Votre bailleur augmente le loyer alors que le diagnostic affiche F ou G, vos factures de chauffage explosent dès les premières nuits froides de septembre, ou le logement que vous louez est classé G depuis un DPE refait cette année : la rentrée 2026 concentre tous les litiges énergétiques. Depuis le 1er janvier 2025, il n’est plus possible de louer un logement ayant un DPE classé G, et la loi Climat et Résilience interdit depuis le 24 août 2022 toute augmentation de loyer des logements classés F et G. Pourtant, dans Paris et en Île-de-France, de nombreux baux reconduits cet été portent encore une hausse indexée sur l’indice de référence, et des annonces continuent de vanter des studios « charmants » dont la classe énergétique reste dissimulée. Face à ces pratiques, locataires comme bailleurs disposent d’armes juridiques précises, à manier vite et avec les bonnes preuves. Et la Cour de cassation vient rappeler, dans un arrêt du 25 septembre 2025, que le délai pour agir contre un professionnel qui a remis un DPE trompeur ne court qu’à partir du jour où la victime a découvert le caractère erroné du diagnostic, et non du jour où elle a ressenti le froid. Ce point change concrètement la stratégie contentieuse des dossiers nés des DPE faux ou complaisants.
Le calendrier légal ne laisse plus de marge : après le seuil de 450 kWh d’énergie finale par mètre carré et par an imposé en 2023, seuls les logements au moins classés F peuvent être loués depuis 2025, la classe E deviendra le minimum en 2028 et la classe D en 2034. Chaque reconduction tacite de bail fait entrer le contrat dans le nouveau régime, y compris pour les baux signés avant ces échéances. Le locataire qui subit une passoire peut saisir la commission départementale de conciliation puis le juge pour obtenir des travaux, une baisse de loyer ou la suspension de son paiement ; le bailleur qui loue malgré l’interdiction s’expose à voir son loyer réduit ou suspendu par décision de justice jusqu’à la fin des travaux. De son côté, le propriétaire qui découvre que son DPE était faux peut se retourner contre le diagnostiqueur et, le cas échéant, contre l’agent immobilier qui l’a diffusé, dans un délai de cinq ans dont le point de départ vient d’être clarifié au profit des victimes. L’article qui suit détaille, textes et décisions à l’appui, les recours de chaque camp, les pièces à réunir et les réflexes propres à Paris et à l’Île-de-France, où l’encadrement des loyers et la tension du marché ajoutent une couche de vigilance.
I. Locataire d’un logement classé F ou G : contester le loyer et exiger des travaux
Vous êtes locataire d’un appartement parisien affiché F ou G au DPE. Deux leviers existent, cumulables : refuser toute hausse de loyer et forcer la rénovation du logement par la voie de la décence énergétique. Les deux exigent de la méthode, car le juge ne statue que sur pièces, et le bailleur dispose de défenses qu’il faut anticiper.
A. Loyer augmenté malgré le gel : contester la hausse et obtenir la restitution du trop-perçu
La règle du gel est posée par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 : depuis le 24 août 2022, toute augmentation de loyer est interdite pour les logements du parc privé classés F et G au DPE. Cette interdiction vise les contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après cette date, en location vide comme meublée, y compris via un bail mobilité. Concrètement, le propriétaire d’un tel logement ne peut ni augmenter le loyer entre deux locataires lors d’un nouveau bail, ni proposer une hausse au renouvellement, ni appliquer la révision annuelle indexée prévue au contrat, ni engager une action en réévaluation du loyer au renouvellement dans les zones soumises à encadrement. À Paris, où l’encadrement des loyers s’applique déjà, la superposition des deux régimes rend toute hausse doublement suspecte : le locataire doit vérifier à la fois le loyer de référence majoré et la classe DPE.
Le réflexe utile consiste d’abord à exiger le DPE en cours de validité. La loi impose au propriétaire de tenir le diagnostic à la disposition de tout candidat avant la signature, puisque « Lorsque l’immeuble est offert à la vente ou à la location, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire », selon l’article L. 126-28 du code de la construction et de l’habitation. En location, le document doit ensuite être joint au contrat lors de sa conclusion, car « En cas de location de tout ou partie d’un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l’article L. 126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l’exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière », aux termes de l’article L. 126-29 du même code. Si le bail signé ne comporte aucun DPE, ou un DPE réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 devenu caduc depuis le 1er janvier 2025, la première démarche consiste à réclamer par écrit un DPE valable : sans classe établie, le bailleur ne peut justifier ni le respect du critère de décence ni la moindre hausse.
Lorsque la hausse a déjà été appliquée, le locataire conteste par lettre recommandée avec accusé de réception en rappelant la classe du logement et l’interdiction légale, en chiffrant le trop-perçu mois par mois et en demandant la régularisation et le remboursement. La saisine de la commission départementale de conciliation de Paris, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis ou du Val-de-Marne selon la situation du logement permet souvent d’obtenir un accord sans procès ; cette saisine reste facultative avant le juge, mais elle démontre la bonne foi et fige les positions. Devant le tribunal judiciaire, le juge ordonne la restitution des sommes indûment perçues et, dans les zones d’encadrement comme Paris, sanctionne aussi le dépassement du loyer de référence. La preuve repose sur trois pièces : le bail et ses avenants montrant la hausse, le DPE classant F ou G, et les quittances ou relevés prouvant les montants versés. Les échanges avec le bailleur, les annonces d’origine mentionnant la classe et tout constat d’huissier sur l’absence de DPE joint complètent utilement le dossier.
Le contenu même du DPE mérite un examen attentif, car le document décrit par la loi est exigeant : « Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre », énonce l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation. Un DPE vierge, sans classe, ne met pas le bailleur à l’abri : faute de pouvoir attester du critère, le logement est regardé comme indécent dès la première reconduction tacite suivant l’échéance, et seul un nouveau DPE non vierge permet de justifier de la décence. Depuis le 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, ce qui peut améliorer certaines étiquettes : les DPE antérieurs restent valables mais peuvent être mis à jour, parfois sans nouvelle visite, via l’observatoire officiel. Le locataire parisien qui reçoit en septembre son avis de régularisation de charges de chauffage collectif a donc intérêt à croiser ces charges réelles avec l’étiquette annoncée : un écart manifeste entre la facture et la classe D ou E affichée justifie de demander des explications, voire une contre-expertise.
B. Logement indécent sur le plan énergétique : contraindre le bailleur à rénover et faire baisser le loyer
Au-delà du gel, c’est tout le statut du bail qui bascule quand le logement passe sous le seuil de décence. Pour être qualifié de décent en France métropolitaine, un logement doit avoir une consommation d’énergie finale inférieure à 450 kWh par mètre carré et par an depuis 2023, puis au moins la classe F depuis 2025, au moins la classe E à partir de 2028 et au moins la classe D à partir de 2034. Ces critères s’appliquent aux nouveaux contrats comme aux renouvellements et reconductions tacites : un bail parisien de trois ans reconduit tacitement à l’automne 2026 entre donc dans le régime de la classe F minimale. Le fondement civiliste de l’obligation pèse sur le bailleur depuis toujours, puisque « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent », selon l’article 1719 du code civil, complété par l’article 1720 : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »
La procédure à suivre est graduée. Le locataire adresse d’abord une mise en demeure décrivant les désordres, factures à l’appui, et demandant la réalisation de travaux identifiés, en proposant un délai raisonnable et en sollicitant l’accès au logement pour devis. En cas d’échec, il saisit la commission départementale de conciliation, puis le juge. Les pouvoirs du juge saisi sont étendus : il détermine la nature des travaux à réaliser et leur délai d’exécution, et il peut décider la réduction du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement ainsi que la durée du bail jusqu’à la réalisation des travaux. Cette suspension n’est jamais automatique : tant que le juge n’a pas reconnu l’indécence, fixé les travaux et ordonné la baisse ou la suspension, le locataire reste tenu au paiement intégral du loyer. Cesser unilatéralement de payer expose donc à un commandement de payer et à la résiliation ; la consignation ordonnée par le juge reste la voie sûre.
Le bailleur ne peut pas expulser le locataire pour rénover : il ne peut donner congé que pour reprise, vente ou motif légitime et sérieux, dans les conditions et délais de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et il n’existe pas de congé spécial pour travaux de rénovation énergétique. La plupart des travaux peuvent d’ailleurs être réalisés en présence de l’occupant. En copropriété parisienne, si le niveau minimal exige des interventions sur les parties communes, le juge ne peut ordonner ces travaux au copropriétaire qui démontre avoir accompli ses diligences en assemblée générale sans parvenir au vote nécessaire ; le locataire doit alors viser la réduction de loyer plutôt que l’injonction de travaux impossibles. Les pièces décisives devant le tribunal sont le DPE, les factures d’énergie sur douze mois, les relevés de température et d’humidité, les photographies datées des désordres, le rapport d’un conseiller France Rénov ou d’un auditeur, les devis de travaux et la preuve des démarches amiables. À Paris, l’appui de l’ADIL de Paris et la saisine du tribunal judiciaire de Paris, pôle des baux d’habitation, rythment utilement la stratégie, avec une attention particulière aux délais de convocation qui s’allongent à l’automne.
II. Bailleur d’une passoire énergétique : louer en règle ou rénover sans litige
Vous êtes bailleur d’un deux-pièces classé G dans le 18e arrondissement ou d’une maison classée F en grande couronne. Louer en l’état expose à l’annulation de toute hausse, à une baisse judiciaire du loyer et à l’injonction de travaux ; rénover suppose de choisir les bons travaux, de les faire voter en copropriété si nécessaire et de sécuriser un DPE post-travaux incontestable. La seconde partie expose les interdits puis les recours contre les professionnels du diagnostic.
A. Interdictions de louer, annonces surveillées et DPE joint au bail : les fautes qui coûtent amendes et loyers
Depuis le 1er janvier 2025, mettre en location un logement classé G, y compris lors d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite, revient à proposer un logement indécent. Le propriétaire qui passe outre s’expose à être contraint par le juge, saisi par le locataire, à réaliser les travaux, à subir une diminution du loyer ou la suspension de sa perception, ainsi que la suspension de la durée du bail jusqu’aux travaux, en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. La classification elle-même est strictement encadrée : « Les bâtiments ou parties de bâtiment existants à usage d’habitation sont classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre », prévoit l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, et l’horizon se durcit puisque « A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance, déterminé selon la méthode du diagnostic de performance énergétique, des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation est compris entre les classes A et E au sens de l’article L. 173-1-1 », selon l’article L. 173-2 du même code. Anticiper la sortie de F dès 2026 évite de subir l’échéance de 2028 en pleine occupation.
Les annonces constituent le deuxième terrain de sanction. La loi exige que le classement énergétique et climatique, ainsi que l’indication des dépenses théoriques pour l’habitation, figurent dans les annonces de vente ou de location, y compris sur les plateformes numériques. Le manquement d’un professionnel est puni d’une amende administrative pouvant atteindre 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale, car « Tout manquement par un professionnel à l’obligation d’information mentionnée au présent article est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale », aux termes de l’article L. 126-33 du code de la construction et de l’habitation. Les agents immobiliers parisiens qui diffusent des annonces sans étiquette ou avec une étiquette mensongère engagent donc leur responsabilité administrative et civile. Le bailleur qui mandate un agent doit exiger la reprise exacte de la classe dans chaque support et conserver les justificatifs de diffusion.
Le choix du diagnostiqueur conditionne tout l’édifice. Le DPE doit être établi par une personne compétente, assurée et indépendante : « Les documents prévus aux 1° à 4°, 6° et 7° du I de l’article L. 271-4 ainsi qu’à l’article L. 126-26 sont établis par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés », énonce l’article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation, qui ajoute qu’« Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d’établir l’un des documents mentionnés au premier alinéa. » Un diagnostiqueur recommandé par l’entreprise qui réalisera l’isolation, ou intéressé à la vente des travaux, fragilise le DPE et expose le bailleur à une contestation croisée du locataire et de l’acquéreur futur. En vente, le dossier de diagnostic technique fourni par le vendeur est annexé à la promesse ou à l’acte authentique, et il comprend « 6° Le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l’audit énergétique prévus aux articles L. 126-26 et L. 126-28-1 du présent code », selon l’article L. 271-4 du même code. Les lecteurs qui envisagent l’achat d’un bien énergivore trouveront un éclairage complémentaire sur le DPE opposable et les recours de l’acquéreur dans notre analyse consacrée à l’achat d’une passoire thermique et aux recours en cas de DPE faux.
La rénovation gagnante suit un ordre logique : audit énergétique pour hiérarchiser les travaux, vote en assemblée générale pour les parties communes dans les copropriétés parisiennes, réalisation des travaux privatifs, puis nouveau DPE post-travaux qui seul atteste la sortie d’indécence. Les aides telles que MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie, le déficit foncier et le dispositif Loc’avantages réduisent le reste à charge, et un conseiller France Rénov oriente vers le parcours adapté avant tout engagement. Le bailleur conserve chaque facture, le rapport d’audit, le procès-verbal d’assemblée et le nouveau DPE : ce dossier prouve sa diligence devant le juge et devant l’administration, et sécurise la relocation ou la vente ultérieure.
B. DPE erroné : agir contre le diagnostiqueur et l’agent, délais et preuves à Paris et en Île-de-France
Le DPE faux est le contentieux qui monte à Paris, où des écarts de deux classes entre le diagnostic et la réalité ont été constatés par expertise judiciaire. Deux arrêts de la troisième chambre civile de la Cour de cassation balisent les recours. Le premier, rendu le 21 novembre 2019 sous le pourvoi n° 18-23.251, concernait une maison classée en haut de la catégorie D alors que l’expert la situait en bas de F pour la consommation et au plus bas de G pour les émissions. La Cour a approuvé les juges du fond qui retenaient la faute du diagnostiqueur, lequel n’avait pas effectué de relevés dimensionnels, tout en limitant la réparation : à l’époque des faits, le DPE n’avait qu’une valeur informative, de sorte que « le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente ». Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable, ce qui renforce la position des victimes pour les diagnostics postérieurs, mais la démonstration de la faute technique du diagnostiqueur reste le cœur du dossier : absence de relevés, surfaces erronées, système de chauffage mal identifié, factures ignorées.
Le second arrêt, rendu le 25 septembre 2025 sous le pourvoi n° 24-12.596, tranche la question du délai contre l’agent immobilier qui a transmis un DPE trompeur lors d’une vente de chalet. La cour d’appel déclarait l’action prescrite au motif que les acquéreurs connaissaient les défauts d’isolation dès le premier hiver. La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa de l’article 2224 du code civil, selon lequel « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Elle juge qu’« Il s’en déduit que le délai de prescription de l’action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur », puis casse : la cour d’appel aurait dû rechercher « la date à laquelle les acquéreurs avaient eu ou auraient dû avoir connaissance du caractère erroné du diagnostic de performance énergétique qui leur avait été remis par l’agent immobilier lors de la vente, dont ils se prévalaient au soutien de leur action contre celui-ci au titre d’un défaut d’information et de conseil, fait générateur de sa responsabilité ». Le dispositif est net : « CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 9 janvier 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Besançon », avec renvoi devant la même cour autrement composée et 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Pour les victimes parisiennes, l’enseignement est direct : ressentir le froid pendant le premier hiver ne fait pas courir le délai contre l’agent ; seule la découverte du DPE erroné, souvent révélée par une expertise, déclenche les cinq ans.
L’action contre le diagnostiqueur repose sur l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Le demandeur prouve la faute par une expertise judiciaire comparant le DPE litigieux aux caractéristiques réelles du bien, chiffrage des écarts de surfaces, d’isolation et d’équipements à l’appui. La demande en référé-expertise devant le tribunal judiciaire de Paris, compétent pour les biens situés à Paris, fige rapidement la preuve avant travaux correctifs qui effaceraient les traces. L’assignation au fond vise le diagnostiqueur et son assureur, et, le cas échéant, l’agent immobilier pour manquement à son devoir d’information et de conseil lorsqu’il a relayé sans vérification un diagnostic manifestement incohérent avec le bien visité. Les préjudices réparables comprennent la perte de chance d’acheter moins cher ou de renoncer, le surcoût énergétique subi, les frais d’expertise et de contre-diagnostic, et, pour le bailleur, les loyers perdus pendant l’interdiction de louer imputable au faux DPE initial.
À Paris et en Île-de-France, la pratique des juridictions ajoute des points de vigilance. Le tribunal judiciaire de Paris exige des demandes chiffrées poste par poste et écarte les évaluations globales ; la commission départementale de conciliation de Paris peut être saisie en parallèle pour le volet locatif pendant que l’expertise suit son cours contre le diagnostiqueur. Les délais d’expertise s’étirent souvent sur douze à dix-huit mois dans le ressort, ce qui impose de provisionner les frais et de solliciter une provision sur préjudices dès le référé lorsque la faute apparaît manifeste. Enfin, la conservation de l’original du DPE litigieux, des annonces d’époque, du compromis et de l’acte mentionnant le diagnostic, ainsi que des attestations des artisans intervenus, conditionne l’issue : sans le document faux lui-même, l’expert ne peut mesurer l’écart et le juge ne peut caractériser la faute.
Conclusion
La rentrée 2026 ne pardonne plus l’à-peu-près énergétique : le gel des loyers des logements F et G s’applique à chaque bail conclu, renouvelé ou reconduit depuis août 2022, l’interdiction de louer les G vaut depuis 2025 avec la classe F comme plancher, et les seuils E en 2028 puis D en 2034 sont déjà inscrits dans la loi. Le locataire qui paie une hausse indue la conteste pièces en main et exige des travaux via la conciliation puis le juge, sans jamais suspendre seul son loyer. Le bailleur avisé fait établir un DPE par un diagnostiqueur indépendant, affiche la classe exacte dans chaque annonce, joint le diagnostic au bail et programme la rénovation avant l’échéance suivante, en faisant voter les parties communes lorsque le bien est en copropriété. Et lorsque le DPE se révèle faux, la jurisprudence récente offre un cadre clair : faute du diagnostiqueur réparée sur le fondement de la responsabilité civile, devoir de conseil de l’agent immobilier sanctionné, et prescription de cinq ans qui ne court qu’à compter de la découverte du caractère erroné du diagnostic. Dans un marché parisien où chaque mètre carré se paie au prix fort, ces règles transforment la performance énergétique en élément central de la valeur locative et du prix : les faire respecter tôt, avec un dossier complet, évite les contentieux longs et coûteux qui encombrent aujourd’hui les rôles.
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