Il est deux heures du matin, une auréole brune s’élargit au plafond de votre chambre et l’eau goutte désormais sur le parquet. À Paris, ce scénario se répète chaque semaine de l’automne : les premières pluies soutenues de la saison saturent les toitures-terrasses, les chéneaux oubliés débordent, les joints de salle de bains du voisin du dessus cèdent après des années d’usure. Le réflexe du sinistré consiste à éponger et à attendre que cela sèche, puis à découvrir trois mois plus tard des moisissures, un parquet gondolé et une facture de remise en état de plusieurs milliers d’euros. Or les premières quarante-huit heures conditionnent tout : l’identification de l’origine de la fuite, la qualité des preuves et la déclaration à l’assureur dans le délai contractuel.

Le 17 septembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt publié au Bulletin qui change concrètement la donne pour des milliers de copropriétaires parisiens : même lorsqu’une toiture-terrasse ou un balcon est réservé à l’usage exclusif d’un lot, le syndicat des copropriétaires reste responsable de plein droit des infiltrations nées d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes. Quatre ans plus tôt, la même chambre avait déjà sécurisé les victimes d’infiltrations entre voisins et verrouillé les refus de garantie des assureurs habitation. Cet article expose la méthode complète, telle qu’un juriste la met en oeuvre à Paris en 2026 : trouver l’origine de la fuite et désigner le bon responsable, contraindre le voisin ou le syndic à agir, déclarer le sinistre dans les délais, faire expertiser le préjudice et obtenir une indemnisation intégrale, y compris devant le tribunal si l’assureur résiste. Chaque règle déterminante est citée dans sa version en vigueur vérifiée ce jour.

I. Trouver d’où vient l’eau et obliger le responsable à arrêter la fuite

A. L’eau vient du voisin du dessus ou d’à côté : le faire réparer et payer sans prouver sa faute

Lorsque l’eau provient d’un autre lot, machine à laver qui a débordé, siphon desserré, joint de baignoire poreux, ballon d’eau chaude percé ou canalisation privative fissurée, le droit applicable est d’abord celui de la responsabilité pour faute. L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Le voisin qui laisse son installation se dégrader commet une faute d’entretien et doit réparer l’entier préjudice qui en résulte pour votre appartement : peinture cloquée, plafond à reprendre, parquet à remplacer, mobilier détérioré. Mais la victime n’a pas toujours accès aux installations du voisin et ignore parfois l’origine exacte de l’écoulement, surtout dans les immeubles haussmanniens où les réseaux traversent dalles et cloisonnements. C’est ici que le régime des troubles anormaux du voisinage prend le relais : il permet d’obtenir réparation sans démontrer la moindre faute, dès lors que les infiltrations excèdent les inconvénients ordinaires de la vie en copropriété.

La Cour de cassation l’a rappelé avec netteté dans un arrêt de cassation partielle du 16 mars 2022, rendu par sa troisième chambre civile sous le pourvoi numéro 18-23.954 dans une affaire d’infiltrations d’eau entre propriétés voisines : « L’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit. » Concrètement, si l’eau qui abîme votre séjour provient de l’appartement voisin, son propriétaire répond de plein droit des conséquences, même s’il n’a commis aucune négligence caractérisée et même si les canalisations fuyaient déjà avant qu’il achète son bien. Dans cette même affaire, la Cour a jugé que la responsabilité des acquéreurs devait être retenue dès lors que le trouble subsistait après la vente du fonds d’où provenaient les désordres, peu important que les infiltrations aient commencé avant la vente. Pour un acheteur parisien qui découvre après son emménagement que son logement inonde le voisin du dessous par des réseaux anciens, la leçon est directe : l’antériorité du désordre ne constitue pas une défense.

Le fondement voisin de la responsabilité du fait des choses renforce encore la position de la victime. L’article 1242 du code civil prévoit que « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. » Le gardien d’une canalisation, d’un chauffe-eau ou d’une terrasse privative répond des dommages causés par la chose qu’il a sous sa garde, sans que la victime ait à établir un comportement fautif. Et lorsque l’immeuble lui-même se dégrade au point de laisser passer l’eau par la façade ou la toiture, l’article 1244 du code civil ajoute que « Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction. » Trois fondements se combinent donc au profit du sinistré : la faute d’entretien, le trouble anormal du voisinage et la garde de la chose ou la ruine du bâtiment. En pratique parisienne, visez les trois dans votre mise en demeure : vous laissez au voisin et à son assureur le soin de choisir celui qui les arrange, et vous privez d’avance le tribunal d’un motif de rejet.

La première démarche consiste à frapper à la porte du voisin sans attendre, puis à lui adresser dans les jours suivants une lettre recommandée avec accusé de réception décrivant les désordres, leur localisation pièce par pièce et leur évolution. Demandez-lui expressément de faire intervenir un plombier, de couper l’arrivée d’eau concernée si nécessaire et de déclarer le sinistre à son assureur multirisque habitation. Si le voisin est locataire, écrivez également à son bailleur : le propriétaire du lot reste responsable de plein droit à l’égard des voisins sur le fondement du trouble anormal, même si l’occupant est à l’origine matérielle de l’écoulement, et le bailleur dispose des moyens juridiques de contraindre son locataire à entretenir les équipements privatifs et à laisser exécuter les réparations urgentes. Si le voisin refuse d’ouvrir sa porte ou conteste l’origine de la fuite, ne vous épuisez pas en discussions de palier : faites établir un constat par un commissaire de justice, organisez une recherche de fuite par un professionnel et saisissez le juge des référés si l’écoulement actif menace vos biens. L’eau qui coule aujourd’hui détruit les preuves de demain, et chaque semaine d’attente transforme une reprise de peinture de quelques centaines d’euros en reprise complète de pièce à plusieurs milliers d’euros.

B. L’eau vient du toit, de la façade ou des canalisations communes : viser le syndicat, même en cas de jouissance exclusive

Dans les copropriétés parisiennes, une part considérable des dégâts des eaux naît des parties communes : étanchéité de toiture-terrasse vieillissante, chéneau engorgé, colonne d’évacuation fêlée dans un conduit collectif, façade fissurée qui laisse migrer l’eau de pluie jusqu’aux appartements. Face à ces désordres, syndics et copropriétaires du lot incriminé opposent fréquemment le même argument : la terrasse ou le balcon serait réservé à l’usage exclusif d’un lot et son entretien incomberait à son bénéficiaire en vertu du règlement de copropriété, de sorte que le syndicat n’aurait rien à payer. L’arrêt rendu le 17 septembre 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, sous le pourvoi numéro 24-20.973 et publié au Bulletin, ruine cette défense dans son principe. Dans cette affaire, le locataire d’un local commercial situé sous une toiture-terrasse, partie commune à usage exclusif d’un autre lot, subissait des infiltrations en provenance du complexe d’étanchéité ; la cour d’appel de Lyon avait rejeté ses demandes contre le syndicat au motif que le règlement de copropriété mettait l’entretien de cette terrasse à la charge du propriétaire du lot bénéficiaire. La Cour de cassation casse partiellement cet arrêt du 3 septembre 2024 et renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Grenoble, en posant une règle d’ordre public.

La motivation de l’arrêt mérite d’être lue attentivement car elle s’applique à toutes les copropriétés, y compris parisiennes. La Cour vise l’article 14, alinéa 5, de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019, puis énonce que « le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » Elle en déduit que « si une clause du règlement de copropriété peut mettre à la charge du copropriétaire bénéficiaire de la jouissance exclusive d’une partie commune une obligation d’entretien de celle-ci, elle ne peut avoir pour effet d’exonérer le syndicat des copropriétaires de cette responsabilité de plein droit, sans préjudice de ses actions récursoires. » Autrement dit, le copropriétaire qui jouit seul d’une terrasse ou d’un balcon peut être tenu de l’entretenir, mais cette obligation ne décharge jamais le syndicat envers la victime de l’infiltration. Le syndicat paie la victime, puis se retourne s’il le souhaite contre le bénéficiaire de la jouissance exclusive ou contre le constructeur. Pour le sinistré, la cible solvable est donc identifiée : le syndicat des copropriétaires, assuré en responsabilité civile, plutôt qu’un voisin parfois insolvable. La Cour a d’ailleurs condamné dans la même décision le syndicat et son assureur aux dépens ainsi qu’à verser 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ce qui illustre le coût d’une résistance mal fondée.

À Paris, où les toitures-terrasses, les balcons filants et les cours végétalisées se multiplient au sommet d’immeubles anciens, cet arrêt trouve un terrain d’application immédiat. Dès que l’origine collective est suspectée, adressez au syndic une lettre recommandée avec accusé de réception exigeant la recherche de fuite et la mise hors d’eau, avec copie au conseil syndical. Rappelez dans ce courrier que le syndicat répond de plein droit des vices et défauts d’entretien des parties communes et que l’arrêt du 17 septembre 2026 écarte l’argument tiré de la jouissance exclusive. Si le syndic reste inerte, faites voter en assemblée générale la recherche de fuite et les travaux conservatoires, ou saisissez le juge des référés du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, à Paris le tribunal judiciaire de Paris, pour obtenir la désignation d’un expert et l’autorisation de faire exécuter les travaux urgents. La recherche de fuite elle-même obéit à une logique pratique constante : lorsqu’elle porte sur des canalisations ou des ouvrages privatifs, elle incombe au copropriétaire concerné et à son assureur ; lorsqu’elle porte sur les parties communes, elle incombe au syndicat. En cas de désaccord persistant sur la prise en charge, l’expertise judiciaire tranche l’origine et impute le coût de la recherche à celui dont l’ouvrage fuyait. Ne laissez jamais le syndic vous renvoyer vers le bénéficiaire de la terrasse comme unique interlocuteur : depuis le 17 septembre 2026, ce renvoi ne tient plus face à une victime.

II. Déclarer, prouver et chiffrer pour obtenir une indemnisation intégrale

A. Déclarer le sinistre dans les cinq jours, réunir les preuves et faire désigner un expert

Le contrat d’assurance multirisque habitation impose une discipline de déclaration stricte, et le moindre retard offre à l’assureur un moyen de réduire ou de refuser l’indemnisation. L’article L113-2 du code des assurances prévoit que l’assuré est obligé « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. » Le même texte précise que « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Déclarez donc votre dégât des eaux dans les cinq jours ouvrés suivant sa découverte, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout moyen prévu au contrat avec preuve de réception, en décrivant les pièces atteintes, la date approximative d’apparition et l’origine supposée. Si l’assureur invoque une déclaration tardive pour appliquer une déchéance, vérifiez d’abord que cette déchéance figure bien dans une clause du contrat, puis rappelez que « la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. » Un retard de quelques jours qui n’a ni aggravé le dommage ni gêné l’expertise ne prive pas l’assuré de sa garantie, sauf cas fortuit ou force majeure qui écartent de toute façon la sanction.

Parallèlement à la déclaration, constituez un dossier de preuves méthodique. Photographiez et filmez chaque désordre avec un repère de date, conservez les revêtements déposés, les morceaux de peinture écaillée et les meubles endommagés jusqu’au passage de l’expert, et réunissez factures d’achat, devis de reprise et attestations de l’artisan qui a réalisé la recherche de fuite. Faites remplir avec le voisin le constat amiable de dégât des eaux : ce document standard, signé par les deux parties, accélère considérablement le traitement entre assureurs, mais son absence ne fait perdre aucun droit si le voisin refuse de signer. Dans ce cas, mentionnez son refus par écrit et faites établir un constat par un commissaire de justice, dont le procès-verbal décrit les traces d’humidité, l’état des lieux et, si le voisin a accepté la visite, l’état de ses installations. Lorsque l’origine reste contestée ou que les dommages dépassent quelques milliers d’euros, demandez au juge des référés une expertise judiciaire. L’article 145 du code de procédure civile dispose que « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. » Le même article précise que « lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente. » Pour un appartement parisien, l’expertise se demande donc à Paris, l’expert désigné se rend sur place, convoque toutes les parties et dépose un rapport qui fixe l’origine, les responsabilités et souvent le chiffrage. Ce rapport fait ensuite autorité dans la négociation avec les assureurs comme devant le tribunal.

Le traitement amiable entre assureurs obéit en outre à la convention IRSI, un accord entre compagnies qui organise la gestion des dégâts des eaux en copropriété lorsque les dommages matériels par local sinistré ne dépassent pas 5 000 euros hors taxes. En dessous de 1 600 euros hors taxes, l’assureur gestionnaire désigné évalue et indemnise directement, sans expertise obligatoire ; entre 1 600 et 5 000 euros hors taxes, il mandate un expert unique pour le compte de toutes les parties, évalue les dommages et détermine les responsabilités. Cette mécanique explique pourquoi votre propre assureur peut vous indemniser rapidement puis exercer lui-même les recours contre l’assureur du responsable : c’est la subrogation légale, et elle joue en votre faveur en accélérant le paiement. Au-delà de 5 000 euros hors taxes, la convention ne s’applique plus et chaque assureur intervient selon son contrat, ce qui allonge les délais et rend l’expertise judiciaire d’autant plus utile. Dans tous les cas, restez vigilant sur les clauses de votre police : l’article L112-4 du code des assurances dispose que « Les clauses des polices édictant des nullités, des déchéances ou des exclusions ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractères très apparents. » Une exclusion tapie en petits caractères au milieu des conditions générales ne vous est pas opposable.

B. Chiffrer chaque poste, déjouer les exclusions et agir contre l’assureur qui résiste

L’indemnisation d’un dégât des eaux ne se limite jamais à la reprise des peintures. Un dossier complet comprend la remise en état des revêtements de sols, murs et plafonds sur devis d’entreprise, le remplacement du mobilier et des effets détériorés sur factures, la privation partielle ou totale de jouissance du logement pendant les travaux, le coût d’un relogement temporaire lorsque l’appartement est inhabitable, les frais de recherche de fuite et de constat du commissaire de justice, ainsi que les frais d’expertise amiable restés à votre charge. Chiffrez chaque poste séparément, avec sa pièce justificative, et adressez ce décompte à l’assureur gestionnaire puis, en cas d’insuffisance, au responsable et à son assureur. Comme pour les désordres liés à l’humidité traités dans notre analyse de l’indemnisation des fissures de sécheresse par l’assurance, l’expert de la compagnie cherchera à minorer les quantités et à appliquer des abattements : ne signez aucune quittance définitive tant que tous les postes n’ont pas été vérifiés, et faites contre-chiffrer par votre propre artisan les reprises que l’expert déclare suffisantes.

Le point de friction le plus fréquent concerne les exclusions de garantie. Certains contrats prétendent écarter les infiltrations par les terrasses, les canalisations enterrées ou les défauts d’entretien, parfois par des formules indirectes qui ne nomment pas clairement le risque exclu. La règle protectrice figure à l’article L113-1 du code des assurances : « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. » La Cour de cassation applique cette exigence avec rigueur : dans son arrêt du 16 mars 2022 déjà cité, elle rappelle que « pour être valables, les clauses d’exclusion de garantie insérées dans une police d’assurance doivent être formelles et limitées », et elle sanctionne les montages où les conditions particulières garantissent les dégâts des eaux tandis que les conditions générales en restreignent indirectement le champ sans exclusion expresse. Exigez donc de l’assureur qu’il vise précisément la clause sur laquelle il fonde son refus, avec sa rédaction littérale, puis vérifiez sa conformité à ce double critère de forme et de limitation. Une exclusion vague ou dissimulée ne résiste pas à l’examen judiciaire.

Le second point de friction concerne l’assureur applicable dans le temps, question décisive à Paris où les infiltrations couvent souvent pendant des mois avant d’apparaître. La règle légale figure à l’article L124-5 du code des assurances : « La garantie est, selon le choix des parties, déclenchée soit par le fait dommageable, soit par la réclamation. » Et le même article ajoute que « Toutefois, lorsqu’elle couvre la responsabilité des personnes physiques en dehors de leur activité professionnelle, la garantie est déclenchée par le fait dommageable. » Pour l’assurance multirisque habitation d’un particulier, c’est donc le fait dommageable qui compte. La Cour de cassation en tire une conséquence protectrice dans son arrêt du 16 mars 2022 : « dans les assurances « dégâts des eaux », l’assureur est tenu à garantie, dès lors que le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat d’assurance ». Lorsque des fuites anciennes se sont poursuivies après la souscription du contrat en cours, l’assureur actuel ne peut se retrancher derrière l’antériorité de l’origine pour dénier sa garantie. Vérifiez néanmoins la date de souscription de chaque police en présence, car plusieurs assureurs successifs peuvent être appelés en fonction des périodes de fuite établies par l’expertise.

Enfin, si votre assureur vous a indemnisé rapidement, il exercera lui-même le recours contre le responsable grâce à la subrogation légale. L’article L121-12 du code des assurances dispose que « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur. » Vous n’avez alors plus à poursuivre le voisin ou le syndicat pour les sommes déjà versées, mais conservez l’action directe pour le solde non indemnisé, comme la franchise restée à votre charge ou la privation de jouissance sous-évaluée. Si l’assureur refuse toute indemnisation ou propose une somme dérisoire, adressez une réclamation écrite motivée article par article, en visant les textes et la jurisprudence rappelés ici, puis saisissez le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. À Paris, les litiges de dégâts des eaux entre copropriétaires et assureurs relèvent des chambres civiles du tribunal judiciaire de Paris, qui statue sur pièces et rapports d’expertise dans des délais compatibles avec l’urgence des travaux. Surveillez le délai de prescription : l’article 2224 du code civil prévoit que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Cinq ans paraissent longs, mais l’expertise, la négociation et la recherche de l’origine consomment ce délai plus vite qu’on ne l’imagine : assignez avant son expiration, quitte à interrompre la prescription par une demande en référé expertise.

Conclusion

Le dégât des eaux parisien de l’automne 2026 n’est plus une fatalité que l’on éponge en silence. L’arrêt de la Cour de cassation du 17 septembre 2026 verrouille la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires pour les infiltrations nées des parties communes, y compris les toitures-terrasses et balcons à jouissance exclusive, et l’arrêt du 16 mars 2022 sécurise la victime face au voisin comme face à son propre assureur. Retenez l’ordre des opérations : couper l’eau et protéger les biens, identifier l’origine par une recherche de fuite, mettre en demeure par écrit le voisin ou le syndic, déclarer le sinistre dans les cinq jours ouvrés, photographier et faire constater avant toute réparation, puis chiffrer chaque poste sur devis et factures. Contestez chaque exclusion qui n’est ni formelle ni limitée, chaque déchéance pour retard qui n’a causé aucun préjudice à l’assureur, chaque renvoi du syndic vers le bénéficiaire d’une terrasse. Et si la négociation s’enlise, l’expertise judiciaire ordonnée en référé par le tribunal du lieu de l’immeuble fige les preuves et désigne les responsables. L’eau aura traversé votre plafond, elle ne doit pas traverser votre budget.

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