veut se retirer et récupérer son acompte, le vendeur exige la vente au prix convenu, le notaire suspend le dossier et chaque assurance renvoie vers l’autre. Cette situation se répète à chaque épisode de vents violents en Île-de-France : entre le compromis et l’acte, qui supporte le sinistre, peut-on annuler la vente, que devient l’acompte versé et qui touche l’indemnité d’assurance. La réponse tient en priorité dans une clause précise de votre compromis, puis dans les règles du Code civil sur le transfert des risques et les conditions suspensives, éclairées par des décisions récentes des cours d’appel. La cour d’appel de Grenoble a ainsi jugé le 9 septembre 2025 qu’un acquéreur était fondé à refuser de réitérer la vente d’un appartement touché par un incendie avant l’acte et à récupérer son indemnité d’immobilisation, parce que le logement n’était plus habitable. À l’inverse, la cour d’appel de Versailles a condamné un acquéreur à verser l’indemnité d’immobilisation au vendeur parce que sa condition suspensive de prêt avait été mise en échec de son propre fait. Ce guide explique la marche à suivre, les délais à respecter et les pièces à réunir pour défendre votre position, que vous soyez acheteur ou vendeur.
I. Compromis signé et maison endommagée par la tempête : qui supporte le sinistre avant l’acte authentique
A. Promesse de vente, transfert de propriété et clause sinistre : ce que votre compromis prévoit
Le point de départ est la nature juridique de votre avant-contrat. Quand le compromis constate l’accord des deux parties sur la chose et sur le prix, la vente est en principe formée. L’article 1583 du Code civil dispose : « Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. » (article 1583 du Code civil). Dans le même sens, l’article 1589 du Code civil énonce que « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. » (article 1589 du Code civil). Concrètement, une fois le compromis synallagmatique signé, vendeur et acheteur sont déjà liés par une vente, dont l’acte authentique ne fait que constater la réitération.
De cette qualification découle la question des risques. L’article 1196 du Code civil prévoit que « Le transfert de propriété emporte transfert des risques de la chose. » (article 1196 du Code civil). En théorie, l’acheteur supporterait donc le sinistre survenu entre le compromis et l’acte. Mais ce principe connaît deux tempéraments majeurs en pratique. D’abord, les parties peuvent aménager conventionnellement la charge des risques, et c’est exactement ce que font les compromis rédigés par les notaires : la quasi-totalité des modèles parisiens comporte une clause dite de sinistre, qui donne à l’acquéreur le choix entre renoncer à la vente avec remboursement des sommes versées et maintenir l’acquisition en se faisant attribuer les indemnités d’assurance. Ensuite, si le bien est détruit ou rendu impropre à sa destination, l’exécution de l’obligation de délivrer un bien conforme devient impossible, ce qui ouvre la voie à la résolution.
La décision la plus éclairante sur ce point est l’arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 9 septembre 2025 (RG 24/00761, arrêt CA Grenoble 9 septembre 2025). Dans cette affaire, une promesse unilatérale de vente d’un appartement avait été consentie pour 179 000 euros avec une indemnité d’immobilisation de 17 900 euros, dont 8 950 euros séquestrés chez le notaire. Un incendie parti d’un appartement voisin avait affecté le logement avant la date de réitération. La clause sinistre de l’avant-contrat stipulait que « les parties conviennent que le bénéficiaire aura la faculté : soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toute somme avancée le cas échéant, soit de maintenir l’acquisition du bien alors sinistré totalement ou partiellement et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d’être versées par la ou les compagnies d’assurances concernées, sans limitation de ces indemnités fussent-elles supérieures au prix convenu aux présentes. Le promettant entend que, dans cette hypothèse, le bénéficiaire sera purement subrogé dans tous ses droits à l’égard des dites compagnies d’assurances. » Le texte ajoutait que « l’existence des présentes ne pourrait alors être remise en cause que par un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation ».
La cour d’appel de Grenoble (arrêt du 9 septembre 2025, RG 24/00761) en a déduit que, pour renoncer à la vente et obtenir restitution, l’acquéreur devait démontrer le caractère inhabitable du logement. Au vu d’un rapport d’expertise décrivant des dégâts des eaux d’extinction, un mur effondré et des investigations en cours sur l’immeuble, elle a retenu que « l’appartement litigieux n’était pas habitable au regard du défaut de réalisation des travaux qui ne sont intervenus tardivement qu’à l’été » et que les acquéreurs « pouvaient légitimement s’inquiéter des conséquences de l’incendie non seulement sur le logement mais encore sur l’immeuble ». Conclusion de la cour : « Dès lors, MM. [E] et [Y] étaient bien fondés à ne pas vouloir réitérer la vente et à se voir restituer la partie de l’indemnité d’immobilisation séquestrée. » Les vendeurs, qui avaient obtenu gain de cause en première instance, ont été déboutés de toutes leurs demandes et condamnés à restituer l’indemnité de 17 900 euros avec intérêts au taux légal et capitalisation, plus 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Trois enseignements pratiques se dégagent pour votre dossier après la tempête. Premièrement, relisez immédiatement la clause sinistre de votre compromis : c’est elle qui fixe les options ouvertes, les conditions de la renonciation et le sort des indemnités d’assurance. Deuxièmement, la renonciation suppose en général de prouver que le bien est devenu inhabitable ou impropre à sa destination, ce qui exige des preuves techniques datées, pas de simples photographies. Troisièmement, l’option inverse — maintenir l’achat — s’accompagne d’une subrogation dans les droits du vendeur contre les assureurs, avec parfois une indemnité supérieure au prix convenu, ce qui peut rendre la poursuite de la vente intéressante pour l’acheteur quand les dégâts sont réparables et bien documentés. Si vous envisagez de annuler un compromis de vente après un sinistre, c’est donc l’état du bien et la lettre de la clause qui commanderont l’issue, avant tout autre argument.
Pour situer ce cas particulier dans l’ensemble des sorties possibles d’un avant-contrat, la page pilier du cabinet sur le sujet recense les autres voies de sortie, dont la rétractation dans les dix jours et la défaillance de la condition de prêt : annuler un compromis de vente, se rétracter en dix jours ou sortir par le prêt refusé et récupérer le séquestre. Le sinistre entre compromis et acte obéit à une logique distincte, centrée sur l’habitabilité et la clause du contrat, que la suite de ce guide détaille.
B. Tempête Austen à Paris et en Île-de-France : constat, notaire et assurance dans les premiers jours
Quand la tempête frappe entre le compromis et l’acte, les premières quarante-huit heures conditionnent souvent l’issue du litige. La tempête Austen, qui a traversé la France fin septembre 2026 avec des rafales dépassant les 100 km/h et des pluies torrentielles sur plusieurs départements, a provoqué en Île-de-France des toitures endommagées, des chutes d’arbres et des inondations localisées, largement relayées par les médias nationaux. Si votre bien est concerné, agissez avec méthode plutôt que sous le coup de l’émotion : chaque démarche des premiers jours servira de preuve devant le notaire, l’assureur ou le tribunal judiciaire de Paris.
La première étape consiste à faire constater les dégâts par un acte qui fera foi. Faites établir un constat par un commissaire de justice, avec photographies datées de chaque désordre, intérieur et extérieur, toiture, menuiseries, installations électriques et traces d’humidité. Demandez parallèlement au syndic, pour un lot de copropriété, ou à la mairie, pour un pavillon, tout document attestant de l’ampleur locale de l’épisode : relevés de vent de Météo-France, arrêté de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle s’il est pris et publié au Journal officiel, comptes rendus d’intervention des pompiers. Conservez les factures des mesures conservatoires, bâchage de la toiture, pompage, mise hors tension, car elles prouvent à la fois la réalité du sinistre et votre diligence.
La deuxième étape est la déclaration aux assurances, des deux côtés. Le vendeur, encore propriétaire au jour du sinistre, déclare le sinistre à son assureur multirisque habitation dans le délai prévu par son contrat, en général cinq jours ouvrés, et transmet au notaire le récépissé de déclaration ainsi que les références du contrat. L’acheteur, de son côté, informe son propre assureur et, surtout, adresse au vendeur et au notaire une lettre recommandée avec accusé de réception signalant le sinistre, réservant ses droits au titre de la clause sinistre du compromis et demandant la communication des documents d’assurance du vendeur. Cette lettre interrompt toute accusation de passivité et fige la date à laquelle chacun a été informé. N’acceptez à ce stade ni avenant de baisse de prix griffonné en marge, ni renonciation verbale : tout accord modificatif doit passer par un avenant écrit, chiffré et signé devant le notaire ou à tout le moins par acte sous seing privé contresigné par les conseils.
La troisième étape est l’expertise. Demandez au notaire d’organiser une visite contradictoire avec les deux parties et, si possible, les deux assureurs. Si le vendeur refuse l’accès au bien, faites constater le refus par le notaire ou le commissaire de justice. Commandez si nécessaire une expertise amiable par un expert en bâtiment qui se prononcera sur l’habitabilité, le caractère structurel des désordres et le coût des réparations. C’est ce type de rapport, à l’image de celui du 29 août 2022 retenu par la cour d’appel de Grenoble, qui emporte la conviction des juges sur le point décisif : le bien est-il encore habitable en l’état, ou les travaux à venir interdisent-ils d’y vivre. À Paris et en petite couronne, les délais d’expertise s’allongent après chaque tempête : mandatez l’expert sans attendre et conservez la preuve de la date de votre demande.
Sur le plan procédural francilien, le contentieux relèvera en principe du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, donc le tribunal judiciaire de Paris pour un bien parisien, statuant au fond ou en référé selon l’urgence. Le référé permet d’obtenir rapidement une expertise judiciaire ou la consignation d’une somme, sans trancher le fond du litige. Constituez dès maintenant un dossier classé par ordre chronologique : compromis et avenants, échanges avec le notaire, déclarations d’assurance, constats, rapports, devis de réparation, relevés météorologiques et correspondances recommandées. Un dossier complet présenté au notaire suffit souvent à débloquer une négociation d’avenant, réduction de prix, prise en charge des travaux par le vendeur ou prorogation de la date de réitération, et évite un procès dont le coût dépasserait l’enjeu pour des dégâts modérés.
II. Maison sinistrée avant l’acte authentique : annuler la vente ou poursuivre l’achat
A. Annuler le compromis après la tempête et récupérer l’acompte versé
La renonciation à l’achat après un sinistre suit un régime précis, distinct de la rétractation de dix jours et de la condition suspensive de prêt, avec lesquels elle est souvent confondue. D’abord, vérifiez si votre délai de rétractation de dix jours court encore. L’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que « l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. » (article L271-1 du code de la construction et de l’habitation). Si la tempête survient dans ce délai, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter sans avoir à justifier du sinistre, par lettre recommandée, et récupérer l’intégralité des sommes versées. Passé ce délai, la sortie repose sur la clause sinistre du compromis ou sur les règles générales des obligations.
Au titre de la clause sinistre, la démarche rigoureuse comprend quatre temps. Premièrement, notifiez votre décision de renoncer en visant expressément la clause, par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au vendeur et au notaire, en joignant les preuves de l’inhabitabilité ou de l’impropriété à la destination. Deuxièmement, exigez la restitution immédiate des sommes séquestrées, acompte ou indemnité d’immobilisation, en rappelant que la clause prévoit en général un remboursement immédiat. Troisièmement, si le notaire refuse de libérer le séquestre faute d’accord des parties, saisissez le tribunal en référé pour obtenir la désignation d’un séquestre ou la restitution provisionnelle, en produisant le rapport d’expertise. Quatrièmement, ne signez aucun acte de désistement qui vous ferait abandonner vos droits à indemnité ou qui constaterait une faute de votre part : la restitution doit intervenir sans reconnaissance de responsabilité.
Quand le compromis ne comporte pas de clause sinistre, ou quand la clause est ambiguë, le droit commun reprend ses droits. Si le bien est détruit en totalité avant le transfert de propriété, l’obligation de délivrer devient impossible à exécuter. L’article 1218 du Code civil définit la force majeure en matière contractuelle comme l’événement qui, « échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur » (article 1218 du Code civil). Une tempête d’une violence exceptionnelle, qui emporte la toiture et rend la maison inhabitable, peut caractériser un tel événement et justifier la résolution de la vente pour impossibilité d’exécution. En revanche, pour des dégâts partiels et réparables, les juges privilégieront l’exécution de la vente, éventuellement avec une réduction de prix négociée, plutôt que l’anéantissement du contrat.
Attention également à l’articulation avec la condition suspensive de prêt, qui constitue un piège classique dans les dossiers de sinistre. Beaucoup d’acquéreurs, ébranlés par la tempête, cessent leurs démarches bancaires ou modifient leur demande de financement, puis invoquent le refus de prêt pour récupérer leur acompte. Cette stratégie se retourne fréquemment contre eux. L’article 1304-3 du Code civil dispose que « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. » (article 1304-3 du Code civil). La cour d’appel de Versailles l’a appliqué avec sévérité le 23 mars 2023 (RG 21/06111, arrêt CA Versailles 23 mars 2023) : l’acquéreur avait sollicité deux prêts à des taux inférieurs au taux maximum de 2 % stipulé au compromis, puis s’était prévalu des refus bancaires pour demander la restitution du séquestre de 28 500 euros. La cour a jugé : « Il appartenait au bénéficiaire de la promesse de solliciter un prêt au taux tel que stipulé à la condition, soit 2% maximum », qui est un élément essentiel des caractéristiques du prêt défini dans cette clause. Elle a ajouté que « Cette seule non-conformité de la demande de prêts concernant le taux d’intérêt, suffit à dire que la condition suspensive est défaillie du fait de l’acquéreur. » L’acquéreur a donc été condamné à verser l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation au vendeur, avec intérêts et 2 500 euros au titre des frais de procédure.
La loi protège en revanche l’acquéreur dont la condition de prêt défaille sans faute de sa part. L’article L313-41 du code de la consommation prévoit que « Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. » (article L313-41 du code de la consommation). Conservez donc précieusement les offres et refus écrits des banques, les attestations de dépôt des dossiers et les notifications adressées au vendeur dans les formes du compromis, en général par lettre recommandée. En cas de sinistre comme en cas de refus de prêt, la règle d’or reste la même : respectez chaque délai et chaque formalité du compromis, car une seule notification tardive ou un dossier bancaire non conforme peut transformer une restitution intégrale en perte définitive de l’acompte.
B. Maintenir l’achat de la maison sinistrée et se faire attribuer l’indemnité d’assurance
Poursuivre l’achat malgré la tempête constitue souvent la solution la plus rationnelle quand les dégâts sont réparables, que l’emplacement reste recherché et que l’indemnité d’assurance couvre largement les travaux. La clause sinistre type organise cette option en deux mécanismes : l’attribution à l’acquéreur des indemnités d’assurance du vendeur et la subrogation de l’acquéreur dans les droits du vendeur contre les assureurs. Dans l’affaire jugée par la cour d’appel de Grenoble (arrêt du 9 septembre 2025, RG 24/00761), la clause prévoyait l’attribution des indemnités « sans limitation de ces indemnités fussent-elles supérieures au prix convenu aux présentes », avec subrogation pure et simple de l’acquéreur dans les droits du vendeur. Vérifiez que votre compromis comporte une stipulation équivalente avant d’opter pour le maintien : sans clause d’attribution, l’indemnité d’assurance reste en principe acquise au vendeur assuré, et l’acheteur paierait le prix d’un bien endommagé sans compensation automatique.
Le mécanisme de la subrogation mérite une attention particulière. L’article L121-12 du code des assurances dispose que « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur. » (article L121-12 du code des assurances). Symétriquement, la clause du compromis subroge l’acquéreur dans les droits du vendeur contre l’assureur du vendeur. En pratique, exigez du vendeur la communication intégrale du contrat d’assurance, des déclarations de sinistre et des échanges avec l’expert d’assurance, puis faites constater par avenant notarié que l’acquéreur percevra directement les indemnités à venir ou sera remboursé de celles déjà versées au vendeur. Sans cet avenant, l’assureur paiera son propre assuré, et l’acquéreur devra ensuite réclamer au vendeur, avec le risque d’un second litige.
Le maintien de l’achat suppose aussi de renégocier l’équilibre financier de l’opération. Faites chiffrer les réparations par au moins deux entreprises, en distinguant la remise en état à l’identique des améliorations, car l’indemnité d’assurance couvre la réparation du dommage, pas la rénovation complète du bien. Trois montages sont envisageables : une réduction du prix à hauteur du coût des travaux non couverts par l’assurance, constatée par avenant ; une consignation chez le notaire d’une somme correspondant aux travaux, libérée sur présentation des factures après l’acte ; ou le maintien du prix avec perception intégrale des indemnités par l’acquéreur, quand celles-ci suffisent. Chaque montage doit être formalisé par écrit avant la réitération, avec un calendrier précis de réalisation des travaux et de versement des fonds. Refusez les accords oraux sur le pas de la porte le jour de la signature : un avenant tardif mais écrit vaut mieux qu’une promesse verbale inexécutable.
Du côté du vendeur, le maintien de la vente par l’acquéreur n’est pas sans contrepartie ni sans risque. Le vendeur doit déclarer le sinistre sans retard, faciliter l’expertise et transmettre les indemnités perçues, sous peine d’engager sa responsabilité contractuelle. S’il dissimule l’ampleur des dégâts ou encaisse l’indemnité sans la reverser, l’acquéreur découvrira le manquement après l’acte et agira en résolution ou en dommages-intérêts, voire sur le fondement de la garantie des vices cachés si les désordres non réparés remplissent les conditions légales. À l’inverse, le vendeur dont l’acquéreur refuse de réitérer sans motif légitime, alors que le bien reste habitable et que les dégâts sont mineurs, dispose d’un levier puissant : l’indemnité d’immobilisation. La cour d’appel de Paris l’a rappelé le 17 novembre 2023 (RG 22/05479, arrêt CA Paris 17 novembre 2023) dans un dossier où le bénéficiaire d’une promesse unilatérale n’avait pas levé l’option à l’échéance, pour un motif extérieur à l’acte tenant au financement qu’il n’avait pas érigé en condition suspensive. La cour a jugé que « l’indemnité d’immobilisation reste acquise au Promettant intégralement en application de la clause éponyme de la promesse », en précisant que « Cette clause qui constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire pendant la durée de la levée de l’option stipulée de manière forfaitaire mais proportionnée au prix de la vente dont elle représente 10%, ne met à la charge du bénéficiaire aucune obligation de nature à le priver de sa liberté d’opter et ne peut être requalifiée en une clause pénale puisqu’elle ne sanctionne pas une faute qui soit imputable au bénéficiaire lequel était libre d’exercer ou pas sa faculté d’option. » Le bénéficiaire a été condamné à 25 600 euros d’indemnité, et le notaire séquestre autorisé à remettre au vendeur les 10 000 euros consignés.
Retenez la symétrie des solutions : l’acquéreur qui renonce à tort paie l’indemnité d’immobilisation au vendeur, tandis que l’acquéreur qui renonce à raison, parce que le bien est devenu inhabitable, récupère ses fonds. Entre ces deux pôles, la négociation d’un avenant permet souvent de sauver la vente : prorogation de la date de réitération pour laisser l’assurance et les artisans intervenir, ajustement du prix, consignation des indemnités. Le notaire, tiers au litige mais rédacteur de l’acte, constitue le premier médiateur naturel : présentez-lui un dossier chiffré et daté plutôt qu’une exigence ultimative, et réservez l’assignation en justice aux blocages avérés, refus de restitution du séquestre, refus d’accès pour expertise ou dissimulation d’indemnité.
Conclusion
Face à une maison sinistrée par la tempête entre le compromis et l’acte authentique, la conduite à tenir se résume en cinq réflexes. Relisez d’abord la clause sinistre de votre compromis : elle prime et organise soit la renonciation avec remboursement, soit le maintien avec attribution des indemnités d’assurance et subrogation. Faites ensuite constater l’état du bien par un commissaire de justice et un expert, car seule la preuve de l’inhabitabilité ou de l’impropriété à la destination permet de renoncer à la vente et de récupérer l’acompte, comme l’a admis la cour d’appel de Grenoble pour un logement devenu inhabitable avant la réitération. Notifiez chaque décision par lettre recommandée dans les délais du compromis, sans négliger les conditions de prêt, car une condition mise en échec par votre propre fait sera réputée accomplie et fera perdre le séquestre, comme l’a jugé la cour d’appel de Versailles. Si vous poursuivez l’achat, sécurisez par avenant notarié l’attribution des indemnités et leur calendrier de versement. Enfin, classez chaque pièce dans l’ordre chronologique, du compromis aux rapports d’expertise, pour négocier utilement devant le notaire ou convaincre le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. Acheteur ou vendeur, à Paris comme en Île-de-France, c’est la rigueur des preuves et le respect des délais qui feront la différence entre une sortie propre et un litige coûteux.
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