Vendredi matin, vers 7 h 30, une puissante explosion a retenti dans le quartier de Plaka, au cœur historique d’Athènes. Le petit immeuble de deux étages s’est effondré. Les secours grecs ont annoncé samedi 26 septembre 2026 que six personnes avaient été retrouvées mortes sous les décombres : quatre touristes américains qui séjournaient dans une location saisonnière au premier étage, et un couple âgé, composé d’un Britannique et d’une Grecque, qui vivait au deuxième étage, selon la chaîne publique ERT citée par BFM. Le maire d’Athènes, Haris Doukas, a évoqué la possibilité d’une explosion provoquée par une très importante fuite de gaz, sans que la cause de la catastrophe ait encore été formellement établie. Une unité spécialisée des pompiers, chargée d’enquêter sur les causes de l’explosion, était toujours présente sur place samedi, et trente pompiers ont participé vendredi et samedi aux recherches, avec six véhicules et trois chiens, selon l’agence de presse grecque ANA.
Ce drame grec renvoie à une question que se posent en France chaque propriétaire d’un immeuble ancien, chaque locataire et chaque syndic de copropriété, parce que les explosions de gaz y détruisent régulièrement des bâtiments, de l’effondrement de la rue de Tivoli à Marseille aux explosions d’immeubles parisiens : quand un immeuble s’effondre après une explosion de gaz, qui est responsable ? Qui paie la démolition des restes, le relogement des occupants, la reconstruction ? Que doit faire le maire, et dans quel délai ? Que doit faire l’occupant qui a tout perdu pour être indemnisé ? Faut-il encore payer le loyer quand le logement n’existe plus ? Cet article explique le droit français applicable à cette situation, textes et décisions de justice à l’appui. La première partie désigne les responsables et décrit les pouvoirs du maire face à un immeuble dangereux. La seconde partie explique les assurances, le sort du bail et les démarches des occupants, avec les réflexes utiles à Paris et en Île-de-France.
I. Effondrement d’immeuble après une explosion de gaz : qui est responsable et que fait la mairie
A. Immeuble qui s’effondre ou menace de s’effondrer : l’arrêté de mise en sécurité du maire et les travaux d’office
En France, la réponse publique à un immeuble dangereux ne dépend pas du bon vouloir du propriétaire : elle relève d’une police administrative spéciale, la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles. L’article L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation dispose : « La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations est exercée dans les conditions fixées par le présent chapitre et précisées par décret en Conseil d’Etat. » Concrètement, dès qu’un bâtiment présente un danger, après une explosion de gaz, un incendie, un affaissement ou de simples fissures qui s’aggravent, le maire doit intervenir.
Le champ de cette police est large. L’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation précise : « La police mentionnée à l’article L. 511-1 a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes : 1° Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers ». Un immeuble éventré par une explosion, un mur qui penche sur la rue, des planchers qui s’affaissent, une cage d’escalier fragilisée par le souffle : toutes ces situations entrent dans le premier cas visé par le texte. Le même article vise aussi le fonctionnement défectueux ou le défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif, y compris les installations de gaz des parties communes, quand ils créent un risque sérieux pour les occupants ou les tiers.
L’autorité qui agit est, dans la très grande majorité des cas, le maire de la commune. L’article L. 511-4 du code de la construction et de l’habitation attribue au maire la compétence pour les cas prévus aux 1° à 3° de l’article L. 511-2, donc pour les bâtiments qui menacent ruine. A Paris, c’est la maire de Paris qui exerce ces pouvoirs. Le maire fait procéder à une visite, recueille les observations des propriétaires dans une procédure contradictoire, sauf urgence extrême, puis prend un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité qui prescrit les mesures à réaliser dans un délai qu’il fixe.
Cet arrêté peut ordonner la réparation comme la démolition. L’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation énumère les mesures que l’autorité peut prescrire : « La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus », et « La démolition de tout ou partie de l’immeuble ou de l’installation », ainsi que la cessation de la mise à disposition des locaux à des fins d’habitation et l’interdiction d’habiter ou d’utiliser les lieux. Après une explosion, l’arrêté interdit en général l’accès à l’immeuble, prescrit l’étaiement ou la démolition des parties instables, y compris pour protéger les bâtiments voisins, et organise l’évacuation. Les occupants évacués doivent être hébergés : le propriétaire ou le syndic tenu par l’arrêté doit assurer l’hébergement ou y contribuer, et la commune peut se substituer en cas de carence.
Quand le propriétaire n’exécute pas les travaux dans le délai fixé, la sanction financière est lourde et la commune peut faire exécuter les travaux d’office, aux frais du propriétaire. L’article L. 511-15 du code de la construction et de l’habitation prévoit que la personne tenue de réaliser les mesures « est redevable d’une astreinte dont le montant, sous le plafond de 1 000 € par jour de retard, est fixé par arrêté de l’autorité compétente ». Mille euros par jour de retard : pour un propriétaire ou un syndicat des copropriétaires qui laisse traîner un étaiement ou une démolition partielle, l’addition grimpe vite. Les frais des travaux exécutés d’office sont recouvrés comme en matière de contributions directes, avec un privilège sur l’immeuble. En pratique, après une explosion de gaz, le premier réflexe du propriétaire ou du syndic doit donc être de signaler le danger en mairie, de faire évacuer, de sécuriser le périmètre avec les pompiers et GRDF, et d’exécuter sans attendre les mesures prescrites par l’arrêté, en conservant chaque facture et chaque constat : ces pièces serviront ensuite contre les responsables et devant les assurances.
B. Effondrement d’immeuble après une explosion : garantie décennale du constructeur et responsabilité du propriétaire pour ruine
Une fois l’urgence gérée, la question devient : qui paie les dégâts ? Deux régimes se partagent l’essentiel des effondrements en France : la garantie décennale des constructeurs pour les bâtiments récents, et la responsabilité du propriétaire du bâtiment en cas de ruine par défaut d’entretien ou vice de construction.
Pour un immeuble de moins de dix ans après sa réception, le constructeur répond de plein droit, sans que la victime ait à prouver sa faute. L’article 1792 du code civil dispose : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. » Et le cercle des responsables est large : l’article 1792-1 du code civil répute constructeurs « Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage » ainsi que « Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ». Un vendeur qui a fait construire sa maison puis l’a revendue est donc traité comme un constructeur envers l’acquéreur : en cas d’effondrement ou de désordres qui compromettent la solidité, l’acquéreur agit directement contre lui dans les dix ans de la réception, et le vendeur appelle en garantie les entreprises et le bureau d’études de sol.
Mais la Cour de cassation vérifie strictement le seuil de gravité : tout désordre évolutif n’ouvre pas la décennale. Dans un arrêt du 25 septembre 2025, pourvoi n° 24-10.517 (décision de la troisième chambre civile du 25 septembre 2025), les juges rappellent d’abord le visa : « Selon ce texte, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. » Puis ils censurent une cour d’appel qui avait retenu la garantie au motif d’un risque avéré d’effondrement, alors que l’expert avait précisé que « la villa ne présentait pas un risque d’effondrement immédiat et que les fissures constatées ne rendaient pas pour l’instant la maison impropre à sa destination ». La leçon pour les victimes d’une explosion est nette : quand l’immeuble s’est effectivement effondré ou est devenu inhabitable, la gravité décennale est acquise ; mais quand le bâtiment voisin seulement fissuré par le souffle réclame des travaux préventifs, il faut établir par expertise que les désordres ont atteint ou atteindront avec certitude, dans le délai de dix ans, la gravité requise. D’où l’importance d’une expertise judiciaire rapide, demandée en référé, qui photographie l’état des lieux, décrit la cause technique et chiffre les reprises.
Pour les immeubles anciens, sortis depuis longtemps de la décennale, c’est la responsabilité du propriétaire du fait de la ruine qui joue. L’article 1244 du code civil dispose : « Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction. » Le propriétaire du mur qui s’écroule sur le voisin, du balcon qui cède, de la cheminée qui s’abat sur la rue après une explosion, répond envers les victimes dès lors que la ruine vient d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction. En copropriété, ce sont les parties communes qui concentrent le risque : canalisations collectives de gaz, souches de cheminée, façades, toitures. Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, répond des dommages causés par la ruine des parties communes mal entretenues, et chaque copropriétaire répond des parties privatives dont il a la garde. L’explosion elle-même n’efface pas cette responsabilité : si la fuite venait d’une colonne de gaz commune corrodée et jamais vérifiée, le défaut d’entretien est caractérisé ; si elle venait d’une malfaçon d’origine sur un immeuble récent, le vice de construction renvoie vers la décennale.
Face à une explosion, deux situations doivent être distinguées : d’un côté, le logement loué endommagé par une explosion extérieure, avec la question du loyer et du bail, traitée dans la seconde partie de cet article ; dont le régime de la garantie décennale des constructeurs constitue le premier recours ; de l’autre, la situation présente, l’effondrement total ou partiel de l’immeuble lui-même, où ce sont la solidité de l’ouvrage, la garde des parties communes et les polices du maire qui décident de qui paie. Dans les deux cas, la preuve technique commande tout : rapport des pompiers, constatations de GRDF sur l’installation de gaz, étude de sol et diagnostic structurel de l’ingénieur, factures d’entretien de la chaudière et des colonnes. Sans ces pièces, l’assureur et le juge ne peuvent ni imputer la cause ni chiffrer.
II. Explosion de gaz dans un immeuble : assurance, loyer et démarches des occupants
A. Assurance habitation après une explosion de gaz : qui indemnise, que déclarer et quels recours entre assureurs
Après une explosion, l’indemnisation passe presque toujours par les assurances, avant tout recours contre un responsable. Le principe est simple : l’assurance de biens indemnise le préjudice réel, sans enrichir l’assuré. L’article L. 121-1 du code des assurances dispose : « L’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre. » En contrepartie, l’assuré doit jouer le jeu de la déclaration du risque. L’article L. 113-2 du code des assurances lui impose de payer la prime aux époques convenues et de « répondre exactement aux questions posées par l’assureur, notamment dans le formulaire de déclaration du risque ». En pratique, dès le sinistre : déclarer par écrit à chaque assureur concerné dans les cinq jours ouvrés, décrire les dommages sans les aggraver, interdire l’accès aux lieux sauf consignes des secours, faire dresser un procès-verbal, photographier avant tout déblaiement, conserver les appareils à gaz et les débris si les experts le demandent, et transmettre factures, bail, états des lieux et attestations d’entretien annuel de la chaudière.
Quand plusieurs assurances sont en jeu, celle qui a indemnisé se retourne ensuite contre le responsable et son assureur : c’est la subrogation. La troisième chambre civile l’a jugé le 23 mai 2012, pourvoi n° 11-17.183 (arrêt de la troisième chambre civile du 23 mai 2012), après un incendie né dans un appartement sous-loué à usage d’habitation : « ayant constaté que l’incendie avait pris naissance dans l’appartement loué à M. X… et qu’aucune cause d’exonération de sa responsabilité n’était établie », la cour d’appel avait « retenu à bon droit que l’assureur du locataire, subrogé dans ses droits après avoir indemnisé son assurée et le bailleur, pouvait agir à l’encontre du sous-locataire et de son assureur ». Transposé à une explosion de gaz, ce mécanisme signifie que l’assureur multirisque habitation qui a payé le locataire ou le propriétaire peut poursuivre le gardien de l’installation fautive et son assureur : installateur, chauffagiste, fournisseur de gaz, syndic pour les parties communes, ou constructeur dans le délai décennal. Pour la victime, l’intérêt est d’être indemnisée vite par son propre assureur, sans attendre la fin de l’enquête pénale sur les causes de l’explosion ; pour les assureurs, tout se joue ensuite entre eux, sur la cause technique établie par l’expertise.
Le drame d’Athènes rappelle un cas particulier massivement répandu en France : les victimes logées en location saisonnière. Les quatre touristes américains occupaient une location saisonnière au premier étage de l’immeuble effondré. En droit français, ces locations relèvent du régime des meublés de tourisme. L’article L. 324-1-1 du code du tourisme les définit comme « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois », avec une déclaration préalable en mairie soumise à enregistrement. Le loueur en meublé de tourisme doit délivrer un logement sûr, entretenir les équipements à gaz, faire vérifier l’installation et être assuré pour cette activité : une assurance habitation classique qui ignore la location saisonnière expose le loueur à un refus de garantie. Les plateformes d’intermédiation doivent vérifier le numéro d’enregistrement dans les communes qui l’exigent. Pour les occupants de passage victimes d’une explosion, les recours se cumulent : assurance personnelle et assistance du voyage, responsabilité du loueur qui a mis à disposition un logement dangereux, responsabilité du syndicat des copropriétaires si la fuite venait des parties communes, et garantie du constructeur si l’immeuble est récent. Les ayants droit des victimes décédées disposent en outre des recours en responsabilité civile et de la constitution de partie civile au procès pénal.
B. Logement détruit par une explosion : loyer, fin du bail et relogement, avec les réflexes utiles à Paris et en Île-de-France
Quand le logement est détruit, le bail ne continue pas comme si de rien n’était. Le bailleur doit d’abord délivrer et entretenir un logement utilisable : l’article 1719 du code civil l’oblige « D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et « D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Un logement éventré, interdit d’accès par arrêté municipal, ne remplit plus cet office. Si la destruction est totale, la loi tranche : l’article 1722 du code civil dispose : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Destruction totale par l’explosion : le bail prend fin seul, le loyer cesse d’être dû à compter de la destruction, le dépôt de garantie doit être restitué sous déduction des seules sommes justifiées antérieures au sinistre, et le locataire n’a pas à donner congé ni à respecter un préavis. Destruction partielle, par exemple un appartement soufflé mais réparable : le locataire choisit entre une baisse de loyer proportionnée à la perte de jouissance et la résiliation, et peut réclamer le remboursement des loyers trop-perçus depuis le sinistre. Dans les deux cas, le bailleur ne doit pas exiger le paiement des loyers postérieurs à la destruction, et l’assurance perte de loyers du bailleur, quand elle existe, prend le relais selon le contrat.
Reste la question que tout locataire redoute : l’incendie ou l’explosion fait-il de lui le responsable présumé ? La loi établit une présomption contre le locataire, mais encadrée. L’article 1733 du code civil énonce : « Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » Trois portes de sortie, donc : la cause extérieure et irrésistible, le vice de construction, et la communication depuis un autre bâtiment. Quand il y a plusieurs locataires, l’article 1734 du code civil ajoute : « S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent », sauf à prouver que le feu a commencé chez l’un d’eux ou n’a pu commencer chez eux. Pour une explosion de gaz, ces textes décident de beaucoup : si l’expertise établit que la fuite venait d’une colonne commune corrodée, d’un défaut d’entretien des parties communes ou d’une malfaçon d’origine, le locataire s’exonère par le vice de construction ou le cas fortuit ; si l’explosion est partie de l’installation intérieure du locataire mal entretenue, chaudière non révisée ou flexible de gaz éventré par ses travaux, la présomption joue contre lui et son assurance doit payer.
La Cour de cassation a fixé une limite précise à cette présomption : elle ne s’applique que si le sinistre est né dans les locaux loués. Le 30 mai 1990, pourvoi n° 88-20.087 (arrêt de la troisième chambre civile du 30 mai 1990), la Cour approuve une cour d’appel qui avait écarté l’article 1733 après avoir retenu « l’impossibilité de situer la zone de départ du feu dans le compartiment de combles utilisé par M. X… », car « les conditions d’application de l’article 1733 du Code civil, qui ne vise que le cas où le sinistre a pris naissance dans les locaux donnés à bail, n’étaient pas remplies ». Quand l’explosion part des parties communes, d’une gaine technique, d’un local vélo ou du logement voisin, le locataire dont le logement a seulement subi le souffle n’est pas présumé responsable : c’est au contraire à lui d’être indemnisé. D’où l’enjeu central de l’expertise sur le point de départ : exiger que l’expert détermine la zone initiale de l’explosion, conserver les lieux en l’état tant que l’expertise n’est pas passée, et contester par écrit toute conclusion hâtive qui imputerait le sinistre au locataire sans preuve du point de départ.
A Paris et en Île-de-France, ces règles se combinent avec des réflexes locaux. La juridiction compétente est le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble : à Paris, le tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé pour ordonner l’expertise et provisionner les premières indemnités, et au fond pour la responsabilité et l’indemnisation définitive. Le délai pratique compte : assigner en référé-expertise dans les semaines qui suivent l’explosion, avant que les déblaiements n’effacent les traces, en visant le propriétaire, le syndic, GRDF et les assureurs pour rendre l’expertise opposable à tous. Les pièces à préparer dès le premier rendez-vous avec l’avocat sont le bail et les états des lieux d’entrée, les quittances et le dernier avis d’échéance, l’arrêté municipal et les constats des pompiers, les attestations d’assurance habitation et les échanges avec l’assureur, les factures d’entretien de la chaudière et les diagnostics gaz, ainsi que les photographies datées et les témoignages des voisins. Le point d’attention francilien tient au bâti ancien et dense : immeubles haussmanniens aux colonnes de gaz vieillissantes, cours et courettes qui propagent le souffle, copropriétés où les travaux sur les réseaux exigent un vote et traînent. Quand le syndic a été alerté par écrit d’une odeur de gaz ou d’un défaut et n’a rien fait, sa responsabilité pour les parties communes devient le cœur du dossier. Enfin, les occupants évacués par arrêté à Paris peuvent saisir les services de la Ville et, pour les locataires du parc social, le bailleur social tenu à une obligation de relogement, sans renoncer pour autant à l’indemnisation complète de leur préjudice : frais d’hôtel, garde-meubles, perte de mobilier, trouble de jouissance et préjudice moral s’additionnent et se prouvent pièce par pièce.
Conclusion
L’effondrement d’un immeuble après une explosion de gaz, comme celui de Plaka à Athènes qui a coûté la vie à six personnes dont quatre touristes en location saisonnière, concentre en un seul drame tout le droit de l’immeuble dangereux : le maire sécurise et interdit par arrêté, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ; le constructeur répond de plein droit pendant dix ans quand la solidité est compromise, à condition d’établir la gravité requise ; le propriétaire répond de la ruine venue d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction ; les assureurs indemnisent puis se retournent entre eux par subrogation ; le bail s’éteint de plein droit quand le logement est détruit et le loyer cesse ; le locataire n’est présumé responsable que si le sinistre est né dans ses propres locaux. Aucune de ces solutions n’est automatique : tout dépend de la cause technique, du point de départ de l’explosion et des pièces conservées. C’est pourquoi les premières heures décident de la suite : sécuriser, faire constater par les secours et GRDF, déclarer aux assurances dans les délais, demander une expertise judiciaire opposable à tous, et ne signer aucun protocole d’indemnisation sans l’avoir fait vérifier. L’actualité passe, les décombres sont déblayés, mais les droits des victimes se gagnent dans ces démarches-là.
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