En juin 2026, une locataire rend les clés de son deux-pièces après six ans d’occupation. Le dépôt de garantie s’élevait à 900 euros. Trois mois plus tard, elle n’a récupéré que 420 euros, accompagnés d’un courrier qui retient 310 euros de « remise en peinture » sur la base d’un simple devis et 170 euros de « ménage de sortie » sans facture. Elle conteste, le bailleur ne répond plus, et le compteur tourne. Cette scène, banale à chaque vague de déménagements, concentre tout le contentieux de la caution : ce que le bailleur peut garder, ce qu’il doit prouver, et ce que le retard lui coûte.
La réponse tient en trois points, à poser d’emblée avec leurs réserves. Premièrement, le bailleur ne peut garder que des sommes précises — loyers ou charges restant dus, réparations locatives, dégradations imputables au locataire — et c’est à lui de les justifier, pièces à l’appui, par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. Deuxièmement, tout retard de restitution déclenche une majoration automatique de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois commencé, jugée conforme à la Constitution, qui peut vite dépasser le dépôt lui-même. Troisièmement, une jurisprudence toute récente de la Cour de cassation, du 29 janvier 2026, ajoute un piège méconnu : le locataire resté dans les lieux après son congé doit une indemnité d’occupation que le bailleur peut déduire de la caution. Réserves : cet article traite des locations vides relevant de la loi du 6 juillet 1989 ; les locations meublées obéissent au même article 22 pour la restitution, avec un dépôt plafonné différemment, et les logements HLM ou les colocations présentent des particularités qui appellent un examen au cas par cas.
I. Garder une partie de la caution : un droit étroit, une preuve exigeante
A. Les seules retenues permises, et la comparaison qui décide de tout
Le principe est rappelé par service-public.fr sur la page du dépôt de garantie : à la fin du bail, le propriétaire peut déduire du dépôt de garantie les frais qu’il assume du fait des manquements du locataire, mais seulement en s’appuyant sur les états des lieux d’entrée et de sortie et en justifiant chaque somme par des pièces. La même page officielle impose au bailleur qui retient une somme de remettre au locataire des documents justificatifs : états des lieux d’entrée et de sortie, photos, constat du commissaire de justice, factures ou devis de travaux, ou encore lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse. Autrement dit, une retenue sans pièce ne tient pas, et une retenue chiffrée au jugé non plus.
Les catégories de retenues admises découlent directement des obligations du locataire. Il y a d’abord les sommes restant dues au bailleur : loyers impayés, charges non réglées, régularisations de charges. Lorsqu’un retard de loyer persiste après le départ, le bailleur retient les arriérés sur la caution avant de restituer le solde ; c’est dans ce cadre que le locataire qui ne paie pas son loyer voit sa dette soldée d’office, sans que cela éteigne d’éventuelles poursuites pour le surplus. Il y a ensuite les réparations locatives et les dégradations : le locataire répond de l’entretien courant et des menus dégâts survenus pendant sa jouissance, comme le posent les articles 1731 et 1732 du code civil. Le premier dispose : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » Le second ajoute : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. » La comparaison des deux états des lieux est donc la pièce maîtresse : ce qui figure à la sortie sans figurer à l’entrée est présumé imputable au locataire, sauf usure normale et sauf preuve contraire.
C’est ici que la promesse commerciale et le droit se séparent. Les entreprises de remise en état et certains mandataires chiffrent volontiers des « remises à neuf » — peinture intégrale, parquet poncé, cuisine repeinte — alors que le bailleur ne peut imputer au locataire que la dégradation excédant l’usure normale, souvent après application d’un coefficient de vétusté. La cour d’appel de Lyon l’a illustré le 15 avril 2026 dans un litige où les bailleurs reprochaient au locataire sorti l’état des parquets et des peintures : la cour relève que la dégradation des parquets était antérieure à la restitution et que les propriétaires en avaient été indemnisés dans le cadre d’un sinistre provenant du toit de l’immeuble, avec application d’un coefficient de vétusté qui, de toute façon, aurait été appliqué. Elle confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de proximité de Villeurbanne du 28 août 2023 et déboute les bailleurs de leurs demandes contre le locataire comme contre l’agent immobilier, et les condamne aux dépens ainsi qu’à 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de chaque côté, en application de l’article 696 du code de procédure civile (« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. ») et de l’article 700 (« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; »). La leçon est nette : repeindre à neuf aux frais du sortant n’est pas un droit, et la vétusté se chiffre, grille à l’appui, avant toute retenue. C’est l’application directe de l’article 1755 du code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. »
Le second garde-fou porte sur la qualité des pièces. Un devis n’est pas une facture, et un forfait de nettoyage sans constat ne prouve rien. Le tribunal de proximité de Saint-Benoît, le 18 mai 2026, en a fait la démonstration dans un dossier où une agence avait d’abord retenu 384,98 euros avant d’annuler cette retenue pour lui substituer 255,32 euros au titre d’un devis de remise en état, avec 129,66 euros déjà remboursés au locataire. Le tribunal compare les états des lieux : plusieurs désordres invoqués existaient déjà à l’entrée ou relevaient de l’usure normale, et les frais de nettoyage des prises électriques facturés 40 euros ne sont pas suffisamment justifiés au regard des pièces versées aux débats. Le tribunal en conclut que l’agence ne justifie pas intégralement de ses retenues et la condamne à verser au locataire 255,34 euros au titre du solde du dépôt de garantie, avec les dépens à sa charge et l’exécution provisoire de droit. Pour le locataire qui conteste, la méthode est donc écrite par les juges : exiger chaque justificatif, pointer ce qui existait déjà à l’entrée, refuser les forfaits non établis, et chiffrer le solde réclamé ligne par ligne.
La charge de la preuve, enfin, pèse sur le bailleur, et c’est un principe posé par la Cour de cassation depuis l’arrêt du 15 février 2012. Dans cette affaire, une juridiction de proximité avait rejeté la demande de restitution d’une locataire au motif qu’il lui appartenait de justifier ses prétentions au-delà de la somme versée à l’audience par le bailleur. La troisième chambre civile casse le jugement : dès lors qu’il incombe au bailleur de justifier les sommes restant dues venant en déduction du dépôt, la juridiction qui a inversé la charge de la preuve a violé l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et l’ancien article 1315 du code civil. Ce principe général figure aujourd’hui à l’article 1353 du code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Concrètement, le bailleur qui retient sans justifier perd ; le locataire n’a pas à démontrer qu’il ne doit rien, c’est au bailleur de démontrer ce qu’on lui doit.
Un dernier cas mérite d’être connu des locataires d’immeubles collectifs : la provision pour charges de copropriété. Quand le logement dépend d’une copropriété, le bailleur peut conserver une provision jusqu’à l’arrêté annuel des comptes, mais cette retenue est bornée : son montant doit s’appuyer sur des justificatifs et ne peut pas dépasser 20 % du dépôt de garantie, et le bailleur doit régulariser puis rendre le solde dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Une « provision » de 50 % conservée sans arrêté des comptes n’est donc pas une retenue, c’est un retard déguisé, qui ouvre la majoration examinée plus loin.
B. Le piège de 2026 : rester après son congé coûte une indemnité imputée sur la caution
La situation la plus inattendue de l’année vient de la Cour de cassation elle-même. Une locataire donne congé pour vendre, mais se maintient dans les lieux au-delà de la date d’effet du congé. Le bail a pris fin — en l’espèce le 31 mars 2016 — et elle occupe ensuite les lieux sans droit ni titre pour le mois d’avril 2016. Elle réclame la restitution intégrale de son dépôt de garantie et oppose au bailleur la prescription de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation. La cour d’appel de Versailles déduit l’indemnité d’occupation de la créance de restitution, et la locataire se pourvoit en cassation en soutenant que seules les sommes dues au titre du bail peuvent être déduites, qu’une indemnité d’occupation née après la fin du bail ne trouve pas sa source dans le bail, et que la compensation suppose des créances connexes, certaines et exigibles.
Le 29 janvier 2026, la troisième chambre civile rejette le pourvoi et pose une solution appelée à être citée dans tous les litiges de caution des prochaines années. La Cour commence par rappeler le cadre de l’article 22 : restitution dans un délai maximal de deux mois après remise des clés, déduction faite des sommes restant dues au bailleur, dûment justifiées. Puis vient la solution, au paragraphe 7 de l’arrêt : l’indemnité d’occupation due par le locataire resté dans les lieux après le terme du bail fait partie des sommes restant dues au bailleur, de sorte que le locataire qui réclame sa caution ne peut pas opposer au bailleur la prescription de l’action en paiement de cette indemnité. Ayant constaté le maintien dans les lieux après le congé pour vendre, la cour d’appel a donc déduit à bon droit l’indemnité de la créance de restitution. La locataire est condamnée aux dépens, ses demandes au titre des frais irrépétibles sont rejetées.
Trois conséquences pratiques en découlent pour les occupants. D’abord, rendre les clés quelques semaines après la fin du préavis n’est jamais neutre : chaque mois d’occupation sans droit ni titre génère une indemnité que le bailleur déduira de la caution, même si le bail est terminé. Ensuite, l’argument de la prescription ne protège pas : le locataire qui réclame sa caution rouvre la porte à la déduction de l’indemnité, que le bailleur n’aurait peut-être plus pu réclamer seul. Enfin, la négociation d’un court délai de départ doit être écrite : un accord du bailleur sur une remise des clés différée, même de quelques jours, évite la qualification d’occupation sans droit ni titre et préserve l’intégralité de la créance de restitution. À l’inverse, pour le bailleur, cette décision sécurise une imputation fréquente mais contestée, à condition de chiffrer l’indemnité au niveau du loyer et de la justifier comme le reste.
Cette décision du 29 janvier 2026 doit être lue avec les deux jugements du printemps 2026 cités plus haut : ensemble, ils dessinent une jurisprudence de l’année cohérente et équilibrée. D’un côté, les juges du fond sanctionnent les retenues gonflées ou mal justifiées et ordonnent la restitution du solde au euro près. De l’autre, la Cour de cassation admet la déduction de l’indemnité d’occupation quand le locataire s’est maintenu sans droit. Le fil commun est la justification : tout ce qui est dû et prouvé se déduit, tout ce qui est allégué sans pièce se restitue. C’est cette logique qu’il faut appliquer à son propre dossier avant d’écrire ou de saisir qui que ce soit.
II. Récupérer le solde : délais, majoration automatique et recours gradués
A. Un mois ou deux, puis 10 % par mois de retard : le compteur qui punit l’inertie
Le délai de restitution dépend d’un seul critère : la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. Service-public.fr distingue deux cas : état des lieux de sortie conforme à celui d’entrée, restitution dans un délai maximum d’un mois ; états des lieux non conformes, restitution dans un délai maximum de deux mois. Le point de départ court dans les deux cas du jour où le locataire rend les clés, en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception. L’Institut national de la consommation (fiche « Le dépôt de garantie en 10 questions ») retient la même grille d’un mois ou deux selon la conformité des états des lieux, et rappelle au locataire d’indiquer au bailleur, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Ce détail n’est pas formel : sans adresse de réexpédition, le bailleur ne peut pas restituer, et la majoration pour retard n’est pas due quand le défaut de restitution vient de l’absence de transmission de cette adresse.
Passé le délai, la sanction est automatique et ne nécessite aucune mise en demeure préalable pour courir. Selon l’Institut national de la consommation, tout dépôt non restitué dans les délais est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges par période mensuelle commencée en retard. Cette majoration court donc au mois commencé, s’ajoute au solde à restituer, et ne nécessite aucune mise en demeure préalable pour produire effet. Sa conformité à la Constitution a été jugée le 22 février 2019 : saisie par la Cour de cassation d’une question prioritaire de constitutionnalité portant sur le septième alinéa de l’article 22, le Conseil constitutionnel a relevé que cet alinéa organise une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, inapplicable quand le défaut de restitution vient de l’absence de transmission par le locataire de sa nouvelle adresse. Le Conseil a jugé que le législateur s’est fondé sur l’ampleur du préjudice, le loyer servant de référence comme plafond du dépôt, et sur la durée de ce préjudice, avant de déclarer la disposition conforme à la Constitution. Le bailleur ne peut donc ni discuter le principe de la majoration ni la négocier à la baisse : elle est d’ordre public dans son mécanisme.
Les jugements du printemps 2026 montrent ce que ce compteur produit en euros. Devant le tribunal de proximité de Bobigny, le 30 mars 2026, une bailleresse n’avait tout simplement jamais restitué un dépôt de 840 euros, alors que l’état des lieux de sortie du 28 juin 2023 ne mentionnait aucune dégradation. Le tribunal constate qu’elle avait jusqu’au 28 juillet 2023 pour restituer et qu’elle ne s’est pas exécutée, avec 27 mois de retard accumulés à la date de l’assignation. Puis il chiffre la sanction : 10 % d’un loyer de 840 euros, soit 84 euros par mois, pour un total de 2 268 euros de majoration. La bailleresse est condamnée à payer 3 108 euros au titre de la restitution et de la pénalité, avec les intérêts légaux, plus 500 euros de dommages et intérêts pour le préjudice subi, en application du principe général de réparation posé par l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Vingt-sept mois d’inertie transforment ainsi une caution de 840 euros en une dette de plus de 3 600 euros : c’est l’effet de levier que tout bailleur devrait calculer avant de « laisser traîner » un dossier.
Devant la cour d’appel de Lyon, le 15 avril 2026, la majoration joue en complément : outre la confirmation intégrale du jugement de Villeurbanne, la cour condamne les bailleurs à payer au locataire 1 547 euros au titre d’un complément de pénalités de retard, avec les dépens d’appel et 2 000 euros de frais irrépétibles. Et même quand le solde contesté est modeste, les juges vont au bout : à Saint-Benoît, pour 255,34 euros indûment retenus, le tribunal condamne l’agence aux dépens et rappelle le caractère exécutoire de sa décision. Moralité chiffrée : contester une retenue de quelques centaines d’euros n’est pas dérisoire, car la majoration, les intérêts et les dépens s’ajoutent au principal, et le juge sanctionne l’inertie autant que l’abus initial.
B. Réclamer dans l’ordre : pièces, conciliation, puis juge
La première étape est écrite et contradictoire. Dès la réception du décompte de retenues, le locataire adresse au bailleur ou à son mandataire une lettre recommandée avec accusé de réception qui conteste chaque ligne, réclame les justificatifs manquants — factures, devis détaillés, photos datées, constat — et rappelle le délai de restitution applicable avec la majoration encourue. Service-public.fr propose un modèle de lettre pour contester la facture des travaux de remise en état de l’ancien logement, et la page officielle sur le dépôt de garantie articule cette contestation avec la production des états des lieux comparés. Cette lettre n’est pas une formalité : elle fige les positions, fait courir la démonstration de la mauvaise foi en cas de silence, et servira de première pièce devant le conciliateur puis devant le juge. Joignez-y systematically la copie de l’état des lieux d’entrée, celui de sortie, les photos prises le jour du départ, les factures d’entretien en cours de bail et la preuve de la remise des clés avec la nouvelle adresse.
Si le bailleur ne répond pas ou maintient des retenues non justifiées, la deuxième étape passe par un tiers. Service-public.fr oriente vers la commission départementale de conciliation, saisie directement par le locataire, ou vers le conciliateur de justice du lieu du logement, avant toute saisine du juge. L’Institut national de la consommation décrit la suite : obtenir une ordonnance d’injonction de payer — procédure ouverte par l’article 1405 du code de procédure civile (« Le recouvrement d’une créance peut être demandé suivant la procédure d’injonction de payer lorsque : 1° La créance a une cause contractuelle ou résulte d’une obligation de caractère statutaire et s’élève à un montant déterminé ; ») — en adressant une requête au président du tribunal judiciaire du lieu de la location, procédure envisageable quand l’obligation de restituer est incontestable — par exemple des états des lieux conformes et des loyers soldés —, le juge pouvant rejeter la requête si le bailleur oppose des retenues sérieusement justifiées. Quand l’affaire est contestée au fond, c’est le juge des contentieux de la protection qui tranche, comme dans les trois décisions de 2026 citées ici, avec à la clé la restitution du solde, la majoration, les intérêts, voire des dommages et intérêts et les dépens. L’article 750-1 du code de procédure civile impose, à peine d’irrecevabilité, une tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative « lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros », hors dispenses limitativement énumérées ; au-delà de ce seuil, l’assignation directe reste possible. Dans tous les cas, le dossier qui gagne est celui qui compare : entrée contre sortie, ligne par ligne, pièce par pièce.
Le calendrier commande la stratégie. Tant que le délai d’un ou deux mois n’est pas expiré, l’urgence est d’adresser la contestation et d’exiger les pièces, car le bailleur peut encore régulariser sans majoration. Une fois le délai dépassé, chaque mois commencé ajoute 10 % du loyer hors charges : attendre ne fait plus perdre, sauf le temps et l’énergie, mais agir vite évite au bailleur l’argument de l’adresse inconnue ou de la compensation. Quand le bailleur oppose des loyers impayés, vérifiez leur réalité et leur montant avant de les admettre : une retenue de loyers prescrits ou déjà payés se conteste comme une retenue de travaux. Et quand vous vous êtes maintenu dans les lieux après votre congé, intégrez l’indemnité d’occupation dans votre calcul avant de réclamer : depuis l’arrêt du 29 janvier 2026, la réclamer sans provisionner cette déduction, c’est plaider contre une solution de la Cour de cassation. À chaque étape, l’appui d’un professionnel du contentieux locatif change l’issue : l’analyse d’un cabinet d’avocat en droit immobilier à Paris pour contester une caution permet de chiffrer le solde, de rédiger la mise en demeure qui fait courir les bons délais et de choisir entre injonction de payer, conciliation et assignation au fond.
En conclusion, la caution n’est ni un pourboire laissé au bailleur ni une cagnotte automatiquement rendue : c’est une créance encadrée, dont chaque euro retenu doit être dû, imputable et prouvé. L’année 2026 l’a rappelé des deux côtés de la barre : les retenues gonflées tombent quand le bailleur ne justifie pas, comme à Saint-Benoît pour 255 euros ou à Bobigny pour 27 mois d’inertie sanctionnés de 2 268 euros de majoration, tandis que l’indemnité d’occupation du locataire resté sans droit se déduit, comme l’a tranché la Cour de cassation le 29 janvier 2026 (troisième chambre civile, pourvoi n° 24-20.758, publié au Bulletin). Devant un décompte amputé, la conduite à tenir tient en une phrase : comparer les états des lieux, exiger chaque facture, écrire en recommandé, puis saisir le conciliateur ou le juge sans laisser le compteur des 10 % tourner à votre détriment. Les pièces font le droit, et en matière de caution plus qu’ailleurs, celui qui documente gagne.
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