Votre terrasse prend l’eau à chaque orage et le voisin du dessous vous réclame des comptes, ou bien c’est l’inverse : vous avez aménagé votre terrasse avec un jacuzzi et des jardinières, et le syndic vous demande aujourd’hui de payer seul la réfection de l’étanchéité. Dans les deux cas, la réponse tient en une distinction que la Cour de cassation vient de rappeler avec force le 17 septembre 2026 : une clause du règlement de copropriété peut mettre l’entretien d’une terrasse à jouissance exclusive à la charge du copropriétaire qui en profite, mais elle ne peut pas exonérer le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité envers les victimes des infiltrations. Concrètement, le nettoyage, les revêtements d’usage et les évacuations relèvent le plus souvent du bénéficiaire, tandis que la réfection du complexe d’étanchéité, qui touche au gros œuvre de l’immeuble, incombe au syndicat. Cette répartition connaît toutefois deux réserves importantes, à poser d’emblée. D’abord, tout dépend de la qualification exacte de votre terrasse dans le règlement de copropriété et l’état descriptif de division : partie privative ou partie commune à jouissance exclusive, le régime change du tout au tout. Ensuite, si votre négligence ou vos aménagements ont provoqué le sinistre, le syndicat pourra se retourner contre vous après avoir indemnisé la victime. Un jugement du tribunal judiciaire de Nice du 28 avril 2025 illustre parfaitement cet équilibre : un copropriétaire qui avait installé un jacuzzi sans autorisation sur sa terrasse a quand même obtenu la condamnation du syndicat à refaire l’étanchéité sous astreinte, sans être dispensé pour autant de ses propres obligations d’entretien.

I. Ce que votre jouissance exclusive vous impose, et ce qu’elle ne vous impose pas

A. La première vérification : votre terrasse est-elle vraiment une partie commune ?

Le mot privatif est trompeur, et c’est la source de la plupart des litiges. Le fait que vous soyez seul à détenir les clés d’une terrasse, seul à y accéder et seul à y installer votre mobilier de jardin ne signifie pas que vous en êtes juridiquement propriétaire. Une terrasse peut être une partie privative rattachée à votre lot, mais elle peut tout aussi bien être une partie commune affectée à votre jouissance exclusive. Dans ce second cas, l’immeuble reste propriétaire de la structure et de l’étanchéité, et vous ne détenez qu’un droit d’usage, généralement attaché à votre lot par le règlement de copropriété.

Cette distinction commande tout le régime applicable. Si la terrasse est privative, les infiltrations qui en partent engagent votre responsabilité personnelle de propriétaire, sur le fondement du droit commun : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » C’est l’article 1240 du code civil, et il s’applique aussi lorsque le dommage provient d’une chose que vous avez sous votre garde, puisque « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. » En revanche, si la terrasse est une partie commune à jouissance exclusive, c’est le régime légal de la copropriété qui s’applique, avec la responsabilité de plein droit du syndicat pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes.

Le jugement du tribunal judiciaire de Nice du 28 avril 2025 montre à quel point cette qualification est disputée en pratique. Dans cette affaire, un copropriétaire de la résidence l’Arcadia I, devenu propriétaire en 2022 de plusieurs lots avec jouissance exclusive de la terrasse autour et au-dessus de son appartement, demandait au syndicat de refaire l’étanchéité des terrasses des huitième et neuvième étages, vétuste, qui inondait les appartements des étages inférieurs à chaque forte pluie. Le syndicat se défendait en soutenant que les désordres étaient de nature privative : selon lui, le règlement de copropriété qualifiait les terrasses et balcons de parties privatives, et l’expert judiciaire s’était prononcé sur ce point sans même avoir le règlement en main. Le tribunal a tranché après examen du règlement et de l’état descriptif : il a jugé que les balcons et terrasses en cause étaient des parties communes spéciales de l’immeuble, et que la réparation de l’étanchéité incombait donc au syndicat. L’état descriptif de division mérite ici une attention particulière : c’est lui qui rattache chaque fraction de l’immeuble à un lot ou aux parties communes, et le juge s’y réfère quand le règlement est ambigu ou quand les parties s’opposent sur la qualification. Demandez-en une copie au syndic avec le règlement complet et ses modificatifs, car une clause votée en assemblée générale a très bien pu modifier la répartition initiale des charges d’entretien sans changer la nature commune de l’ouvrage. Cette vérification documentaire prend quelques jours et conditionne toute la stratégie : assigner le seul bénéficiaire de la terrasse quand l’étanchéité est commune expose à un rejet, tandis qu’assigner le syndicat quand la terrasse est privative fait perdre des mois.

La leçon est claire : ni l’affirmation du syndic, ni même une première lecture rapide du règlement ne suffisent. Il faut confronter le règlement, l’état descriptif de division et, le cas échéant, l’expertise technique, avant de désigner qui doit payer.

Dans l’affaire jugée par la Cour de cassation le 17 septembre 2026, la qualification n’était pas discutée : la toiture-terrasse située au-dessus du local commercial du demandeur constituait bien une partie commune, affectée à la jouissance exclusive du lot numéro 3 situé au premier étage. Le litige portait uniquement sur l’effet de la clause du règlement qui mettait l’entretien et les réparations de ces parties communes à usage exclusif à la charge des propriétaires bénéficiaires. La cour d’appel de Lyon, le 3 septembre 2024, en avait déduit que la responsabilité du syndicat était exclue dès lors qu’une partie commune à jouissance exclusive était concernée par un défaut d’entretien. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, et c’est cet apport qu’il faut maintenant détailler.

B. L’entretien courant reste à votre charge, y compris avec un jacuzzi et des plantations

Que vous soyez bénéficiaire d’une terrasse à jouissance exclusive, le règlement de copropriété peut valablement vous imposer son entretien. La Cour de cassation l’admet sans détour : « si une clause du règlement de copropriété peut mettre à la charge du copropriétaire bénéficiaire de la jouissance exclusive d’une partie commune une obligation d’entretien de celle-ci, elle ne peut avoir pour effet d’exonérer le syndicat des copropriétaires de cette responsabilité de plein droit, sans préjudice de ses actions récursoires. » La première partie de la phrase vous concerne directement : nettoyer la terrasse, entretenir les revêtements de surface, maintenir les évacuations d’eau dégagées, tailler ou contenir vos plantations, supporter les dépenses liées à votre usage quotidien. Ce sont là des obligations courantes, et le syndic est fondé à vous les rappeler, voire à vous mettre en demeure de les exécuter.

L’affaire niçoise montre jusqu’où va cette exigence, et où elle s’arrête. Le syndicat reprochait au demandeur un défaut d’entretien caractérisé : installation sans autorisation d’un jacuzzi sur la terrasse, présence de végétaux et de jardinières, et une mise en demeure adressée dès le 13 décembre 2021 au précédent propriétaire pour enlever les jardinières et réaliser des travaux d’étanchéité. L’expert judiciaire avait relevé ces éléments. Autrement dit, le bénéficiaire n’était pas un occupant irréprochable : il avait lui-même modifié les lieux et laissé se développer des facteurs aggravants. Pourtant, le tribunal a condamné le syndicat à réaliser les travaux d’étanchéité. Pourquoi ? Parce que les désordres trouvaient leur origine dans l’absence d’étanchéité elle-même, avec des fissures traversantes de la dalle en béton et des relevés en béton au droit des infiltrations. Le défaut d’entretien du bénéficiaire n’effaçait pas la nature commune de l’ouvrage défaillant.

Il faut bien mesurer la portée de cette solution pour votre propre situation. Si vous avez posé un jacuzzi, des jardinières lourdes ou un abri sans autorisation du syndicat, vous avez commis une faute potentielle, et vous vous exposez à une action en dépose ainsi qu’au recours du syndicat s’il établit que vos aménagements ont causé ou aggravé le sinistre. Mais cette faute ne transfère pas sur vous la charge de la réfection de l’étanchéité lorsque celle-ci relève du gros œuvre commun et qu’elle est vétuste. Le tribunal de Nice a ainsi condamné le syndicat à procéder aux travaux selon les préconisations de l’expert : dépose des revêtements en dalles de pierre, dépose du complexe d’étanchéité, reprise de toutes les fissures du dallage et des relevés en béton, réalisation d’une étanchéité conforme aux règles techniques des toitures-terrasses accessibles, puis pose d’un nouveau revêtement de protection avec isolation thermique des parties habitées. Ce programme de travaux, c’est du gros œuvre, pas de l’entretien courant, et son coût ne peut pas être mis sur vos seules épaules au motif que vous profitez de la terrasse.

En pratique, retenez donc trois règles simples. Premièrement, entretenez réellement votre terrasse : nettoyez les évacuations avant la saison des pluies, ne laissez pas les végétaux obstruer les écoulements, retirez ce qui n’a pas été autorisé si le syndic vous le demande. Deuxièmement, ne signez aucun engagement de payer seul une réfection d’étanchéité au seul motif que le règlement vous confie l’entretien : l’entretien et la réfection du gros œuvre sont deux choses différentes. Troisièmement, conservez les preuves de votre entretien, factures, photographies datées, échanges avec le syndic, car elles seront décisives si le syndicat tente ensuite un recours contre vous en invoquant votre négligence.

II. Ce que le syndicat doit assumer, et comment l’obtenir sans attendre des années

A. Une responsabilité de plein droit que le règlement ne peut pas écarter

Le cœur de l’arrêt du 17 septembre 2026 tient en un principe d’ordre public. Dans sa rédaction applicable aux faits, antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019, le texte disposait que le syndicat répond de plein droit des dommages causés par un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes. La Cour de cassation le rappelle en ces termes : « Selon ce texte, d’ordre public en application de l’article 43 de cette même loi, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » Dans sa rédaction actuelle, la règle est formulée de façon encore plus directe, et les tribunaux l’appliquent quotidiennement : « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires », comme le rappelait le tribunal judiciaire d’Évreux le 3 février 2025 en condamnant un syndicat à verser plus de cinq mille euros au titre du préjudice matériel et plus de quinze mille euros au titre du préjudice financier des copropriétaires victimes d’infiltrations.

Deux précisions font toute la valeur pratique de ce régime. D’abord, il bénéficie aux tiers autant qu’aux copropriétaires. Dans l’affaire de 2026, le demandeur n’était pas copropriétaire : il était locataire d’un local commercial exploité sous enseigne, situé sous la toiture-terrasse litigieuse, et il agissait en indemnisation de ses préjudices après des infiltrations persistantes, alors même que l’assemblée générale avait voté dès 2015 la réfection totale du complexe d’étanchéité et que les travaux n’avaient été réalisés qu’en 2017. Ensuite, la responsabilité du syndicat est une responsabilité de plein droit : la victime n’a pas à prouver une faute du syndicat, il lui suffit d’établir que son dommage a son origine dans une partie commune. C’est ce qui distingue ce régime de la responsabilité pour faute de l’article 1240 du code civil, et c’est ce qui rend vaine la réponse trop souvent opposée aux victimes : adressez-vous au bénéficiaire de la terrasse, le règlement dit que c’est à lui d’entretenir.

L’arrêt de 2026 ajoute que cette censure est intervenue sur un moyen relevé d’office par la Cour, après avis aux parties, sur le fondement de l’article 620, alinéa 2, du code de procédure civile. Autrement dit, la violation était à ce point manifeste que la Cour l’a sanctionnée de sa propre initiative, alors même que les moyens du pourvoi ne l’invoquaient pas directement. L’arrêt, rendu sous le numéro 498, sur le pourvoi numéro 24-20.973, avec cassation partielle et renvoi devant la cour d’appel de Grenoble, et publié au Bulletin, a vocation à fixer durablement la lecture des clauses d’entretien des règlements de copropriété. Pour le demandeur, la cassation s’est accompagnée de la condamnation du syndicat et de son assureur aux dépens et au versement d’une somme de trois mille euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Une dernière réserve de méthode s’impose : l’arrêt du 17 septembre 2026 casse partiellement l’arrêt de la cour d’appel de Lyon et renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Grenoble pour qu’elle statue à nouveau sur l’indemnisation. La censure du raisonnement de la cour d’appel est acquise et publiée au Bulletin, mais le chiffrage définitif des préjudices du locataire reste à venir devant la cour de renvoi. C’est le sort normal d’une cassation partielle, et cela ne retire rien au principe : pour la victime, l’action directe contre le syndicat est ouverte dès que l’origine commune du sinistre est établie.

Cette responsabilité de plein droit ne signifie pas pour autant que le bénéficiaire de la terrasse est à l’abri de tout. La formule légale se termine par une réserve qui compte autant que le principe : sans préjudice des actions récursoires. Une fois la victime indemnisée, le syndicat peut se retourner contre celui dont la faute est à l’origine du sinistre ou l’a aggravé. Si vous avez laissé les évacuations totalement obstruées pendant des mois, si vos travaux ont percé l’étanchéité, si votre jacuzzi fuit et que vous n’avez rien fait, le syndicat pourra rechercher votre responsabilité personnelle pour faute, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, ou au titre des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage, dont le régime figure à l’article 1253 du code civil : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » Et lorsque le bâtiment lui-même est en cause par défaut d’entretien ou vice de construction, l’article 1244 du code civil ajoute que « Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction. » En somme, le syndicat paie d’abord la victime, puis il cherche le véritable responsable : ne lui en fournissez pas le prétexte.

B. Agir vite et dans le bon ordre : assurance, preuve, référé et astreinte

Quand l’eau traverse le plafond, le temps joue contre vous : les moisissures s’installent, le voisin du dessous chiffre son préjudice, et le syndic temporise en renvoyant chacun vers l’autre. La procédure efficace suit un ordre précis, et chaque étape conditionne la suivante.

Première étape, l’assurance, dans les jours qui suivent la découverte. Si vous êtes victime d’un dégât des eaux dans votre logement, la première démarche consiste à limiter les dommages en identifiant et en stoppant la fuite, puis à informer rapidement votre assurance. La règle à connaître figure sur la fiche officielle de l’administration consacrée à l’assurance dégâts des eaux : la personne assurée doit déclarer le sinistre à son assurance habitation dans les cinq jours ouvrés qui suivent la découverte du dégât. Ce délai court à compter de la découverte, pas de la première goutte, ce qui compte quand les infiltrations sont diffuses et que l’on hésite sur leur origine. L’administration invite d’abord à déterminer si l’origine du dégât des eaux se trouve dans le logement ou à l’extérieur. En copropriété, cette localisation conditionne tout : origine privative chez le voisin ou chez vous, ou origine commune dans l’étanchéité de la terrasse. Déclarez donc simultanément à votre assureur et, par écrit adressé au syndic, à l’assurance de la copropriété, en décrivant précisément les désordres, leur localisation et leur chronologie, avec photographies datées à l’appui.

Deuxième étape, la preuve technique. Dans les affaires de terrasse, tout se joue sur l’origine du sinistre et sur la qualification de l’ouvrage. Un constat de commissaire de justice dressé pendant ou juste après un épisode pluvieux fige les désordres : auréoles, ruissellements, état des évacuations, présence d’encombrants. Mais le constat ne dit pas d’où vient l’eau ni qui doit payer les travaux : pour cela, il faut une expertise. À Nice, c’est le rapport d’expertise judiciaire déposé le 3 janvier 2023 qui a permis au tribunal d’imputer les désordres à l’absence d’étanchéité et aux fissures traversantes de la dalle, et de détailler le programme de réfection. Si le litige s’enlise, l’expertise judiciaire reste la pièce maîtresse : demandez-la tôt, avant que des travaux partiels ne fassent disparaître les traces, et conservez tous les documents techniques, procès-verbaux d’assemblée générale, devis, factures et correspondances avec le syndic.

Troisième étape, contraindre aux travaux sans attendre des années de procédure au fond. Quand le syndicat refuse d’agir ou quand l’assemblée générale repousse le vote de la réfection, le référé permet d’obtenir rapidement des mesures conservatoires ou de remise en état. Le texte qui fonde ce recours dispose que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » C’est l’article 835 du code de procédure civile, et les infiltrations actives par défaut d’étanchéité en relèvent typiquement : chaque pluie aggrave le dommage, et l’inaction du syndicat entretient un trouble manifestement illicite au regard de sa responsabilité de plein droit. Le juge des référés peut ordonner les travaux sous astreinte, et c’est exactement ce qu’a fait le tribunal de Nice au fond : condamnation à réaliser les travaux dans les trois mois de la signification, « sous astreinte de 150 € par jour de retard, pendant un délai de 6 mois », avec dispense du demandeur de participer aux frais de la procédure et cinq mille euros au titre de l’article 700. Face à un syndic qui oppose la clause d’entretien du règlement, l’assignation visant à la fois la condamnation aux travaux et l’astreinte change immédiatement le rapport de force, et l’appui d’un avocat en droit immobilier à Paris permet de viser juste dès la mise en demeure : qualification de la terrasse au règlement, origine commune du sinistre, chiffrage des préjudices et articulation avec les assurances.

Quatrième étape, anticiper le recours du syndicat si vous êtes le bénéficiaire de la terrasse. Une fois condamné envers la victime, le syndicat cherchera à récupérer ce qu’il a payé. Il devra prouver votre faute : évacuations laissées obstruées malgré mise en demeure, travaux percant l’étanchéité, aménagement non autorisé à l’origine du sinistre. Votre défense se prépare dès aujourd’hui : conservez les preuves de votre entretien régulier, répondez par écrit aux mises en demeure en exécutant ce qui relève de l’entretien courant, ne réalisez aucun aménagement touchant à l’étanchéité ou à la structure sans autorisation écrite de l’assemblée générale, et faites constater l’état de la terrasse par un professionnel avant et après chaque saison des pluies. Si le règlement met à votre charge des réparations allant au-delà de l’entretien courant, sachez que cette clause, valable entre copropriétaires pour la répartition des charges, ne prive pas la victime de son action directe contre le syndicat : c’est l’enseignement central de l’arrêt du 17 septembre 2026, et il vaut aussi bien pour le voisin du dessous que pour un locataire, comme l’était l’exploitant du local commercial dans cette affaire.

En conclusion, la terrasse dont vous avez la jouissance exclusive n’est pas votre propriété exclusive, et cette nuance vaut de l’or quand l’eau s’infiltre. L’entretien courant vous incombe, la réfection de l’étanchéité incombe au syndicat, et aucune clause du règlement ne peut inverser cette seconde proposition au détriment des victimes. Le jugement niçois du 28 avril 2025 et l’arrêt de la Cour de cassation du 17 septembre 2026, lus ensemble, dessinent une feuille de route complète : qualifier l’ouvrage au règlement avant de payer quoi que ce soit, déclarer le sinistre dans les cinq jours ouvrés, faire constater et expertiser l’origine des désordres, exiger les travaux sous astreinte si le syndicat se dérobe, et documenter votre propre entretien pour parer le recours. À Paris et en Île-de-France, où les toitures-terrasses et les aménagements de plein air se multiplient sur des immeubles parfois anciens, ces réflexes valent aussi bien pour le copropriétaire du dernier étage que pour le commerçant du rez-de-chaussée dont la boutique prend l’eau.

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