Le courrier arrive au syndic en recommandé : la mairie demande la transmission du diagnostic structurel de l’immeuble, dans un secteur où l’habitat ancien est sous surveillance. Le conseil syndical traîne, l’assemblée générale refuse de voter le devis, personne ne transmet rien. Quelques semaines plus tard, un professionnel mandaté par la commune se présente dans le hall, missionne des sondages dans les caves, réclame l’accès à des appartements et annonce que la facture sera adressée au syndicat des copropriétaires. Le syndic proteste qu’aucun juge n’a rien ordonné. Il a raison sur le constat, et tort sur la conclusion : depuis l’été 2026, le maire peut commander lui-même cette expertise, sans passer par le tribunal administratif.
La réponse tient en trois constats, à poser d’emblée avec leurs réserves. D’abord, dans les secteurs définis par la commune, tout bâtiment d’habitation collectif de plus de quinze ans doit faire l’objet d’un diagnostic structurel au moins une fois tous les dix ans, et si le propriétaire ou le syndicat ne transmet pas ce diagnostic dans le mois de la demande du maire, celui-ci peut le faire réaliser d’office, en désignant lui-même un professionnel compétent et en recouvrant les frais comme un impôt direct. Ensuite, ce pouvoir nouveau s’arrête à la porte des logements : entre 6 heures et 21 heures seulement, et avec l’autorisation du juge des libertés et de la détention dès que l’occupant s’oppose à la visite. Enfin, le rapport ainsi commandé n’est pas une expertise de justice : le juge qui statuera ensuite sur l’arrêté de mise en sécurité ou sur la facture en contrôlera l’exactitude, et le copropriétaire comme le syndic disposent de vraies voies de contestation, à condition d’agir vite et pièces à l’appui. Les réserves comptent autant que les règles : chaque immeuble a sa configuration, les décisions citées sont des espèces et non des barèmes, et aucun développement de cet article ne remplace l’examen d’un dossier concret. Voici l’analyse complète, de la demande du maire jusqu’au recours contre la facture.
I. La mairie peut commander l’expertise sans juge, et présenter la facture au syndicat
Le mécanisme surprend parce qu’il inverse l’ordre habituel : d’ordinaire, c’est le juge qui désigne l’expert, et c’est ensuite que l’administration décide. Ici, la commune définit d’abord des zones, réclame un diagnostic, puis, face au silence, se substitue au défaillant. Comprendre ce que ce pouvoir recouvre suppose de séparer deux questions : dans quels cas le maire peut-il agir d’office, et qui paie réellement l’addition.
A. Un diagnostic obligatoire dans les secteurs fragiles, puis une substitution d’office après un mois de silence
Le point de départ est l’article L. 126-6-1 du code de la construction et de l’habitation, créé par la loi du 9 avril 2024 sur la rénovation de l’habitat dégradé. Ce texte dispose que « La commune peut définir des secteurs dans lesquels tout bâtiment d’habitation collectif doit faire l’objet, à l’expiration d’un délai de quinze ans à compter de la réception des travaux de construction du bâtiment et au moins une fois tous les dix ans, d’un diagnostic structurel du bâtiment, incluant une description des désordres observés qui portent atteinte à sa solidité et évaluant les risques qu’ils présentent pour la sécurité des occupants et celle des tiers » (article L. 126-6-1 du code de la construction et de l’habitation). Sont visées en particulier les zones marquées par une proportion importante d’habitat dégradé et celles où l’ancienneté des bâtiments fait craindre des fragilités structurelles. Concrètement, si votre immeuble collectif a plus de quinze ans et se situe dans un tel secteur, le syndic ou le propriétaire doit faire établir ce diagnostic, puis le transmettre au maire sur sa demande.
C’est le silence qui déclenche la suite. Le même article prévoit que « A défaut de transmission dans un délai d’un mois à compter de la notification de la demande, le maire peut faire réaliser d’office le diagnostic en lieu et place du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires et à ses frais » (article L. 126-6-1 du code de la construction et de l’habitation). Un mois, donc, à compter de la notification de la demande : passé ce délai sans transmission, la commune n’a plus besoin de saisir un tribunal pour obtenir le document, elle le fait établir elle-même. Le décret n° 2026-674 du 27 juillet 2026, dont l’article 16 réécrit l’article R. 126-43-11 du même code, précise comment (décret n° 2026-674 du 27 juillet 2026, présenté le 17 septembre 2026).
Le nouveau texte réglementaire est d’une franchise redoutable : « Lorsque, en application du dixième alinéa de l’article L. 126-6-1 , le maire fait réaliser d’office le diagnostic structurel du bâtiment d’habitation collectif en lieu et place du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires : 1° Il peut faire procéder à toute investigation utile à la réalisation du diagnostic. Il désigne à cette fin un professionnel disposant des compétences nécessaires dans les conditions prévues aux articles R. 126-43-4 à R. 126-43-9 ; 2° Lorsque l’accès aux locaux est requis, il y est procédé conformément aux dispositions de l’article L. 511-7 » (article R. 126-43-11 du code de la construction et de l’habitation). Trois choses frappent dans cette rédaction. D’abord, la formule « toute investigation utile » couvre des opérations potentiellement lourdes : sondages, ouvertures de parois, reconnaissances de fondations, c’est-à-dire des investigations qui peuvent affecter matériellement les parties communes et, parfois, des parties privatives. Ensuite, le maire désigne lui-même le professionnel, sans appel d’offres imposé par le texte et sans désignation par un juge : la seule condition posée est la compétence. Enfin, le renvoi à l’article L. 511-7 encadre l’accès aux locaux, comme on le verra : le pouvoir d’investigation ne vaut pas permis d’entrer chez les gens.
Sur la compétence exigée, le code n’est pas vague. La personne qui réalise le diagnostic, ou ses employés, doit maîtriser plusieurs domaines, dont « Les modes constructifs traditionnels et contemporains, tant en gros œuvre qu’en second œuvre » et « L’évaluation de la stabilité et de la solidité des bâtiments, notamment la modélisation et les calculs de structures, infrastructures, descente de charge et de fondations, la géotechnique, la prise en compte de la nature du sol et de ses aléas » (article R. 126-43-4 du code de la construction et de l’habitation). S’y ajoutent les matériaux, les pathologies du bâtiment liées au sol et à l’environnement, et la connaissance des textes applicables. Pour le syndic ou le copropriétaire qui reçoit le rapport d’office, ce niveau d’exigence est une première prise : contester la qualité du diagnostiqueur suppose de démontrer qu’il ne remplissait pas ces conditions, ce qui est un débat d’experts, pas une simple protestation. À l’inverse, un rapport signé par un professionnel sans compétence démontrable en stabilité des structures fragilise toute la procédure qui suit, et c’est un point à vérifier systématiquement avant de payer ou d’exécuter.
Il faut bien distinguer cette voie nouvelle de l’expertise classique de la mise en sécurité. Quand le maire envisage un arrêté de mise en sécurité, l’article L. 511-9 du même code prévoit qu’« Préalablement à l’adoption de l’arrêté de mise en sécurité, l’autorité compétente peut demander à la juridiction administrative la désignation d’un expert afin qu’il examine les bâtiments, dresse constat de leur état y compris celui des bâtiments mitoyens et propose des mesures de nature à mettre fin au danger. L’expert se prononce dans un délai de vingt-quatre heures à compter de sa désignation » (article L. 511-9 du code de la construction et de l’habitation). Deux voies coexistent donc désormais : l’expert désigné par le juge administratif en vingt-quatre heures pour préparer un arrêté de mise en sécurité, et le professionnel désigné directement par le maire pour établir le diagnostic qu’un propriétaire ou un syndicat refuse de produire. La seconde voie ne demande aucune autorisation préalable du juge, et c’est précisément ce qui change la donne pour les copropriétés qui espéraient gagner du temps en ne répondant pas.
Les espèces récentes montrent que les communes n’hésitent plus à agir. Le 28 janvier 2026, le tribunal judiciaire de Meaux, statuant en procédure accélérée au fond, a ordonné une expertise judiciaire dans un litige opposant une commune au syndicat des copropriétaires d’un immeuble ancien : un rapport d’expertise de constat dressé en novembre 2023 à l’initiative de la mairie avait relevé un bâti fragilisé par des surélévations historiques, des fissures traversantes sur une voûte porteuse de cave et un soupirail de ventilation partiellement muré. Le tribunal a ordonné une mesure d’expertise judiciaire en matière de construction, avec mission de décrire les travaux de remise en état nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et à la sécurité des personnes, et il a mis à la charge de la commune une provision de 2 500 euros à consigner pour les frais d’expertise (tribunal judiciaire de Meaux, 1re chambre, 28 janvier 2026, RG 25/05579). L’enseignement pour un syndicat est double : la commune peut faire constater l’état de l’immeuble à son initiative, et même quand c’est elle qui avance les frais d’une expertise judiciaire, la question de la charge finale reste ouverte et se jouera dans la suite de la procédure.
Un autre dossier illustre l’enchaînement classique entre expertise du juge et arrêtés du maire. À Saint-Étienne, la présidente du tribunal administratif de Lyon avait désigné un expert en juin 2023 à la demande de la commune ; sur la base d’un rapport concluant à un péril imminent, le maire avait pris un arrêté de mise en sécurité en procédure d’urgence en juillet 2023, puis, en juin 2024, un arrêté mettant en demeure le propriétaire de réaliser des travaux, l’avertissant qu’à défaut les bâtiments et le mur d’enceinte seraient démolis dans un délai de douze mois (tribunal judiciaire de Saint-Étienne, service de la procédure accélérée au fond, 29 janvier 2026, RG 25/00867). On y voit la mécanique redoutable : constat d’expert, arrêté d’urgence, arrêté de mise en demeure avec menace de démolition, puis travaux d’office. Le diagnostic d’office nouveau peut parfaitement constituer la première marche d’un escalier identique pour une copropriété : le rapport commandé par le maire nourrira l’arrêté qui prescrira les travaux, et l’inexécution appellera l’exécution d’office.
B. La facture suit le diagnostic : recouvrement comme un impôt, charge finale pour le syndicat
Le passage que les syndics découvrent avec stupeur figure à la fin de l’article R. 126-43-11 : « Les frais engagés par la commune pour la réalisation du diagnostic sont recouvrés auprès du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires comme en matière de contributions directes à son profit » (article R. 126-43-11 du code de la construction et de l’habitation). Recouvrer « comme en matière de contributions directes », c’est recouvrer comme un impôt : titre de recettes émis par la commune, recouvrement par le comptable public, avec les privilèges et les voies d’exécution du recouvrement public. La commune devient créancière dans des conditions bien plus confortables qu’un prestataire ordinaire qui devrait assigner en paiement devant le tribunal. Pour le syndicat des copropriétaires, cela signifie qu’il ne pourra ni négocier le montant avec le diagnostiqueur, qu’il n’a pas choisi, ni opposer un simple refus de payer : il recevra un titre exécutoire, et la contestation relèvera du contentieux du recouvrement public, avec ses délais et ses juges propres.
Qui supporte finalement la charge ? Le texte désigne le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires, et en copropriété la facture adressée au syndicat se répartit ensuite entre les copropriétaires selon les règles de charges applicables. Chaque copropriétaire paiera donc, in fine, une part d’un diagnostic qu’il n’a ni voté ni choisi, commandé parce que le syndic n’a pas transmis le document demandé. Cette circulation de la charge explique pourquoi le contentieux naît souvent entre copropriétaires eux-mêmes : celui qui avait alerté le syndic sur l’obligation de diagnostic reproche au conseil syndical son inertie, et celui qui découvre la facture sur son appel de charges conteste la répartition. Anticiper vaut mieux que subir : dès réception de la demande du maire, le syndic doit inscrire la question à l’ordre du jour, faire voter le diagnostic et le transmettre dans le mois, car le coût d’un diagnostic voté et mis en concurrence restera presque toujours inférieur à celui d’un diagnostic d’office, sans parler des frais de recouvrement.
La notification des actes ultérieurs obéit elle-même à une règle que les copropriétaires ignorent souvent. L’article L. 511-12 du code de la construction et de l’habitation dispose que « Lorsque les travaux prescrits ne concernent que les parties communes d’un immeuble en copropriété, la notification aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat de la copropriété, représenté par le syndic qui en informe immédiatement les copropriétaires et les occupants » (article L. 511-12 du code de la construction et de l’habitation). Autrement dit, l’arrêté qui prescrira les travaux sur les parties communes sera valablement notifié au seul syndicat, à charge pour le syndic d’informer chacun. Le copropriétaire qui apprend l’existence d’un arrêté par son voisin ou par une affiche dans le hall ne pourra pas soutenir qu’il n’a pas été personnellement destinataire de l’acte : la loi organise cette notification collective, et le manquement du syndic à son devoir d’information engage sa responsabilité sans invalider l’arrêté. D’où une discipline simple : exiger du syndic la transmission immédiate de tout acte reçu de la mairie, et conserver chaque notification avec sa date, car les délais de recours courent.
Reste la question des occupants, locataires ou occupants à un autre titre : ils ne paient pas le diagnostic, mais ils en subissent directement les conséquences, entre visites, sondages et, parfois, interdiction temporaire d’occuper si l’arrêté de mise en sécurité suit. Le locataire d’un lot dont les désordres structurels relèvent des parties communes peut se retourner contre son bailleur au titre de l’obligation de délivrer un logement décent et d’assurer la jouissance paisible, tandis que le bailleur se retournera contre le syndicat. Ces recours en cascade expliquent pourquoi un diagnostic d’office, apparemment cantonné aux relations entre la mairie et le syndicat, irrigue en réalité tout l’immeuble : chaque occupant a intérêt à conserver copie des courriers de la mairie, des convocations aux visites et des constats dressés, car ces pièces feront la preuve, dans son propre litige, de la date à laquelle chacun savait quoi.
II. Le domicile reste protégé et le rapport reste contestable, à condition d’agir avec méthode
Le nouveau pouvoir du maire est large, mais il n’est ni un blanc-seing pour entrer chez les gens ni une vérité judiciaire. Deux limites structurent la défense des occupants et des propriétaires : l’accès aux logements obéit à des garanties horaires et juridictionnelles précises, et le rapport du professionnel choisi par la commune reste une pièce unilatérale dont le juge vérifiera la substance. Encore faut-il connaître ces limites et les activer à temps, avec les bonnes pièces.
A. Entre 6 heures et 21 heures seulement, et jamais sans le juge si l’occupant refuse
Le renvoi opéré par le décret vers l’article L. 511-7 n’est pas une clause de style, c’est le verrou de tout le dispositif. Ce texte prévoit que « Lorsque les lieux sont à usage total ou partiel d’habitation, les visites ne peuvent être effectuées qu’entre 6 heures et 21 heures. L’autorisation du juge des libertés et de la détention du tribunal judiciaire dans le ressort duquel sont situés ces lieux est nécessaire lorsque l’occupant s’oppose à la visite ou que la personne ayant qualité pour autoriser l’accès aux lieux ne peut pas être atteinte » (article L. 511-7 du code de la construction et de l’habitation). Concrètement, le professionnel mandaté par le maire ne peut pas se présenter à 22 heures pour visiter un appartement, et il ne peut pas forcer la porte d’un occupant qui refuse : dans ce cas, seule une autorisation du juge des libertés et de la détention permet de passer outre, et si la personne à prévenir est injoignable, c’est le même juge qu’il faut saisir. L’inviolabilité du domicile ne cède donc pas devant le diagnostic d’office ; elle organise seulement une voie juridictionnelle de dépassement du refus.
Pour l’occupant, la conduite à tenir est simple et doit être écrite. S’il accepte la visite, il exige une convocation écrite précisant la date, l’heure et l’objet des investigations, il vérifie que l’horaire se situe dans la plage légale, et il assiste aux opérations ou s’y fait représenter, en notant ce qui est sondé, ouvert ou prélevé. S’il refuse, il notifie son refus par écrit et en conserve la preuve : ce refus écrit oblige la commune à saisir le juge des libertés et de la détention si elle veut entrer, et toute visite passée outre sans cette autorisation fragilise ensuite l’ensemble de la procédure, du rapport jusqu’au titre de recettes. Pour le syndic, l’obligation est symétrique : convoquer par écrit les occupants et le conseil syndical, dresser un procès-verbal de carence quand l’accès est impossible, et tracer la décision de la commune de saisir ou non le juge. Un dossier où la mairie ne peut produire ni convocation, ni procès-verbal, ni ordonnance du juge des libertés est un dossier vulnérable, et c’est souvent là que se gagnent les contestations.
Il faut mesurer aussi ce que le refus ne permet pas. Refuser l’accès à son logement n’arrête pas le diagnostic des parties communes : caves, façades, toiture, planchers des circulations et fondations accessibles depuis les communs peuvent être investigués sans entrer chez personne, et le rapport pourra parfaitement conclure sur cette base. De même, le refus systématique et concerté de tous les occupants, s’il bloque les investigations intérieures, n’éteint pas la créance de la commune pour les frais déjà engagés, et il peut conduire le maire à demander au juge des libertés les autorisations nécessaires, Allongeant la procédure mais pas nécessairement au bénéfice des occupants. Le refus est donc une garantie, pas une stratégie : il protège le domicile, il ne fait pas disparaître l’obligation de diagnostic ni la facture. L’occupant qui veut peser sur le fond doit, en parallèle du débat sur l’accès, exiger communication du rapport, le faire examiner par un homme de l’art indépendant et préparer la contestation technique des conclusions, plutôt que de miser sur l’obstruction.
Un dernier point mérite l’attention des bailleurs : l’occupant qui subit des visites répétées, des sondages destructifs dans son logement ou une privation temporaire de jouissance peut en demander compte à son bailleur, et le bailleur ne pourra pas se retrancher derrière la mairie pour échapper à ses propres obligations. La visite d’office n’est pas un cas de force majeure exonérant le bailleur de délivrer un logement en bon état d’usage : si les investigations révèlent des désordres qui affectent la décence ou la sécurité du logement, le bailleur doit agir, réaliser les travaux qui lui incombent et, le cas échéant, reloger temporairement. Le diagnostic commandé par la commune devient alors, entre les mains du locataire diligent qui en a conservé copie, la pièce maîtresse d’une demande de mise en conformité, de diminution de loyer ou de réparation du préjudice de jouissance.
B. Un rapport de commande publique, pas une expertise de justice : le juge tranchera sur pièces corroborées
Le professionnel désigné par le maire n’est pas un auxiliaire de justice : c’est un prestataire rémunéré par la commune, dont le rapport nourrira une décision de police et un titre de recettes émis par cette même commune. Cette configuration commande la prudence sans autoriser le procès d’intention : le rapport vaut comme pièce de la procédure administrative, et c’est le juge saisi de l’arrêté subséquent ou de la facture qui en contrôlera l’exactitude matérielle. Deux arrêts récents de la Cour de cassation, lus intégralement pour cet article, fixent le cadre dans lequel ce contrôle s’exerce, et ils dessinent une ligne claire : le juge ne peut ni ignorer un rapport unilatéral versé au débat, ni se fonder exclusivement sur lui.
Premier jalon, l’arrêt du 5 mars 2020 de la troisième chambre civile : « Il résulte de ce texte que le juge ne peut pas refuser d’examiner un rapport établi unilatéralement à la demande d’une partie, dès lors qu’il est régulièrement versé aux débats, soumis à la discussion contradictoire et corroboré par d’autres éléments de preuve » (Cass. 3e civ., 5 mars 2020, n° 19-13.509). Dans cette espèce, la cour d’appel avait refusé d’examiner deux rapports techniques au motif qu’ils avaient été établis à la seule demande de l’une des parties, hors la présence de l’adversaire : la Cour de cassation a censuré ce refus, dès lors que les documents avaient été soumis à la libre discussion. Transposé au diagnostic d’office, l’enseignement est net : le syndicat ou le copropriétaire ne pourra pas obtenir du juge qu’il écarte le rapport du seul fait qu’il a été commandé et payé par la commune. Il faudra le discuter au fond, le contredire techniquement, et produire en face d’autres éléments : contre-expertise indépendante, constats de commissaire de justice, photographies datées, devis et avis d’hommes de l’art.
Second jalon, l’arrêt du 8 janvier 2026 de la même chambre : « Si le juge ne peut fonder exclusivement sa décision sur un rapport d’expertise non judiciaire, même contradictoire, établi à la demande d’une partie, il en va différemment lorsque l’expertise a été diligentée en application du contrat conclu par les parties par un expert choisi d’un commun accord » (Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 23-22.803). La règle est symétrique de la précédente : autant le juge doit examiner la pièce unilatérale débattue, autant il ne peut pas faire reposer exclusivement sa décision sur elle. Pour le contentieux du diagnostic d’office, la conséquence est directe : si la commune ne produit que le rapport de son prestataire, sans autre élément, pour justifier un arrêté de mise en sécurité ou une facture contestée, le juge devra chercher des corroborations, et leur absence fragilise sa décision. Le rapport du maire est donc une pièce sérieuse, jamais une preuve à lui seul suffisante quand il est seul au dossier.
Ce cadre procédural éclaire les recours concrets. Contre le titre de recettes qui recouvre les frais du diagnostic, la contestation relève du juge compétent pour le recouvrement public, et elle portera utilement sur la régularité de la procédure : demande notifiée au bon destinataire, délai d’un mois respecté avant la substitution d’office, compétence du professionnel désigné au regard des exigences réglementaires, respect des garanties d’accès aux locaux. Contre l’arrêté de mise en sécurité pris sur le fondement du rapport, le recours devant le juge administratif portera sur l’exactitude matérielle des faits : les désordres décrits existent-ils, portent-ils atteinte à la solidité, justifient-ils les mesures prescrites et leur calendrier. Dans les deux cas, la contre-expertise indépendante commandée sans attendre par le syndicat est l’investissement le plus rentable du litige : elle seule permet de discuter techniquement le rapport au lieu de le dénoncer abstraitement. Face à un enchaînement aussi technique, l’accompagnement d’un avocat en droit immobilier à Paris permet de choisir le bon juge, le bon délai et les bonnes pièces, du titre de recettes jusqu’à l’arrêté de travaux.
La méthode probatoire, enfin, vaut pour tous les acteurs de l’immeuble. Le principe de la contradiction gouverne l’ensemble : « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement » (article 16 du code de procédure civile). Exiger la communication intégrale du rapport et de ses annexes, verser ses propres pièces en temps utile, répondre à celles de l’adversaire : ces gestes élémentaires conditionnent l’issue autant que le fond du droit. Le perdant des affaires racontées ici n’est pas nécessairement celui dont l’immeuble est le plus dégradé, c’est le plus souvent celui qui procède par affirmations là où son adversaire produit des pièces, ou qui invoque devant un juge un moyen que ce juge ne peut pas accueillir. Conserver les demandes de la mairie avec leurs dates, les convocations aux visites, les procès-verbaux de carence, les rapports avec leurs annexes, les photographies datées et les avis techniques : voilà, du hall de l’immeuble jusqu’à la barre du tribunal, la discipline qui fait gagner.
Au moment de conclure, le fil de l’article se resserre autour d’une idée simple : depuis l’été 2026, ne pas transmettre le diagnostic structurel ne fait plus gagner de temps, cela fait perdre la main. La commune définit des secteurs où les immeubles collectifs de plus de quinze ans doivent être diagnostiqués tous les dix ans ; passé un mois sans transmission après sa demande, le maire commande lui-même les investigations, choisit le professionnel et recouvre les frais comme un impôt. Le domicile reste protégé par la plage horaire et le juge des libertés, et le rapport reste une pièce discutable que le juge ne pourra ni ignorer ni suivre aveuglément. Pour le syndic, la leçon est opérationnelle : inscrire le diagnostic à l’ordre du jour, le faire voter, le transmettre dans le mois, tracer chaque étape. Pour le copropriétaire, elle est financière : une facture d’office se répartit entre tous, et la contester exige une contre-expertise, pas une pétition. Pour l’occupant, elle est pratique : exiger des convocations écrites, refuser par écrit hors des clous, conserver le rapport. Face au professionnel mandaté par la mairie qui sonne dans votre hall, la bonne question n’est donc pas de savoir si un juge l’a envoyé, mais si la demande a été notifiée, si le mois est expiré, s’il est compétent, s’il vient à heure légale et ce que son rapport prouve vraiment. Répondez-y dans l’ordre, pièces à l’appui, et le droit fera le reste.
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