Une auréole brune s’étale au plafond du salon, le papier peint gondole près de la fenêtre, et par grosse pluie une goutte tombe du plafonnier. Au-dessus, il n’y a pas un voisin avec une baignoire qui déborde, il y a le toit-terrasse de l’immeuble. Le réflexe le plus courant consiste à appeler son assurance et à attendre, ou à écrire au voisin du dessus qui n’y est pour rien. Les deux font perdre des semaines, parce que la fuite vient d’une partie commune et que c’est le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, qui doit la faire réparer.

La réponse utile tient en trois phrases, et elle se donne tout de suite. Quand l’eau traverse un toit-terrasse, une façade, une colonne ou une toiture, c’est-à-dire des parties communes, le syndicat des copropriétaires répond des dommages et doit commander les travaux, tandis que votre assurance habitation indemnise vos propres dégâts après une déclaration dans les cinq jours ouvrés. Si le syndic laisse traîner, une mise en demeure puis une demande d’inscription des travaux à l’ordre du jour de l’assemblée générale débloquent la plupart des dossiers, et le juge peut ordonner le reste. Mais cette mécanique ne vaut que si l’origine est bien collective : une fuite née chez le voisin du dessus ou de vos propres travaux déplace la responsabilité vers d’autres personnes et d’autres assureurs.

Trois réserves bornent cette lecture. D’abord, tout dépend de la qualification exacte de l’ouvrage d’où vient l’eau : un toit-terrasse à jouissance privative ou une terrasse carrelée par un copropriétaire brouillent la frontière entre commun et privatif, et c’est l’expertise qui tranche. Ensuite, les montants cités dans cet article viennent d’affaires jugées à Aix-en-Provence et à Paris : ils illustrent ce qu’un juge a retenu dans ces espèces, pas ce que vaudra votre dossier. Enfin, chaque règlement de copropriété et chaque contrat d’assurance compte : les exclusions pour défaut d’entretien ou vétusté se plaident au cas par cas, et un délai de déclaration manqué complique l’indemnisation sans toujours la faire perdre.

I. D’où vient l’eau, et qui doit réparer

A. Le toit-terrasse est une partie commune dont le syndicat est le gardien

Devant une tache au plafond, la première question n’est pas de savoir qui va payer, mais d’où vient l’eau. Une infiltration qui suit les pluies, qui réapparaît à chaque orage au même endroit et qui ne correspond à aucune installation d’un voisin oriente vers le toit, la terrasse du dessus, l’étanchéité d’une toiture-terrasse ou une façade : des ouvrages qui, dans l’immense majorité des immeubles, appartiennent aux parties communes. En présence d’infiltrations, le premier réflexe est de signaler le problème au syndic et de demander une intervention en assemblée générale, car un vote peut être organisé pour engager des travaux sur les parties communes. Ce conseil de bon sens correspond à l’architecture de la loi du 10 juillet 1965 : l’article 14 dispose qu’« Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. » (legifrance.gouv.fr), puis que « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » (legifrance.gouv.fr). Autrement dit, le syndicat n’est pas un simple intermédiaire que l’on prévient par courtoisie : c’est le responsable légal des désordres nés du commun, avec ensuite la possibilité de se retourner contre un constructeur, un entreprise ou un copropriétaire fautif.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a appliqué le 20 novembre 2025 dans une affaire qui ressemble trait pour trait à la scène d’ouverture : une association propriétaire d’un appartement subissait des infiltrations à répétition, et les experts des deux assurances avaient identifié une infiltration par le toit-terrasse (cour d’appel d’Aix-en-Provence, chambre 1-7, 20 novembre 2025, RG 23/00536, n° Portalis DBVB-V-B7H-BKTG3). Dans cet arrêt, le caractère de partie commune du toit-terrasse n’était pas contesté, et la cour a jugé que des infiltrations par un tel ouvrage témoignent d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien, de sorte que le dommage était imputable à une partie commune dont le syndicat répond comme gardien, sur le fondement de l’article 1242 du code civil. Le fondement de cette qualité de gardien figure au premier alinéa de l’article 1242 du code civil : « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. » (legifrance.gouv.fr). Le syndicat garde les parties communes au même titre qu’un propriétaire garde sa chose : il répond du dommage sans que la victime ait à prouver une faute précise de sa part, dès lors que l’origine collective est établie.

Le dispositif de l’arrêt d’Aix-en-Provence mérite d’être lu en entier, parce qu’il montre ce que recouvre concrètement cette responsabilité. La cour condamne solidairement le syndicat des copropriétaires et son assureur à verser à la victime 12 009,21 euros avec intérêts au taux légal depuis l’assignation pour la remise en état, et 30 800 euros pour la perte locative. Le logement, encore vide de locataire, n’avait jamais pu être loué à cause des désordres : la cour indemnise une perte de chance de louer, ce qui intéresse directement les bailleurs dont un appartement reste vacant à cause d’une fuite du toit. On retient aussi la leçon inverse, celle des limites : la cour refuse 680 euros de déplacement d’applique avec création d’un poste de télévision et 165 euros de parlophone, faute de lien de causalité démontré avec les infiltrations. Chaque euro réclamé doit se rattacher au désordre, devis et factures à l’appui, et les embellissements opportunistes ne passent pas.

Reste la question que tout syndic oppose en défense : et si le toit était vieux, mal entretenu depuis des années, qui paie ? Dans l’affaire d’Aix, la police multirisques prévoyait une exclusion pour les dommages liés à la vétusté ou au défaut d’entretien et de réparations, et l’assureur s’en prévalait pour dénier sa garantie. La cour écarte l’argument : l’assureur ne pouvait dénier sa garantie car il n’était pas établi que les dommages avaient pour cause manifeste la vétusté du toit-terrasse, ni qu’il y avait eu de l’incurie dans les réparations ou l’entretien ; au contraire, le syndicat avait fait procéder aux réparations dès qu’il avait été avisé des difficultés. La morale est double. Pour la copropriété, réagir vite et faire réparer dès le premier signalement protège la garantie d’assurance et coupe l’herbe sous le pied des contestations. Pour la victime, une exclusion de vétusté ne se présume pas : c’est à l’assureur qui s’en prévaut d’établir la cause manifeste, et des factures de maçonnerie et d’étanchéité, comme celles produites dans ce dossier, pèsent lourd.

B. Quand l’eau vient d’ailleurs : le voisin du dessus, vos travaux, vos aménagements

Toutes les fuites ne descendent pas du ciel de l’immeuble. Un joint de baignoire du voisin du dessus, une machine à laver qui fuit, un chauffe-eau percé dans l’appartement voisin : l’origine est alors privative, et le responsable est l’occupant ou le propriétaire du logement d’où vient l’eau, sur le fondement de la faute. L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (legifrance.gouv.fr). Le voisin répond de son installation défectueuse, de son défaut d’entretien ou de sa négligence, et son assurance habitation prend le relais pour les dommages causés aux tiers. C’est pour ce cas de figure que le constat amiable de dégât des eaux a été inventé : les deux voisins le remplissent ensemble, chacun l’adresse à son assureur, et la convention qui lie les assureurs organise ensuite qui rembourse qui sans que les voisins aient à se faire la guerre.
La zone grise commence quand l’ouvrage est mixte ou quand quelqu’un y a touché. Une terrasse à jouissance privative reste souvent une partie commune dont le gros œuvre, l’étanchéité notamment, appartient à la copropriété, tandis que le revêtement de surface relève de l’occupant : la fuite d’étanchéité incombe au syndicat, le carrelage décollé à l’occupant, et seule une expertise tranche quand les deux se mélangent. Même logique pour les travaux privatifs : un copropriétaire qui perce une façade pour créer une salle de bains, qui pose un receveur de douche sur une dalle commune ou qui modifie l’écoulement d’une terrasse engage sa responsabilité si ces travaux causent l’infiltration, comme l’illustrent les dossiers où des percements de façade réalisés sans autorisation constituent des facteurs de risque d’infiltrations. Dans l’arrêt d’Aix-en-Provence, le syndicat tentait d’ailleurs cette défense en imputant les désordres à des percements réalisés par la victime elle-même ; la cour l’écarte parce que l’élément collectif était déjà défectueux avant ces interventions. L’ordre chronologique compte : un ouvrage commun déjà dégradé avant les travaux privatifs reste à la charge du syndicat.

Locataires, un point vous concerne directement. Face à une infiltration venue du toit, vous n’avez pas à arbitrer entre le bailleur et la copropriété : vous écrivez aux deux. Au bailleur, parce qu’il doit vous délivrer un logement décent et suivre les désordres ; au syndic, parce que lui seul peut commander la réparation du commun. Et si votre bailleur vous reproche de ne pas l’avoir prévenu assez tôt, sachez que c’est la réactivité documentée, lettres et photos datées, qui fait la différence devant le juge, pour obtenir une baisse de loyer le temps des travaux comme pour être indemnisé du préjudice de jouissance. Le raisonnement vaut aussi en sens inverse pour les bailleurs : un locataire qui signale une tache au plafond en septembre et que l’on laisse mariner jusqu’en janvier fabrique, mois après mois, le préjudice de jouissance qu’il réclamera ensuite.

II. Se faire indemniser sans perdre de temps

A. La déclaration à l’assurance et le tri entre les garanties

L’assurance ne répare pas le toit, elle indemnise vos dégâts. Cette distinction commande toute la chronologie. Dès la découverte, on limite les dommages, on photographie, on protège les meubles, puis on déclare. L’article L. 113-2 du code des assurances dispose que l’assuré est obligé « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » (legifrance.gouv.fr). Cinq jours ouvrés minimum, donc, à compter de la découverte, et un délai contractuel souvent aussi bref : attendre la fin des pluies pour déclarer est une erreur classique. Le même article tempère toutefois la sanction : quand une déchéance pour déclaration tardive est prévue au contrat, elle « ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice », et jamais en cas fortuit ou de force majeure. Un retard de quelques jours ne fait donc pas automatiquement tout perdre, mais il offre à l’assureur un moyen de contestation dont on se passerait bien, et c’est à vous de prouver que le retard ne lui a causé aucun préjudice si la clause existe.
En copropriété, la déclaration ne s’arrête pas à votre assureur. Le site officiel service-public.fr indique que le locataire ou l’occupant d’un logement en copropriété doit également adresser le constat amiable au propriétaire ou au syndic (service-public.fr), et précise que ce constat peut être rempli même quand aucune autre partie n’est impliquée dans le sinistre (service-public.fr). Concrètement, vous remplissez le constat seul en décrivant l’infiltration venue du toit, vous l’envoyez à votre assurance et au syndic en recommandé, et vous conservez les preuves d’envoi : ce document fige la date, l’origine apparente et l’étendue des dégâts, et il servira de point de départ à toutes les expertises.

Vient ensuite le tri des garanties, car trois assurances peuvent coexister sur la même tache au plafond. La vôtre, l’assurance habitation, couvre vos embellissements, vos meubles et parfois votre privation de jouissance. Celle du syndicat, l’assurance de l’immeuble, couvre les parties communes et, comme dans l’affaire d’Aix-en-Provence, garantit le syndicat des condamnations prononcées contre lui dès lors que l’exclusion de vétusté ou d’incurie n’est pas établie. Celle du voisin du dessus, quand l’origine est privative, couvre les dommages qu’il cause aux tiers. L’articulation se fait ensuite entre assureurs, par expertises successives et recours en garantie, sans que la victime ait à attendre la fin de leurs discussions pour faire réparer l’urgence : les travaux conservatoires, bâche, étaiement, mise hors d’eau provisoire, se facturent et se remboursent, à condition d’être documentés et proportionnés. Un arrêt récent de la cour d’appel de Paris montre d’ailleurs que ces batailles entre assureurs finissent devant le juge de la mise en état et en appel : saisie par l’assureur AXA France Iard contre un syndicat de copropriétaires et un autre assureur, la cour déclare recevables les demandes de l’assureur AXA France Iard et condamne solidairement le syndicat des copropriétaires et un autre assureur aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à verser 3 000 euros à AXA au titre de l’article 700 du code de procédure civile (cour d’appel de Paris, pôle 4, chambre 2, 5 novembre 2025, RG 24/16698). La leçon pour l’occupant est simple : pendant que les assureurs se disputent la recevabilité de leurs recours, votre dossier doit avancer avec ses propres pièces, ses propres devis et ses propres mises en demeure.

Quand la situation mêle infiltration collective, préjudice de jouissance et blocage du syndic, l’accompagnement en droit immobilier du cabinet permet de qualifier l’origine des désordres, d’ordonner les recours entre le syndicat, le voisin et les assureurs, et de chiffrer l’indemnisation à partir des pièces déjà réunies. Mieux vaut arriver avec le constat amiable, les photos datées, les échanges avec le syndic et les devis : c’est ce dossier-là, et pas les souvenirs de la dernière pluie, qui fait gagner du temps ensuite.

B. Quand le syndic ne bouge pas : mise en demeure, assemblée générale, juge

Le scénario le plus fréquent n’est pas le refus brutal, c’est l’enlisement : le syndic accuse réception, promet un devis, attend l’artisan, reporte au prochain conseil syndical, et la tache s’agrandit à chaque pluie. La parade tient en trois temps, et chacun laisse une trace. D’abord la mise en demeure au syndic, en recommandé avec accusé de réception, qui décrit les désordres, rappelle l’origine collective apparente et demande les mesures conservatoires puis la réparation, avec un délai raisonnable de quelques semaines. Ensuite, si rien ne bouge, la demande d’inscription des travaux à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, adressée au syndic avant la convocation, avec un projet de résolution et des devis : les travaux sur parties communes se votent, et un copropriétaire lésé a le droit de forcer le débat plutôt que de subir l’inertie. Enfin, si l’assemblée refuse ou si l’urgence l’exige, le tribunal judiciaire, qui peut ordonner les travaux aux frais de la copropriété et allouer des dommages et intérêts.
Avant le procès, il existe une arme que les dossiers d’infiltration utilisent massivement : l’expertise ordonnée en référé. L’article 145 du code de procédure civile dispose que « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. » (legifrance.gouv.fr). Des infiltrations actives dont l’origine est discutée entre le toit commun et l’appartement du dessus constituent typiquement ce motif légitime : l’expert judiciaire désigné visite les lieux, fait procéder aux sondages et aux tests d’arrosage, retrace le chemin de l’eau et attribue chaque désordre à son auteur. Son rapport ne juge pas, mais il fige les faits, et la plupart des dossiers se transigent ou se gagnent sur cette base. S’agissant du juge à saisir, le même article 145 laisse le choix au demandeur : « La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée. » (legifrance.gouv.fr). En pratique, on saisit le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, où l’expertise devra de toute façon être exécutée. Demandez-la tôt, avant que des travaux partiels n’effacent les traces : une réfection du toit réalisée sans constat préalable rend l’expertise postérieure aveugle et fait perdre à la victime son meilleur argument.

Deux délais encadrent la stratégie. Le premier est celui de l’assurance, cinq jours ouvrés minimum pour déclarer, déjà évoqué. Le second est celui de l’action en justice : l’article 2224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » (legifrance.gouv.fr). Cinq ans à compter de la connaissance des faits, donc, pas à compter de la première goutte : des infiltrations récurrentes dont on découvre l’ampleur au fil des expertises font courir des délais qu’il faut apprécier prudemment, et attendre que le toit soit réparé pour réclamer son préjudice est une stratégie perdante si pendant ce temps la prescription purge les plus vieux sinistres. En pratique, on assigne ou on transige par sinistre documenté, sans laisser dormir un dossier sous prétexte que l’immeuble finira bien par voter les travaux.

Conclusion

Une infiltration venue du toit-terrasse n’est ni une fatalité ni un simple sinistre d’assurance : c’est un désordre né d’une partie commune, dont le syndicat des copropriétaires répond comme gardien et dont il doit commander la réparation, pendant que les assurances indemnisent chacun pour ses propres dégâts. Le bon ordre des opérations tient sur une carte de visite : photographier et protéger, déclarer dans les cinq jours ouvrés, adresser le constat amiable au syndic comme à l’assurance, mettre le syndic en demeure s’il s’enlise, faire inscrire les travaux à l’assemblée générale, et demander une expertise en référé avant que les traces ne disparaissent. La jurisprudence récente, à Aix-en-Provence comme à Paris, montre que les juges condamnent quand l’origine collective est établie, y compris pour la perte de loyers, et que les assureurs qui invoquent la vétusté doivent la prouver. Reste l’essentiel, que tout dossier gagnant a en commun : des pièces datées, des devis chiffrés et des courriers recommandés, parce qu’en matière d’eau qui traverse un immeuble, c’est toujours le dossier le mieux documenté qui impose son récit.

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