Un développeur propose à votre fermier de couvrir dix hectares de vos terres d’ombrières photovoltaïques contre un loyer annuel sans commune mesure avec le fermage. Ou, à l’inverse, c’est votre preneur qui vous demande l’autorisation d’installer lui-même des panneaux sur les bâtiments d’exploitation. Dans les deux cas, la question qui vous est posée n’est pas seulement financière : elle touche au statut même du bail rural, à la destination agricole du fonds et aux droits que la loi réserve au bailleur, au preneur, à la SAFER et à l’administration. Or le contentieux se multiplie : les tribunaux paritaires, les cours d’appel et le juge administratif ont eu à trancher, en 2024, 2025 et 2026, des litiges où l’énergie solaire croisait le fermage, le changement de destination des terres et le contrôle des structures. Le Conseil d’État, le 16 mars 2026, a validé le décret du 8 avril 2024 relatif à l’agrivoltaïsme sans exiger de règles foncières dérogatoires, ce qui confirme que le bail rural reste le cadre applicable. De son côté, la cour administrative d’appel de Toulouse, le 7 mai 2026, a confirmé qu’un projet présenté comme agrivoltaïque mais jugé incompatible avec l’activité agricole justifie à lui seul un refus de permis de construire. Cet article explique, décisions et textes à l’appui, ce que votre fermier peut et ne peut pas faire face à un projet solaire, comment le fermage doit être traité, et par quelles procédures le bailleur peut reprendre, convertir ou sécuriser ses terres, devant le tribunal paritaire des baux ruraux comme devant le juge administratif.
I. Ce que votre fermier peut et ne peut pas faire avec vos terres face à un projet solaire
A. Des panneaux installés sans votre accord : des travaux irréguliers qui exposent le bail à la résiliation
Le bail rural est un contrat strictement encadré : la liberté des parties y est limitée pour protéger à la fois l’exploitant et la destination agricole du fonds. Le preneur n’est pas propriétaire des terres ; il doit les exploiter conformément à leur destination et respecter les obligations des articles 1766 et 1767 du code civil, auxquels renvoie l’article L. 411-27 du code rural et de la pêche maritime. Installer des panneaux photovoltaïques au sol ou sur les bâtiments loués n’est pas un simple aménagement cultural : c’est une transformation du fonds, qui change son usage et engage sa destination pour des décennies. La chambre d’agriculture de Normandie, dans une analyse du 25 juillet 2024 consacrée à la nature commerciale de l’activité photovoltaïque, rappelle que les activités autres qu’agricoles ne sont pas possibles sur les terres ou les bâtiments en location, que le fermier ne peut pas exercer d’activité commerciale non accessoire sur les biens loués, et qu’il risque soit la résiliation du bail rural si l’activité photovoltaïque met en cause la bonne exploitation des biens loués, soit la transformation du bail rural en bail commercial. Ce commentaire d’organisme professionnel ne fait pas le droit à lui seul, mais il décrit exactement le risque contentieux que les textes et les arrêts confirment.
Premier verrou : la procédure des améliorations. L’article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Les travaux d’améliorations, non prévus par une clause du bail, ne peuvent être exécutés qu’en observant, selon le cas, l’une des procédures suivantes », puis organise les cas où l’accord préalable du bailleur n’est pas exigé : travaux dispensés par la loi du 12 juillet 1967, travaux figurant sur une liste régionale adaptée aux conditions locales, ou travaux dont l’amortissement ne dépasse pas de plus de six ans la durée du bail. Des panneaux solaires, dont l’amortissement s’étale sur vingt à trente ans et qui modifient durablement l’usage du sol, n’entrent dans aucune de ces dispenses : ils exigent l’accord préalable du bailleur, formalisé dans une clause du bail ou un avenant. À défaut, les panneaux constituent des constructions irrégulières pendant le bail, avec toutes les conséquences que la Cour de cassation en tire.
Second verrou : les opérations culturales elles-mêmes sont encadrées. L’article L. 411-29 du même code autorise le preneur, afin d’améliorer les conditions de l’exploitation, à procéder au retournement de parcelles en herbe, à la mise en herbe ou à des moyens culturaux non prévus au bail, mais lui impose, à défaut d’accord amiable, de « fournir au bailleur, dans le mois qui précède cette opération, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une description détaillée des travaux qu’il se propose d’entreprendre », le bailleur pouvant saisir le tribunal paritaire dans les quinze jours s’il estime que les opérations dégradent le fonds. Si un simple retournement d’herbage exige cette information préalable, l’implantation de structures solaires, infiniment plus lourde, l’exige à plus forte raison, et l’opposition du bailleur ouvre alors un débat devant le tribunal paritaire avant tout commencement d’exécution.
Troisième verrou : la sanction. L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime n’autorise le bailleur à demander la résiliation que pour des motifs limitativement énumérés, parmi lesquels « Deux défauts de paiement de fermage » persistants après mise en demeure et « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ». L’installation unilatérale de panneaux, qui soustrait une partie du fonds à la production agricole et expose le bailleur à un changement de destination qu’il n’a pas voulu, relève typiquement de ces agissements : le bailleur peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation, en rapportant la preuve du trouble apporté à la bonne exploitation. Le preneur qui signe seul avec un développeur, encaisse un loyer occulte ou laisse construire sans avenant joue donc son bail : la résiliation judiciaire, assortie de dommages-intérêts en cas de contravention aux règles de cession et de sous-location, est l’issue normale du contentieux.
La Cour de cassation a durci encore cette analyse dans un arrêt du 28 novembre 2024 (troisième chambre civile, pourvoi n° 23-17.036, ECLI:FR:CCASS:2024:C300632), rendu au visa des « articles L. 411-12, L. 411-50, L. 411-69 et L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime ». Des preneurs avaient réalisé des constructions irrégulières pendant le bail, et la cour d’appel de Rouen avait admis que la bailleresse intègre ces constructions dans le prix du bail renouvelé. La Haute juridiction censure ce raisonnement et juge que « Dès lors, les améliorations irrégulièrement apportées au fonds loué par le preneur, qui ne donneront lieu à aucune indemnisation de la part du bailleur, ne peuvent être prises en considération pour la fixation du prix du fermage du bail renouvelé ». Transposée aux panneaux solaires posés sans autorisation, la solution est redoutable pour le preneur : non seulement les panneaux ne lui ouvrent aucun droit à indemnité à la sortie, mais ils ne peuvent pas davantage justifier une revalorisation du fermage au renouvellement. Le bailleur, lui, y trouve une arme à double tranchant : il ne paiera pas les panneaux irréguliers, mais il ne pourra pas non plus s’en prévaloir pour augmenter le fermage.
B. La rente solaire ne peut ni gonfler le fermage ni se régler entre les parties à la sortie du bail
Le fermage n’est pas un loyer libre : son montant est encadré par les articles L. 411-11 à L. 411-16 du code rural, arrêtés préfectoraux à l’appui, et l’article L. 411-12 verrouille la composition du prix en disposant que « aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit », sous les seules réserves des investissements réalisés par le bailleur en accord avec le preneur, des investissements imposés par une personne publique ou de l’indemnité du preneur sortant définitivement supportée par le bailleur. Concrètement, le supplément de revenu tiré des panneaux ne peut pas être intégré au fermage du bail rural : ni le bailleur ni le preneur ne peuvent convenir d’un fermage majoré intégrant la rente solaire qui suivrait le prix de l’électricité. Toute somme versée en sus du fermage légal, qu’on la qualifie de redevance, de participation ou de partage de revenus, tombe sous le coup de l’interdiction, avec les risques de répétition et de requalification qui s’y attachent. C’est une protection pour le preneur contre les exigences du bailleur, mais aussi une limite pour le bailleur qui espérerait capter la rente photovoltaïque à travers le bail rural : le statut du fermage n’est pas le véhicule de cette rente.
Au renouvellement, la règle est tout aussi stricte. L’article L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime prévoit qu’« A défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans » et que le prix est établi conformément aux articles L. 411-11 à L. 411-16. L’arrêt de la Cour de cassation du 28 novembre 2024 précité interdit de tenir compte, dans ce prix, des améliorations irrégulièrement réalisées par le preneur. Si vos panneaux ont été posés sans respecter la procédure de l’article L. 411-73, ils sont juridiquement invisibles au stade du renouvellement : le tribunal paritaire fixera le fermage comme si les terres étaient restées nues, et le preneur ne pourra pas invoquer l’investissement solaire pour obtenir un traitement particulier. À l’inverse, le bailleur ne pourra pas non plus faire valoir la présence des panneaux pour réclamer un fermage supérieur au plafond légal.
À la sortie du fermier, la question de l’indemnité du preneur sortant se pose avec une acuité particulière, car les montants en jeu atteignent vite plusieurs centaines de milliers d’euros. L’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime ouvre droit à indemnité au « preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué », « quelle que soit la cause qui a mis fin au bail », mais cette ouverture est conditionnée par le respect des procédures d’autorisation : le preneur qui a réalisé des améliorations sans l’autorisation préalable du bailleur, alors qu’elle était nécessaire, est privé de l’indemnité, comme le rappelle la Cour de cassation dans ce même arrêt du 28 novembre 2024. La chambre d’agriculture de Normandie en tire la conséquence pratique pour le photovoltaïque : pour qu’il y ait indemnisation, il faut que les améliorations soient faites dans le respect des règles des baux ruraux, ce qui exclut en pratique des panneaux photovoltaïques posés sans autorisation, qui n’améliorent pas en tant que tels la production de l’exploitation agricole, le mode de calcul des indemnités fixé par le code rural n’étant en outre pas adapté à ces investissements. Le preneur qui finance seul une centrale sur vos terres sans votre accord formalisé risque donc de tout perdre à la sortie : ni indemnité, ni enlèvement garanti, ni compensation. Ajoutez que ce même article L. 411-69 enferme la demande « par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion » : toute réclamation tardive est irrecevable, et le contentieux de sortie doit être préparé avant l’échéance, pièces et chiffrages à l’appui.
La leçon pratique tient en trois réflexes. D’abord, ne jamais laisser un projet solaire s’installer sur des terres louées sans un écrit qui règle le sort du bail rural : soit un avenant qui autorise expressément l’installation et organise ses conséquences, soit une sortie partielle du champ du fermage pour les parcelles concernées, soit un contrat distinct dont la compatibilité avec le bail rural a été vérifiée. Ensuite, ne jamais confondre le revenu de l’électricité avec le fermage : les flux doivent être juridiquement séparés, faute de quoi la nullité ou la répétition menacent les sommes versées. Enfin, anticiper la sortie dès l’entrée : qui démonte les panneaux, à qui profite le raccordement, quelle remise en état agronomique des sols, et dans quel délai. Sans ces stipulations, le tribunal paritaire tranchera avec les seules règles du statut du fermage, qui ignorent la rente solaire et sanctionnent l’irrégularité.
II. Sécuriser le projet solaire sans perdre le bail ni la terre : reprise, conversion et autorisations extérieures
A. Reprendre des terres pour un projet solaire : la résiliation pour changement de destination, une procédure d’ordre public à peine de nullité
Le bailleur qui veut récupérer ses terres pour y porter lui-même un projet solaire, ou pour les louer à un énergéticien, dispose d’une voie légale dédiée : la résiliation pour changement de destination agricole. L’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « Le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu », et qu’en dehors de ces zones, « le droit de résiliation ne peut être exercé sur des parcelles en vue d’un changement de leur destination agricole qu’avec l’autorisation de l’autorité administrative ». Le texte ajoute trois garanties pour le preneur : « La résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, et prend effet un an après cette notification », le preneur dont l’équilibre d’exploitation est gravement compromis par une résiliation partielle peut exiger qu’elle porte sur la totalité du bien loué, et « Le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation », sans pouvoir être contraint de quitter les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité due ou d’une indemnité prévisionnelle fixée par le président du tribunal paritaire statuant en référé.
La cour d’appel de Douai a sanctionné avec rigueur le non-respect de cette chronologie dans un arrêt du 18 septembre 2025 (chambre 8, section 4, RG n° 24/04093). Une communauté de communes, devenue propriétaire de parcelles louées à un fermier, avait modifié leur destination au profit d’une zone à urbaniser, obtenu un premier arrêté préfectoral le 21 octobre 2022, fait notifier la résiliation par acte d’huissier le 7 novembre 2022, puis obtenu un second arrêté préfectoral le 18 janvier 2023 après le recours en excès de pouvoir du preneur. La cour écarte d’abord la procédure de non-renouvellement propre aux personnes publiques et juge que la validité de la notification doit être appréciée au regard de l’article L. 411-32, puis constate que l’autorisation préfectorale permettant le changement de destination devait être obtenue avant la notification. Elle en déduit que l’autorisation préfectorale faisait défaut à la date de la notification, en méconnaissance de l’article L. 411-32, et fait droit à la demande du preneur en annulant la notification de résiliation du bail du 7 novembre 2022 délivrée à la demande de la communauté de communes. Pour un bailleur porteur d’un projet solaire, l’enseignement est direct : aucune notification avant l’autorisation administrative définitive, aucune anticipation sur un arrêté contesté, et une indemnité d’expropriation à provisionner, faute de quoi la résiliation est anéantie et le bail se poursuit.
Deux précisions complètent le tableau. D’une part, lorsque le bailleur est l’État, une collectivité, un groupement ou un établissement public, l’article L. 415-11 du code rural et de la pêche maritime permet de résilier « à tout moment » tout ou partie des biens loués « lorsque ces biens sont nécessaires à la réalisation d’un projet déclaré d’utilité publique », moyennant indemnité du préjudice subi. Une centrale solaire déclarée d’utilité publique entre dans ce cadre, mais la déclaration d’utilité publique ne se présume pas : à défaut, c’est la procédure de l’article L. 411-32 qui s’applique, y compris contre une collectivité, comme le montre l’arrêt de Douai. D’autre part, la résiliation partielle ouvre au preneur le droit d’exiger la résiliation totale si son équilibre économique est gravement compromis : le bailleur qui ne vise que les meilleures parcelles pour le solaire doit mesurer le risque de perdre l’ensemble du bail et l’indemnité correspondante. La stratégie gagnante consiste à faire chiffrer l’indemnité par expertise avant de notifier, à viser des parcelles dont le retrait ne déséquilibre pas l’exploitation ou à négocier une résiliation amiable indemnitaire plutôt qu’à imposer une procédure dont chaque vice est sanctionné par la nullité.
B. Le cadre extérieur au bail : agrivoltaïsme reconnu mais contrôlé, permis exigeant, SAFER à purger et autorisation d’exploiter à détenir
Le projet solaire sur terres agricoles ne se joue pas seulement entre bailleur et preneur : trois polices extérieures conditionnent sa viabilité, et chacune a donné lieu à des décisions récentes qu’il faut connaître avant de signer.
D’abord, la qualification d’agrivoltaïsme, qui conditionne l’implantation de panneaux sur des terres agricoles. L’article L. 314-36 du code de l’énergie, issu de la loi du 10 mars 2023 relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables, définit l’installation agrivoltaïque comme « une installation de production d’électricité utilisant l’énergie radiative du soleil et dont les modules sont situés sur une parcelle agricole où ils contribuent durablement à l’installation, au maintien ou au développement d’une production agricole », exigeant qu’elle apporte à la parcelle au moins l’un des services énumérés — amélioration agronomique, adaptation au changement climatique, protection contre les aléas, bien-être animal — tout en garantissant une production agricole significative et un revenu durable. Le texte exclut du label toute installation qui « ne permet pas à la production agricole d’être l’activité principale de la parcelle agricole » ou qui n’est pas réversible. Le décret n° 2024-318 du 8 avril 2024 relatif au développement de l’agrivoltaïsme et aux conditions d’implantation des installations photovoltaïques sur des terrains agricoles, naturels ou forestiers en précise les modalités d’application, de suivi et de sanction. Saisi par la Confédération paysanne qui contestait ce décret et lui reprochait notamment de ne pas fixer de règles foncières particulières, le Conseil d’État, le 16 mars 2026 (3e et 8e chambres réunies, n° 494941, CETATEXT000053684468), a rejeté la requête, jugeant qu’« il ne résulte pas des dispositions du V de l’article L. 314-36 du code de l’énergie que le pouvoir réglementaire aurait été tenu de fixer, dans le décret attaqué, des règles foncières particulières associées au déploiement de l’agrivoltaïsme, en matière de cession et d’exploitation des terres agricoles ». Autrement dit, il n’existe pas de statut foncier dérogatoire pour l’agrivoltaïsme : le statut du fermage, le contrôle des structures et la mission des SAFER continuent de s’appliquer aux parcelles couvertes de panneaux. Et une proposition de loi créant un bail rural à clauses agrivoltaïques, déposée au Sénat le 10 septembre 2024, n’est à ce jour qu’un texte en discussion : elle ne crée aucun droit nouveau et ne dispense d’aucune autorisation.
Ensuite, l’autorisation d’urbanisme, qui se gagne sur la preuve agricole. La cour administrative d’appel de Toulouse, le 7 mai 2026 (4e chambre, n° 25TL01667, CETATEXT000054049402), a rejeté le recours d’une société qui contestait le refus de permis de construire une centrale agrivoltaïque au sol à Saint-Sardos : le tribunal avait retenu que « le motif tiré de l’incompatibilité du projet avec l’activité agricole était à lui seul de nature à justifier légalement le refus de permis de construire », et la cour confirme que la société « n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort » que sa demande a été rejetée. L’étiquette agrivoltaïque ne protège donc pas un projet dont la réalité agricole est insuffisante : étude agronomique préalable, engagement de maintien de la production, réversibilité des installations et suivi des rendements sont les pièces qui font la différence devant le préfet puis devant le juge. Pour le bailleur comme pour le preneur, engager des frais de résiliation ou de négociation avant d’avoir sécurisé le permis, c’est prendre le risque d’un bail résilié pour un projet qui ne verra jamais le jour.
Enfin, deux verrous fonciers proprement ruraux : la SAFER et le contrôle des structures. L’article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime institue « au profit des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural un droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole », y compris les terrains à vocation agricole en zone non urbanisée. Toute vente de terres convoitées pour le solaire doit donc lui être notifiée, et sa préemption, exercée aux prix et conditions notifiés, rend la vente parfaite : le tribunal judiciaire de Foix, le 17 décembre 2025 (RG n° 23/01333, SAFER Occitanie contre association Espoir Ariège), a déclaré la vente parfaite au prix notifié de 16 000 euros, le jugement valant vente des parcelles, après trois refus de signer l’acte, rappelant qu’une décision de préemption non contestée dans le délai de recours devient définitive. Développeur comme propriétaire ont intérêt à purger ce droit avant tout engagement irréversible. Quant au contrôle des structures, l’article L. 331-6 du code rural et de la pêche maritime subordonne la validité du bail à l’autorisation d’exploiter quand elle est exigée, le refus définitif ou l’absence de demande dans le délai imparti emportant « la nullité du bail » susceptible d’être prononcée par le tribunal paritaire. Et l’article L. 331-10 n’ouvre l’autorisation judiciaire d’exploiter à « toute personne intéressée par la mise en valeur du fonds » que si aucun nouveau titulaire du droit d’exploiter n’a été retenu à l’expiration de l’année culturale. La cour d’appel de Douai, le 15 janvier 2026 (chambre 8, section 4, RG n° 24/00362), l’a illustré en déclarant recevable puis en déboutant le candidat à l’exploitation d’une parcelle de neuf hectares : le bail des occupants, renouvelé par périodes de neuf ans jusqu’au 30 novembre 2030 avec des fermages régulièrement payés, continue de produire ses effets, de sorte qu’aucun droit concurrent ne pouvait être accordé. Un porteur de projet solaire, fût-il muni d’un permis, ne prendra donc pas la terre d’un fermier dont le bail est en cours : l’autorisation d’exploiter et le bail rural priment l’ambition énergétique.
Conclusion
Un projet de panneaux solaires sur des terres louées ne s’improvise ni ne s’impose : sans l’accord formalisé du bailleur, les installations sont des travaux irréguliers qui exposent le preneur à la résiliation et le privent d’indemnité comme de toute prise en compte dans le fermage ; sans autorisation administrative préalable, la résiliation notifiée par le bailleur est nulle ; sans compatibilité agricole démontrée, le permis est refusé ; sans purge de la préemption SAFER et sans autorisation d’exploiter, l’opération reste fragile. Le droit applicable en 2026 ne connaît pas de raccourci : le décret agrivoltaïsme validé par le Conseil d’État renvoie au statut du fermage, et les juges appliquent ce statut avec constance. Faites vérifier votre bail, vos arrêtés et vos notifications avant de signer avec un énergéticien ou d’autoriser votre fermier : c’est à ce prix que la rente solaire devient un revenu au lieu d’un contentieux. Pour une analyse complète du statut du fermage et de ses évolutions jurisprudentielles, vous pouvez utilement consulter notre décryptage des arrêts 2026 sur le bail rural, le statut du fermage et la préemption, et sur la reprise pour changement de destination, notre analyse de la résiliation du bail rural pour des terres devenues constructibles et de l’indemnité du preneur.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Vous portez un projet de panneaux solaires sur des terres en bail rural, ou votre fermier vous a saisi d’une demande en ce sens : faites examiner votre dossier en droit rural par Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris. Consultation téléphonique : 80 EUR TTC. Joignez le cabinet au 06 46 60 58 22 ou écrivez via notre formulaire de contact.