Le boîtier est vissé à côté de l’interphone, discret et bien pratique : chaque vendredi soir, des voyageurs composent le code, récupèrent les clés et s’installent pour le week-end, sans que le propriétaire ait à se déplacer. Puis vient la lettre recommandée du syndic : retrait du boîtier sous un mois, cessation des locations de courte durée, menace d’une action en justice. Le propriétaire, qui avait suivi les conseils de la plateforme et investi dans un logement « rentable », découvre qu’entre la promesse commerciale et le règlement de copropriété, c’est toujours le second qui a le dernier mot — mais pas n’importe comment.
La réponse tient en trois constats, à poser d’emblée avec leurs réserves. D’abord, un boîtier à clés fixé dans les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale expose son propriétaire à une dépose ordonnée par le juge, comme l’ont jugé la cour d’appel de Douai le 30 mai 2024 puis le tribunal judiciaire de Grenoble le 11 juin 2026. Ensuite, la location de courte durée elle-même ne peut être interdite que si le règlement de copropriété la prohibe : le tribunal de Grenoble a ordonné la cessation d’une exploitation Airbnb sous astreinte de 300 euros par jour parce que le règlement de 1979 réservait l’immeuble à l’habitation bourgeoise, tandis que la cour d’appel de Dijon, le 15 septembre 2026, a annulé une interdiction votée en assemblée générale alors même qu’elle avait recueilli 3 833 voix sur 4 593. Enfin, depuis la réforme de novembre 2024, l’assemblée peut interdire les meublés de tourisme, mais uniquement en modifiant le règlement à la double majorité de l’article 26 et dans les copropriétés dont le règlement exclut déjà le commerce. Réserves d’usage : les décisions citées statuent sur des faits précis — un boîtier posé dans une boîte aux lettres privative a ainsi échappé à la dépose devant le tribunal de Nice le 25 juin 2026 — et toute contestation d’une décision d’assemblée se joue dans un délai de deux mois qui ne pardonne pas.
I. Le boîtier à clés dans les parties communes : un équipement qui ne passe pas sans l’accord collectif
A. Fixé au mur ou à la porte : l’autorisation de l’assemblée à la majorité absolue
En copropriété, les couloirs, le hall, la façade et les murs extérieurs appartiennent à tous : aucun copropriétaire ne peut s’y réserver un emplacement pour son usage exclusif sans l’accord du syndicat. C’est l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 qui s’applique : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : » puis, au b), « L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; » (article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, en vigueur). Visser un boîtier sur le mur du hall ou à côté de la porte palière, c’est effectuer des travaux qui affectent les parties communes et modifient l’aspect des lieux : sans vote, l’installation est irrégulière, quand bien même le boîtier serait petit et le mur discret.
Les juges en tirent une conséquence simple : la dépose. Dans un arrêt du 30 mai 2024 (n° 22-05643), la cour d’appel de Douai a ordonné à une copropriétaire de retirer son boîtier et de remettre en état le mur de la copropriété, sur le fondement de ce même article 25, alinéa b. Le tribunal judiciaire de Grenoble est allé plus loin le 11 juin 2026 (n° 25/04575, jugement du tribunal judiciaire de Grenoble sur Judilibre) : le syndicat, autorisé à agir par l’assemblée générale du 13 juin 2024, demandait la cessation d’une location de type Airbnb et la dépose du boîtier qui permettait l’entrée autonome des occupants. Le tribunal a fait droit aux deux demandes et assorti la dépose d’une astreinte de 300 euros par infraction constatée par commissaire de justice, dans le délai d’un mois à compter de la signification. Le message est sans ambiguïté : le boîtier sauvage se démonte, vite, et le retard se paie.
Pour le syndic, la méthode compte autant que le fond. Avant d’assigner, il fait établir un constat par un commissaire de justice qui photographie le boîtier, décrit sa fixation et relève les allées et venues ; c’est ce procès-verbal qui prouve l’atteinte aux parties communes et, le cas échéant, l’exploitation touristique qu’elle dessert. Côté copropriétaire, la parade consiste à vérifier où le boîtier est réellement fixé et ce que dit exactement le règlement : un équipement posé sans percer, à l’intérieur du logement, ne relève pas du même régime qu’un boîtier vissé dans le hall. Et si l’assemblée a autorisé l’installation à la majorité absolue, le procès-verbal de l’assemblée est la pièce à conserver précieusement : aucune dépose ne peut alors être exigée sur ce fondement.
B. Ce que le syndic ne peut pas exiger : l’emplacement change tout
Le pouvoir du syndicat s’arrête là où commencent les parties privatives. C’est la leçon du jugement du tribunal judiciaire de Nice du 25 juin 2026 (n° 24/02845, rapporté par le Journal de l’Agence du 20 juillet 2026 consacré aux boîtes à clés en copropriété) : le copropriétaire avait contourné l’obligation en installant son boîtier à l’intérieur de sa boîte aux lettres, qui était privative et à son usage exclusif. Le juge niçois a débouté le syndicat de sa demande de dépose, jugeant qu’aucune atteinte aux parties communes n’était caractérisée par cette pratique. Le raisonnement est limpide : sans emprise sur les parties communes ni modification de l’aspect extérieur, l’article 25 n’a plus rien à autoriser, et le syndicat n’a plus rien à faire retirer.
La frontière se joue donc au centimètre près : boîtier vissé sur le mur du palier, scellé à la façade ou aimanté sur la porte d’entrée selon ce que prévoit le règlement, d’un côté ; boîtier glissé dans la boîte aux lettres privative ou conservé à l’intérieur du logement, de l’autre. Entre les deux, une zone grise que les règlements tranchent de plus en plus souvent par des clauses expresses : certains interdisent tout dispositif d’accueil de clientèle de passage, d’autres réservent les boîtes aux lettres à l’usage postal. La lecture du règlement, ligne à ligne, n’est jamais du temps perdu : c’est elle qui dira si le litige porte sur le boîtier lui-même ou seulement sur l’activité qu’il dessert.
Il faut aussi séparer les usages. Un boîtier qui permet aux proches d’entrer en cas d’oubli de clés ou à une aide à domicile d’accéder au logement ne soulève pas les mêmes objections qu’un boîtier qui organise la rotation d’une clientèle de passage : le premier relève de la jouissance paisible du lot, le second matérialise une exploitation. Le tribunal de Grenoble l’a dit à sa manière en retenant les modalités d’accès autonome au logement par boîte à clefs parmi les indices de l’activité touristique. Autrement dit, le boîtier n’est pas seulement un objet fixé au mur : devant le juge, il devient la preuve visible d’un changement d’usage du logement. Avant tout contentieux, l’échange écrit avec le syndic — mise en demeure de retirer d’un côté, demande d’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée de l’autre — permet souvent de vérifier où chacun se situe, et conserve la trace des positions si le juge doit trancher.
II. Interdire la location elle-même : c’est le règlement qui décide, pas un simple vote
A. Quand le règlement interdit déjà : la cessation sous astreinte
Beaucoup de règlements anciens réservent l’immeuble à l’habitation, tolèrent les professions libérales à l’exclusion de tout commerce et interdisent le commerce des chambres meublées. Dans l’affaire grenobloise, le règlement datait du 16 mai 1979 et prévoyait une occupation à usage d’habitation, seules les professions libérales étant tolérées à l’exclusion de toute activité commerciale. Le tribunal rappelle d’abord la règle du jeu : « Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire use et jouit des parties privatives de son lot et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. » (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété), puis il examine les faits : « Au regard de la répétition des locations de courte durée, de leur organisation via une plateforme spécialisée et des modalités d’accès autonome au logement par l’intermédiaire d’une boîte à clefs, il convient de retenir que l’exploitation ainsi réalisée excède l’usage normal d’habitation prévue au règlement de copropriété et contrevient à la destination bourgeoise de l’immeuble. » La sanction suit : « il convient de retenir » la cessation, ordonnée « sous astreinte de 300 euros par jour de retard et par infraction constatée par voie de commissaire de justice, le tout dans le délai de 1 mois à compter de la signification du jugement » (jugement du tribunal judiciaire de Grenoble du 11 juin 2026 sur Judilibre). Trois cents euros par jour et par infraction constatée : à ce tarif, chaque nouvelle réservation en ligne devient une créance du syndicat.
La location de courte durée se définit d’ailleurs par la loi, et le loueur aurait tort de croire que l’anonymat de la plateforme le protège. Le code du tourisme dispose que « les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois » (article L. 324-1-1 du code du tourisme, en vigueur). Le même article ajoute que « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national » et qu’« A la réception de la déclaration complète, le téléservice délivre sans délai un avis de réception électronique comprenant un numéro de déclaration ». Ce numéro, que les plateformes doivent afficher sur les annonces, rend l’activité traçable : le syndic qui relève l’annonce en ligne, le numéro d’enregistrement et les avis de voyageurs tient déjà l’essentiel de sa preuve. S’y ajoute, dans les communes qui l’ont décidé, l’autorisation préalable de changement d’usage : « Dans ces communes, le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l’article L. 631-7-1 » (article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur). Louer sans cette autorisation, là où elle est exigée, expose en outre à des sanctions administratives et à l’obligation de remettre les lieux à usage d’habitation. La promesse des plateformes — mettre en ligne en quelques clics — ne dispense donc d’aucune de ces démarches, et le syndic qui assigne ne se prive pas de les invoquer.
À Paris et en Île-de-France, où se concentre une grande part des locations de courte durée, ce contentieux se porte comme ailleurs devant le tribunal judiciaire : ce sont des jugements de tribunaux judiciaires — Grenoble, Nice — et des arrêts de cours d’appel — Douai, Dijon — qui en dessinent aujourd’hui les lignes. La configuration parisienne n’en présente pas moins ses pièges propres : règlements anciens à clause d’habitation bourgeoise strictement rédigés, surveillance active des annonces et des boîtiers dans les halls, et assemblées générales promptes à voter des interdictions dont la validité reste à démontrer, comme le montre l’affaire dijonnaise. Le réflexe utile, avant de mettre en ligne comme avant d’assigner, reste le même : relire le règlement, dater les faits, faire constater par commissaire de justice et écrire — parce que les captures d’écran d’annonces s’effacent aussi vite que les codes des boîtiers se renouvellent.
B. Quand le règlement se tait : un vote ne suffit pas, même massif
C’est l’apport majeur de l’arrêt de la cour d’appel de Dijon du 15 septembre 2026 (n° 24/00306, arrêt de la cour d’appel de Dijon sur Judilibre). En 2021, l’assemblée d’une copropriété dijonnaise régie par un règlement de 1959 avait voté une résolution « Interdiction des locations touristiques type AirBnB », rappelant la clause d’occupation bourgeoise, l’affectation des étages à l’habitation et l’interdiction du commerce de chambres meublées, avant de conclure que l’activité de locations meublées de tourisme était interdite dans toute la copropriété. Un copropriétaire a demandé l’annulation de ce vote, a été débouté en première instance en 2024, puis a obtenu gain de cause en appel. La cour écarte d’abord l’argument des nuisances : des incidents réels peuvent justifier des mesures contre les troubles, mais ils « ne permettent toutefois pas de considérer que le règlement de copropriété comportait déjà, avant le 15 mars 2021, une interdiction générale de toute location meublée touristique d’un appartement entier ». Puis elle tranche : « En interdisant ainsi de manière générale les locations meublées de tourisme, la résolution n° 8 ajoute aux restrictions résultant du règlement une limitation nouvelle de la jouissance des parties privatives. » Or une telle limitation nouvelle ne se vote pas : « Dès lors que la résolution n° 8 a pour effet d’imposer à M. [L] une restriction nouvelle aux modalités de jouissance de son lot, qui ne résultait pas du règlement de copropriété, elle ne pouvait lui être imposée par l’assemblée générale. » Et la cour ajoute cette phrase que les syndics devraient afficher en salle d’assemblée : « La circonstance que cette résolution ait recueilli 3 833 voix sur 4 593 voix exprimées est dès lors sans incidence sur sa validité. » Résolution annulée, syndicat condamné aux dépens et à 2 000 euros au titre de l’article 700, copropriétaire dispensé de participer aux frais de procédure : le vote massif n’aura servi à rien d’autre qu’à payer l’avocat adverse.
Le fondement de cette solution figure à l’article 26 de la loi de 1965 : « L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété » (article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, en vigueur). La voie régulière existe pourtant depuis la réforme de novembre 2024, et c’est le même article 26 qui l’ouvre : « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : » notamment « La modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation » des lots qui ne constituent pas la résidence principale du copropriétaire en meublés de tourisme Avec une condition de taille : « La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. » Autrement dit, l’assemblée peut interdire, mais seulement en modifiant le règlement lui-même, à la double majorité, et seulement si le règlement exclut déjà le commerce : une simple résolution « confirmant » une interdiction, même votée à 80 %, ne vaut rien. C’est toute la différence entre ajouter une règle au contrat collectif et prétendre qu’elle y figurait déjà.
Deux nuances, issues de la Cour de cassation, complètent le tableau et commandent de lire les règlements au mot près. D’abord, dans une résidence de tourisme, l’exigence d’un exploitant unique ne vaut que pour les locaux qui en relèvent : le 16 octobre 2025 (n° 24-14.303, arrêt de la Cour de cassation sur Judilibre), la troisième chambre civile, saisie « Vu les articles 8 et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les articles D. 321-1 et D. 321-2 du code du tourisme, et l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis », a cassé l’arrêt qui interdisait à des copropriétaires toute location saisonnière sans passer par l’exploitant, alors que le règlement n’imposait cet exploitant unique que pour les locaux de la résidence de tourisme, soit 70 % au moins des locaux, et non pour l’ensemble de la copropriété : « CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il interdit à M. et Mme [W] de procéder à toute activité de location saisonnière de leur bien ». Ensuite, contester utilement suppose de respecter un délai couperet : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes » (article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, en vigueur). Passé ce délai, même une résolution illégale devient incontestable par ceux qui l’ont reçue : le copropriétaire qui veut faire annuler un vote d’interdiction doit donc assigner vite, et le syndicat qui veut sécuriser son interdiction doit soigner la notification du procès-verbal. Face à ces chausse-trappes procédurales, le lecteur avisé consultera un avocat en droit immobilier à Paris habitué des litiges de copropriété avant que le délai de deux mois ne referme le débat.
En définitive, le boîtier à clés raconte à lui seul toute l’histoire : promesse commerciale d’une location sans contrainte, réalité d’un équipement qui touche aux parties communes, et responsabilité qui se joue à trois niveaux — la dépose du boîtier, la cessation de la location, la validité du vote qui prétend l’interdire. Le syndic qui exige tout, tout de suite, sans vérifier le règlement ni faire voter une modification en règle, s’expose au sort du syndicat dijonnais : une interdiction annulée et des frais à payer. Le copropriétaire qui visse son boîtier et met en ligne sans lire le règlement s’expose au sort du bailleur grenoblois : cessation sous astreinte de 300 euros par jour et dépose du boîtier. Entre ces deux écueils, la méthode tient en quatre gestes : relire le règlement de copropriété avant d’acheter le boîtier comme avant de voter l’interdiction ; photographier l’emplacement exact du dispositif et faire établir un constat par commissaire de justice ; écrire au syndic — ou au copropriétaire — par lettre recommandée en visant les textes précis ; et surveiller le calendrier, car une assemblée se conteste en deux mois et une obligation de faire, une fois jugée, s’exécute sous astreinte. Ni la plateforme ni le syndic ne le diront à votre place : en copropriété, la boîte à clés n’ouvre aucune porte sans l’accord collectif, et l’interdiction de louer ne se décrète pas à la majorité du moment.
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