Reprendre une exploitation en entrant dans une société agricole, racheter les parts d’un associé qui part à la retraite ou faire entrer son enfant dans le GAEC familial : ces opérations portent sur des titres, pas sur des terres, et beaucoup d’exploitants en déduisent qu’aucune autorisation n’est nécessaire. C’est l’erreur la plus coûteuse du marché sociétaire agricole. Depuis la loi du 23 décembre 2021 et au fil d’une jurisprudence abondante de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, l’entrée d’un nouvel associé dans une société qui exploite des terres déclenche le contrôle des structures, expose le bail rural à la nullité et place la cession sous la surveillance de la SAFER. Le tribunal paritaire des baux ruraux annule des baux pour ce motif, le préfet met en demeure et le Conseil d’État valide des sanctions de plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Cet article explique, à partir des textes en vigueur et de quatre décisions intégralement vérifiées, quand l’entrée dans une société agricole exige une autorisation d’exploiter, qui doit la demander, ce que risque le bail rural en cas d’oubli et comment la SAFER contrôle les cessions de parts comme les montages en démembrement. Il s’adresse au repreneur qui signe, au cédant qui transmet et au bailleur qui découvre un nouvel exploitant sur ses terres.
I. Entrer dans une société qui exploite des terres, c’est agrandir son exploitation
A. Le nouvel associé exploitant doit demander lui-même l’autorisation d’exploiter
Le point de départ se trouve dans la définition légale de l’agrandissement. Pour l’application du contrôle des structures, l’article L. 331-1-1 du code rural et de la pêche maritime dispose que « la mise à disposition de biens d’un associé exploitant lors de son entrée dans une personne morale est également considérée comme un agrandissement ou une réunion d’exploitations au bénéfice de cette personne morale ». Autrement dit, l’associé qui entre dans une société agricole et y apporte son exploitation, ou qui met en valeur les terres de la société, accroît la superficie qu’il exploite. Cette opération entre dans le champ des installations et agrandissements soumis à autorisation préalable lorsque la surface totale envisagée dépasse le seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles, en application du 1° du I de l’article L. 331-2 du même code.
La Cour de cassation a tranché la question pratique que tout repreneur se pose : qui dépose la demande, la société ou le nouvel associé ? Dans un arrêt publié au Bulletin du 26 octobre 2023 (troisième chambre civile, pourvoi n° 21-24.231, ECLI:FR:CCASS:2023:C300704, texte intégral sur le site de la Cour de cassation), un exploitant déjà associé d’une première société à objet agricole était devenu associé exploitant d’une société civile d’exploitation agricole en 2018. Le bailleur avait saisi le tribunal paritaire en nullité des baux sur le fondement de l’article L. 331-6, et l’autorité administrative avait mis en demeure l’exploitant et la société de présenter une demande d’autorisation. La cour d’appel avait prononcé la nullité au motif que la société n’avait pas demandé d’autorisation après l’entrée du nouvel associé. La Cour de cassation corrige le raisonnement sur l’auteur de la demande tout en maintenant l’exigence d’autorisation : « Il en résulte que, dans cette hypothèse, la demande d’autorisation doit être présentée par le nouvel associé, qui procède ainsi à un agrandissement de son exploitation, et non par la société. »
La portée de cette solution mérite d’être mesurée. Le nouvel associé est regardé comme mettant en valeur les unités de production de la société dès lors qu’il participe aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de ces unités. Le critère n’est donc ni le nombre de parts détenues ni la qualité de gérant, mais la participation réelle à l’exploitation. Un associé qui travaille dans la société, même minoritaire au capital, entre dans le champ du contrôle. À l’inverse, l’associé purement financier qui ne participe pas aux travaux ne met en valeur aucune unité de production et n’a pas à demander d’autorisation à ce titre, même si la prise de participation peut relever d’autres contrôles, notamment l’information de la SAFER et, depuis 2023, l’autorisation préalable des prises de contrôle sociétaires examinée dans la seconde partie.
En pratique, le repreneur doit donc vérifier trois éléments avant de signer. Premièrement, la surface cumulée : additionner les terres qu’il exploite déjà, seul ou dans une autre société, et celles de la société rejointe, en appliquant les équivalences du schéma régional pour les productions spécialisées. Deuxièmement, le seuil applicable : le schéma directeur régional fixe un seuil au-delà duquel l’autorisation est obligatoire, et ce seuil varie selon les régions et les territoires. Troisièmement, sa propre qualité : s’il participera effectivement aux travaux, c’est à lui de déposer la demande d’autorisation d’exploiter auprès de l’administration, avant de prendre ses fonctions. La demande déposée par la seule société ne régularise pas sa situation personnelle, comme l’illustre l’arrêt du 26 octobre 2023 où la mise en demeure visait d’ailleurs personnellement l’exploitant.
Le preneur d’un bail rural doit en outre respecter une obligation d’information souvent négligée : l’article L. 331-6 du code rural et de la pêche maritime impose à tout preneur de faire connaître au bailleur, au moment de la conclusion du bail, la superficie et la nature des biens qu’il exploite, avec mention expresse dans le bail. Cette déclaration permet au bailleur de savoir si son preneur dépasse les seuils et si le bail dépendra d’une autorisation. L’omettre, c’est priver le bailleur d’une information déterminante et fragiliser le bail dès sa naissance.
B. Sans autorisation, le bail rural encourt la nullité et l’exploitant la sanction pécuniaire
Lorsque l’autorisation était requise et n’a pas été obtenue, la procédure suit un ordre strict que le bailleur comme le preneur doivent connaître. L’article L. 331-7 du code rural et de la pêche maritime prévoit une phase préalable obligatoire : « Lorsqu’elle constate qu’un fonds est exploité contrairement aux dispositions du présent chapitre, l’autorité administrative met l’intéressé en demeure de régulariser sa situation dans un délai qu’elle détermine et qui ne saurait être inférieur à un mois ». La mise en demeure prescrit soit de présenter une demande d’autorisation, soit, si un refus est déjà intervenu, de cesser l’exploitation des terres concernées. Si l’intéressé, tenu de présenter une demande, ne la forme pas dans le délai, l’administration lui notifie une mise en demeure de cesser d’exploiter, puis peut prononcer une sanction pécuniaire d’un montant compris entre 304,90 et 914,70 euros par hectare, reconductible chaque année tant que l’exploitation irrégulière se poursuit.
Sur le terrain civil, la conséquence frappe le bail lui-même. Le même article L. 331-6 dispose que « Si le preneur est tenu d’obtenir une autorisation d’exploiter en application de l’article L. 331-2 […] la validité du bail ou de sa cession est subordonnée à l’octroi de cette autorisation », et que « Le refus définitif de l’autorisation ou le fait de ne pas avoir présenté la demande d’autorisation exigée en application de l’article L. 331-2 dans le délai imparti par l’autorité administrative en application du premier alinéa de l’article L. 331-7 emporte la nullité du bail que le préfet du département dans lequel se trouve le bien objet du bail, le bailleur ou la société d’aménagement foncier et d’établissement rural, lorsqu’elle exerce son droit de préemption, peut faire prononcer par le tribunal paritaire des baux ruraux ». Trois titulaires de l’action seulement : le préfet, le bailleur et la SAFER préemptrice. Le voisin évincé ou le concurrent n’ont pas qualité pour demander la nullité du bail sur ce fondement, même s’ils peuvent contester l’autorisation elle-même devant le juge administratif.
Deux précisions issues de l’arrêt du 26 octobre 2023 (pourvoi n° 21-24.231) sécurisent le contentieux. D’abord, la nullité ne peut être prononcée que si l’exploitant a été mis en demeure et que le délai imparti est expiré : la Cour rappelle sa jurisprudence constante selon laquelle il faut que le locataire contrevenant ait été mis en demeure et que le délai soit expiré avant que le juge saisisse la nullité. Un bailleur qui assigne directement en nullité sans mise en demeure préalable de l’administration verra sa demande rejetée. Ensuite, l’action en nullité se prescrit par cinq ans, mais le point de départ ne court pas du jour de la conclusion du bail : la Cour juge que « l’action en nullité d’un bail formée sur le fondement de l’article L. 331-6 précité se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire de l’action a connu ou aurait dû connaître qu’était expiré le délai imparti au locataire, dans la mise en demeure prévue par l’article L. 331-7 précité, pour régulariser sa situation ». Concrètement, tant que l’administration n’a pas mis en demeure, le délai de prescription ne court pas contre le bailleur qui ignorait l’irrégularité : un bail conclu en 2016 et mis en demeure fin 2019 peut encore être annulé par une action introduite en avril 2019, comme dans l’espèce jugée.
Le volet financier de l’irrégularité n’est pas théorique. Le Conseil d’État, par une décision du 30 novembre 2021 (5e et 6e chambres réunies, n° 439742, ECLI:FR:CECHR:2021:439742, texte intégral sur Légifrance), a rejeté le pourvoi d’un exploitant condamné à une sanction de 78 223 euros pour exploitation sans autorisation, validant une sanction de 450 euros par hectare. Le juge administratif a estimé cette sanction « justifiée par son refus de régulariser sa situation en présentant une demande d’autorisation d’exploitation », son montant se situant dans la partie basse de la fourchette légale. L’exploitant qui ignore la mise en demeure cumule donc les risques : nullité du bail devant le tribunal paritaire à l’initiative du bailleur ou du préfet, et sanction pécuniaire administrative chaque année d’exploitation irrégulière.
Pour le bailleur qui découvre qu’un nouvel associé exploite ses terres sans autorisation, la marche à suivre est ordonnée : signaler la situation au préfet afin qu’une mise en demeure soit adressée, attendre l’expiration du délai, puis saisir le tribunal paritaire en nullité du bail en visant l’article L. 331-6. Pour le preneur et le nouvel associé, la défense consiste à déposer sans attendre la demande d’autorisation dès la mise en demeure, car l’octroi de l’autorisation avant l’expiration du délai fait obstacle à la nullité. Dans les deux cas, le calendrier administratif commande le calendrier judiciaire.
II. La SAFER surveille les cessions de parts et sanctionne les montages de contournement
A. Informer la SAFER et obtenir l’autorisation de prise de contrôle avant de céder
Longtemps, les transferts de parts sociales de sociétés agricoles échappaient à tout regard : ni le contrôle des structures, conçu pour les agrandissements directs, ni le droit de préemption de la SAFER, attaché aux ventes de biens, ne saisissaient ces opérations. Deux dispositifs comblent désormais cette faille, et le cédant comme le cessionnaire doivent les purger avant de signer.
Le premier est l’obligation d’information préalable de la SAFER. L’article L. 141-1-1 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural sont préalablement informées par le notaire ou, dans le cas d’une cession de parts ou d’actions de sociétés, par le cédant ou le cessionnaire […] de toute cession entre vifs conclue à titre onéreux ou gratuit portant sur des biens ou droits mobiliers ou immobiliers » situés dans leur ressort. L’obligation vaut aussi pour les cessions d’usufruit ou de nue-propriété et pour toute opération qui modifie la répartition du capital ou des droits de vote au point de transférer le contrôle d’une société détenant du foncier. Dans ce dernier cas, la formalité est accomplie par le gérant, le représentant légal ou son délégataire, auprès de la SAFER du lieu du siège social. Ne pas informer la SAFER, c’est l’empêcher d’exercer son droit de préemption et exposer la cession à l’annulation.
Le second dispositif est l’autorisation préalable des prises de contrôle sociétaires, instaurée par la loi du 23 décembre 2021 dite Sempastous et entrée en application avec le portail de télédéclaration ouvert le 1er janvier 2023. Le ministère de l’Agriculture explique sur sa page officielle du 14 juin 2023 que ce contrôle vise à lutter contre la concentration excessive des exploitations et l’accaparement des terres, et qu’il est complémentaire du contrôle des structures et des missions des SAFER. Toute prise de contrôle d’une société détenant ou exploitant des biens immobiliers à usage ou à vocation agricole, par une personne qui détient déjà des terres au-delà d’un certain seuil ou dont la superficie dépassera ce seuil après l’opération, est soumise à autorisation préalable du préfet. Le seuil dit d’agrandissement significatif est fixé par arrêté du préfet de région, entre une fois et demie et trois fois la surface agricole utile régionale moyenne, et réexaminé au plus tard tous les cinq ans. Les analyses de la pratique relèvent que les premières opérations visées sont les cessions de parts qui emportent prise de contrôle de la société et dépassement du seuil.
L’articulation des deux contrôles doit être comprise comme un cumul, pas comme une alternative. Un repreneur peut avoir besoin à la fois de l’autorisation d’exploiter au titre du contrôle des structures, s’il devient associé exploitant et dépasse le seuil du schéma régional, et de l’autorisation de prise de contrôle au titre du marché sociétaire, s’il prend le contrôle d’une société détenant du foncier au-delà du seuil d’agrandissement significatif, tout en devant informer la SAFER de la cession. Chaque procédure a son guichet, son seuil et son juge : le tribunal administratif pour les refus d’autorisation, le tribunal judiciaire et le tribunal paritaire pour la préemption et la nullité du bail. Omettre l’une des trois démarches laisse une faille par laquelle un concurrent, le bailleur ou la SAFER fera annuler l’opération.
B. Démembrement simultané et cession de bail : ce que le juge annule et ce qu’il valide
Face au contrôle de la SAFER, certains montages consistent à démembrer la propriété pour échapper à la préemption : vendre l’usufruit à une personne et la nue-propriété à une société liée, en déclarant à la SAFER une opération prétendument exemptée. La Cour de cassation a fermé cette voie. Dans un arrêt du 31 mai 2018 (troisième chambre civile, pourvoi n° 16-25.829, ECLI:FR:CCASS:2018:C300505, texte intégral sur le site de la Cour de cassation), des vendeurs avaient cédé dans un même acte l’usufruit de leurs parcelles à une personne physique et la nue-propriété à un groupement foncier agricole dirigé par cette même personne, pour un prix total d’environ 104 000 euros. Le notaire avait adressé à la SAFER une simple déclaration d’opération exemptée du droit de préemption. La cour d’appel avait annulé la vente et substitué la SAFER aux acquéreurs. La Cour de cassation approuve l’annulation : la cession simultanée des deux droits reconstitue la pleine propriété et entre dans le champ du droit de préemption institué par l’article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime en cas d’aliénation à titre onéreux de biens à usage agricole.
Mais elle censure la substitution automatique. La Cour juge (pourvoi n° 16-25.829) que la cour d’appel a violé les textes en ordonnant la substitution de la SAFER alors qu’elle avait elle-même relevé que « le notaire avait envoyé une déclaration d’opération exemptée du droit de préemption et non pas une notification valant offre de vente ». La leçon est double et directement utile : le montage en démembrement simultané n’échappe pas à la préemption et la vente est annulée, mais la SAFER ne peut être substituée à l’acquéreur que si elle a été mise en mesure d’exercer son droit au moyen d’une notification valant offre de vente, avec prix et conditions. Pour le vendeur et son notaire, la purge régulière exige donc une notification d’offre en bonne forme, jamais une simple déclaration d’exemption, dès que l’opération transfère en réalité la pleine propriété. Pour l’acquéreur évincé, l’arrêt ouvre une défense contre une substitution prononcée sur une information irrégulière.
Symétriquement, la Cour valide les transmissions régulières au sein de l’exploitation sociétaire. Dans un arrêt du 12 avril 2018 (troisième chambre civile, pourvoi n° 17-16.965, ECLI:FR:CCASS:2018:C300421, texte intégral sur le site de la Cour de cassation), un fermier frappé d’un congé pour atteinte de l’âge de la retraite avait demandé l’autorisation de céder son bail verbal à sa compagne, avec laquelle il était lié par un pacte civil de solidarité, les terres étant destinées à être mises à disposition de leur société commune qui avait obtenu une autorisation d’exploiter avant la cession projetée. Les bailleurs contestaient, invoquant le défaut de diplômes de la cessionnaire. La Cour rejette le pourvoi : « le cessionnaire, qui bénéficie d’une autorisation d’exploiter, n’est pas tenu de satisfaire aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle prévues aux articles L. 331-2 et R. 331-2 du code rural et de la pêche maritime », et l’associée exploitante au sein de la société autorisée remplissait les conditions de la cession. Ce cadre est celui de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, qui dispose que « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés », avec autorisation du tribunal paritaire à défaut d’agrément. Le fermier qui prépare sa succession en cédant à son enfant ou à son partenaire pacsé associé dans la société d’exploitation, après obtention de l’autorisation d’exploiter par la société, se place ainsi sous la protection de la jurisprudence, pourvu que la cession soit demandée au bailleur ou autorisée par le tribunal avant de prendre effet.
Pour une vision d’ensemble des rapports entre statut du fermage, préemption et contrôle du juge sur l’année en cours, les lecteurs peuvent aussi consulter notre analyse des cinq arrêts du premier semestre 2026 qui redessinent le statut du fermage, qui sert de synthèse des décisions récentes de la troisième chambre civile en bail rural.
Conclusion
Reprendre une ferme par l’achat de parts sociales n’est jamais une simple opération sur titres. Le nouvel associé qui participe aux travaux agrandit son exploitation et doit demander lui-même l’autorisation d’exploiter avant de prendre ses fonctions ; à défaut, une mise en demeure administrative ouvre la voie à la nullité du bail devant le tribunal paritaire et à une sanction pécuniaire administrative qui se chiffre en dizaines de milliers d’euros. Parallèlement, la cession doit être notifiée à la SAFER, et toute prise de contrôle d’une société détenant du foncier au-delà du seuil régional exige l’autorisation préalable du préfet depuis l’entrée en vigueur du dispositif issu de la loi du 23 décembre 2021. Les montages en démembrement simultané n’échappent pas à la préemption, et seule une notification valant offre de vente permet une substitution régulière de la SAFER. À l’inverse, la cession du bail au conjoint pacsé ou au descendant associé, adossée à une autorisation d’exploiter obtenue par la société, résiste aux contestations des bailleurs.
Avant de signer, repreneurs et cédants vérifieront donc la surface cumulée et le seuil du schéma régional, déposeront la demande d’autorisation d’exploiter au nom du nouvel associé exploitant, informeront la SAFER par une notification valant offre dès que la pleine propriété est en jeu, solliciteront l’autorisation de prise de contrôle lorsque le seuil d’agrandissement significatif est dépassé et demanderont l’agrément du bailleur ou l’autorisation du tribunal paritaire pour toute cession de bail. Chacune de ces démarches a son délai propre, et l’oubli d’une seule suffit à faire annuler l’ensemble. L’article L. 412-10 du code rural et de la pêche maritime rappelle d’ailleurs que le tribunal paritaire, saisi par le bénéficiaire d’un droit de préemption méconnu, annule la vente et déclare ce bénéficiaire acquéreur aux lieu et place du tiers. Face à un refus d’autorisation, une mise en demeure ou une action en nullité, l’assistance d’un avocat permet de choisir entre régularisation, recours devant le tribunal administratif et défense au fond devant le tribunal paritaire, dans des délais qui ne pardonnent pas l’attente.
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