Vous trouvez dans votre boîte aux lettres un procès-verbal d’infraction au code de l’urbanisme, puis un courrier du maire vous mettant en demeure de démolir votre véranda, votre extension ou votre abri sous trois mois, sous astreinte de plusieurs centaines d’euros par jour de retard, avec une amende administrative de 30 000 euros. Le même dossier peut en parallèle donner lieu à une convocation devant le tribunal correctionnel, où le procureur requiert une amende pénale calculée au mètre carré et le juge envisage la démolition. Cette accumulation n’a rien d’anormal : depuis la réécriture de l’article L. 481-1 du code de l’urbanisme, l’autorité administrative dispose de ses propres sanctions, qui s’ajoutent aux peines prononcées par le juge pénal. Chaque voie obéit à ses règles, ses délais et ses recours, et une erreur sur l’une d’elles se paie en dizaines de milliers d’euros.

Ce dossier explique d’abord ce que la mairie peut vous imposer dès le procès-verbal : interruption du chantier, mise en demeure, amende administrative, astreinte, consignation et exécution d’office. Il décrit ensuite le versant judiciaire : les sanctions pénales encourues, la prescription qui court à compter de l’achèvement des travaux selon un arrêt de la Cour de cassation du 20 janvier 2026, et les moyens de défense qui ont fait leurs preuves devant les tribunaux, de la contestation de l’astreinte à la demande de dispense partielle. L’objectif est pratique : savoir quoi vérifier dans les premiers jours, quoi payer ou contester, et dans quel ordre agir pour conserver une chance de régulariser plutôt que de démolir.

I. Ce que la mairie peut vous imposer dès le procès-verbal

A. Le procès-verbal et l’interruption du chantier

Tout commence en général par la visite d’un agent. L’article L. 480-1 du code de l’urbanisme désigne ceux qui peuvent constater les infractions : officiers et agents de police judiciaire, fonctionnaires et agents de l’État et des collectivités publiques commissionnés par le maire et assermentés. Le maire ou le président de l’établissement public compétent qui a connaissance d’une infraction de la nature de celles que prévoient les articles L. 480-4 et L. 610-1 est même tenu d’en faire dresser procès-verbal. La formule légale est redoutable pour le destinataire : « Les procès-verbaux dressés par ces agents font foi jusqu’à preuve du contraire. » (L. 480-1) Contester les constatations suppose donc d’apporter une preuve contraire solide, par exemple un constat d’huissier de justice, des photographies datées ou des attestations précises, et non de simples dénégations.

Dès sa rédaction, le procès-verbal sort de la mairie : « Copie du procès-verbal constatant une infraction est transmise sans délai au ministère public. » (L. 480-1) La procédure administrative et la procédure pénale avancent ensuite côte à côte, de façon indépendante. Une régularisation obtenue en mairie n’éteint pas l’action publique déjà engagée, et une relaxe au pénal ne prive pas la mairie de ses pouvoirs de mise en demeure. Cette dualité commande toute la stratégie de défense : chaque front se traite avec ses propres délais et ses propres preuves.

Si les travaux sont encore en cours, le maire dispose d’une arme immédiate. L’article L. 480-2 du code de l’urbanisme prévoit que « Dès qu’un procès-verbal relevant l’une des infractions prévues à l’article L. 480-4 du présent code a été dressé, le maire peut également, si l’autorité judiciaire ne s’est pas encore prononcée, ordonner par arrêté motivé l’interruption des travaux » (L. 480-2). Copie de cet arrêté part sans délai au ministère public. L’autorité judiciaire peut ordonner la même interruption, sur réquisition du ministère public agissant à la requête du maire ou d’une association agréée, ou même d’office. Devant le juge, la procédure va vite : « L’autorité judiciaire statue après avoir entendu le bénéficiaire des travaux ou l’avoir dûment convoqué à comparaître dans les quarante-huit heures. » (L. 480-2) La décision est exécutoire sur minute et nonobstant toute voie de recours.

Concrètement, un arrêté interruptif du maire vous oblige à arrêter le chantier sur-le-champ. Le maire peut assortir son arrêté de mesures de coercition, notamment la saisie des matériaux et du matériel de chantier, constatée par procès-verbal. L’arrêté cesse d’avoir effet en cas de non-lieu ou de relaxe, et lorsque le procureur de la République informe le maire qu’aucune poursuite n’est engagée, le maire met fin aux mesures, d’office ou à la demande de l’intéressé. En pratique, recevoir cet arrêté impose de réagir dans les quarante-huit heures : vérifier la motivation, rassembler les autorisations et les plans, et préparer la démonstration que les travaux sont conformes ou régularisables, car le juge saisi d’une demande de mainlevée tranche au vu du dossier tel qu’il est à cet instant.

B. La mise en demeure administrative et son arsenal financier

Une fois les travaux achevés ou le chantier interrompu, le centre de gravité se déplace vers l’article L. 481-1 du code de l’urbanisme, dans sa version issue de la loi du 26 novembre 2025, applicable aux situations examinées en 2026. Lorsque des travaux soumis à permis ou à déclaration préalable ont été entrepris en méconnaissance des règles d’urbanisme ou des prescriptions de l’autorisation, et qu’un procès-verbal a été dressé en application de l’article L. 480-1, l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation peut agir « après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations » (L. 481-1). Cette invitation à présenter des observations est un préalable obligatoire : une mise en demeure notifiée sans que vous ayez été mis en mesure de répondre est viciée, et ce vice alimente le recours devant le juge administratif. Dès la réception du courrier d’invitation, il faut donc répondre par écrit, joindre les pièces utiles et demander au besoin un délai complémentaire pour produire un dossier de régularisation.

La mise en demeure propose deux voies, et c’est là que se joue l’essentiel. L’autorité peut « Mettre en demeure l’intéressé, dans un délai qu’elle détermine, soit de procéder aux opérations nécessaires à la mise en conformité de la construction, de l’aménagement, de l’installation ou des travaux aux dispositions dont la méconnaissance a été constatée, soit de déposer, selon le cas, une demande d’autorisation ou une déclaration préalable visant à leur régularisation » (L. 481-1). Autrement dit, la démolition n’est pas la seule issue : si le projet est régularisable au regard du plan local d’urbanisme, déposer vite une demande de permis ou une déclaration préalable complète suspend en pratique la logique de sanction, même si juridiquement la mise en demeure demeure tant que la régularisation n’est pas obtenue. Le délai imparti dépend de la nature de l’infraction et des moyens d’y remédier, et « Il peut être prolongé par l’autorité compétente, pour une durée qui ne peut excéder un an, pour tenir compte des difficultés que rencontre l’intéressé pour s’exécuter » (L. 481-1). Demander cette prolongation par écrit, en justifiant les difficultés par des devis, des études ou des délais d’instruction, est un réflexe qui coûte peu et peut rapporter beaucoup.

À la mise en demeure s’ajoute un arsenal financier à trois étages. D’abord, l’autorité peut « Ordonner le paiement d’une amende d’un montant maximal de 30 000 euros » (L. 481-1), et une seconde amende du même plafond peut sanctionner l’inexécution de la mise en demeure elle-même. Ensuite, « L’autorité compétente peut assortir la mise en demeure d’une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour de retard » (L. 481-1), prononcée dès la mise en demeure ou après l’expiration du délai si l’intéressé, de nouveau invité à présenter ses observations, ne s’est pas exécuté. Le texte verrouille le quantum global : « Le montant total des sommes résultant de l’astreinte ne peut excéder 100 000 €. » (L. 481-1) L’article L. 481-2 du code de l’urbanisme précise le régime de cette astreinte administrative : « L’astreinte prévue à l’article L. 481-1 court à compter de la date de la notification de l’arrêté la prononçant » (L. 481-2), et « Le recouvrement de l’astreinte est engagé par trimestre échu » (L. 481-2), au bénéfice de la commune ou de l’établissement public compétent. Concrètement, chaque trimestre d’inaction génère un titre exécutoire, et l’opposition contre ce titre n’arrête rien : « L’opposition devant le juge administratif à l’état exécutoire pris en application de l’amende ou de l’astreinte ordonnée par l’autorité compétente n’a pas de caractère suspensif. » (L. 481-1) Il faut donc agir avant l’émission des titres, par le recours contre la mise en demeure elle-même et, en parallèle, par l’exécution ou la régularisation.

Troisième étage, méconnu et redoutable : lorsque la mise en demeure est restée sans effet, l’article L. 481-3 du code de l’urbanisme permet à l’autorité de contraindre l’intéressé « à consigner entre les mains d’un comptable public une somme équivalant au montant des travaux à réaliser » (L. 481-3), restituée au fur et à mesure de l’exécution. L’opposition à l’état exécutoire de consignation n’est pas plus suspensive. Enfin, si les installations présentent un risque certain pour la sécurité ou la santé, ou se situent hors zones urbaines, l’autorité peut procéder d’office aux mesures prescrites aux frais de l’intéressé lorsque la mise en demeure est restée sans effet, et, « S’il n’existe aucun moyen technique permettant de régulariser les travaux » (L. 481-1), faire procéder à la démolition complète, toujours aux frais de l’intéressé, mais seulement « après y avoir été autorisée par un jugement du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond » (L. 481-1). La démolition administrative d’office reste donc l’exception, réservée aux situations à risque ou hors zones urbaines et subordonnée à l’autorisation du juge judiciaire. Dernier point d’organisation : si le maire reste inactif après y avoir été invité, le représentant de l’État dans le département peut se substituer à lui par arrêté motivé. Compter sur l’inertie de la mairie est une stratégie perdante.

II. Le juge, la peine et les moyens de défense qui fonctionnent

A. Les sanctions pénales et la prescription qui court dès l’achèvement

Le procès-verbal transmis au parquet peut déboucher sur des poursuites devant le tribunal correctionnel. L’article L. 480-4 du code de l’urbanisme punit l’exécution de travaux en méconnaissance des règles ou des prescriptions du permis d’« une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros » (L. 480-4), et ajoute qu’« En cas de récidive, outre la peine d’amende ainsi définie un emprisonnement de six mois pourra être prononcé. » (L. 480-4). Peuvent être condamnés les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs et plus largement les personnes responsables de leur exécution. Autrement dit, le maître d’ouvrage qui a commandé les travaux ne peut pas se retrancher derrière son artisan, et l’artisan ne peut pas se retrancher derrière l’ordre du client. Le même article punit l’inexécution des travaux d’aménagement ou de démolition imposés par les autorisations. Face à une convocation, la première vérification porte donc sur les personnes poursuivies et sur le calcul de la surface retenue par la prévention, car chaque mètre carré compte 6 000 euros d’amende maximale.

Le tribunal peut en outre ordonner la mise en conformité, la démolition ou la réaffectation du sol. L’article L. 480-5 du code de l’urbanisme dispose que le tribunal statue à cette fin « au vu des observations écrites ou après audition du maire ou du fonctionnaire compétent » (L. 480-5), et qu’il « statue même en l’absence d’avis en ce sens de ces derniers » (L. 480-5). La Cour de cassation veille au respect de cette garantie. Le 20 janvier 2026, dans un dossier où une cour d’appel avait ordonné sous astreinte la démolition de constructions édifiées sans permis, elle a rappelé que « en cas de condamnation pour une infraction prévue par l’article L. 480-4 de ce code, la juridiction correctionnelle statue sur la mise en conformité de l’ouvrage, sa démolition ou le rétablissement des lieux en leur état antérieur au vu des observations écrites ou après audition du maire ou du fonctionnaire compétent » (Cass. crim., 20 janv. 2026), puis a censuré l’arrêt parce qu’« aucune mention de l’arrêt ou de la décision de première instance ni aucune pièce de la procédure n’établissent que le maire, le préfet ou son représentant aient été entendus ou appelés à fournir leurs observations écrites » (Cass. crim., 20 janv. 2026, n° 25-83.987). Si votre dossier ne contient aucune trace de cette consultation, ce moyen de cassation mérite d’être examiné : la démolition ordonnée sans l’avis du maire est annulable.

Le même arrêt du 20 janvier 2026 tranche une question que beaucoup de propriétaires se posent des années après les travaux : à partir de quand court la prescription ? Visant l’article 8 du code de procédure pénale, aux termes duquel « L’action publique des délits se prescrit par six années révolues à compter du jour où l’infraction a été commise » (art. 8 CPP), la chambre criminelle juge qu’« Il résulte du deuxième que le délit constitué par l’exécution illicite de travaux de construction s’accomplit pendant tout le temps où ils sont exécutés de sorte que sa perpétration s’étend jusqu’à l’achèvement de ces derniers » (Cass. crim., 20 janv. 2026) (le « deuxième » texte visé étant l’article L. 480-4). La prescription de six ans court donc à compter de l’achèvement des travaux, et c’est au ministère public, et non au prévenu, d’établir que l’action n’est pas prescrite : la cour d’appel qui faisait peser sur le propriétaire la preuve de la date d’achèvement a été censurée. En défense, cela signifie qu’il faut dater l’achèvement par tous moyens, factures de fin de chantier, attestations d’artisans, photographies, raccordements aux réseaux, et vérifier la loi applicable à l’époque des faits, car le délai de prescription a varié dans le temps.

Deux précisions complètent le tableau pénal. D’abord, la démolition ou la mise en conformité ordonnée par le juge pénal n’est pas une peine. Le 18 mars 2025, la Cour de cassation a jugé que « la mise en conformité des lieux ou des ouvrages, la démolition de ces derniers ou la réaffectation du sol, prévues par l’article L. 480-5 du code de l’urbanisme, constituent des mesures à caractère réel destinées à faire cesser une situation illicite et non des sanctions pénales » (Cass. crim., 18 mars 2025), et a censuré la cour d’appel qui les avait prononcées « à titre de peine principale » (Cass. crim., 18 mars 2025, n° 24-82.569) (Cass. crim., 18 mars 2025). La qualification conditionne le régime des voies de recours et l’exécution provisoire : votre avocat doit la vérifier dans le jugement. Ensuite, même sans permis, tout n’est pas démoli partout : lorsque la construction a été édifiée conformément à un permis ultérieurement annulé, l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme limite la démolition judiciaire aux zones protégées qu’il énumère, montagne, littoral, parcs nationaux, sites classés, zones Natura 2000 ou à risques. Enfin, la commune peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié sans autorisation, et dans ce cadre « L’action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l’achèvement des travaux » (L. 480-14). Dix ans, c’est long : une construction ancienne n’est pas nécessairement à l’abri d’une action en démolition.

B. Contester utilement : astreinte, recours et régularisation

L’astreinte prononcée par le juge pénal mérite une attention particulière, car c’est elle qui transforme une condamnation en saignée financière durable. L’article L. 480-7 du code de l’urbanisme dispose que « Le tribunal impartit au bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l’utilisation irrégulière du sol un délai pour l’exécution de l’ordre de démolition, de mise en conformité ou de réaffectation » (L. 480-7) et qu’« il peut assortir son injonction d’une astreinte de 500 € au plus par jour de retard » (L. 480-7). Le délai imparti n’est pas une formalité : le 26 mars 2024, la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui avait annulé les titres de perception d’une astreinte ordonnée sans fixation d’aucun délai, jugeant que « l’astreinte ne pouvant être exécutée en l’absence de fixation d’un tel délai, la cour d’appel ne pouvait que constater que les mesures prises en application de celle-ci étaient dénuées de fondement juridique et prononcer leur annulation » (Cass. crim., 26 mars 2024, n° 23-81.499). Si le jugement qui vous condamne ne fixe aucun délai d’exécution, les titres émis pour recouvrer l’astreinte sont contestables devant le juge de l’exécution, par la voie de l’incident contentieux de l’article 710 du code de procédure pénale.

À l’inverse, lorsque le délai a été fixé et que l’astreinte a couru, tout n’est pas perdu. Le même article L. 480-7 prévoit que « Le tribunal peut autoriser le reversement ou dispenser du paiement d’une partie des astreintes pour tenir compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter » (L. 480-7). Le 24 juin 2025, la Cour de cassation a rappelé cette faculté contre une cour d’appel qui prétendait ne pouvoir accorder aucune diminution, alors que le juge peut « dispenser du paiement d’une partie des astreintes pour tenir compte du comportement » (Cass. crim., 24 juin 2025) de celui à qui l’injonction a été adressée, tout en validant le refus de remise fondé sur l’appréciation souveraine des faits, le condamné n’ayant accompli aucun acte utile et ayant cherché à tirer profit de la situation illicite (Cass. crim., 24 juin 2025, n° 24-83.658). La leçon pratique est claire : pour obtenir une dispense partielle, il faut démontrer des actes personnels d’exécution et des difficultés réelles, devis, refus de raccordement, maladie, blocage administratif documenté. L’inertie totale ne pardonne pas, mais l’effort documenté peut réduire l’addition de plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Sur le front administratif, la mise en demeure se conteste devant le juge administratif. Le délai de droit commun est de deux mois : aux termes de l’article R. 421-1 du code de justice administrative, le recours se forme « dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée » (R. 421-1 CJA). Manquer ce délai rend la mise en demeure définitive, avec son amende et son astreinte. Le recours doit attaquer la mise en demeure elle-même : défaut d’invitation à présenter des observations, erreur sur la règle d’urbanisme applicable, disproportion du délai, impossibilité technique de mise en conformité. En parallèle, et sans attendre l’audience, la voie la plus rentable reste la régularisation : faire établir par un professionnel que le projet respecte le plan local d’urbanisme, déposer la demande d’autorisation ou la déclaration préalable, et solliciter la prolongation du délai de mise en demeure pour laisser l’instruction aboutir. Lorsqu’un permis fait l’objet d’un refus pendant cette phase, les règles du recours contre un refus de permis de construire à Paris s’appliquent, avec leurs propres délais et leur référé-suspension.

À Paris et en Île-de-France, ce cadre national s’applique de la même façon : l’interlocuteur reste l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation, le maire dans les communes dotées d’un plan local d’urbanisme aux termes de l’article L. 422-1 du code de l’urbanisme, et le juge reste celui du lieu de la construction. La densité du tissu urbain rend seulement les contrôles plus fréquents et les voisins plus vigilants, ce qui renforce l’intérêt d’une régularisation rapide plutôt que d’un bras de fer.

Conclusion

En résumé, un procès-verbal ne se range pas dans un tiroir. Dans les premiers jours, vérifiez la qualité des agents verbalisateurs, la motivation de l’arrêté interruptif s’il existe, et la date d’achèvement des travaux pour la prescription. Répondez par écrit à l’invitation à présenter des observations avant toute mise en demeure. Faites chiffrer la mise en conformité et la régularisation, demandez la prolongation du délai, et déposez le dossier d’autorisation sans tarder. Devant le juge pénal, contestez le calcul de l’amende, exigez la consultation du maire avant toute démolition, et vérifiez que l’astreinte est assortie d’un délai. Devant le juge administratif, respectez le délai de deux mois. Chaque étape manquée renchérit le dossier ; chaque étape tenue préserve une porte de sortie.

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