Des fissures en escalier sur la façade, une porte qui ne ferme plus, un carrelage qui se soulève : après un été sec, beaucoup de propriétaires découvrent ces désordres et se demandent si leur assurance les prendra en charge. La réponse du droit tient en trois phrases. Depuis la publication au Journal officiel n° 221 du 22 septembre 2026 de l’arrêté du 11 septembre 2026 portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle, qui vise notamment les mouvements de terrain différentiels liés à la sécheresse, les propriétaires des communes reconnues disposent de 30 jours pour déclarer le sinistre à leur assureur. Mais l’arrêté ne fait pas tout : la garantie ne joue que si la sécheresse est la cause déterminante des fissures, l’indemnisation subit une franchise de 1 520 euros pour ce type de dommages, et quand l’assurance refuse, d’autres responsables peuvent répondre, à commencer par le constructeur ou le vendeur de la maison. C’est ce qu’illustrent trois décisions récentes lues intégralement : à Nîmes, le refus de garantie a été confirmé parce que les fissures étaient anciennes et les fondations en cause ; à Bordeaux, la garantie a été confirmée parce que l’expertise judiciaire a établi le rôle déterminant de la sécheresse ; à Versailles, le vendeur d’une extension mal fondée en zone d’argiles a été condamné à plus de 76 000 euros sur le fondement de la garantie décennale. Cet article explique, à partir des textes en vigueur au 26 septembre 2026, comment vérifier la reconnaissance de votre commune, quoi faire dans les 30 jours, comment prouver la cause de vos fissures et quels recours exercer si l’assurance ne paie pas.
I. L’arrêté catastrophe naturelle : une porte qui s’ouvre, pas un chèque automatique
A. 177 communes reconnues le 22 septembre 2026 : êtes-vous concerné et que change l’arrêté
Le fait qui rend ce sujet actuel est simple et daté : l’arrêté du 11 septembre 2026 portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle, publié au Journal officiel n° 221 du 22 septembre 2026, reconnaît l’état de catastrophe naturelle pour des communes touchées en 2025 et 2026. Son article 1er énumère les phénomènes examinés, dont les inondations et coulées de boue, les remontées de nappe phréatique, les mouvements de terrain et les mouvements de terrain différentiels liés à la sécheresse, c’est-à-dire le retrait-gonflement des argiles qui fissure les maisons. Les communes reconnues figurent à l’annexe I de l’arrêté, avec le phénomène et les périodes retenus pour chacune. Si votre maison se fissure, la première vérification est donc de savoir si votre commune figure à cette annexe, pour le bon phénomène et la bonne période, en consultant le Journal officiel, votre mairie ou la préfecture : sans reconnaissance, la garantie catastrophe naturelle ne peut pas jouer pour des fissures de sécheresse, et avec elle, un compte à rebours de 30 jours commence.
Le mécanisme juridique est posé par l’article L. 125-1 du code des assurances, qui dispose : « Les contrats d’assurance, souscrits par toute personne physique ou morale autre que l’Etat et garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur, ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets des catastrophes naturelles, dont ceux des affaissements de terrain dus à des cavités souterraines et à des marnières sur les biens faisant l’objet de tels contrats. » Concrètement, si vous avez une assurance multirisque habitation, vous êtes couvert contre les catastrophes naturelles sans avoir souscrit une option spéciale : la loi répute la clause écrite dans votre contrat. Le même article définit le périmètre : « Sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles, au sens du présent chapitre, les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel ou également, pour les mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols, la succession anormale d’événements de sécheresse d’ampleur significative, lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises. » Trois conditions se dégagent pour une maison fissurée : un dommage matériel direct, une cause déterminante liée à une sécheresse d’une ampleur anormale, et l’inefficacité des mesures habituelles de prévention. L’arrêté interministériel ne crée pas ces conditions, il les constate pour une zone et une période : « L’état de catastrophe naturelle est constaté par arrêté interministériel qui détermine les zones et les périodes où s’est située la catastrophe ainsi que la nature des dommages résultant de celle-ci couverts par la garantie visée au premier alinéa du présent article. » Vérifiez donc aussi la période visée par l’arrêté pour votre commune : des fissures apparues hors période reconnue ne relèvent pas de la garantie.
Deux limites légales méritent d’être connues avant de déclarer. D’abord, pour la sécheresse, la garantie est restreinte : l’article L. 125-2 du code des assurances prévoit que « Toutefois, pour les dommages ayant eu pour cause déterminante les mouvements de terrain différentiels mentionnés au troisième alinéa de l’article L. 125-1, la garantie est limitée aux dommages susceptibles d’affecter la solidité du bâti ou d’entraver l’usage normal du bâtiment. » Les simples désordres esthétiques, une microfissure d’enduit qui n’évolue pas et ne menace ni la solidité ni l’usage, n’entrent pas dans la garantie. Ensuite, l’article L. 125-6 du code des assurances écarte l’obligation d’assurer « Dans les terrains classés inconstructibles par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé », sauf pour les biens existant avant le plan, ainsi que le précise la suite du même article : « Cette obligation ne s’impose pas non plus aux entreprises d’assurance à l’égard des biens immobiliers construits et des activités exercées en violation des règles administratives en vigueur lors de leur mise en place et tendant à prévenir les dommages causés par une catastrophe naturelle. » Une construction édifiée sans permis en zone inconstructible ne peut pas compter sur la garantie. Enfin, sachez que l’assureur ne peut pas vider la garantie de sa substance par une clause d’exclusion : l’article L. 125-3 du code des assurances dispose que « Les contrats mentionnés à l’article L. 125-1 sont réputés, nonobstant toute disposition contraire, contenir une telle clause », et des clauses types fixées par arrêté s’appliquent d’office.
Le calendrier, lui, ne pardonne pas l’attentisme. La page officielle Catastrophe naturelle ou technologique : indemnisation par l’assurance est formelle : la déclaration doit parvenir à l’assureur au plus tard 30 jours après la publication de l’arrêté. Pour l’arrêté du 11 septembre 2026 publié le 22 septembre 2026, ce délai court donc jusqu’au 22 octobre 2026 environ. Déclarez par écrit, de préférence en recommandé, en décrivant les désordres, leur date d’apparition et leur évolution, avec vos premières photos. La même page officielle donne les franchises légales : 380 € pour l’habitation et 1 520 € quand le dommage vient d’un mouvement de terrain lié à la sécheresse. Pour des fissures de sécheresse, c’est donc 1 520 euros qui resteront à votre charge, et une réparation qui coûterait moins cher que la franchise n’a aucun intérêt à être déclarée. Quant aux délais de l’assureur, l’article L. 125-2 du code des assurances les encadre étroitement : un mois à compter de la déclaration ou de la publication de l’arrêté, si elle est postérieure, pour informer l’assuré et ordonner si besoin une expertise, puis un mois après l’état estimatif ou le rapport d’expertise définitif pour proposer l’indemnisation ou la réparation en nature, et après l’accord de l’assuré, un mois pour missionner l’entreprise ou vingt et un jours pour verser l’indemnité. En pratique, ne réparez rien avant le passage de l’expert, conservez factures et débris, et répondez vite à chaque demande de pièces : chaque mois perdu de votre fait retarde d’autant la proposition.
B. L’arrêté ne suffit pas : la bataille de l’expertise sur la cause déterminante
Beaucoup de propriétaires imaginent que la reconnaissance de leur commune vaut reconnaissance automatique de leur sinistre. C’est l’erreur la plus coûteuse du dossier. L’arrêté ouvre la garantie, mais c’est à l’assuré de démontrer que ses fissures ont bien pour cause déterminante la sécheresse reconnue, et non l’âge de la maison, l’absence de fondations ou une mauvaise gestion des eaux. Deux arrêts rendus à quinze jours d’intervalle en janvier 2025, lus intégralement, montrent où passe exactement la frontière.
À Nîmes, la cour d’appel a confirmé le refus de garantie opposé à la propriétaire d’une maison ancienne en pierres, construite depuis environ 150 ans, affectée de fissures dont certaines avaient été rebouchées bien avant la sécheresse de 2016 et qui avait subi d’importants travaux de reprise en 2006 et 2007. Pour rejeter la demande, le tribunal avait, selon l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 23 janvier 2025 (RG 23/02166), le tribunal « a relevé l’absence de preuve, une construction ancienne fragile, affectée de nombreuses fissures traitées bien avant 2016 et ayant fait l’objet de travaux de reprises importants en 2006-2007 et jugé non démontré que la cause déterminante des désordres soit la sécheresse de 2016, même si la nature du sol confirmait un phénomène de sécheresse et réhydratation des sols. » L’expert de l’assureur avait conclu que les désordres étaient anciens et liés en grande partie à un défaut de gestion des eaux pluviales, tandis que les études géotechniques commandées par l’assurée, pourtant nombreuses, n’ont pas convaincu la cour du rôle déterminant de la sécheresse face à l’absence de véritables fondations, l’absence de chaînage et un sol d’assise hétérogène. Résultat : « Confirme le jugement rendu le 31 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Carpentras en toutes ses dispositions », et « Condamne Mme [G] [E] à payer à la société Groupama Méditerranée la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile », outre les dépens d’appel. La leçon est rude : multiplier les études privées ne remplace pas la démonstration que c’est bien l’épisode reconnu qui a produit ces fissures-là, et la nature argileuse du sol, à elle seule, ne prouve rien.
À Bordeaux, à l’inverse, la garantie a été confirmée au profit d’époux propriétaires d’une maison des années 1970 à Mérignac, fissurée après la sécheresse du printemps 2011. L’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 9 janvier 2025 (RG 22/02166) rappelle que le tribunal avait retenu la garantie parce qu’il avait « essentiellement relevé que la cause déterminante du sinistre constitué par des fissures dans la maison et sur la façade, était l’intensité anormale d’un agent naturel, en l’espèce la sécheresse ayant donné lieu à un arrêté de catastrophe naturelle en date du 11 juillet 2012 motivé par des mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et la réhydratation des sols constatés entre le 1er avril et le 30 juin 2011 dans la commune de Mérignac. » L’assureur objectait pourtant une pluralité de causes relevée par l’expertise judiciaire, nature argileuse des sols, mode de construction avec cave centrale, canalisations fuyardes, arbres proches, et l’existence de fissures anciennes réparées avant 2011. La cour a maintenu la garantie : l’expert judiciaire avait établi que sans cet agent naturel d’une intensité anormale, les dommages ne seraient pas survenus sous la forme constatée, même si la sécheresse n’expliquait pas à elle seule l’intégralité des désordres. Dispositif : « Confirme le jugement entrepris », et « Condamne la société Suravenir Assurances à payer à M. [B] [R] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile », outre les dépens d’appel. La différence avec Nîmes tient en un mot : une expertise judiciaire qui fait le tri entre les fissures anciennes et celles de l’épisode reconnu, et qui qualifie la sécheresse de cause déterminante malgré les facteurs prédisposants.
De ces deux arrêts, le propriétaire avisé tire une méthode en cinq points, valable aussi pour suivre les recours en droit immobilier traités par l’équipe parisienne du cabinet quand le dossier devient contentieux. Premièrement, photographiez et datez : photos d’ensemble et de détail avec un repère de taille, à intervalles réguliers, sans reboucher les fissures avant expertise, et posez si possible des témoins datés pour mesurer l’évolution. Deuxièmement, faites constater par huissier ou commissaire de justice les désordres les plus parlants, portes qui coincent, carrelages soulevés, écoulements, car l’expert judiciaire travaille des mois plus tard sur des traces parfois effacées. Troisièmement, rassemblez l’historique du bien : factures de travaux anciens, diagnostics, photographies d’avant l’épisode, échanges avec le vendeur, car l’assureur cherchera toujours l’antériorité des fissures. Quatrièmement, ne confondez pas étude privée et expertise judiciaire : une étude géotechnique à vos frais éclaire votre dossier mais ne lie ni l’assureur ni le juge, et c’est l’expert désigné dans le cadre de la garantie ou par le tribunal qui pèsera le plus. Cinquièmement, si l’assureur refuse ou minore, contestez par écrit en visant précisément la cause déterminante, demandez la communication du rapport d’expertise sur lequel il se fonde, et faites chiffrer la reprise par des devis d’entreprises, pas seulement par votre estimation. Et gardez en tête le risque financier symétrique : comme à Nîmes, celui qui perd paie les dépens et souvent une indemnité d’article 700 à l’adversaire, ce qui rend d’autant plus nécessaire un dossier étayé par des pièces solides avant d’assigner.
II. Quand l’assurance ne paie pas : le constructeur, le vendeur et l’acheteur face aux argiles
A. La maison mal fondée en zone d’argiles : la garantie décennale du constructeur et du vendeur
Lorsque les fissures viennent d’une construction inadaptée au sol, la sécheresse n’est qu’un révélateur, et c’est vers celui qui a construit ou vendu qu’il faut se tourner. Le fondement est l’article 1792 du code civil, aux termes duquel : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. » Deux précisions capitales pour les maisons fissurées : la responsabilité joue « même » en cas de vice du sol, donc la nature argileuse du terrain n’exonère pas le constructeur, et elle est « de plein droit », c’est-à-dire sans qu’il soit besoin de prouver une faute. Seule échappatoire pour le constructeur : « Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. » Or une sécheresse, même intense, n’est pas une cause étrangère quand les fondations auraient dû y résister : la cause étrangère suppose un événement extérieur, imprévisible et irrésistible, et construire en zone d’argiles connue sans fondations adaptées exclut l’imprévisibilité.
Le jugement du tribunal judiciaire de Versailles du 7 mai 2025 (RG 21/02423) l’a rappelé avec netteté à propos d’une extension qui basculait et se tassait par rapport à la maison d’origine, sur un sol à fort aléa de retrait-gonflement. Le jugement énonce : « Aux termes des article 1792 et 1792-1 du code civil, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire est responsable de plein droit, envers l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. » En l’espèce, l’expertise avait montré que « Les fondations posées à 60 cm du terrain naturel ne sont pas assez profondes pour être hors gel et ne sont pas adaptées à la forte instabilité du sol qu’une lecture des cartes géotechniques disponibles aurait permis d’identifier », alors que l’étude de sol réalisée après coup révélait un indice de plasticité de 37, soit une très grande sensibilité aux variations d’eau, et que seule la construction neuve bougeait, preuve que la sécheresse seule n’expliquait rien. Le tribunal a donc condamné les vendeurs-constructeurs sur le fondement de la garantie décennale à verser aux acquéreurs 76.156,30 € TTC avec intérêts légaux à compter du 21 avril 2021, avec indexation sur l’indice BT01 de la construction, plus 2.400 € TTC et 9.350 € TTC pour d’autres postes et 6.000 € au titre des frais irrépétibles, et les dépens incluant l’expertise judiciaire. Moralité : en zone d’argiles, vendre une maison ou une extension dont les fondations ignorent le sol, c’est répondre des fissures pendant dix ans, car l’article 1792-4-1 du code civil décharge le responsable dix ans après la réception des travaux, de sorte que passé ce délai la voie décennale est fermée. Vérifiez donc la date de réception des travaux avant d’écarter cette voie : dans les dix ans, elle est souvent plus solide que la garantie catastrophe naturelle elle-même.
Deux compléments pratiques renforcent cette voie. D’une part, celui qui fait construire doit souscrire avant l’ouverture du chantier une assurance dommages-ouvrage : l’article L. 242-1 du code des assurances impose à toute personne qui fait réaliser des travaux de construction, pour son compte ou celui des propriétaires successifs, une assurance qui garantit, sans attendre la recherche des responsabilités, le paiement des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont répondent les constructeurs. Si vous avez acheté une maison de moins de dix ans, réclamez au vendeur la police dommages-ouvrage : elle permet d’être indemnisé vite, l’assureur se retournant ensuite contre les responsables. Son absence engage au passage la responsabilité du constructeur et du notaire qui n’aurait pas vérifié, mais c’est l’indemnisation rapide qui compte d’abord pour vous. D’autre part, ne laissez pas l’assureur catastrophe naturelle et le constructeur se renvoyer la balle : déclarez le sinistre catastrophe naturelle dans les 30 jours pour préserver cette garantie, tout en adressant en parallèle une mise en demeure au constructeur ou au vendeur sur le fondement de la décennale, et laissez l’expertise judiciaire départager les causes. Les deux garanties peuvent se cumuler dans leurs effets, l’une n’excluant pas l’autre, et c’est souvent l’expert qui dira si les fissures relèvent du sol mal pris en compte, de la sécheresse, ou des deux.
B. Acheter ou vendre une maison en zone d’argiles : l’information sur les sinistres et les vices cachés
La sécheresse déplace aussi le contentieux sur le terrain de la vente : l’acheteur qui découvre après l’achat des fissures que le vendeur connaissait dispose d’armes propres, à condition d’agir vite et de prouver la dissimulation. Premier outil, l’état des risques. L’article L. 125-5 du code de l’environnement prévoit que « Lorsqu’un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité en application de l’article L. 125-2 ou de l’article L. 128-2 du code des assurances, le vendeur ou le bailleur de l’immeuble est tenu d’informer, dans l’état des risques mentionné aux I, I bis et II du présent article, l’acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l’immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des présentes dispositions. » Concrètement, si la maison a déjà été indemnisée pour des fissures de sécheresse, cela doit figurer dans l’état des risques annexé à la promesse puis à l’acte, et le vendeur ne peut pas prétendre l’ignorer. La sanction est lourde : « En cas de non-respect du I, des troisième à cinquième alinéas du I bis, du dernier alinéa du II et du IV du présent article, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. » Acheteur, exigez donc l’état des risques dès la première visite et conservez-le ; vendeur, déclarez loyalement les sinistres indemnisés, car une omission peut faire annuler la vente ou en réduire le prix des années plus tard.
Second outil, la garantie des vices cachés. L’article 1641 du code civil dispose : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » Des fissures structurelles dues au retrait-gonflement, rebouchées à la va-vite avant la vente et tues à l’acheteur, entrent typiquement dans cette définition, à trois conditions : qu’elles soient antérieures à la vente, cachées au moment de l’achat, et suffisamment graves pour compromettre l’usage ou le prix. Pour engager une action pour vice caché immobilier, l’acheteur doit prouver l’antériorité, souvent par une expertise qui date les fissures et leurs reprises, et démontrer que le vendeur ne pouvait les ignorer, par exemple parce qu’il avait lui-même déclaré un sinistre sécheresse ou fait réaliser des travaux de rebouchage. Le délai est strict : l’article 1648 du code civil dispose que « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. » Faites donc constater les fissures par écrit dès leur découverte, l’expertise amiable puis judiciaire fixant le point de départ, et n’attendez pas que la maison se dégrade davantage : le juge apprécie aussi votre diligence. Notez enfin l’articulation avec la décennale : si la maison a moins de dix ans, agissez sur les deux fondements en parallèle, la décennale contre le constructeur et le vice caché contre le vendeur, car leurs conditions et leurs débiteurs diffèrent et l’une peut réussir là où l’autre échoue.
En conclusion, l’arrêté du 11 septembre 2026 publié le 22 septembre change concrètement la donne pour les propriétaires des communes reconnues : il ouvre la garantie catastrophe naturelle pour les fissures de sécheresse et fait courir un délai de déclaration de 30 jours, avec une franchise de 1 520 € et des délais d’expertise et d’indemnisation encadrés par la loi. Mais comme l’ont montré les cours d’appel de Nîmes et de Bordeaux à quinze jours d’intervalle, l’arrêté ne vaut pas reconnaissance du sinistre : tout se joue sur la preuve que la sécheresse reconnue est la cause déterminante de vos fissures, face à l’âge de la maison, à ses fondations et à l’historique des désordres. Le bon réflexe tient donc en quatre gestes : vérifier la reconnaissance de sa commune et la période visée, déclarer par écrit dans les 30 jours, documenter et faire constater les fissures sans les effacer, et préparer en parallèle la voie du constructeur ou du vendeur, décennale de dix ans ou vice caché dans les deux ans de la découverte, quand le sol a été mal pris en compte ou les sinistres tus. La maison fissurée n’est ni une fatalité ni un jackpot : c.est un dossier de preuves où celui qui démontre gagne, et celui qui attend perd ses délais.
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