Votre mère vous a donné la maison familiale il y a quinze ans en s’en réservant l’usufruit. Ou bien votre père est mort en laissant à sa seconde épouse l’usufruit de tous ses biens, et vous n’avez eu depuis que la nue-propriété. Le décès de l’usufruitier change la situation d’un coup, et les questions arrivent ensemble. Êtes-vous propriétaire dès le jour du décès, ou faut-il attendre le notaire ? Devez-vous payer des droits de succession sur la valeur que vous récupérez ? Que devient le locataire, ou le frère que l’usufruitier logeait sans loyer ? Qui garde le loyer du mois, le dépôt de garantie, l’argent des comptes dont l’usufruitier s’est servi ? Et que se passe-t-il si c’est le nu-propriétaire qui est mort le premier ?
Les réponses dépendent de quelques éléments à réunir avant toute démarche : l’origine de l’usufruit (donation avec réserve d’usufruit, choix du conjoint survivant dans la succession du premier parent, testament, achat en démembrement), la date du décès, le lien de parenté entre l’usufruitier et chaque nu-propriétaire, le régime matrimonial du premier défunt lorsque l’usufruit vient de sa succession, et les actes signés : acte de donation, déclaration de succession, bail, convention de quasi-usufruit, inventaire ou état des lieux dressé à l’entrée en jouissance.
Cet article explique d’abord ce que le décès change sur le bien lui-même et pour ceux qui l’occupent (I), puis ce que les nus-propriétaires peuvent réclamer aux héritiers de l’usufruitier et ce qu’ils doivent, de leur côté, régler à l’administration fiscale ou à leurs cohéritiers (II).
I. Au décès de l’usufruitier, à qui revient le bien et qui peut y rester ?
A. La pleine propriété revient d’office aux nus-propriétaires, sans passer par la succession de l’usufruitier
Le Code civil énumère les causes de fin de l’usufruit et place le décès en tête : l’usufruit s’éteint « Par la mort de l’usufruitier » (article 617 du Code civil). Ce texte ne subordonne la réunion à aucun acte. Le tribunal judiciaire de Nantes l’a résumé dans un jugement du 28 mai 2026 : « Le décès de l’usufruitier entraîne donc la fin de l’usufruit et le retour de la pleine propriété au nu-propriétaire. » (tribunal judiciaire de Nantes, 28 mai 2026, n° 21/02601).
Cette règle a une conséquence que beaucoup de familles ignorent : vous ne recevez pas le bien en qualité d’héritier de l’usufruitier. Vous en étiez déjà propriétaire, privé seulement de la jouissance. L’administration fiscale le reconnaît dans sa doctrine, en indiquant que le nu-propriétaire ne retrouve pas la pleine propriété en tant qu’héritier de l’usufruitier (BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-10-10-20). Le bien ne figure donc pas dans l’actif de la succession de l’usufruitier, et vous n’avez pas besoin d’accepter cette succession pour en profiter.
Il faut toutefois distinguer selon l’origine de votre nue-propriété. Si l’usufruitier vous l’a donnée de son vivant, cette donation ne disparaît pas avec lui. En acceptant sa succession, vous devez en tenir compte à vos cohéritiers, car « Tout héritier, même ayant accepté à concurrence de l’actif, venant à une succession, doit rapporter à ses cohéritiers tout ce qu’il a reçu du défunt » (article 843 du Code civil), sauf si l’acte vous a dispensé de ce rapport. Si vous renoncez, par exemple parce que la succession est lourdement endettée, vous conservez le bien donné, puisque « L’héritier qui renonce à la succession peut cependant retenir le don entre vifs ou réclamer le legs à lui fait jusqu’à concurrence de la portion disponible » (article 845 du Code civil). La limite tient dans ces derniers mots : au-delà de la portion disponible, la donation dépasse ce que le défunt pouvait donner, et les autres héritiers peuvent la contester. Le calcul du rapport est détaillé au II.
Si l’usufruit est né dans la succession d’un premier parent, le mécanisme est le même. Lorsque le conjoint survivant a choisi « l’usufruit de la totalité des biens existants » (article 757 du Code civil), les enfants n’ont reçu que la nue-propriété ; au décès de ce conjoint, ils deviennent pleins propriétaires des biens concernés. La succession du conjoint, elle, ne comprend que ses propres biens et droits. Lorsque les deux parents s’étaient réservé l’usufruit dans une donation, lisez la clause : certaines donations prévoient que l’usufruit du premier décédé profite au survivant, et la pleine propriété ne se reconstitue alors qu’au second décès. Dans l’affaire jugée par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 26 août 2026, la fille donataire a justifié de sa qualité de propriétaire en produisant l’acte de donation-partage de 1999 et une attestation notariée établissant le décès de ses deux parents, usufruitiers jusqu’à leur mort (tribunal judiciaire de Bordeaux, 26 août 2026, n° 25/01789).
Lorsque plusieurs enfants avaient reçu la nue-propriété ensemble, ils se retrouvent propriétaires indivis du bien en pleine propriété. Les décisions sur le bien, qu’il s’agisse de le louer, de le vendre ou de l’attribuer à l’un d’eux, suivent alors les règles de l’indivision et du partage, que présente la page du cabinet consacrée au partage successoral.
Le nu-propriétaire peut aussi mourir avant l’usufruitier. Sa nue-propriété entre alors dans sa propre succession et passe à ses héritiers, qui attendent à leur tour le décès de l’usufruitier. En attendant, ils n’ont pas le droit d’occuper le bien sans l’accord de celui-ci. Dans un jugement du 18 novembre 2025, le tribunal judiciaire de Nice a relevé que le mari et les enfants d’une donataire décédée, « devenus nus-propriétaires par le fait de la succession, ne justifient toutefois d’aucun titre les autorisant à se maintenir dans la maison », et les a condamnés à verser à la mère usufruitière une indemnité d’occupation de 126 250 euros, avec expulsion (tribunal judiciaire de Nice, 18 novembre 2025, n° 22/02103).
Au décès de l’usufruitier, la réunion se fait alors au profit de la succession du nu-propriétaire prédécédé. La Cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui avait jugé que l’usufruit du père « avait rejoint la nue-propriété échue entre-temps à la succession » de sa fille, morte avant lui, de sorte que les légataires du père devaient restituer à cette succession la valeur des comptes bancaires soumis à l’usufruit (Cour de cassation, première chambre civile, 4 novembre 2020, n° 19-14.421). Une réserve s’impose avant toute conclusion : le parent donateur a pu prévoir un retour du bien, car « Le donateur pourra stipuler le droit de retour des objets donnés soit pour le cas du prédécès du donataire seul, soit pour le cas du prédécès du donataire et de ses descendants » (article 951 du Code civil). L’acte de donation doit donc être relu en entier.
B. Locataire, proche logé sans loyer, loyers et meubles : ce qui change le jour du décès
Les revenus du bien se partagent à la date du décès. La règle est ancienne et précise : « Les fruits civils sont réputés s’acquérir jour par jour et appartiennent à l’usufruitier à proportion de la durée de son usufruit » (article 586 du Code civil). Le loyer du mois du décès se coupe donc en deux : la part courue jusqu’au décès revient à la succession de l’usufruitier, le reste aux nus-propriétaires, qui encaissent seuls les loyers suivants. Les loyers restés impayés avant le décès demeurent une créance de la succession de l’usufruitier. Informez le locataire par écrit, en joignant l’acte de décès et votre titre, de la personne à qui il doit désormais payer.
Le dépôt de garantie versé à l’usufruitier ne lui appartenait pas. Dans l’affaire jugée à Nantes, un homme avait laissé à sa seconde épouse l’usufruit de locaux loués à un commerçant, ses filles ayant la nue-propriété. À la mort de l’usufruitière, ses nièces, qui étaient ses héritières, avaient gardé les 12 100 euros de dépôt de garantie. Le tribunal a jugé qu’au décès, la fille nue-propriétaire était devenue seule bailleresse et que « la sureté constituée par le dépôt de garantie a juridiquement été transmise » à celle-ci ; les héritières ont été condamnées à le lui restituer, avec les intérêts (tribunal judiciaire de Nantes, 28 mai 2026, n° 21/02601). Il s’agit d’un jugement de première instance, mais son raisonnement découle directement des textes sur l’extinction de l’usufruit.
Le bail signé par l’usufruitier continue. Le code permet à l’usufruitier de « jouir par lui-même, donner à bail à un autre » et organise la suite (article 595 du Code civil) : un bail de plus de neuf ans signé par l’usufruitier seul ne s’impose aux nus-propriétaires que jusqu’à la fin de la période de neuf ans en cours, et un bail renouvelé trop tôt, plus de deux ans avant l’échéance pour une maison, reste sans effet s’il n’a pas commencé à s’exécuter avant la fin de l’usufruit. Pour un local commercial ou des terres agricoles, le texte est plus strict : « L’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal ». Un tel bail signé sans vous peut être contesté. Pour un logement ordinaire, vous reprenez le bail en cours, avec ses clauses, ses échéances et ses règles de congé, que détaille la page du cabinet consacrée au bail d’habitation.
La situation la plus conflictuelle est celle du proche que l’usufruitier logeait sans loyer : un frère, une sœur, un compagnon. Cette mise à disposition est en principe un prêt à usage, et « Les engagements qui se forment par le prêt à usage passent aux héritiers de celui qui prête, et aux héritiers de celui qui emprunte » (article 1879 du Code civil). Le décès de l’usufruitier ne met donc pas fin, à lui seul, à l’occupation.
Le tribunal judiciaire de Bordeaux l’a jugé le 26 août 2026. Un père usufruitier avait signé en 2022, pour trois ans, une location sans loyer au profit de l’une de ses filles ; l’autre fille, devenue pleine propriétaire, soutenait que l’occupation cessait avec le décès. Le tribunal a répondu que « la gratuité de l’occupation ne s’éteint pas au décès de l’usufruitier », mais à l’échéance prévue par la convention. Il a ajouté qu’un acte passé par l’usufruitier au-delà de ses pouvoirs n’est pas annulé mais seulement rendu inopposable aux titulaires du démembrement. La convention ayant pris fin le 30 avril 2025, après une demande de restitution envoyée avant cette date, l’occupante a été déclarée sans droit ni titre, son expulsion ordonnée et une indemnité d’occupation de 900 euros par mois mise à sa charge. Le tribunal a refusé d’attendre la fin du partage de la succession des parents, ces opérations ne pouvant « remettre en cause le droit de propriété de la demanderesse » (tribunal judiciaire de Bordeaux, 26 août 2026, n° 25/01789).
Lorsque le prêt n’a pas de terme, il peut prendre fin plus tôt. Dans l’affaire jugée à Vannes, des parents usufruitiers avaient laissé leur fils et sa compagne occuper la maison dont leur fille avait la nue-propriété. Devenue pleine propriétaire, celle-ci avait demandé la restitution en laissant près de trois mois. Le juge a retenu que, pour un prêt sans terme, le prêteur « est en droit d’y mettre fin à tout moment, en respectant un délai de préavis raisonnable », a jugé ce délai suffisant et ordonné l’expulsion de la compagne, restée seule après la mort du fils, avec une indemnité de 650 euros par mois (tribunal judiciaire de Vannes, 22 mai 2025, n° 24/00533).
Dans tous ces cas, même devenu propriétaire, vous ne pouvez pas faire sortir vous-même l’occupant. L’expulsion « ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire » (article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution) et, pour un lieu habité, elle « ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement », sous les réserves prévues par le texte (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution). La page du cabinet consacrée à la procédure d’expulsion en décrit les étapes.
Les meubles obéissent à une règle voisine. Lorsque l’usufruit portait sur le mobilier, l’usufruitier « n’est obligé de les rendre à la fin de l’usufruit que dans l’état où elles se trouvent, non détériorées par son dol ou par sa faute » (article 589 du Code civil). Ses héritiers doivent donc restituer les meubles soumis à l’usufruit, usés par un usage normal, et répondre des détériorations dues à une faute. D’où l’importance de l’inventaire que l’usufruitier devait faire dresser avant d’entrer en jouissance, avec « un inventaire des meubles et un état des immeubles sujets à l’usufruit » (article 600 du Code civil). À défaut, la liste se reconstitue à partir de l’acte de donation, de la déclaration de succession du premier défunt, de photographies et d’attestations. Avant que les héritiers de l’usufruitier ne vident la maison, demandez-leur par écrit de ne rien emporter sans un état établi en votre présence.
II. Que réclamer aux héritiers de l’usufruitier, et quels impôts payer ?
A. Argent du quasi-usufruit, défaut d’entretien, améliorations : ce que doivent les héritiers de l’usufruitier
La créance la plus importante porte souvent sur l’argent. Lorsque l’usufruit comprenait des sommes d’argent, l’usufruitier a pu les dépenser, mais « à la charge de rendre, à la fin de l’usufruit, soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur estimée à la date de la restitution » (article 587 du Code civil). C’est le quasi-usufruit. Au décès, cette obligation devient une dette de la succession de l’usufruitier envers les nus-propriétaires. Dans l’affaire tranchée par la Cour de cassation le 4 novembre 2020, les légataires universels de l’usufruitier ont ainsi été condamnés à payer 312 372,59 euros au titre des comptes bancaires dont il avait eu l’usufruit (Cour de cassation, première chambre civile, 4 novembre 2020, n° 19-14.421).
La même logique vaut pour les parts de société civile immobilière démembrées. Lorsqu’une SCI vend la totalité de ses immeubles et distribue le prix, la Cour de cassation juge que « le dividende revient, sauf convention contraire entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, au premier, le droit de jouissance du second s’exerçant alors sous la forme d’un quasi-usufruit sur la somme ainsi distribuée » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 19 septembre 2024, n° 22-18.687). Si l’usufruitier a encaissé une telle distribution, la restitution est due par ses héritiers à son décès. Quant aux parts elles-mêmes, vous en devenez associé en pleine propriété : relisez les statuts et faites mettre à jour les registres de la société, en vous aidant au besoin de la page du cabinet consacrée aux SCI.
Dans une famille recomposée, cette créance se réclame à des personnes qui ne sont pas de votre famille : les enfants ou les neveux de la belle-mère usufruitière. Faites-la connaître sans attendre au notaire chargé de la succession de l’usufruitier, et surveillez le délai. La créance relève de la prescription de droit commun : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du Code civil).
La cour d’appel de Poitiers l’a appliqué avec rigueur le 8 janvier 2026. La fille d’un premier mariage réclamait 46 119,05 euros à la succession de sa belle-mère, décédée en 2009 ; elle connaissait ce décès au plus tard en janvier 2017 et n’avait formulé sa demande en justice qu’en mars 2022. La cour a déclaré la créance prescrite, en précisant que « Le courrier du 6 janvier 2017 de mise en demeure de réglement d’une somme à ce titre ne vaut pas acte interruptif de la prescription » (cour d’appel de Poitiers, 8 janvier 2026, n° 24/01968). Selon la cour, seules des conclusions déposées en justice pouvaient interrompre le délai : une lettre, même recommandée, ne suffit pas.
Deuxième poste de réclamation : l’état du bien. « L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien », les grosses réparations restant au propriétaire, « à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit » (article 605 du Code civil). Le décès n’efface pas cette responsabilité : elle passe dans la succession de l’usufruitier.
La cour d’appel de Dijon l’a jugé le 21 juillet 2026. Un père et sa seconde épouse avaient donné une maison aux enfants du père en 1998, en s’en réservant l’usufruit ; le père l’avait laissée se dégrader, jusqu’à un plafond effondré et une toiture percée. Après sa mort, le fils nu-propriétaire a obtenu 17 303,84 euros pour les travaux conservatoires et les désordres causés par le défaut d’entretien, mais rien pour la réfection des toitures atteintes par la vétusté, car ces travaux, « qui constituent des grosses réparations, doivent rester à la charge du nu-propriétaire ». La cour a précisé que « S’agissant d’une dette successorale, chacun des héritiers est tenu à proportion de sa part dans la succession » (cour d’appel de Dijon, 21 juillet 2026, n° 24/00949), en application de l’article 870 du Code civil. Elle a aussi rappelé que « le défaut d’inventaire par l’usufruitier avant d’entrée en jouissance permet seulement au nu-propriétaire de prouver par tous moyens la consistance et l’état des biens soumis à usufruit ».
Le nu-propriétaire doit cependant établir le lien entre les désordres et un manque d’entretien. Le 11 septembre 2026, la cour d’appel de Reims a rejeté la demande de deux sœurs contre la veuve de leur père, usufruitière depuis 1988 : les désordres tenaient à la construction elle-même, très ancienne, et non à un défaut d’entretien, et « cette obligation d’entretien n’oblige pas l’usufruitier à assumer des travaux d’amélioration du bien » (cour d’appel de Reims, 11 septembre 2026, n° 25/01510). La même cour admet, faute d’inventaire, la preuve de l’état du bien par tous moyens, y compris par témoins. Photographies, constats de commissaire de justice, devis anciens et attestations de voisins sont donc à rassembler dès le décès, avant tous travaux.
En sens inverse, les héritiers de l’usufruitier ne peuvent pas réclamer le prix des améliorations. L’usufruitier « ne peut, à la cessation de l’usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée » ; ses héritiers peuvent seulement retirer les ornements qu’il avait fait poser, à condition de remettre les lieux dans leur premier état (article 599 du Code civil).
La cour d’appel de Nîmes a appliqué ce texte à une maison construite par un mari usufruitier sur le terrain dont son épouse avait la nue-propriété, en retenant que « Les constructions nouvelles qui s’ajoutent au fonds et en augmentent la valeur sont de jurisprudence constante considérées comme des améliorations » : les héritiers du mari n’avaient aucune créance contre l’épouse. Mais la cour a vu dans les 198 800,75 euros de prêt remboursés par le mari sur ses fonds propres une donation indirecte à l’épouse, que celle-ci devait rapporter à la succession (cour d’appel de Nîmes, 15 mai 2025, n° 24/00604). Ce qui ne peut pas être réclamé comme indemnité peut donc parfois revenir dans le partage par la voie du rapport.
B. Droits de succession, taxe foncière, rapport et plus-value : ce qui reste à régler
Sur le plan fiscal, la règle de principe est favorable : « la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier » (article 1133 du code général des impôts). Le texte ne réserve que l’imposition propre à certains actes publiés au fichier immobilier. Vous n’avez donc pas à payer de droits de succession sur l’usufruit qui s’éteint : ces droits ont été acquittés sur la nue-propriété lors de la donation ou de la première succession, d’après un barème qui dépend de l’âge de l’usufruitier (article 669 du code général des impôts).
Deux exceptions visent les montages faits tard ou entre proches. La première est une présomption : « Est réputé, au point de vue fiscal, faire partie, jusqu’à preuve contraire, de la succession de l’usufruitier » tout bien dont le défunt avait l’usufruit et dont la nue-propriété appartient à l’un de ses héritiers présomptifs ou à certaines personnes proches (article 751 du code général des impôts). La présomption tombe notamment en présence d’une donation régulière consentie plus de trois mois avant le décès, ou d’un démembrement à titre gratuit constaté par acte authentique plus de trois mois avant le décès, avec une nue-propriété évaluée selon le barème légal. Elle vise donc surtout la donation signée dans les trois mois qui précèdent le décès, et l’achat d’un bien en démembrement, le parent prenant l’usufruit et l’enfant la nue-propriété, lorsque l’enfant ne peut pas démontrer l’origine des fonds, par exemple par un don des deniers constaté dans un acte ayant date certaine.
Pour une donation de moins de trois mois, la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel selon laquelle le démembrement est réputé fiscalement inexistant au jour du décès, sauf pour le donataire à prouver la sincérité de la donation (Cour de cassation, chambre commerciale, 1er mars 2017, n° 15-14.171). Cette preuve reste possible. Le 12 mai 2026, le tribunal judiciaire de Paris a ordonné la restitution de 180 904 euros de droits à une fille dont le père était mort deux mois après lui avoir donné la nue-propriété de ses biens, parce que la donation était préparée depuis 2020 et que rien ne laissait prévoir le décès ; le jugement rappelle qu’en pareil cas « il incombe aux héritiers de rapporter la preuve de la sincérité de la donation » (tribunal judiciaire de Paris, 12 mai 2026, n° 24/12502).
La seconde exception vise le quasi-usufruit sur une somme d’argent que le défunt s’était réservé, par exemple après avoir donné de l’argent à ses enfants en en gardant l’usage. Depuis le 31 décembre 2023, « Ne sont pas déductibles de l’actif successoral les dettes de restitution exigibles qui portent sur une somme d’argent dont le défunt s’était réservé l’usufruit », et la valeur de cette dette donne lieu, par dérogation à l’article 1133, à des droits de succession dus par le nu-propriétaire (article 774 bis du code général des impôts). Le texte écarte l’usufruit du conjoint survivant tiré de la loi ou d’une donation entre époux, ainsi que, sous condition d’absence d’objectif principalement fiscal, les dettes portant sur le prix de vente d’un bien dont le défunt s’était réservé l’usufruit. La doctrine administrative précise ce régime (BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20).
Reste la taxe foncière de l’année du décès. Lorsqu’un immeuble est grevé d’usufruit, « la taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier » (article 1400 du code général des impôts), et elle est établie « pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition » (article 1415 du code général des impôts). La taxe de l’année du décès reste donc due par la succession de l’usufruitier, même s’il est mort en février ; vous en devenez redevable à partir du 1er janvier suivant. Entre les parties, la solution est la même, sauf clause contraire : le tribunal judiciaire de Nice rappelle que « la taxe foncière et les charges foncières ordinaires sont à la charge de l’usufruitier, sauf stipulation contraire dans l’acte constitutif de l’usufruit » (tribunal judiciaire de Nice, 18 novembre 2025, n° 22/02103).
Si l’usufruitier était votre parent donateur et que vous acceptez sa succession, la donation de la nue-propriété entre dans le partage. « Le rapport est dû de la valeur du bien donné à l’époque du partage, d’après son état à l’époque de la donation » (article 860 du Code civil). Pour une nue-propriété donnée avec réserve d’usufruit, c’est la valeur en pleine propriété qui compte : reprenant un arrêt de la Cour de cassation de 1971, le tribunal judiciaire de Toulouse rappelle que « le donataire doit rapporter la valeur de la pleine propriété, puisqu’il est devenu, au jour du partage, plein propriétaire pour une cause qui lui est étrangère » (tribunal judiciaire de Toulouse, 10 juillet 2026, n° 22/03428). Le rapport n’est pas un impôt : il rééquilibre les parts entre frères et sœurs, et l’acte de donation peut en dispenser. La page du cabinet consacrée à la donation et à la transmission détaille ces calculs.
Enfin, si vous vendez le bien, l’impôt sur la plus-value se calcule à partir de votre prix d’acquisition. « En cas d’acquisition à titre gratuit, le prix d’acquisition s’entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit » (article 150 VB du code général des impôts). Appliquée à la seule nue-propriété, cette règle donnerait un prix d’acquisition faible. L’administration admet une solution plus favorable : lorsque la nue-propriété a été reçue par donation ou succession et que l’usufruit s’est éteint par le décès, elle permet de retenir la valeur de la pleine propriété à la date où la nue-propriété est entrée dans votre patrimoine (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10), et elle décompte la durée de détention depuis cette première acquisition (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-20).
La différence est sensible. Prenons une mère de 65 ans qui donne en 2008 la nue-propriété d’une maison valant 300 000 euros : au barème, la nue-propriété vaut alors 60 % de la valeur, soit 180 000 euros. Elle meurt en 2026 et la maison est vendue 450 000 euros en 2027. Avec la solution admise par l’administration, le prix d’acquisition retenu est de 300 000 euros et non de 180 000 euros, soit une plus-value brute de 150 000 euros au lieu de 270 000 euros. Viennent ensuite les abattements pour durée de détention de l’article 150 VC du code général des impôts : pour l’impôt sur le revenu, 6 % par année au-delà de la cinquième et 4 % pour la vingt-deuxième, ce qui aboutit à une exonération complète de cet impôt après vingt-deux ans de détention. Dans l’exemple, la durée se compte à partir de 2008, et non du décès de 2026.
Conclusion
Au décès de l’usufruitier, les nus-propriétaires deviennent pleins propriétaires de plein droit, sans acte et sans droits de succession, parce qu’ils ne tiennent pas le bien de la succession de l’usufruitier. Cette automaticité ne règle pas tout. Le locataire reste en place, le proche logé sans loyer peut se prévaloir de sa convention jusqu’à son terme ou jusqu’à un préavis raisonnable, et l’expulsion suppose toujours un jugement. Les loyers se partagent au jour près, et le dépôt de garantie revient au nouveau bailleur.
Les enjeux financiers se jouent ensuite face aux héritiers de l’usufruitier : restitution des sommes soumises au quasi-usufruit, indemnisation des dégradations dues à un défaut d’entretien, restitution des meubles. Ces créances se prouvent par l’inventaire d’origine, ou à défaut par tous moyens, et se prescrivent par cinq ans. Dans une famille recomposée, ce délai court vite, et une lettre ne l’interrompt pas.
Sur le plan fiscal, la réunion est exonérée, sauf présomption de l’article 751 pour les donations de moins de trois mois et les achats en démembrement mal justifiés, et sauf dette de quasi-usufruit sur une somme d’argent visée par l’article 774 bis. La taxe foncière de l’année du décès reste à la charge de la succession de l’usufruitier. Si le bien vous avait été donné, le rapport se calcule en pleine propriété au jour du partage, et, en cas de vente, la plus-value peut se calculer sur la valeur en pleine propriété à la date de la donation.
Dans les semaines qui suivent le décès, réunissez l’acte de décès et votre titre, prévenez le locataire, faites établir l’état du bien et des meubles, chiffrez les loyers au prorata et les sommes à restituer, puis adressez vos demandes au notaire de la succession de l’usufruitier. La page du cabinet consacrée au patrimoine familial et au partage présente les autres étapes du règlement.
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