Dans la nuit du vendredi 25 au samedi 26 septembre 2026, vers 2 heures du matin, une villa du lieu-dit Strada Nova, à Ghisonaccia (Haute-Corse), a été détruite par une explosion. France 3 Régions, qui a publié l’information le 26 septembre 2026 à 16h46, indique que le parquet national antiterroriste s’est saisi du dossier. CNews, le même jour à 20h16, précise que la maison, partiellement détruite, appartenait à un couple de retraités résidant sur le continent, qu’elle venait d’être mise en vente et que les lieux étaient inoccupés, les propriétaires étant repartis sur le continent deux semaines plus tôt. Une inscription « FLNC 22/10 » a été retrouvée sur place. L’enquête, ouverte en flagrance pour participation à une association de malfaiteurs en vue de la préparation d’un acte de terrorisme et destruction en bande organisée du bien d’autrui par un moyen dangereux pour les personnes en relation avec une entreprise terroriste, a été confiée à la sous-direction antiterroriste, aux directions interdépartementales de la police nationale de Bastia et d’Ajaccio ainsi qu’à la section de recherches de la gendarmerie de Corse.
Cette villa n’était pas louée. Mais la déflagration de Ghisonaccia pose une question que chaque explosion ou incendie criminel fait renaître pour les occupants et les propriétaires : quand le logement loué est détruit ou rendu durablement inhabitable, que deviennent le bail, le loyer, le dépôt de garantie et les assurances ? Le locataire doit-il continuer à payer ? Le bailleur doit-il le reloger et lui rendre son dépôt ? Le locataire peut-il être tenu responsable du sinistre face au propriétaire ? Quelle assurance paie quoi, dans quel délai, et comment contester une offre jugée insuffisante ? La réponse tient en deux temps. D’abord le sort du bail et des sommes déjà versées, régi pour l’essentiel par le code civil et la loi du 6 juillet 1989. Ensuite le jeu des assurances et des recours, entre garantie attentat obligatoire, expertise contestée et action contre l’auteur de l’explosion.
I. Logement loué détruit par une explosion : le bail est-il résilié et le loyer reste-t-il dû ?
A. Destruction totale ou partielle : résiliation de plein droit, baisse du loyer ou fin du bail
Le point de départ est l’article 1722 du code civil, qui règle le sort du bail quand la chose louée périt en cours de contrat : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Une explosion criminelle qui rase le logement constitue un cas fortuit pour le locataire comme pour le bailleur, puisque ni l’un ni l’autre ne l’ont provoquée. Quand la destruction est totale, le bail prend donc fin automatiquement, sans congé ni décision de justice, à la date du sinistre. Quand elle n’est que partielle, par exemple des vitres soufflées, une toiture éventrée ou une pièce rendue inaccessible alors que le reste demeure habitable, le locataire choisit entre rester en payant un loyer réduit à proportion de la perte de jouissance et partir en faisant constater la résiliation.
La Cour de cassation vient d’illustrer ce mécanisme dans une affaire où une maison louée avait été rendue inhabitable par l’effondrement de la falaise qui la surplombait, après un arrêté municipal de péril. Dans son arrêt du 9 janvier 2025, troisième chambre civile, pourvoi n° 23-13.247, elle a maintenu la solution selon laquelle les locataires « ne doivent plus aucun loyer ni charge au titre du bail » depuis la date à laquelle l’immeuble est devenu inhabitable. La règle pratique est donc simple : à compter du jour où le logement ne peut plus être habité, le loyer et les charges cessent d’être dus, même si le bailleur n’a encore accompli aucune formalité. Celui qui a payé d’avance peut en réclamer la restitution au prorata. En revanche, la même décision apporte une nuance de procédure importante : statuant en référé, la cour d’appel avait elle-même qualifié la perte de totale et ordonné la résiliation, et la Cour de cassation a censuré ce point, parce que le juge des référés ne peut pas trancher une contestation sérieuse sur la caractérisation du cas fortuit. Quand le bailleur conteste que la destruction soit totale ou qu’elle résulte d’un cas fortuit, seul le juge du fond tranche définitivement, même si le locataire peut quitter les lieux et cesser de payer dès le sinistre.
Le bailleur dont le bien a brûlé ou explosé est souvent tenté de se retourner contre son locataire en invoquant la présomption de responsabilité pour incendie. L’article 1733 du code civil dispose en effet : « Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » Et l’article 1734 du code civil ajoute que, s’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables proportionnellement à la valeur locative de la partie qu’ils occupent, sauf à prouver que l’incendie a commencé chez l’un d’eux ou n’a pu commencer chez eux. Mais cette présomption ne joue pas contre le locataire quand l’explosion vient de l’extérieur. Une charge explosive posée devant la maison ou un attentat commis par un tiers constitue à la fois un cas fortuit et le fait d’un tiers que le locataire n’a pas introduit dans les lieux. Le locataire s’exonère donc en rapportant la preuve de l’origine externe du sinistre, par le procès-verbal de police ou de gendarmerie, les constatations des démineurs et des experts, les articles de presse et, le cas échéant, l’enquête antiterroriste en cours. La troisième chambre civile a rappelé la rigueur de ce régime dans son arrêt du 23 juin 2015, pourvoi n° 14-18.072, à propos d’une maison d’habitation détruite par un incendie en cours de bail : le locataire est présumé responsable et supporte l’indemnisation non couverte par l’assureur du bailleur, mais la présomption cesse quand le propriétaire occupe lui-même une partie des locaux, et elle ne dispense jamais le bailleur de prouver contre un locataire qui établit une cause d’exonération. Face à une explosion criminelle extérieure, la mise en cause du locataire sur ce fondement est donc vouée à l’échec dès que l’origine externe est établie, et le bailleur doit se tourner vers sa propre assurance et vers l’auteur des faits.
B. Dépôt de garantie, charges et relogement : ce que le bailleur doit rendre et ce qu’il ne doit pas
La fin du bail par destruction totale ouvre la question du dépôt de garantie. L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 limite d’abord son montant à un mois de loyer en principal, puis organise sa restitution : « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Le même article réduit ce délai à un mois « lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ». Après une explosion, l’état des lieux de sortie contradictoire est le plus souvent matériellement impossible, et la remise des clés peut elle-même être impossible si tout a été détruit ou si la zone est interdite d’accès par les enquêteurs. Le locataire a alors intérêt à notifier par lettre recommandée avec demande d’avis de réception qu’il tient les clés, ou ce qu’il en reste, à la disposition du bailleur, à indiquer l’adresse de son nouveau domicile comme l’exige le texte, et à faire établir sans attendre un constat d’huissier ou de commissaire de justice, des photographies datées et tout procès-verbal disponible. Ces pièces font courir la discussion sur le délai et empêchent le bailleur de soutenir que les clés ne lui ont jamais été rendues. Surtout, le bailleur ne peut imputer sur le dépôt que des sommes dûment justifiées : loyers restant dus jusqu’au jour du sinistre, régularisation de charges pour la période d’occupation, réparations locatives prouvées. Il ne peut pas retenir le coût de la reconstruction, qui relève de son assurance et de son patrimoine, ni des dégradations antérieures non constatées à l’entrée. Quand l’immeuble est collectif, le bailleur peut conserver une provision dans la limite de 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes, mais cette retenue doit elle aussi être justifiée et régularisée.
Les charges appellent le même raisonnement. Les provisions et les charges récupérables ne sont dues que pour la période où le locataire a effectivement occupé les lieux. Le décompte de sortie doit être arrêté à la date du sinistre, et le trop-versé restitué. Les consommations relevées après la destruction, par exemple de l’eau qui coule dans les gravats ou de l’électricité alimentant les installations de chantier, ne peuvent pas être mises à la charge du locataire parti. En pratique, le locataire demande un arrêté des comptes daté du jour de l’explosion et conserve tous ses justificatifs de paiement, car c’est sur pièces que se gagne la répétition des sommes prélevées à tort.
Reste la question la plus angoissante pour une famille sans toit : le bailleur doit-il la reloger ? La réponse honnête est qu’aucun texte général n’impose au bailleur privé de reloger son locataire quand le logement est détruit par un cas fortuit. L’obligation de délivrer un logement décent et d’assurer la jouissance paisible disparaît avec la chose elle-même, et la résiliation de plein droit met fin aux obligations réciproques sans dédommagement, comme le dit l’article 1722. Il ne faut pas transposer à Ghisonaccia ce qui a été jugé dans des dossiers d’immeubles frappés d’arrêtés de péril ou d’insalubrité : dans l’affaire tranchée le 9 janvier 2025, les locataires réclamaient des offres de relogement sur le fondement des articles L. 521-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, qui visent précisément les occupants d’immeubles sous arrêté. Sans arrêté, ce fondement ne s’applique pas tel quel. Le relogement passe alors par trois canaux concrets. D’abord le contrat : beaucoup de multirisques habitation comportent une garantie annexe de relogement ou de frais d’hébergement, avec un plafond et une durée qu’il faut lire dans les conditions particulières, car c’est une clause contractuelle et non une règle légale. Ensuite la solidarité publique : la mairie de la commune sinistrée, les services sociaux du département et, le cas échéant, les dispositifs d’hébergement d’urgence peuvent être saisis sans attendre, avec le procès-verbal du sinistre à l’appui. Enfin le juge : quand l’assureur tarde à verser ce qu’il doit, le locataire peut saisir le juge des référés pour obtenir une provision qui financera l’hébergement, comme on le verra plus loin. Pour suivre l’ensemble de ces démarches côté locataire, la page du cabinet consacrée au bail d’habitation et au contentieux locatif rappelle les réflexes utiles devant le tribunal judiciaire et la cour d’appel de Paris.
II. Incendie et explosion dans un logement loué : quelle assurance paie et comment contester ?
A. Assurance du locataire, garantie attentat obligatoire et déclaration dans les cinq jours ouvrés
Le locataire n’a pas le droit d’être sans assurance. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 lui impose : « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur », la justification résultant de la remise d’une attestation de l’assureur. En pratique, cette assurance de responsabilité locative prend presque toujours la forme d’une multirisque habitation qui couvre aussi les biens mobiliers du locataire et sa responsabilité envers les voisins. C’est elle qui indemnise les meubles détruits par le souffle ou l’incendie, les frais exposés et, selon les clauses souscrites, l’hébergement provisoire. Le bailleur, lui, n’est tenu par aucune loi de s’assurer, même si la souscription d’une assurance propriétaire non occupant est vivement recommandée : sans elle, il supporte seul la perte de l’immeuble, sous réserve du recours contre l’auteur des faits. Cette asymétrie est la première distinction que le foyer sinistré doit garder en tête : ce que la loi impose au locataire ne vaut pas pour le bailleur, et ce que le contrat promet au-delà dépend des garanties effectivement souscrites et des plafonds mentionnés aux conditions particulières.
Quand l’explosion est qualifiée d’attentat ou d’acte de terrorisme, comme l’enquête ouverte à Ghisonaccia permet de l’envisager, le locataire comme le bailleur bénéficient d’une garantie légale que l’assureur ne peut pas écarter. L’article L. 126-2 du code des assurances dispose que : « Les contrats d’assurance garantissant les dommages d’incendie à des biens situés sur le territoire national ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur ouvrent droit à la garantie de l’assuré pour les dommages matériels directs causés aux biens assurés par un attentat ou un acte de terrorisme tel que défini par les articles 421-1 et 421-2 du code pénal subis sur le territoire national ». Autrement dit, tout contrat qui couvre l’incendie couvre automatiquement les dégâts matériels directs de l’attentat, y compris les frais de décontamination et les dommages immatériels consécutifs, dans les limites de la franchise et du plafond prévus au titre de la garantie incendie. Le texte ajoute que « toute clause contraire est réputée non écrite », de sorte qu’une exclusion visant les actes de terrorisme est sans effet. Deux limites doivent être lues avec attention. D’abord, la garantie est enfermée dans les franchise et plafond du contrat : si le bien est sous-assuré ou si la franchise est élevée, le reste à charge peut être considérable, et c’est là que le recours contre l’auteur prend le relais. Ensuite, le texte vise les dommages subis sur le territoire national par des biens qui y sont situés, ce qui est le cas d’un logement corse, mais il ne faut jamais affirmer qu’un attentat sera juridiquement reconnu : la qualification pénale appartient au parquet et au juge d’instruction, et l’assureur peut discuter l’application de la garantie tant que l’enquête suit son cours. En attendant, le foyer déclare le sinistre au titre de l’incendie et de l’explosion, sans se priver du bénéfice de la garantie attentat si la qualification est retenue.
Le délai de déclaration conditionne tout le reste. L’article L. 113-2 du code des assurances oblige l’assuré : « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur », en précisant : « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés ». Concrètement, le contrat fixe souvent cinq jours ouvrés, parfois davantage, et le point de départ court du jour où l’assuré a connu le sinistre, pas nécessairement du jour de l’explosion si la famille était absente. La déclaration se fait par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par envoi recommandé électronique, avec un récit précis, la liste des biens détruits et les premières photographies. Le foyer prend soin de ne rien jeter avant le passage de l’expert, de conserver factures, tickets de caisse, notices et relevés bancaires prouvant l’existence et la valeur des biens, et de déposer plainte en joignant le récépissé à l’assureur. Les voisins dont les vitres ont éclaté sous l’effet du souffle ou dont la toiture a été endommagée déclarent de leur côté à leur propre assureur habitation, au titre de l’incendie et, selon leur contrat, de la garantie attentat ou tempête, tout en conservant leur recours contre l’auteur une fois identifié. Chaque journée compte, car un retard non justifié expose à la déchéance quand elle est prévue au contrat, et l’assureur qui oppose la tardiveté doit néanmoins établir le préjudice que ce retard lui a causé, ce qui se discute pièce par pièce.
B. Expertise contestée, provision en référé et recours contre l’auteur de l’explosion
L’expertise est le moment où l’indemnisation se gagne ou se perd. L’expert mandaté par l’assureur chiffre la valeur des biens et les coûts de remise en état, souvent en dessous des devis des artisans locaux, en appliquant une vétusté discutée ou en écartant des postes entiers. L’assuré n’est pas prisonnier de ce chiffrage. Il peut mandater à ses frais son propre expert ou un contre-expert, assister à l’expertise contradictoire avec ses devis, ses factures et ses photographies, et exiger que chaque écart soit motivé par écrit. Quand l’offre arrive et qu’elle est manifestement insuffisante, la contestation commence par une réclamation écrite et chiffrée, poste par poste, adressée au service réclamation de la compagnie, avec les pièces à l’appui. Si cette démarche n’aboutit pas, la saisine du médiateur de l’assurance, après épuisement du recours interne, offre une voie amiable documentée, dont l’avis éclaire la suite sans lier le juge. Parallèlement, rien n’interdit de saisir le tribunal judiciaire pour demander une expertise judiciaire et le paiement de l’indemnité contractuelle, car le juge n’est pas lié par l’expertise privée de l’assureur.
Quand la famille n’a plus de toit et que l’obligation de l’assureur n’est pas sérieusement contestable, le référé permet d’obtenir rapidement une provision. L’article 835 du code de procédure civile prévoit : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ». Le tribunal judiciaire de Toulouse l’a illustré le 18 novembre 2025, en référé, dans l’affaire RG 25/01793, en condamnant l’assureur Sogessur à verser à l’assurée une provision de 44 952,06 euros à valoir sur la valeur des biens et les préjudices subis, avec intérêts de retard. Pour le foyer sinistré de Ghisonaccia comme pour tout locataire ou bailleur privé de logement, cette provision peut financer l’hébergement d’attente, la sécurisation du terrain et les premières dépenses, en attendant le chiffrage définitif. La demande doit être solide : contrat et attestation d’assurance, déclaration de sinistre dans les délais, rapport d’expertise même discuté, devis contradictoires et décompte précis des sommes réclamées. Une provision n’est pas une avance de complaisance, c’est l’exécution anticipée d’une dette dont le principe est acquis.
Le temps, lui, est compté des deux côtés. L’article L. 114-1 du code des assurances dispose : « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance ». En cas de sinistre, ce délai de deux ans court du jour où les intéressés en ont eu connaissance, et il peut être interrompu par une action en justice, même en référé, ou par la désignation d’un expert. Concrètement, une famille qui négocie pendant dix-huit mois avec son assureur sans saisir ni le médiateur ni le juge prend le risque de voir son action déclarée prescrite. La parade consiste à dater chaque étape, à adresser les réclamations en recommandé et à saisir le tribunal avant l’échéance quand l’offre reste insuffisante. Ce délai de deux ans concerne l’action contre l’assureur ; l’action contre l’auteur de l’explosion obéit à ses propres règles et passe d’abord par la plainte et la constitution de partie civile.
Car l’assureur n’est pas le seul débiteur. Celui qui pose une charge explosive devant une maison commet une faute qui l’oblige à réparer l’entier préjudice. L’article 1240 du code civil pose le principe : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Sur ce fondement, le bailleur comme le locataire peuvent réclamer à l’auteur, dès qu’il sera identifié et interpellé, la part de leur préjudice que l’assurance n’a pas couverte : valeur de reconstruction au-delà des plafonds, franchise restée à charge, frais de démolition et de dépollution, frais de relogement non pris en charge, perte de loyers pour le bailleur, préjudice moral et préjudice de jouissance pour le locataire. La constitution de partie civile devant le juge d’instruction, puis devant la juridiction répressive, permet de faire juger ces demandes dans le procès pénal lui-même, sans engager un procès civil séparé, et l’aide juridictionnelle comme l’avance des frais par l’assureur subrogé peuvent soulager la trésorerie des victimes. Si l’auteur est insolvable, ce qui est fréquent, l’indemnisation reposera en pratique sur les assurances, d’où l’importance redoublée de l’expertise et de la contestation de l’offre.
Quand l’explosion blesse, le droit change de registre. Les atteintes aux personnes relèvent du Fonds de garantie des victimes des actes de terrorisme et d’autres infractions, saisi en parallèle de l’assureur habitation qui ne couvre que les biens. La cour d’appel de Paris, pôle 4 chambre 8, l’a rappelé dans son arrêt du 14 juin 2022, RG 18/08525, à propos des parents d’une victime de l’attentat du Bataclan : après une offre du Fonds jugée insuffisante, elle a confirmé une indemnisation de 65 000 euros pour chacun d’eux au titre du préjudice d’affection. L’enseignement vaut pour tout attentat, y compris corse : les proches et les blessés disposent d’une voie d’indemnisation propre pour leurs préjudices corporels et moraux, avec provision puis offre, contestables devant le juge de l’indemnisation des victimes. Les biens, eux, restent l’affaire de la multirisque habitation et de la garantie attentat du contrat incendie. Mélanger les deux guichets fait perdre du temps ; les saisir ensemble, chacun pour ce qu’il couvre, fait gagner l’indemnisation intégrale.
Conclusion
L’explosion de Ghisonaccia, dans la nuit du 25 au 26 septembre 2026, a détruit une villa inoccupée et mise en vente, et l’enquête antiterroriste dira qui doit répondre de cette destruction. Pour un logement qui aurait été loué, les règles sont fixées. Si la destruction est totale, le bail est résilié de plein droit et ni loyer ni charges ne sont dus depuis le sinistre ; si elle n’est que partielle, le locataire obtient une baisse du loyer ou la résiliation. Le locataire n’est pas responsable d’une explosion venue de l’extérieur et prouvée par l’enquête, et le bailleur ne peut pas lui faire payer la reconstruction. Le dépôt de garantie est restitué dans un délai d’un à deux mois à compter de la remise des clés, même symbolique et notifiée par recommandé, sous déduction des seules sommes justifiées. Le bailleur privé n’est pas tenu de reloger son locataire par l’effet de la loi, et le relogement passe par les clauses du contrat d’assurance, les dispositifs publics et, au besoin, une provision obtenue en référé. L’assurance du locataire est obligatoire, celle du bailleur reste un choix dont l’absence se paie au prix fort, et tout contrat couvrant l’incendie couvre les dégâts directs d’un attentat dans la limite de sa franchise et de son plafond, sans qu’une clause contraire puisse y faire obstacle. La déclaration part dans les cinq jours ouvrés, l’expertise se conteste par écrit et par contre-expertise, l’action contre l’assureur se prescrit par deux ans, et le recours contre l’auteur, jusqu’à la constitution de partie civile, complète ce que l’assurance n’a pas payé. Face à une offre insuffisante ou à un refus, le foyer sinistré ne reste pas démuni : réclamation chiffrée, médiateur, expertise judiciaire et provision en référé forment une gradation éprouvée. Chaque situation garde ses particularités, du logement partiellement soufflé à l’immeuble menaçant ruine, et c’est sur pièces, contrat en main, que se construit l’indemnisation.
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