Vous rendez visite à vos terres louées et le spectacle est accablant : des chardons hauts comme un homme, des haies qui envahissent les clôtures, des fossés bouchés, une parcelle entière retournée à la friche, du matériel agricole abandonné aux herbes. Le fermage arrive encore, parfois, mais le fonds se dégrade sous vos yeux et votre fermier ne répond plus, ou répond que la météo est mauvaise et qu’il fera le nécessaire plus tard. De l’autre côté du litige, le preneur placé dans cette situation redoute exactement l’inverse : recevoir une assignation en résiliation alors qu’une année de pluies exceptionnelles l’a empêché de rentrer ses bottes de foin ou de pénétrer sur des pâtures détrempées avec ses engins. Les deux camps ont besoin de la même chose, savoir où le juge place la limite entre un simple retard d’entretien et une faute qui justifie de mettre fin à un bail rural.

La réponse tient en une formule légale courte et exigeante : le bailleur ne peut obtenir la résiliation que pour « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ». Tout le contentieux du défaut d’entretien se joue dans l’application de ces quelques mots. Le statut du fermage protège fortement le preneur, la liste des motifs de résiliation est d’ordre public et d’interprétation stricte, et le juge écarte les griefs qui ne compromettent pas réellement l’exploitation, même cumulés. Mais quand la friche est avérée, durable et documentée, les tribunaux paritaires n’hésitent pas : ils prononcent la résiliation, ordonnent l’expulsion et ajoutent une indemnité d’occupation. Trois décisions récentes de 2025 et 2026, dans des sens opposés, montrent exactement ce qui fait gagner ou perdre ce type de procès.

I. Le défaut d’entretien ne fait résilier le bail que s’il compromet la bonne exploitation du fonds

A. Un motif prévu par la loi, enfermé dans une liste d’ordre public

Le bail rural est un contrat verrouillé. Sauf dispositions législatives particulières et sous réserve des cas d’urbanisme et de reprise, le bailleur ne peut demander la résiliation que pour l’un des motifs énumérés à l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, nonobstant toute clause contraire. Le défaut d’entretien entre dans le deuxième de ces motifs, les agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. La Cour de cassation l’a rappelé avec netteté dans un arrêt du 22 septembre 2016 : les cas de résiliation judiciaire sont limitativement énumérés par ce texte d’ordre public, et seuls les motifs qu’il prévoit peuvent justifier la résiliation (Cass. 3e civ., 22 sept. 2016, n° 15-20.826). Dans cette affaire, des bailleurs invoquaient une série de griefs autour d’un château et de ses accès ; la cour d’appel avait rejeté la demande en relevant qu’aucun de ces griefs, ni leur cumul, n’était susceptible de justifier la résiliation au sens de l’article L. 411-31 ni de compromettre la bonne exploitation du fonds. La leçon vaut pour tout dossier de friche : accumuler les petits reproches ne remplace jamais la démonstration d’une atteinte réelle à l’exploitation.

Ce motif légal se double d’un fondement de droit commun que le statut du fermage reprend à son compte. L’article 1766 du code civil dispose : « Si le preneur d’un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas raisonnablement, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. » L’abandon de la culture et la culture déraisonnable y figurent en toutes lettres, et l’article L. 411-27 du code rural renvoie expressément à ces obligations du preneur. Le même article protège toutefois le preneur qui change ses pratiques dans un sens agroécologique : le fait d’appliquer des pratiques de préservation de l’eau, de la biodiversité, des sols ou des paysages « ne peut être invoqué à l’appui d’une demande de résiliation formée par le bailleur en application du présent article ». Un bailleur ne peut donc pas présenter comme un abandon une conversion en herbe ou un couvert décidé pour protéger les sols ; à l’inverse, un preneur ne peut pas déguiser une friche subie en choix environnemental sans en rapporter la preuve. La frontière passe par les faits, jamais par les étiquettes.

Deux limites légales ferment le cadre et doivent être plaidées dès l’assignation. D’abord, « Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. » Une année de pluies qui interdit l’accès des engins aux parcelles, une maladie, un accident, une situation économique qui rend temporairement l’entretien impossible : tout cela ne fait pas disparaître les herbes hautes, mais cela peut paralyser la demande en résiliation si le preneur le démontre. Ensuite, le texte ne subordonne pas ce motif à une mise en demeure préalable, contrairement au défaut de paiement de fermage qui exige deux termes impayés persistant trois mois après une mise en demeure rappelant la loi à peine de nullité. L’absence de mise en demeure obligatoire ne signifie pas qu’il faille s’en passer : sans lettre préalable, le bailleur se prive de la preuve que le preneur a été alerté et qu’il a persisté, et il offre au preneur l’argument de la régularisation spontanée. En pratique, les dossiers qui aboutissent sont ceux où le bailleur a écrit, fait constater, puis assigné.

B. Trois décisions récentes montrent où le juge place la barre

Le premier cas est celui d’une friche massive et documentée, jugée à Nîmes le 23 janvier 2025 (Trib. jud. Nîmes, TPBR, 23 janv. 2025, RG 24/00010). Une bailleresse avait donné à ferme plusieurs parcelles à une société agricole. Le constat du commissaire de justice dressé en juin 2024 décrivait un petit bâtiment inachevé et inutilisé, une caravane en mauvais état à côté, des tunnels de serres aux plastiques entièrement déchirés, et précisait qu’« aucune culture sous ces tunnels n’est décelée, la parcelle étant en état de friche ». Au sud de la haie, les autres parcelles n’étaient pas cultivées, parsemées de chardons et d’herbes hautes, avec un fort risque d’incendie. Le tribunal rappelle d’abord la règle : « Il résulte des dispositions de l’article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime que le bailleur pourra demander la résiliation du bail notamment dans le cas où le preneur commet des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. » Puis il constate que les conditions de la clause résolutoire du bail sont réunies, prononce la résolution du bail, ordonne l’expulsion avec au besoin le concours de la force publique, et condamne la société à 4 000 euros d’arriéré locatif et 1 440 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’enseignement est clair : quand l’abandon cultural est total, photographié et mesuré parcelle par parcelle, le juge suit le bailleur jusqu’au bout.

Le deuxième cas, jugé à Tours le 30 septembre 2025 (Trib. jud. Tours, TPBR, 30 sept. 2025, RG 25/00008), concerne un défaut d’entretien plus technique mais tout aussi compromettant. Les bailleurs reprochaient au preneur de ne plus entretenir la parcelle, avec un rapport d’expertise constatant l’absence de travail du sol, du matériel envahi d’herbes laissant présumer sa non-utilisation, et des adventices bien implantées, notamment du rumex, dont le réseau racinaire menaçait les installations de drainage. L’expert relevait que l’absence d’entretien des exutoires et des fossés empêchait leur fonctionnement normal, de sorte que « les parcelles voient donc leur potentiel de production diminué car des zones sont asphyxiées par l’eau difficilement évacuées ». Le preneur reconnaissait ne plus avoir entretenu la parcelle déclarée en jachère et expliquait vouloir cesser d’exploiter pour des raisons économiques, personnelles et de santé. Le tribunal tranche d’une phrase : « L’absence d’exploitation et d’entretien de la parcelle depuis 2024 compromet la bonne exploitation du fonds. » La résiliation est prononcée, le preneur doit libérer les lieux et payer une indemnité d’occupation équivalente au fermage jusqu’à son départ, plus le fermage 2024 impayé de 2 440,95 euros. Deux précisions humaines méritent l’attention : le tribunal rejette la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive en raison de la situation très difficile du preneur, et il laisse à chaque partie ses frais irrépétibles. La résiliation sanctionne l’état du fonds, pas la personne de l’exploitant en difficulté.

Le troisième cas est le contre-exemple qui fait perdre les bailleurs trop pressés, jugé à Lons-le-Saunier le 22 mai 2026 (Trib. jud. Lons-le-Saunier, TPBR, 22 mai 2026, RG 25/00002). Le constat de décembre 2024 relevait des herbes hautes, des haies et branchages recouvrant les clôtures, des balles de foin non évacuées, et constatait que « la parcelle est en friche, sans entretien courant ». Sur le papier, le dossier ressemblait aux deux précédents. Pourtant le tribunal déboute le bailleur. D’abord parce que « le défaut d’entretien n’est pas flagrant sur la totalité des parcelles, et que les agissements du preneur ne sont pas de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds » : les photographies montraient un entretien partiel mais réel, et l’année 2024 avait connu de fortes pluies, avec une recommandation de ne pas rentrer toutes les bottes de foin pour limiter le risque d’incendie et une impossibilité de pénétrer sur les terrains détrempés sans endommager les pâtures. Ensuite parce que le preneur avait produit à l’audience des photographies prouvant qu’il avait broyé les haies, fauché l’herbe et remis les parcelles en état, démontrant sa volonté de maintenir les lieux. Enfin parce que les fermages étaient régulièrement payés et qu’aucun état des lieux d’entrée n’avait été dressé, ce qui empêchait de prouver l’état initial des terrains. Trois causes d’échec à méditer : un manquement partiel présenté comme un abandon total, une météo objectivement défavorable ignorée, et un preneur qui régularise avant le jugement. Le tribunal refuse même l’expertise sollicitée à titre subsidiaire, les pièces suffisant à statuer.

Mises bout à bout, ces décisions dessinent une grille de lecture stable. La gravité s’apprécie à l’échelle du fonds entier, pas d’une bordure de haie ; la durée compte, un abandon installé depuis des mois ou des années pèse plus qu’un retard de fauche ; la preuve doit être objective, datée et contradictoire ; et le comportement du preneur après l’alerte peut encore inverser l’issue. Un arrêt de la Cour de cassation du 22 septembre 2016 ajoute une pièce utile à cette grille dans un dossier voisin : le preneur qui met ses terres à disposition d’une société agricole « reste seul titulaire du bail et doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation du bien loué mis à disposition, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation ». Autrement dit, confier l’exploitation à un tiers sans y participer réellement expose à la même sanction que la friche. Pour un tour d’horizon des évolutions récentes du statut, le bilan des arrêts du premier semestre 2026 qui redessinent le statut du fermage replace ces solutions dans leur contexte.

II. Faire constater la faute et saisir le tribunal sans faute de procédure

A. La preuve décide de tout : constater, alerter, comparer

Le bailleur qui veut faire résilier pour défaut d’entretien doit raisonner comme un expert et non comme un propriétaire excédé. La première pièce du dossier est un constat dressé par un commissaire de justice, précis, localisé et daté : références cadastrales, nature des désordres parcelle par parcelle, photographies, état des clôtures, des fossés, des bâtiments, présence ou absence de cultures. C’est ce type de pièce qui a emporté la décision à Nîmes, avec sa description des tunnels aux plastiques déchirés et des parcelles couvertes de chardons, et c’est l’absence de pièce équivalente, ou son caractère partiel, qui a fait échouer la demande à Lons-le-Saunier. Un simple jeu de photographies personnelles, non datées et prises sans contradicteur, pèse peu face à un preneur qui produit à l’audience des clichés de remise en état. Le constat doit aussi être renouvelé si le temps passe : entre un procès-verbal de décembre et une audience quinze mois plus tard, le preneur aura eu le temps de broyer, faucher et nettoyer, et le juge constatera la régularisation.

La deuxième pièce est la mise en demeure préalable, envoyée en recommandé avec accusé de réception. Elle n’est pas exigée par le texte pour ce motif, mais elle remplit trois fonctions décisives : elle prouve que le preneur a été informé précisément des griefs, elle fait courir la démonstration de la persistance du manquement, et elle prive le preneur de l’argument selon lequel il ignorait le mécontentement du bailleur. Son contenu doit décrire les désordres, viser le bail et son article sur l’entretien, rappeler l’article L. 411-31, impartir un délai raisonnable de remise en état, et annoncer la saisine du tribunal à défaut. Le bailleur qui assigne sans avoir écrit prend le risque que le tribunal lise dans le silence une tolérance, voire une acceptation tacite de l’état des lieux.

La troisième pièce est l’état des lieux d’entrée, ou la preuve de son absence assumée. À Lons-le-Saunier, le tribunal a relevé qu’aucun état des lieux d’entrée n’avait été effectué, ce qui ne permettait pas de rapporter la preuve de l’état des terrains lors de la prise à bail. Sans point de départ documenté, le bailleur peine à démontrer une dégradation : le preneur répondra que les haies étaient déjà hautes et les fossés déjà bouchés à son arrivée. À défaut d’état des lieux, le bailleur doit reconstituer l’état initial par d’autres moyens, attestations de voisins, photographies anciennes, documents d’exploitation, historique des rendements, et demander au besoin une expertise. L’expertise judiciaire reste possible, mais le tribunal la refuse quand les pièces suffisent, comme à Lons-le-Saunier, et elle coûte du temps pendant lequel le preneur régularise.

Du côté du preneur assigné, la défense suit le chemin inverse et dispose de vraies armes. D’abord contester la gravité et l’étendue : un entretien imparfait sur une partie des parcelles ne compromet pas la bonne exploitation du fonds entier, surtout si les fermages sont payés et si l’exploitation se poursuit. Ensuite invoquer la météo et la force majeure avec des preuves, relevés pluviométriques, attestations de la chambre d’agriculture, consignes sanitaires ou préfectorales, factures de travaux rendus impossibles par les sols détrempés. Le tribunal de Lons-le-Saunier a expressément retenu les fortes pluies de 2024 et l’impossibilité de pénétrer sur les terrains avec des engins sans endommager gravement les pâtures. Ensuite régulariser vite et le prouver : faire broyer, faucher, curer, évacuer, et produire à l’audience des photographies datées et des factures d’entreprises. Enfin vérifier la régularité de la demande adverse : bail applicable, qualité du demandeur, parcelles visées, respect du contradictoire. Chaque faille procédurale compte, car le statut du fermage s’interprète strictement en faveur du maintien du bail.

Une précaution borne les deux camps : ne pas confondre le défaut d’entretien avec des opérations que la loi autorise ou encadre séparément. Le preneur qui retourne une prairie, met en herbe des terres ou adopte des moyens culturaux non prévus au bail doit, à défaut d’accord amiable, adresser au bailleur « dans le mois qui précède cette opération, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une description détaillée des travaux qu’il se propose d’entreprendre », et le bailleur qui estime que ces opérations dégradent le fonds peut saisir le tribunal paritaire dans les quinze jours. Un retournement régulier ne constitue pas une friche, et une mise en herbe notifiée ne constitue pas un abandon. De même, « Tout preneur de bien rural est tenu d’engranger dans les lieux à ce destinés d’après le bail. » : des bottes de foin laissées dehors quelques semaines après une moisson pluvieuse ne prouvent pas à elles seules un abandon d’exploitation. Le juge distingue l’indice isolé du faisceau convergent, et c’est au bailleur de transformer ses indices en faisceau.

B. Saisir le tribunal paritaire et demander tout ce que le litige justifie

Le tribunal compétent est le tribunal paritaire des baux ruraux, « seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux » dans le ressort de chaque tribunal judiciaire. L’assignation doit viser les parcelles par leurs références cadastrales, exposer les manquements dans l’ordre chronologique, joindre le bail, le constat du commissaire de justice, la mise en demeure et son accusé de réception, les photographies et, si elle existe, la preuve de l’état initial. Une audience de conciliation est en principe tentée avant le jugement ; son échec, fréquent dans ces dossiers passionnels, renvoie l’affaire à l’audience de jugement. Le preneur défaillant qui ne comparaît pas n’empêche pas le tribunal de statuer, comme le montre le jugement de Nîmes rendu contre une société ni comparante ni représentée, mais le bailleur doit alors avoir fait délivrer une citation régulière.

Les demandes doivent être complètes dès l’assignation, car chaque oubli coûte une procédure. La demande principale est la résiliation du bail sur les parcelles concernées, avec expulsion de tout occupant du chef du preneur, au besoin avec le concours de la force publique, et fixation d’une date butoir de libération. S’y ajoute l’indemnité d’occupation due entre la résiliation et le départ effectif, généralement fixée à un montant équivalent au fermage, comme à Tours. Si des fermages restent dus, ils sont réclamés avec les intérêts ; à Nîmes, 4 000 euros d’arriéré ont été alloués en plus de la résiliation, et à Tours 2 440,95 euros de fermage 2024. La remise en état des lieux, curage des fossés, arrachage des chardons, réparation des clôtures et des drains, peut être demandée sur le fondement de l’inexécution du bail et du droit commun de la responsabilité, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Des dommages et intérêts complètent le dispositif quand un préjudice chiffré existe, perte de valeur locative, coût de remise en état, récoltes perdues, mais le tribunal les refuse sans pièces, et il écarte la qualification de résistance abusive quand le preneur justifie de difficultés réelles, comme à Tours. L’article 700 et les dépens suivent en principe le perdant, avec des montants mesurés dans ces contentieux, 1 440 euros à Nîmes, rejet partagé à Tours, dépens au bailleur débouté à Lons-le-Saunier.

Le bailleur doit enfin vérifier qu’il poursuit le bon fondement, car trois régimes voisins ressemblent à la résiliation pour défaut d’entretien sans s’y confondre. D’abord, la résiliation pour changement de destination agricole en zone urbaine, qui obéit à l’article L. 411-32 : « La résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, et prend effet un an après cette notification », avec engagement de changer la destination dans les trois ans. Un propriétaire qui veut construire ou lotir ne doit pas déguiser son projet en grief d’entretien ; le preneur dont l’équilibre d’exploitation serait gravement compromis par une résiliation partielle peut exiger qu’elle porte sur tout le bien loué. Ensuite, la cession et la sous-location prohibées, régies par l’article L. 411-35 : un preneur qui n’entretient plus parce qu’il a officieusement passé la main à un tiers commet deux fautes, et le bailleur a intérêt à viser les deux fondements. Enfin, les clauses environnementales du bail : quand le bail impose le maintien d’infrastructures écologiques, leur destruction peut relever à la fois du non-respect de ces clauses et des agissements compromettant l’exploitation. Viser juste dès l’assignation évite le rejet pour un grief mal qualifié, et rien n’interdit de présenter des fondements subsidiaires quand les faits s’y prêtent.

Conclusion

Le défaut d’entretien fait résilier le bail rural quand il est grave, durable et prouvé, et il ne le fait pas autrement. Le bailleur qui constate une friche doit faire dresser un constat précis, adresser une mise en demeure détaillée, reconstituer l’état initial des parcelles, puis saisir le tribunal paritaire avec des demandes complètes, résiliation, expulsion, indemnité d’occupation, fermages, remise en état et dommages et intérêts chiffrés. Le preneur assigné n’est pas sans défense : démontrer un entretien réel même imparfait, prouver la météo ou la force majeure, régulariser rapidement et produire les factures, contester la portée des griefs et la régularité de la procédure. Les trois jugements de Nîmes, Tours et Lons-le-Saunier tiennent ensemble et disent la même règle : le juge protège l’exploitation réelle du fonds, ni le propriétaire qui exagère un retard de fauche, ni l’exploitant qui abandonne durablement des terres à la friche. Trois réflexes valent pour tous : écrire et dater chaque étape, photographier avant et après chaque intervention, et faire vérifier l’assignation ou la défense par un avocat avant l’audience de conciliation. À ce prix, le litige de la friche se gagne sur des preuves, pas sur des reproches.

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