Vous êtes propriétaire de parcelles louées à un fermier et vous apprenez qu’une autre personne les exploite : un voisin qui laboure, une société que vous ne connaissez pas, un membre de la famille du preneur qui s’est installé sans vous prévenir. Le fermier vous répond qu’il s’agit d’un simple arrangement, d’une entraide ou d’une mise à disposition provisoire. La question qui se pose alors est directe : votre locataire avait-il le droit de faire entrer ce tiers sur vos terres, et que pouvez-vous exiger devant le tribunal si la réponse est négative.
Le statut du fermage répond par un principe sévère. La sous-location d’un bail rural est interdite, et la cession du bail obéit à la même prohibition, sauf exceptions étroitement encadrées. Quand le preneur passe outre, le bailleur peut demander en justice la nullité de l’opération et la résiliation du bail principal, avec expulsion de l’occupant et parfois des dommages et intérêts. Encore faut-il qualifier exactement les faits : une sous-location déguisée, une cession prohibée, une mise à disposition irrégulière à une société ou, au contraire, une opération régulière que le bailleur ne peut pas contester. La frontière se joue sur des détails concrets : qui dirige l’exploitation, qui perçoit quoi, quelles lettres ont été envoyées et à quelles dates.
Cet article décrit le régime applicable, les trois voies régulières à ne pas confondre avec la fraude, puis la manière d’agir devant le tribunal paritaire des baux ruraux : preuves à réunir, demandes à formuler, défenses à anticiper et délais à respecter. Les décisions citées ont été lues dans leur texte intégral, dont deux arrêts récents de cours d’appel rendus en 2025 qui montrent comment les juges sanctionnent ces pratiques.
I. Ce que la loi interdit vraiment quand votre fermier fait entrer un tiers sur vos terres
A. Ni cession ni sous-location sans votre agrément : une prohibition d’ordre public
Le point de départ figure à l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, qui dispose que « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés ». À défaut d’agrément, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire, et seulement dans ce cadre familial. Toute autre cession, notamment au profit d’un tiers étranger à la famille ou d’une société, tombe sous l’interdiction.
Cette rigueur tranche avec le droit commun des baux. L’article 1717 du code civil prévoit que « Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite ». En matière rurale, l’article L. 411-35 écarte expressément ce texte : il s’applique « nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil ». Autrement dit, même si votre bail ne contient aucune clause d’interdiction, la sous-location et la cession restent prohibées par la loi elle-même.
La sanction est double. D’abord, l’opération illicite est nulle : la sous-location n’a aucune valeur juridique et le sous-locataire n’acquiert aucun droit au bail, ni droit au renouvellement, ni droit de préemption en cas de vente. Il n’est qu’un occupant sans droit ni titre à l’égard du propriétaire. Ensuite, le bail principal peut être résilié à la demande du bailleur. L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime range parmi les motifs de résiliation judiciaire « Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 ». Le bailleur qui établit une cession ou une sous-location prohibée dispose donc d’un fondement exprès pour saisir le tribunal paritaire des baux ruraux.
La Cour de cassation a donné à cette prohibition sa portée la plus forte dans un arrêt du 1er février 2018, pourvoi n° 16-18.724, en jugeant que « la cession du bail rural et la sous-location constituent des manquements à une prohibition d’ordre public ouvrant au bailleur le droit d’agir en résiliation à tout moment dans les limites de la prescription quinquennale ». Trois enseignements découlent de cette formule. Premièrement, l’interdiction est d’ordre public : une clause du bail qui autoriserait par avance la sous-location serait réputée non écrite, et le consentement informel du bailleur ne régularise pas une opération conclue en violation de la loi. Deuxièmement, le bailleur peut agir tant que le manquement persiste, sans être enfermé dans un délai courant depuis la première connaissance des faits, sous réserve de la prescription de cinq ans dont le point de départ est fixé à la cessation du manquement. Troisièmement, pour une contravention à l’article L. 411-35, le bailleur n’a pas à démontrer un préjudice personnel : la violation de la prohibition suffit à fonder la demande de résiliation.
En pratique, la sous-location se reconnaît à deux indices cumulés : un tiers exploite tout ou partie du fonds loué, et cette mise à disposition s’accompagne d’une contrepartie au profit du preneur. La contrepartie peut être une somme d’argent, même modique ou forfaitaire, mais aussi un avantage en nature ou un service. Le critère décisif, mis en avant par la chambre d’agriculture de l’Allier dans sa fiche consacrée à la sous-location, tient à la perte par le preneur de la direction et de la maîtrise de l’exploitation : quand le preneur se contente de percevoir une redevance et laisse le tiers décider des cultures, des dates et des moyens, la qualification de sous-location s’impose, qu’elle soit totale ou partielle, même limitée à une parcelle ou à un étang. À l’inverse, l’intervention ponctuelle d’une entreprise de travaux agricoles, rémunérée pour une prestation précise et limitée dans le temps comme la fauche ou l’ensemencement, alors que le preneur conserve la direction de son exploitation, ne constitue pas une sous-location. Tout se joue donc dans l’analyse des faits, et c’est cette analyse que le tribunal paritaire conduira à partir des pièces produites.
B. Les trois voies régulières à ne pas confondre avec une opération illicite
Avant de saisir le tribunal, le bailleur doit vérifier que l’opération qu’il dénonce n’entre pas dans l’une des voies régulières organisées par la loi. Trois mécanismes permettent au preneur, sous conditions strictes, de partager la jouissance ou de transmettre le bail sans commettre de faute. Les confondre avec une sous-location expose la demande de résiliation au rejet.
La première voie est la mise à disposition des terres louées à une société d’exploitation. L’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime autorise le preneur associé d’une société à objet principalement agricole à mettre à la disposition de celle-ci tout ou partie des biens loués, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, sans attribution de parts sociales en contrepartie. Mais cette faculté est subordonnée à une information précise du bailleur : le preneur doit l’aviser « à la condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée », en mentionnant le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel elle est immatriculée et les parcelles concernées, puis l’aviser de la même manière de toute cessation ou modification. Surtout, le preneur doit « continuer à se consacrer à l’exploitation du bien loué mis à disposition, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente », selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. Cette condition, rappelée par la Cour de cassation dans son arrêt du 6 février 2025, pourvoi n° 23-12.274, est contrôlée de près : le preneur qui, après avoir mis les terres à disposition d’une société, ne participe plus aux travaux abandonne en réalité la jouissance du fonds à la société et commet une cession prohibée, sanctionnée par la résiliation sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1°, sans que le bailleur ait à démontrer un préjudice. Dans cette affaire, des copreneurs avaient mis des parcelles données à bail rural à long terme à la disposition d’une exploitation agricole à responsabilité limitée dont deux d’entre eux étaient les seuls associés, puis l’un d’eux avait demandé la poursuite du bail à son seul nom ; les bailleurs invoquaient une cession prohibée, et la Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui avait rejeté leur demande sans vérifier la participation effective et permanente aux travaux. La leçon pour le bailleur est claire : face à une mise à disposition invoquée par le preneur, il faut contrôler la notification dans les deux mois, la qualité d’associé, l’absence d’attribution de parts et la réalité de la participation aux travaux sur place.
La deuxième voie est l’apport du droit au bail à une société ou à un groupement. L’article L. 411-38 du code rural et de la pêche maritime n’autorise cet apport au profit d’une société civile d’exploitation agricole ou d’un groupement de propriétaires ou d’exploitants que « qu’avec l’agrément personnel du bailleur et sans préjudice du droit de reprise de ce dernier », et ces dispositions sont d’ordre public. Sans cet agrément personnel, donné pour l’opération précise et non par une clause générale du bail, l’apport est illicite et ouvre la résiliation. Le bailleur saisi d’une telle demande conserve l’entier pouvoir d’apprécier, et son refus n’a pas à être motivé comme celui qui porte sur une cession familiale portée devant le tribunal paritaire.
La troisième série d’exceptions concerne les locaux et les usages saisonniers, documentée par la fiche de la chambre d’agriculture de l’Allier. Le preneur peut, avec l’autorisation du bailleur, consentir des sous-locations de certains bâtiments pour un usage de vacances ou de loisirs, dans la limite de trois mois consécutifs et sans droit au renouvellement pour le sous-locataire ; en cas de refus du bailleur, le tribunal paritaire peut autoriser l’opération et fixer la part du produit reversée au bailleur, sans préjudice du droit de reprise. Le preneur peut également héberger dans les locaux d’habitation loués ses ascendants, descendants, frères et sœurs ainsi que leurs conjoints ou partenaires, sans condition de participation à l’exploitation, dès lors que cet hébergement n’entraîne pas de charge supplémentaire pour le bailleur. Enfin, la sous-location de bâtiments à usage d’habitation reste possible avec l’autorisation préalable du bailleur, dont le refus ne peut pas être contesté en justice. Ces exceptions, limitées aux bâtiments et à l’hébergement, ne couvrent jamais la mise à disposition de terres agricoles à un tiers exploitant contre une redevance.
Un arrêt de rejet du 23 novembre 2017, pourvoi n° 16-19.555, illustre le contrôle concret opéré par les juges du fond et validé par la Cour de cassation. Dans cette affaire, le bailleur refusait le renouvellement du bail sur une parcelle en invoquant une sous-location sans autorisation. La cour d’appel avait relevé que la mise à disposition de la parcelle au profit d’une exploitation agricole à responsabilité limitée dont le preneur était associé avait suivi un déroulement normal, que les irrégularités d’information invoquées ne présentaient qu’un caractère formel, et que le bailleur ne justifiait ni d’une mise en demeure ni d’avoir été induit en erreur ; elle en avait déduit l’absence de sous-location prohibée, et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi. Pour le bailleur, l’enseignement est symétrique : une mise à disposition notifiée, portée par un associé qui participe réellement à l’exploitation, ne sera pas annulée pour un simple retard ou une maladresse de forme, et la demande de résiliation doit alors s’appuyer sur un manquement substantiel établi par des pièces.
II. Comment faire constater l’illicite et obtenir la résiliation devant le tribunal paritaire
A. Prouver l’occupation par un tiers, saisir le tribunal et obtenir l’expulsion
La résiliation n’est jamais automatique. Comme le rappellent les deux sources concurrentes lues pour ce dossier, la fiche de la chambre d’agriculture de l’Allier et le dossier de l’Action agricole picarde consacré à la résiliation par le bailleur, le bailleur doit saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour obtenir la résiliation judiciaire et, le cas échéant, des dommages et intérêts. Le tribunal compétent est celui du lieu de situation des biens loués. La demande tend, selon les cas, au constat de la nullité de la sous-location, à la résiliation du bail principal, à l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, ainsi qu’à l’allocation de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. L’apport de ce dossier par rapport à ces deux pages généralistes tient aux décisions intégrales de 2025 et à la jurisprudence de la Cour de cassation sur la cession déguisée et la prescription, que ces pages ne détaillent pas.
La preuve de la sous-location peut être rapportée par tous moyens : attestations de voisins ou d’entrepreneurs, photographies, constats d’huissier établissant qui travaille les parcelles et avec quel matériel, relevés du parcellaire graphique, factures et bons de livraison au nom du tiers, versements constatés entre le preneur et l’occupant, immatriculation d’une société exploitant les terres sans notification régulière. L’enjeu est d’établir les deux piliers de la qualification : l’exploitation par un tiers et la contrepartie versée au preneur, avec la perte de la direction par ce dernier. Quand le tiers est une société, il faut ajouter la vérification de l’absence de notification conforme à l’article L. 411-37, l’identité des associés et la réalité de la participation du preneur aux travaux. Un constat documentant sur plusieurs passages la présence exclusive du tiers, complété par des attestations circonstanciées, pèse davantage qu’une simple dénonciation. Les échanges écrits avec le preneur, mise en demeure de cesser l’occupation irrégulière et de justifier de ses droits, structurent le dossier et démontrent que le bailleur n’est pas resté passif.
L’arrêt rendu le 4 novembre 2025 par la cour d’appel de Montpellier, RG n° 24/05751, montre l’issue d’un dossier bien établi. Le tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier avait, le 18 octobre 2024, prononcé la résiliation du bail sur le fondement de l’article L. 411-35 pour sous-location, ordonné à la société occupante de quitter les lieux dans les quatre mois de la notification de la décision définitive, autorisé l’expulsion avec le concours de la force publique à défaut de départ, et condamné la société à 112 500 euros de dommages et intérêts, tout en ordonnant une expertise sur les améliorations culturales et les panneaux solaires. Saisie en appel, la cour a confirmé la résiliation et l’expulsion, ramenant toutefois les dommages et intérêts à 18 000 euros et accordant trois mois à compter de la notification de l’arrêt pour libérer les lieux, avec 2 000 euros au titre des frais non remboursables d’appel. La décision confirme trois points utiles au bailleur : la sous-location de terres agricoles, même partielle, justifie la résiliation et l’expulsion de l’occupant ; le sous-locataire, simple occupant, ne peut se maintenir dans les lieux après la résiliation ; l’indemnisation reste contrôlée par le juge, qui ajuste le montant au préjudice démontré. Elle montre aussi que le contentieux des améliorations du sortant peut se poursuivre parallèlement par expertise, sans paralyser l’expulsion.
L’arrêt rendu le 15 mai 2025 par la cour d’appel de Caen, RG n° 24/01615, issu d’un jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d’Argentan du 31 mai 2024 sur un bail rural consenti par acte notarié du 13 octobre 2009 et portant sur près de sept hectares d’herbages, rappelle que chaque litige se gagne sur l’examen précis du bail, de son renouvellement et des actes de mise à disposition. Le bailleur qui saisit le tribunal doit produire le bail initial, ses renouvellements, les notifications reçues ou l’attestation de leur absence, et l’historique des fermages, afin que le juge vérifie le titre d’occupation et la chaîne des droits. Pour une analyse d’ensemble du contentieux des baux ruraux traitée sur ce site, la page de synthèse consacrée aux arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption devant la troisième chambre civile replace ces solutions dans leur contexte jurisprudentiel.
B. Anticiper les défenses du preneur : prescription, cession déguisée et préjudice
Le preneur mis en cause oppose classiquement quatre défenses : la prescription de l’action, la régularité d’une mise à disposition à une société, l’absence de préjudice pour le bailleur et, parfois, la nullité du congé ou de la procédure. Chacune appelle une réponse précise.
Sur la prescription, l’article 2224 du code civil prévoit que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». En matière de sous-location, la Cour de cassation a fixé un point de départ favorable au bailleur dans son arrêt du 1er février 2018 : « la prescription n’a pu commencer à courir qu’à compter de la cessation du manquement imputé au preneur et tenant à la cession du bail ou à une sous-location ». Tant que le tiers occupe et exploite, le manquement se poursuit et le délai ne court pas. Dans cette affaire, la cour d’appel de Riom avait déclaré l’action prescrite au motif que le bailleur avait eu connaissance de l’exploitation conjointe par un tiers plus de cinq ans avant la saisine, compte tenu du nouveau délai issu de la loi du 17 juin 2008 expirant le 19 juin 2013 pour une saisine du 29 juillet 2013 ; la Cour de cassation a cassé cette analyse. Pour le bailleur, la conséquence est concrète : même une occupation ancienne peut encore être poursuivie si elle se poursuit au jour de la demande, et il faut établir par des pièces récentes que l’occupation persiste. Pour le preneur qui a mis fin à l’occupation depuis plus de cinq ans, la prescription peut en revanche être acquise, et le bailleur doit agir sans attendre.
Sur la mise à disposition à une société, le débat porte presque toujours sur la participation effective du preneur aux travaux. Le 6 février 2025, la troisième chambre civile a cassé partiellement un arrêt de la cour d’appel d’Amiens du 15 novembre 2022 dans un litige opposant des bailleurs à leurs copreneurs, titulaires d’un bail rural à long terme consenti par acte du 5 janvier 1989, qui avaient mis les parcelles à la disposition d’une exploitation agricole à responsabilité limitée dont deux d’entre eux étaient les seuls associés depuis 2013. La Cour rappelle d’abord que « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur », puis que le preneur associé qui met les biens à disposition doit, à peine de résiliation, continuer à participer aux travaux de façon effective et permanente. Elle pose ensuite que le bailleur peut demander la résiliation soit sur le fondement d’une contravention à l’article L. 411-35, soit, si elle est de nature à lui porter préjudice, sur celui d’une contravention aux obligations de l’article L. 411-37, et juge que les preneurs qui ne participent plus aux travaux abandonnent la jouissance à la société et commettent une cession prohibée, sans que le bailleur ait à démontrer un préjudice. Cette distinction entre les deux fondements est décisive pour la rédaction de la demande : la violation de l’interdiction de cession ou de sous-location ouvre la résiliation sans preuve d’un préjudice, tandis que le manquement aux obligations d’information ou aux modalités de la mise à disposition suppose un préjudice pour le bailleur. Le bailleur avisé invoque donc les deux fondements à titre principal et subsidiaire, en détaillant les faits qui relèvent de chacun.
Sur le terrain voisin de l’échange de parcelles, l’Action agricole picarde rappelle que les échanges de jouissance non notifiés figurent parmi les motifs de résiliation de l’article L. 411-31. Le preneur qui échange des parcelles avec un voisin sans respecter les formes peut donc encourir la même sanction, et le bailleur doit vérifier les notifications reçues avant de qualifier les faits de sous-location ou d’échange irrégulier. Enfin, sur la procédure, le rejet du 23 novembre 2017 rappelle que le congé doit mentionner ses motifs à peine de nullité et que le bailleur ne peut pas en modifier ensuite l’énoncé : le grief tiré de la sous-location d’une maison dépendant d’une autre parcelle, invoqué en cours d’instance alors que le non-renouvellement visait la sous-location d’une parcelle précise, a été jugé inopérant. Le bailleur doit donc viser dès l’acte initial l’ensemble des parcelles et des faits concernés, avec leurs dates et leurs preuves, plutôt que d’élargir le débat en cours de procédure.
Le tribunal paritaire, une fois la résiliation prononcée, règle le sort des lieux et des frais. L’occupant sans droit doit quitter les lieux dans le délai fixé, à défaut de quoi l’expulsion peut être ordonnée avec le concours de la force publique, comme à Montpellier. Les dépens suivent la succombance, et le juge peut allouer une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dont les condamnations relevées dans les décisions citées, 2 000 euros à Montpellier au titre de l’appel, donnent une illustration sans constituer un barème. Les dommages et intérêts supposent un préjudice établi : privation de la possibilité de reprendre ou de contrôler l’exploitation, dégradations, perte de chance, dont le montant est souverainement apprécié, comme le montre la réduction de 112 500 à 18 000 euros opérée par la cour d’appel de Montpellier.
En définitive, le bailleur qui découvre un tiers sur ses terres doit agir avec méthode : identifier l’occupant et son lien avec le preneur, exiger par écrit les justifications et la copie des notifications, faire constater l’exploitation par le tiers, vérifier la qualité d’associé et la participation effective du preneur s’il invoque une mise à disposition, puis saisir le tribunal paritaire du lieu des biens en demandant la nullité de l’opération, la résiliation du bail, l’expulsion et l’indemnisation. Le preneur qui exploite régulièrement dans le cadre d’une société notifiée et participe réellement aux travaux n’a rien à craindre d’une mise en demeure ; celui qui a abandonné la jouissance à un tiers contre une redevance s’expose à perdre le bail. Dans les deux cas, seules des pièces récentes et précises permettront au juge de trancher.
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