Votre locataire vous rend les clés en plein hiver : l’appartement du dernier étage prend l’eau à chaque pluie, le plafond de la chambre se couvre d’auréoles brunes, et personne ne veut plus y vivre. Au-dessus, une toiture-terrasse dont votre voisin du premier a la jouissance exclusive : c’est lui qui y prend son café l’été, et c’est le règlement de copropriété qui lui confie l’entretien. Vous écrivez au syndic, qui vous répond que la clause est claire et que vous devez vous adresser au bénéficiaire de la terrasse. Pendant ce temps, le logement reste vide et les loyers ne rentrent plus. Cette réponse du syndic repose sur une lecture du règlement que la Cour de cassation vient de censurer, dans un arrêt rendu le 17 septembre 2026 qui concerne exactement cette configuration.

La réponse tient en trois constats, à poser d’emblée avec leurs réserves. D’abord, une clause du règlement peut valablement mettre l’entretien d’une partie commune à jouissance exclusive à la charge du copropriétaire qui en bénéficie, mais elle ne peut pas exonérer le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité de plein droit envers les victimes des désordres. Ensuite, ces victimes ne sont pas seulement les copropriétaires : les tiers aussi, à commencer par les locataires dont le logement ou le local est dégradé par les infiltrations, peuvent agir directement contre le syndicat. Enfin, le syndicat condamné n’est pas sans recours : il peut se retourner contre le copropriétaire qui a négligé l’entretien, et le copropriétaire qui gagne son procès contre le syndicat est dispensé de participer aux frais de procédure. Les réserves comptent autant que les règles : l’arrêt du 17 septembre 2026 est une cassation partielle, l’affaire est renvoyée devant une autre cour d’appel qui n’a pas encore statué au fond, les montants cités ici sont des espèces et non des barèmes, et aucun développement de cet article ne remplace l’examen d’un dossier concret. Voici l’analyse complète, de la clause du règlement jusqu’au chiffrage des loyers perdus.

I. La clause du règlement promettait une protection, les infiltrations l’ont démentie

Comprendre la portée de l’arrêt du 17 septembre 2026 suppose de partir des faits tels que la Cour de cassation les rapporte, et non du résumé qu’en donne la presse. L’espèce concerne un immeuble en copropriété, un local commercial situé sous une toiture-terrasse, et un règlement dont une clause semblait tout régler d’avance. C’est précisément cette belle mécanique écrite qui s’est révélée inefficace devant les infiltrations, puis devant la troisième chambre civile.

A. Une toiture à usage exclusif, un entretien confié par écrit, des infiltrations persistantes

Selon l’arrêt attaqué, tel que le rappelle la Cour de cassation, le demandeur est locataire d’un local commercial situé, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, sous une toiture-terrasse, partie commune de la copropriété à usage exclusif d’un lot situé au premier étage (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973). La configuration est banale dans les centres-villes : un commerce en rez-de-chaussée, des logements ou des bureaux au premier avec l’usage exclusif de la terrasse qui couvre le commerce, et des infiltrations qui, tôt ou tard, descendent par le complexe d’étanchéité. Le règlement de copropriété de cet immeuble avait anticipé la question de l’entretien : son article 17 stipulait que « l’entretien et les réparations des parties communes à usage exclusif d’un ou plusieurs lots, sont à la charge des propriétaires de ceux-ci » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973). Sur le papier, tout est dit : celui qui jouit de la terrasse l’entretient et la répare, le syndicat n’a pas à s’en mêler.

Les faits ont suivi un cours que beaucoup de copropriétaires reconnaîtront. Le locataire du local s’est plaint de divers désordres provoqués par des infiltrations d’eau en provenance de la toiture-terrasse. L’assemblée générale des copropriétaires a décidé en 2015 la réfection totale du complexe d’étanchéité, et les travaux ont été réalisés au cours de l’année 2017. Autrement dit, la copropriété elle-même a fini par traiter le problème comme un problème collectif, en votant et en payant une réfection complète, alors même que le règlement confiait l’entretien au bénéficiaire de la jouissance exclusive. Le locataire, estimant ses préjudices non réparés, a assigné le syndicat des copropriétaires et l’assureur de celui-ci, ainsi que son propre assureur, en indemnisation des préjudices subis ; ce dernier assureur a ensuite appelé le syndic en intervention forcée. Quatre parties, deux assureurs, un syndic : le contentieux des infiltrations en copropriété mobilise vite tout l’immeuble, et c’est une première leçon de l’espèce pour le lecteur qui subit aujourd’hui des désordres comparables.

La cour d’appel de Lyon, par un arrêt du 3 septembre 2024, a rejeté la demande dirigée contre le syndicat. Son raisonnement, tel que la Cour de cassation le résume, tenait en une phrase : le sinistre a pour origine la défectuosité du complexe d’étanchéité de la toiture-terrasse couvrant le local commercial, partie commune affectée à l’usage exclusif d’un lot, et l’article 17 du règlement précise que l’entretien et la réparation de ces parties sont à la charge de leurs bénéficiaires, « ce qui exclut la responsabilité du syndicat des copropriétaires lorsqu’une partie commune à jouissance exclusive est concernée par un défaut d’entretien » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973). Pour la cour d’appel, la clause d’entretien valait donc décharge de responsabilité : puisque le bénéficiaire devait entretenir, seul lui répondait du défaut d’entretien. C’est exactement le raisonnement que tiennent aujourd’hui bien des syndics lorsqu’ils opposent à un copropriétaire sinistré la clause de son règlement. Et c’est ce raisonnement que la troisième chambre civile a censuré.

B. L’erreur de la cour d’appel : confondre qui entretient et qui répond des victimes

L’erreur de la cour d’appel de Lyon est instructive parce qu’elle est tentante. Elle consiste à traiter la répartition interne de l’entretien comme une répartition externe de la responsabilité. Or le règlement de copropriété est un contrat collectif qui organise les rapports entre copropriétaires et entre ceux-ci et leur syndicat : il peut dire qui doit entretenir quoi, qui vote quoi et qui paie quoi. Il ne peut pas dire aux victimes, qu’elles soient copropriétaires ou simples occupants, à qui elles doivent s’adresser pour être indemnisées. La distinction est la même qu’en matière de dégât des eaux entre voisins, sujet déjà traité sur ce site à propos de la recherche de fuite : le voisin du dessus répond de ses propres installations, mais lorsque le désordre vient des parties communes, c’est le syndicat qui est le débiteur naturel de la réparation, quelle que soit la cuisine interne de l’entretien.

Dans l’affaire jugée le 17 septembre 2026, la confusion était d’autant plus facile que la copropriété avait elle-même voté la réfection totale de l’étanchéité en 2015 : on pouvait y voir la preuve que le syndicat reconnaissait sa dette, ou au contraire la preuve qu’il agissait par pure gestion, sans reconnaître aucune responsabilité. La Cour de cassation ne s’est pas perdue dans cette discussion : elle a tranché par le texte, et par un texte d’ordre public. C’est cet apport de droit qu’il faut maintenant exposer, avant d’en tirer les conséquences pratiques pour les bailleurs privés de loyers et les occupants dont le logement se dégrade.

II. Le syndicat répond de plein droit, même quand un autre devait entretenir

L’arrêt du 17 septembre 2026 n’est pas seulement la sanction d’une cour d’appel : c’est le rappel d’une architecture simple, voulue par la loi de 1965, qui protège les victimes en leur offrant un débiteur solvable et identifié, le syndicat, tout en réservant à ce dernier le droit de se retourner contre le véritable négligent. Cette architecture tient en deux mouvements : la responsabilité de plein droit du syndicat, que la clause du règlement ne peut pas écarter, puis les conséquences concrètes pour ceux qui louent, habitent ou exploitent sous une partie commune défaillante.

A. L’article 14 de la loi de 1965 et le moyen relevé d’office par la Cour de cassation

Le visa de l’arrêt est l’article 14, alinéa 5, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. La Cour énonce : « Selon ce texte, d’ordre public en application de l’article 43 de cette même loi, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973). Chaque membre de cette phrase compte. « Responsable de plein droit » signifie que la victime n’a pas à prouver une faute du syndicat : il lui suffit d’établir que son dommage a son origine dans les parties communes, ici la défectuosité du complexe d’étanchéité de la toiture-terrasse. « Aux copropriétaires ou aux tiers » signifie que le locataire du local commercial, qui n’est pas membre du syndicat, est aussi bien protégé que le copropriétaire bailleur de l’étage. « D’ordre public » signifie que ni le règlement, ni un vote d’assemblée, ni une convention avec le bénéficiaire de la jouissance ne peuvent écarter cette garantie.

La Cour en tire la conséquence directement applicable aux clauses d’entretien : « Il en résulte que, si une clause du règlement de copropriété peut mettre à la charge du copropriétaire bénéficiaire de la jouissance exclusive d’une partie commune une obligation d’entretien de celle-ci, elle ne peut avoir pour effet d’exonérer le syndicat des copropriétaires de cette responsabilité de plein droit, sans préjudice de ses actions récursoires » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973). La clause reste valable pour ce qu’elle est : une répartition interne de la charge d’entretien, qui permettra au syndicat, une fois qu’il aura indemnisé les victimes, de se retourner contre le copropriétaire qui a manqué à son obligation. Elle est en revanche inopposable aux victimes : le syndicat ne peut pas, selon la formule de l’arrêt, se retrancher derrière la convention pour refuser d’indemniser. Pour le lecteur, la traduction est simple : si votre syndic vous oppose la clause d’entretien de votre règlement pour refuser toute indemnisation, cette fin de non-recevoir est contraire à la solution rappelée le 17 septembre 2026.

Deux précisions de procédure méritent d’être relevées, parce qu’elles montrent comment la Cour traite ces affaires. D’abord, la cassation est prononcée sur un moyen relevé d’office, après avis donné aux parties, en application de l’article 620, alinéa 2, du code de procédure civile : les juges du fond n’avaient pas vu le problème sous cet angle, et la Cour l’a soulevé elle-même, ce qui souligne à quel point la solution s’imposait à ses yeux. Ensuite, la cassation n’est que partielle : la Cour casse l’arrêt de Lyon « seulement en ce qu’il déboute » le demandeur de ses demandes contre le syndicat et son assureur, et sur les dépens et l’article 700, sans statuer sur le premier moyen du pourvoi ; elle renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Grenoble, met hors de cause le syndic dont la présence n’est plus nécessaire devant la cour de renvoi, et condamne le syndicat et son assureur aux dépens ainsi qu’à payer au demandeur la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973). La cour de renvoi devra donc encore chiffrer l’indemnisation au fond : l’arrêt du 17 septembre 2026 dit qui doit payer, pas encore combien.

Le texte applicable aujourd’hui confirme et même simplifie la solution. Depuis le 1er juin 2020, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires » (article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). La référence au vice de construction ou au défaut d’entretien a disparu au profit d’une formule plus large, centrée sur l’origine du dommage dans les parties communes, mais l’économie reste identique : responsabilité du syndicat envers copropriétaires et tiers, avec sauvegarde des actions récursoires. Et le caractère d’ordre public demeure, porté par l’article 43 de la même loi : « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites » (article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). L’article 14 figurant au nombre des articles 6 à 37, toute clause qui prétendrait exonérer le syndicat de cette responsabilité est réputée non écrite : elle est censée ne jamais avoir existé, et le juge doit l’écarter même si personne ne l’a contestée en temps utile.

B. Ce que bailleurs et occupants peuvent en faire : agir, chiffrer, conserver les preuves

La première conséquence concerne le choix du défendeur. Le copropriétaire bailleur dont l’appartement se vide à cause d’infiltrations venues d’une terrasse à jouissance privative n’a pas à poursuivre d’abord le voisin bénéficiaire de la terrasse : il peut assigner directement le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14. Le locataire, qu’il habite le logement ou qu’il y exploite un commerce comme dans l’affaire du 17 septembre 2026, dispose de la même action directe en tant que tiers. Cette voie directe est précieuse parce que le syndicat est un débiteur identifié, assuré en responsabilité civile dans la quasi-totalité des immeubles, et solvable par la trésorerie collective, là où le copropriétaire bénéficiaire peut être insolvable ou déjà vendeur de son lot. Dans l’espèce jugée, l’assureur du syndicat était d’ailleurs dans la cause aux côtés de celui-ci, et c’est contre eux deux que la Cour a prononcé la condamnation aux dépens et à l’article 700. Pour le lecteur confronté à des désordres comparables, le réflexe utile consiste à faire examiner son dossier par un avocat en droit immobilier à Paris avant d’assigner, afin de vérifier l’origine des désordres dans les parties communes, d’identifier tous les assureurs concernés et de choisir entre l’action contre le syndicat seul ou contre le syndicat et le bénéficiaire défaillant ensemble.

La deuxième conséquence concerne le chiffrage, et c’est là que les pertes de loyers entrent en scène. Un jugement récent du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, rendu le 10 avril 2025, montre comment les juges du fond évaluent ce préjudice dans une configuration voisine : une propriétaire d’un appartement au dernier étage, loué 605 euros par mois outre 40 euros de provision sur charges suivant un bail du 12 juin 2021, avait subi des infiltrations provenant de la toiture dès novembre 2021, récurrentes à compter d’août 2022 ; ses locataires étaient partis le 9 septembre 2022, des travaux partiels avaient été votés en février 2023 et réalisés entre mai et juillet 2023 (TJ Marseille, JCP, 10 avril 2025, n° 23/07107). Le tribunal a condamné le syndicat à payer 3 388 euros de dommages et intérêts en retenant une perte de chance de percevoir un revenu locatif, après avoir posé que « La perte de chance de percevoir un revenu locatif peut être fixée à 80% du loyer » et calculé ainsi : 605 euros de loyer hors charges, multipliés par 7 mois de vacance imputable au syndicat, multipliés par 80 %, soit 3 388 euros (TJ Marseille, JCP, 10 avril 2025, n° 23/07107).

Trois détails de ce chiffrage méritent l’attention du bailleur qui prépare son dossier. D’abord, le tribunal a déduit une période de vacance normale : entre le départ des locataires en septembre 2022 et le mois de décembre 2022, la vacance est restée à la charge de la propriétaire, au motif qu’un logement même en bon état subit toujours un risque de vacance locative ; seule la période de décembre 2022 au 1er juillet 2023 a été mise au compte du syndicat. Ensuite, les charges locatives ont été exclues du calcul, le tribunal retenant qu’elles restent au final à la charge du locataire : seuls les loyers hors charges nourrissent l’indemnité. Enfin, c’est une perte de chance, fixée à 80 % du loyer, et non l’intégralité des loyers, qui a été allouée : le juge tient compte de l’aléa, c’est-à-dire de l’incertitude sur le fait que le logement aurait été reloué sans interruption et au même prix. Ces trois correctifs montrent que le préjudice se prouve et se discute pied à pied : bail et quittances pour établir le montant du loyer, attestations ou constats pour dater les désordres et le départ des occupants, devis et procès-verbaux d’assemblée pour dater la passivité du syndicat. Sans ces pièces, même le meilleur fondement ne produit que des principes.

La troisième conséquence est financière au sens large : gagner contre le syndicat, c’est aussi ne pas payer les frais du procès collectif. Le tribunal de Marseille a fait application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose que le copropriétaire dont la prétention est déclarée fondée « est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires » (TJ Marseille, JCP, 10 avril 2025, n° 23/07107). Concrètement, la copropriétaire victorieuse n’a pas eu à contribuer, via ses charges, aux frais que le syndicat avait engagés pour se défendre contre elle : ces frais ont été répartis entre les autres copropriétaires. S’y sont ajoutés 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Pour le copropriétaire qui hésite à assigner son syndicat par crainte de « payer des deux côtés », cette dispense légale change le calcul : en cas de succès, il ne finance pas la défense adverse.

Reste à ne pas sur-vendre l’arrêt du 17 septembre 2026. D’abord, la cour d’appel de Grenoble, juridiction de renvoi, n’a pas encore statué : le principe de la responsabilité est acquis, le montant de l’indemnisation reste à fixer au fond, et le syndicat conserve tous ses arguments sur la causalité et sur l’étendue des préjudices. Ensuite, l’espèce concernait un local commercial et un locataire commerçant : la transposition aux logements d’habitation ne fait guère de doute, puisque le texte vise les copropriétaires et les tiers sans distinction, mais chaque configuration garde ses particularités, à commencer par la preuve que le désordre vient bien des parties communes et non des installations privatives du voisin. Enfin, l’action récursoire du syndicat contre le bénéficiaire défaillant n’est pas théorique : le copropriétaire qui jouit d’une terrasse ou d’un jardin privatif et qui en néglige l’entretien s’expose à se voir réclamer par le syndicat, après condamnation de celui-ci, l’intégralité des sommes versées aux victimes. La clause d’entretien du règlement jouera alors son vrai rôle : non pas faire échec aux victimes, mais fonder le recours du syndicat contre le négligent. Entretenir sa terrasse privative reste donc une obligation sérieuse, dont la violation se paie, simplement pas devant les victimes directes.

En pratique, face à des infiltrations venues d’une partie commune à jouissance exclusive, la discipline utile tient en quatre gestes. Écrire au syndic par lettre recommandée dès les premiers désordres, avec photographies datées, pour faire constater que le syndicat savait. Faire établir un constat par un commissaire de justice pendant un épisode pluvieux, plutôt que de se contenter de photographies personnelles toujours suspectes de partialité. Conserver le bail, les quittances, les échanges avec les locataires partis et les annonces de relocation, pour chiffrer la vacance et la perte de loyers le jour venu. Et déclarer le sinistre à son propre assureur multirisque habitation sans attendre, car les expertises d’assurance produisent des rapports techniques datés qui serviront ensuite devant le juge, que l’assureur paie ou qu’il dénie sa garantie. Ces pièces ne garantissent aucun résultat, mais leur absence garantit presque l’échec : dans les deux affaires racontées ici, ce sont les dates, les montants et les constats qui ont permis aux juges de trancher, pas les affirmations générales sur l’état de l’immeuble.

Conclusion

La toiture-terrasse dont jouit un seul copropriétaire n’en reste pas moins une partie commune, et c’est toute la leçon de l’arrêt du 17 septembre 2026. Le règlement peut confier son entretien au bénéficiaire, et il a raison de le faire : celui qui use d’un équipement collectif doit l’entretenir. Mais cette répartition interne ne vaut pas assurance contre les victimes : lorsque l’étanchéité lâche et que l’eau dégrade les lots du dessous, le syndicat répond de plein droit, qu’il s’agisse d’indemniser un commerçant locataire pour ses préjudices d’exploitation ou un copropriétaire bailleur pour ses loyers perdus. Le syndicat paiera, puis se retournera s’il y a lieu contre le négligent ; le gagnant du procès ne supportera pas les frais collectifs de la procédure. Pour le copropriétaire qui loue sous une terrasse privative comme pour l’occupant qui voit son plafond se tacher à chaque orage, la question n’est donc plus de savoir si la clause du règlement interdit tout recours : elle ne l’interdit pas. La question est de savoir prouver l’origine commune du désordre, dater la connaissance qu’en avait le syndicat, et chiffrer pied à pied la vacance et les loyers perdus. L’arrêt du 17 septembre 2026 ouvre la porte ; les pièces du dossier permettent de la franchir.

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