Un verger ravagé par la grêle plusieurs années de suite, puis une nuit de gel au mois de mai qui anéantit presque toute la récolte : le bailleur, dont le fermage est calculé sur la récolte, ne perçoit presque rien et demande au tribunal la résiliation du bail et le paiement de plusieurs années de fermage. Le preneur répond que la clause qui fixe le prix à une fraction de la récolte est illégale et qu’aucune faute d’exploitation ne justifie son expulsion. C’est exactement le litige tranché par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 29 février 2024, dans un arrêt publié au Bulletin qui casse l’arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 12 avril 2022 et renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Nîmes. En l’espèce, un bail à ferme conclu le 16 novembre 1991 prévoyait un fermage annuel égal à un cinquième de la récolte produite sur les parcelles louées, fruits bruts, bord de champ, non logés. Saisi en décembre 2018 d’une demande d’expertise pour évaluer les fermages dus depuis 2013 en fonction des récoltes, puis d’une demande de résiliation et de paiement des fermages 2013 à 2019, le tribunal paritaire des baux ruraux avait vu son jugement réformé par la cour d’appel, qui avait rejeté la demande de nullité de la clause, prononcé la résiliation et condamné le preneur pour les années 2018 et 2019. La Cour de cassation annule cette solution sur les deux terrains : le fermage fixé en fraction de récolte est illicite et ouvre une action en régularisation, et la perte de récolte liée à la grêle et au gel ne caractérise pas, à elle seule, une cause de résiliation. Cet article explique comment faire recalculer un tel fermage, comment contester une résiliation fondée sur une mauvaise récolte et quelles pièces réunir devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
I. Un fermage fixé à une fraction de la récolte est illicite : la régularisation s’impose au bailleur comme au preneur
A. Le prix du bail rural obéit aux minima et aux maxima de l’autorité administrative, pas au rendement de l’année
Le statut du fermage enferme la fixation du prix dans un cadre d’ordre public. Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter relève de ce statut, car Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre. Dès lors que les parcelles louées sont exploitées pour une activité agricole, les parties ne choisissent pas librement leur régime de prix : elles appliquent les articles L. 411-11 à L. 411-13 du code rural et de la pêche maritime, dont Les dispositions des articles L. 411-11 à L. 411-13 sont d’ordre public. Toute clause contraire est privée d’effet, et le juge doit l’écarter même si le bail est ancien et même si les deux parties l’ont appliquée pendant des années.
Le contenu de la règle de prix est précis. D’abord, Le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d’une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l’état et de l’importance des bâtiments, de la qualité des sols et de la structure parcellaire. Le prix se décompose entre le loyer des bâtiments d’habitation, fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative, et le loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues. Pour les terres nues portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles, le loyer peut être évalué en une quantité de denrées comprise entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative. C’est la seule ouverture vers un prix exprimé en nature, et elle reste bornée par l’encadrement préfectoral. Ensuite, le principe général est que Le prix du bail est payable en espèces. Le paiement en nature n’est admis que pour les cultures permanentes énumérées et par accord entre les parties. Enfin, hors les cas d’investissements du bailleur prévus par le texte, le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé selon l’article L. 411-11, aucune redevance ni aucun service de quelque nature que ce soit.
La clause jugée en 2024 violait frontalement ce cadre : un cinquième de la récolte produite sur les parcelles louées, fruits bruts, bord de champ, non logés. Un tel fermage varie chaque année avec le rendement, sans aucun rattachement aux minima et maxima préfectoraux, et fait supporter au bailleur l’aléa climatique à la place du prix encadré. La Cour de cassation énonce que la quantité de denrées ne peut fluctuer au cours du bail en fonction de variables non conformes aux dispositions de l’article L. 411-11, en rappelant sa solution du 21 janvier 2009, puis juge qu'[il] en résulte que la clause d’un bail à ferme fixant le fermage à une fraction de la récolte du fermier est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite](https://www.courdecassation.fr/decision/65e03a9be2063c0007022beb). La cour d’appel de Grenoble avait refusé la nullité en estimant qu’un fermage fixé par référence à la denrée visée par l’arrêté préfectoral applicable, mais sans respecter les minima et maxima, ouvrait seulement une action en révision. La Cour de cassation censure ce raisonnement : dès lors qu’elle constatait que le fermage était fixé à un cinquième de la récolte produite sur les parcelles louées, la cour d’appel violait les textes. La leçon est nette pour les baux anciens, notamment viticoles et arboricoles : un prix historique exprimé en part de récolte n’est pas validé par son ancienneté ni par son application paisible, et le preneur comme le bailleur ont intérêt à le faire régulariser plutôt qu’à le subir ou à l’exploiter.
Le texte organise aussi la porte de sortie chiffrée du prix anormal : Le preneur ou le bailleur qui, lors de la conclusion du bail, a contracté à un prix supérieur ou inférieur d’au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien particulier donné à bail, peut, au cours de la troisième année de jouissance, et une seule fois pour chaque bail, saisir le tribunal paritaire. Cette action en révision pour lésion d’au moins un dixième ne doit pas être confondue avec l’action en régularisation du fermage illicite : la première corrige un prix licite dans sa forme mais déséquilibré dans son montant, la seconde sanctionne une clause dont le mode de calcul lui-même est prohibé. Dans l’affaire de 2024, la cour d’appel avait mélangé les deux terrains en renvoyant le preneur vers la seule révision ; la cassation rappelle que l’illicéité du mode de calcul ouvre la régularisation. En pratique, le plaideur qualifie donc d’abord la clause avant de chiffrer : si le prix est exprimé en fraction de récolte hors encadrement préfectoral, il invoque la régularisation pour fermage illicite ; si le prix respecte la forme légale mais s’écarte d’au moins un dixième de la valeur locative de la catégorie, il exerce le recours de la troisième année.
B. Faire recalculer le fermage et solder les années litigieuses : l’action en régularisation devant le tribunal paritaire
Le tribunal compétent est désigné par la loi : Il est créé, dans le ressort de chaque tribunal judiciaire, au moins un tribunal paritaire des baux ruraux qui est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l’application des titres Ier à VI et VIII du livre IV du présent code. La demande en régularisation d’un fermage illicite relève de cette compétence exclusive, qu’elle soit formée par voie d’action ou, comme en 2024, par voie reconventionnelle en réponse à une assignation en résiliation et en paiement. Le preneur assigné en paiement de fermages calculés sur la récolte a donc intérêt à soulever l’illicéité de la clause devant ce tribunal plutôt que de discuter seulement les quantités récoltées année par année, car la discussion sur les quantités valide implicitement le mode de calcul que la loi prohibe.
La régularisation produit des effets sur toute la période litigieuse. Dans l’arrêt du 29 février 2024, la cassation du chef qui rejetait la demande en nullité de la clause entraîne, par un lien de dépendance nécessaire, la cassation des chefs qui disaient qu’aucune somme n’était due pour 2013 à 2017, qui condamnaient le preneur pour 2018 et 2019 et qui ordonnaient la capitalisation des intérêts. Concrètement, une fois la clause jugée illicite, tout le calcul des fermages de la période doit être repris sur la base légale : prix encadré par l’arrêté préfectoral applicable à chaque année, catégorie du bien, éventuelle actualisation annuelle prévue par les textes. L’expertise ordonnée en 2018 pour évaluer les fermages en fonction des récoltes perd alors son objet, et une nouvelle mesure d’instruction peut être sollicitée pour appliquer les minima et maxima aux parcelles. Le bailleur qui a perçu des sommes sur la base d’une clause illicite s’expose à restituer le trop-perçu, tandis que le preneur qui n’a rien versé pour certaines années peut devoir le prix régularisé : la régularisation n’est pas une dispense de payer, c’est la substitution du prix légal au prix conventionnel illicite.
Le chiffrage exige des pièces précises. Il faut produire le bail et ses avenants, l’historique des arrêtés préfectoraux fixant les minima et maxima pour la catégorie culturale et le secteur, la description des parcelles et de leur catégorie, les décomptes des sommes versées et les mises en demeure échangées. Lorsque le fermage dépendait de la récolte, la comptabilité du preneur et les bons de livraison deviennent le point chaud du dossier : dans l’affaire jugée, le bailleur reprochait au preneur l’absence de comptabilité permettant de vérifier les quantités au regard du mode de calcul convenu. Une fois la clause écartée, cette critique change de portée, mais le preneur reste exposé sur la preuve des quantités pour les années où le prix régularisé dépend de la catégorie et, pour les cultures permanentes, de la quantité de denrées encadrée. D’où une règle simple : conserver chaque année les arrêtés applicables, les factures de vente de la récolte, les relevés de coopérative et les attestations d’assurance récolte, même si le bail prévoit un prix fixe en monnaie.
L’assurance contre les aléas climatiques mérite un développement distinct, car elle traverse tout le dossier sans décider du prix. Il existe Un fonds national de gestion des risques en agriculture [qui] est institué afin de participer au financement des dispositifs de gestion des aléas climatique, sanitaire, phytosanitaire et environnemental dans le secteur agricole. Les dispositifs publics d’indemnisation des calamités et l’assurance récolte subventionnée protègent le revenu de l’exploitant, mais ils ne valident ni n’invalident le mode de calcul du fermage. Un preneur assuré contre la grêle reste fondé à invoquer l’illicéité d’un fermage au cinquième de la récolte, et un preneur non assuré ne perd pas ce droit. Symétriquement, le bailleur ne peut pas transformer le défaut d’assurance en majoration du prix : l’aléa climatique se gère par l’assurance et, le cas échéant, par les aides publiques, pas par un fermage proportionnel à la récolte. Cette séparation des questions commande toute la stratégie contentieuse : le prix se discute sur le terrain de l’ordre public du fermage, la récolte perdue se discute sur le terrain de la résiliation et de la preuve de l’exploitation.
II. La récolte perdue par la grêle ou le gel ne suffit pas à faire résilier le bail
A. La résiliation pour mauvaise exploitation exige des agissements qui compromettent le fonds, pas une simple mauvaise récolte
Le bailleur ne peut demander la résiliation que dans les cas énumérés par la loi. Outre le cas des impayés persistants après mise en demeure, le texte vise Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation. La formule est exigeante : il ne suffit pas de démontrer une négligence, un manquement contractuel ou un préjudice financier ; il faut établir que le comportement du preneur compromet la bonne exploitation du fonds lui-même. Les obligations d’exploitation du preneur sont au demeurant régies par les articles 1766 et 1767 du code civil, et l’article 1766 vise le preneur qui s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas raisonnablement, ou qui n’exécute pas les clauses du bail avec un dommage pour le bailleur. Mais là encore, le juge rural apprécie concrètement si l’exploitation est compromise, et la Cour de cassation contrôle la qualification.
L’arrêt du 29 février 2024 illustre ce contrôle avec une netteté pédagogique. Pour prononcer la résiliation et l’expulsion, la cour d’appel retenait trois séries de faits : le preneur n’avait pas assuré sa récolte contre la grêle alors qu’une clause du bail l’y obligeait, n’avait installé des filets anti-grêle qu’en 2012 et avait subi plusieurs années de dégâts sur les vergers ; un gel important dans la nuit du 5 au 6 mai 2019 avait anéanti la récolte alors que le preneur avait mis en marche le système de protection sans surveiller son bon fonctionnement ; enfin, l’absence de comptabilité empêchait de vérifier les quantités au regard du fermage convenu, et le bailleur subissait un préjudice puisque le prix dépendait de la récolte. La Cour de cassation répond que le bailleur ne peut demander la résiliation que s’il justifie d’agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, et juge que la cour d’appel, en se déterminant par des motifs impropres à caractériser la compromission de la bonne exploitation du fonds, n’a pas donné de base légale à sa décision. Autrement dit, ni le défaut d’assurance, ni la récolte anéantie par le gel, ni l’absence de comptabilité, ni même le préjudice financier du bailleur privé de fermage ne valent, sans plus, démonstration que le fonds est mal exploité. Le verger peut être correctement tenu et néanmoins ravagé par la grêle ; un dispositif anti-gel peut tomber en panne une nuit sans que l’exploitation soit compromise ; une comptabilité lacunaire complique le calcul d’un fermage illicite mais ne prouve pas l’abandon de la culture.
La charge de la preuve pèse sur le bailleur qui demande la résiliation, conformément au principe selon lequel Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Il lui appartient donc de rapporter des éléments objectifs de dégradation de l’exploitation : parcelles en friche, taille des vergers abandonnée, traitements phytosanitaires manifestement négligés avec dépérissement, matériel durablement absent, sous-exploitation caractérisée par plusieurs campagnes. De simples photographies de dégâts de grêle, un relevé météorologique attestant le gel et un décompte de fermage impayé ou minoré ne suffisent pas. Le preneur, de son côté, prouve positivement la bonne tenue du fonds : factures d’entretien et de taille, passages documentés, filets anti-grêle posés et entretenus, contrats d’assurance, interventions du technicien du réseau anti-gel, carnets de plaine, attestations de la coopérative et du voisinage. Le contraste avec les dossiers où la résiliation est accueillie est éclairant : la cour d’appel de Rennes, chambre des baux ruraux, a confirmé le 5 février 2026 le jugement du tribunal paritaire de Saint-Nazaire dans une affaire où les preneurs persistaient dans le non-paiement des fermages et où l’absence totale d’entretien des parcelles était établie par plusieurs rapports d’expertise, la mention du bail selon laquelle les preneurs étaient les époux ou tout substitué ne valant pas décharge au profit de la société exploitante (arrêt de la cour d’appel de Rennes du 5 février 2026). Impayés persistants d’un côté, friche documentée par experts de l’autre : voilà le cumul qui emporte la résiliation, à l’opposé d’une récolte perdue par l’aléa climatique sur un fonds entretenu.
Une confusion fréquente doit être dissipée : la perte de la récolte n’équivaut pas à la destruction de la chose louée. L’article 1722 du code civil prévoit que si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail, et que la destruction totale par cas fortuit résilie le bail de plein droit sans dédommagement. Ce texte vise la chose louée elle-même : bâtiment incendié, fonds devenu définitivement impropre à sa destination. Une récolte anéantie par la grêle ou le gel, aussi totale soit-elle pour l’année, ne détruit pas le fonds, qui demeure apte à produire les campagnes suivantes. Le preneur d’un bail rural ne peut donc pas invoquer utilement l’article 1722 pour faire constater la fin de plein droit de son bail après une mauvaise récolte, et le bailleur ne peut pas davantage s’en servir pour expulser. La voie pertinente reste celle de l’article L. 411-31 du code rural, avec son exigence de compromission de l’exploitation, ou, pour le preneur qui souhaite partir, les cas légaux de résiliation à son initiative. Les contentieux de bâtiments d’exploitation détruits par l’incendie, que ce cabinet a déjà traités, relèvent d’une logique différente, celle de la reconstruction et de l’aptitude des locaux, et ne se transposent pas à la simple perte de fruits d’une campagne.
B. Gagner devant le tribunal paritaire : pièces, calculs et demandes à formuler
La première décision de procédure consiste à qualifier le litige avant de chiffrer. Si le bail ou l’avenant exprime le fermage en fraction ou en pourcentage de récolte, soulever l’illicéité de la clause et demander la régularisation pour fermage illicite, en visant les articles L. 411-11 et L. 411-14 et l’arrêt du 29 février 2024. Si le prix est exprimé en monnaie ou en quantité de denrées encadrée mais paraît déséquilibré, vérifier s’il s’écarte d’au moins un dixième de la valeur locative de la catégorie et, dans la troisième année de jouissance, exercer le recours prévu à cet effet. Si le bailleur poursuit la résiliation pour impayés, contrôler la régularité de chaque mise en demeure, car Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition : une mise en demeure qui n’exige que le paiement sans rappeler le texte encourt la nullité, et deux défauts de paiement ne se comptent qu’après des mises en demeure postérieures à l’échéance et restées infructueuses trois mois. Si la résiliation est demandée pour mauvaise exploitation après une campagne sinistrée, exiger du bailleur la preuve d’agissements compromettant le fonds et opposer les preuves d’entretien.
Le dossier du preneur confronté à une demande de résiliation après grêle ou gel s’articule en quatre blocs de pièces. Premier bloc, le titre et le prix : bail initial, avenants, échanges sur le mode de calcul, arrêtés préfectoraux des minima et maxima pour chaque année litigieuse, catégorie culturale des parcelles. Deuxième bloc, la réalité climatique et ses conséquences : relevés météorologiques de l’épisode, constats d’huissier ou commissaire de justice des dégâts, déclarations de sinistre, attestations de l’assureur récolte, relevés de la coopérative montrant la chute des apports, comparaison avec les campagnes précédentes. Troisième bloc, la bonne exploitation malgré le sinistre : factures de taille, d’entretien des filets anti-grêle et du système anti-gel, contrats de maintenance, interventions documentées la nuit du gel, photos datées du verger entretenu, attestations de voisins et de techniciens. Quatrième bloc, la comptabilité de la récolte : livres, bons de livraison, factures de vente, qui permettent à la fois de calculer le prix régularisé et de priver d’objet le reproche d’opacité. Le dossier du bailleur qui veut obtenir la résiliation se construit en miroir : mises en demeure régulières rappelant le texte, décomptes précis des échéances, constats d’abandon cultural répétés dans le temps, rapports d’expertise établissant la friche ou le dépérissement, et démonstration que les manquements persistent malgré les avertissements.
Les demandes doivent être formulées avec soin pour éviter la censure subie par la cour d’appel de Grenoble. Côté preneur : à titre principal, déclarer illicite la clause de fermage en fraction de récolte et ordonner la régularisation sur la base des arrêtés préfectoraux pour chaque année litigieuse ; subsidiairement, rejeter la demande de résiliation faute de preuve d’agissements compromettant la bonne exploitation ; solliciter une expertise sur l’application des minima et maxima et sur les comptes entre les parties ; demander la restitution du trop-perçu avec intérêts ; conclure sur les dépens et les frais irrépétibles en rappelant que, dans l’arrêt de 2024, le bailleur succombant a été condamné aux dépens et que les demandes au titre des frais ont été rejetées. Côté bailleur : viser précisément le fondement de l’article L. 411-31, premier ou deuxième motif, sans les mélanger ; chiffrer les fermages dus selon l’encadrement préfectoral et non selon la récolte si la clause est fragile ; documenter la compromission du fonds par des pièces d’exploitation et non par le seul montant de la récolte ; et mesurer le risque d’une demande reconventionnelle en régularisation qui peut transformer une assignation en paiement en redressement du prix pour toute la période. Dans les deux cas, l’articulation avec les autres contentieux du cabinet doit être vérifiée : un fermage indexé sur la récolte coexiste souvent avec un défaut d’autorisation administrative, une sous-location irrégulière ou une mise à disposition à une société sans information du bailleur, et chaque grief obéit à son régime propre. Pour situer ce dossier dans l’ensemble du contentieux du fermage, de la préemption et du statut, le lecteur peut se reporter à l’analyse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption, qui sert de page centrale sur ces questions.
Conclusion
Un fermage égal à un cinquième de la récolte, fruits bruts, bord de champ, non logés, n’est pas un arrangement pittoresque protégé par son ancienneté : c’est une clause illicite que le juge écarte au profit du prix encadré, et la cour d’appel qui refuse de le voir s’expose à la cassation. La régularisation qui s’ensuit se calcule année par année, à partir des arrêtés préfectoraux, de la catégorie des parcelles et des sommes réellement versées, sous le contrôle du tribunal paritaire des baux ruraux, seul compétent pour ces contestations. Symétriquement, une récolte anéantie par la grêle ou par le gel de mai ne vaut pas, à elle seule, résiliation du bail : le bailleur doit prouver des agissements qui compromettent la bonne exploitation du fonds, et le défaut d’assurance, la panne du dispositif anti-gel ou l’absence de comptabilité n’y suffisent pas. Le preneur avisé oppose à une telle demande ses preuves d’entretien, ses relevés climatiques, ses déclarations de sinistre et sa comptabilité de récolte ; le bailleur avisé ne mélange pas le préjudice financier d’une mauvaise année avec la dégradation du fonds et sécurise ses mises en demeure. Avant d’assigner ou de conclure, chaque partie relit donc son bail en posant deux questions distinctes : le mode de calcul du prix respecte-t-il l’encadrement d’ordre public, et l’état du fonds, campagne après campagne, atteste-t-il une exploitation compromise ou une exploitation soignée frappée par l’aléa. Les réponses commandent le choix entre régularisation, révision, résiliation ou maintien du bail, et elles se plaident pièces en main devant le tribunal paritaire, avec des calculs adossés aux arrêtés et des faits établis par constats et expertises.
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