Vous êtes propriétaire de terres louées et vous découvrez un chantier sur votre fonds : un hangar qui monte, une stabulation agrandie, une extension accolée à la maison d’habitation, parfois un bâtiment neuf dont vous n’avez jamais entendu parler. Le fermier n’a rien demandé, ou s’est contenté d’une phrase au détour d’un appel. Le premier réflexe consiste à exiger la démolition immédiate ou à faire constater la faute pour obtenir la résiliation du bail rural. Ce réflexe se comprend, mais appliqué sans méthode, il conduit à perdre devant le tribunal paritaire des baux ruraux : la construction irrégulière n’entraîne pas mécaniquement la résiliation, la remise en état ne s’obtient pas à tout moment, et des travaux exécutés sans votre accord peuvent ouvrir droit, au départ du preneur, à une indemnité que vous devrez payer.
Le régime applicable figure pour l’essentiel à l’article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime. Ce texte organise plusieurs procédures graduées selon la nature des travaux, et il réserve le sort le plus strict aux constructions : certaines exigent l’accord écrit préalable du bailleur, et le permis de construire éventuel ne régularise rien à lui seul. Autour de ce texte gravitent les règles de la résiliation pour faute de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, le droit à indemnité du preneur sortant de l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime et son mode de calcul de l’article L. 411-71 du code rural et de la pêche maritime, ainsi que l’indemnité de dégradation due au bailleur prévue à l’article L. 411-72 du code rural et de la pêche maritime. Trois décisions récentes éclairent l’articulation de ces textes : un arrêt de la Cour de cassation du 14 décembre 2023 sur les travaux exécutés sans accord et le sort du bail renouvelé, un arrêt de la Cour de cassation du 17 novembre 2021 sur l’indemnisation des hangars et stabulations construits par le preneur, et un arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 10 mars 2026 qui rejette une demande de résiliation fondée sur des travaux réalisés sans autorisation. Pour replacer ces solutions dans l’ensemble du statut du fermage, on pourra lire la synthèse du cabinet sur les cinq arrêts du premier semestre 2026 qui redessinent le statut du fermage, la préemption et le contrôle des structures.
Cet article expose la méthode complète, des deux côtés du litige : comment le bailleur réagit à une construction entreprise sans son accord, comment le fermier sécurise un projet de construction avant le premier coup de pioche, quand la résiliation est envisageable, quand la remise en état peut être ordonnée, et ce que chacun paiera à la sortie.
I. Construire sur des terres louées suppose une autorisation, graduée selon les travaux
A. Les constructions relèvent de la procédure la plus exigeante de l’article L. 411-73
Le point de départ consiste à qualifier les travaux, car l’article L. 411-73 ne soumet pas tous les aménagements au même régime. Le texte distingue trois séries de procédures, et les constructions figurent dans la plus contraignante. D’un côté, certains petits travaux peuvent être exécutés sans l’accord préalable du bailleur : ceux qui figurent sur une liste établie par décision administrative pour chaque région naturelle, et plus largement les travaux, autres que les productions hors sol et les plantations, dont la période d’amortissement ne dépasse pas de plus de six ans la durée du bail. Même dans ce cas favorable au preneur, la liberté n’est pas totale : deux mois avant l’exécution, le preneur doit communiquer au bailleur un état descriptif et estimatif, et le bailleur peut saisir le tribunal paritaire dans un délai de deux mois, à peine de forclusion, en cas de désaccord pour des motifs sérieux et légitimes. De l’autre côté, pour les autres travaux d’amélioration, le preneur doit obtenir l’autorisation du bailleur après notification de sa proposition, y compris à un comité technique départemental, avec avis de ce comité et recours possible du bailleur devant le tribunal paritaire.
Entre ces deux pôles, le deuxième alinéa de l’article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime vise précisément les opérations qui intéressent le propriétaire qui découvre un chantier : « Pour les plantations, les constructions de bâtiments destinés à une production hors sol ainsi que les travaux réalisés dans le cadre de la production et, le cas échéant, de la commercialisation de biogaz, d’électricité et de chaleur par la méthanisation, le preneur, afin d’obtenir l’autorisation du bailleur, lui notifie sa proposition. » La formule « afin d’obtenir l’autorisation du bailleur » ne laisse aucune place au doute : le preneur qui édifie un bâtiment de production hors sol, qui plante, ou qui installe une unité de méthanisation, doit d’abord notifier sa proposition au bailleur. En cas de refus ou de silence gardé pendant deux mois, le relais appartient au tribunal paritaire, qui peut autoriser les travaux, à moins que le bailleur ne décide de les exécuter lui-même à ses frais dans un délai convenu ou fixé par le tribunal. Le preneur qui construit sans avoir suivi cette séquence se place donc en situation irrégulière, même si la construction présente une utilité pour l’exploitation, même si elle est bien réalisée, même si un permis de construire a été délivré par la mairie.
Le cas du bâtiment d’habitation obéit à une règle encore plus stricte, que les fermiers sous-estiment souvent lorsqu’ils agrandissent ou créent un logement sur les terres louées, par exemple pour loger un enfant ou un salarié. L’article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Le preneur ne peut construire ou faire construire un bâtiment d’habitation sur un bien compris dans le bail que s’il a obtenu au préalable l’accord écrit du bailleur. » L’accord doit être préalable et écrit : un accord verbal allégué après coup, un silence prolongé, ou une tolérance passive ne suffisent pas. Le preneur exécute alors les travaux à ses frais et supporte les impôts et taxes afférents au bâtiment construit. Concrètement, le bailleur qui découvre une maison ou une extension d’habitation édifiée sans son écrit préalable tient une violation caractérisée du texte, et le preneur ne pourra pas invoquer utilement une autorisation tacite.
Deux précisions du même article méritent l’attention des deux parties. D’abord, l’article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « les travaux visés au présent article doivent, sauf accord du bailleur, présenter un caractère d’utilité certaine pour l’exploitation ». Le preneur qui sollicite une autorisation a donc intérêt à documenter l’utilité de la construction : mise aux normes sanitaires du cheptel, stockage des récoltes à l’abri, sécurisation des intrants, adaptation à l’agrandissement du troupeau. À l’inverse, le bailleur qui s’oppose à des travaux utiles sans motif sérieux et légitime prend le risque que le tribunal paritaire autorise le chantier malgré son refus. Ensuite, le même article L. 411-73 ajoute : « Le permis de construire, dans le cas où il est exigé, peut être demandé par le preneur seul dès lors qu’il a l’autorisation de faire les travaux compte tenu des dispositions précédemment énoncées. » Autrement dit, le preneur muni de l’autorisation rurale peut déposer seul sa demande de permis, mais le permis obtenu sans l’autorisation du bailleur ne purge pas l’irrégularité au regard du bail. Le propriétaire qui brandit l’absence de permis ajoute une corde à son arc, mais c’est l’absence d’autorisation au sens de l’article L. 411-73 qui fonde l’action devant le tribunal paritaire.
Pour éviter toute confusion avec les régimes voisins, il faut rappeler que les travaux culturaux et les suppressions de haies ou de talus relèvent d’autres textes, avec leurs propres délais. L’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime vise le retournement des herbages, la mise en herbe et les moyens culturaux non prévus au bail : « A défaut d’accord amiable, il doit fournir au bailleur, dans le mois qui précède cette opération, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une description détaillée des travaux qu’il se propose d’entreprendre. » Le bailleur qui estime que ces opérations dégradent le fonds peut saisir le tribunal paritaire dans les quinze jours de la réception de l’avis. L’article L. 411-28 du code rural et de la pêche maritime, applicable à la disparition des talus, haies, rigoles et arbres pour regrouper des parcelles, ouvre au bailleur un délai de deux mois pour s’opposer à compter de l’avis de réception de la lettre recommandée du preneur, l’absence de réponse écrite valant accord. Ces délais courts expliquent de nombreux échecs : le bailleur qui laisse passer le délai de deux mois ou de quinze jours perd la possibilité de bloquer les travaux en amont, et devra ensuite plaider la résiliation ou l’indemnité, terrain bien plus difficile. Face à une construction, en revanche, aucun délai de forclusion ne pèse sur le bailleur qui n’a jamais été notifié d’une proposition : c’est au preneur de provoquer l’accord, et son silence initial ne crée aucun droit.
B. La réaction du bailleur qui découvre le chantier : constater, mettre en demeure, saisir à bon escient
Le bailleur avisé traite la découverte d’une construction sans accord comme un dossier probatoire avant d’en faire un dossier contentieux. La première étape consiste à figer les faits : constat d’huissier, aujourd’hui de commissaire de justice, décrivant précisément la nature de l’ouvrage, ses dimensions, son implantation cadastrale, son état d’avancement, sa destination apparente, avec photographies et plan. Ce constat servira à chaque stade ultérieur, qu’il s’agisse de démontrer l’absence d’autorisation, d’établir une dégradation ou un changement de destination, ou de chiffrer une indemnité. Il faut y joindre le bail et ses avenants, pour vérifier si une clause autorisait par avance certains travaux : une clause du bail qui prévoit expressément les constructions dispense de la procédure de l’article L. 411-73, et le propriétaire qui a signé une telle clause sans la relire plaide ensuite contre son propre contrat. À ce stade, le bailleur vérifie également s’il a reçu, à un moment quelconque, une notification de proposition de travaux : état descriptif et estimatif, lettre recommandée, description détaillée. Si une telle notification existe et que le délai d’opposition est expiré sans réaction de sa part, la situation change du tout au tout, car le preneur peut soutenir qu’il a respecté la procédure et que le silence vaut feu vert selon les cas.
La deuxième étape consiste à adresser au preneur une mise en demeure circonstanciée : rappel de l’absence d’autorisation, description de l’ouvrage constaté, demande d’arrêt du chantier et de remise en état, avec un délai raisonnable. Cette mise en demeure ne figure pas comme telle dans l’article L. 411-73, mais elle remplit trois fonctions pratiques. Elle interrompt l’argument de la tolérance tacite que le preneur ne manquera pas d’opposer après plusieurs mois de chantier visible. Elle ouvre la possibilité de démontrer, en cas de poursuite des travaux, un comportement délibéré qui pèsera dans l’appréciation des agissements compromettant la bonne exploitation du fonds. Elle constitue enfin le préalable usuel avant toute saisine du tribunal paritaire, dont le juge vérifiera que le bailleur a tenté de régler le différend avant de demander la sanction la plus grave. Le bailleur joint à sa mise en demeure la copie du constat et rappelle au preneur la procédure de notification préalable qu’il aurait dû suivre, en l’invitant à régulariser par une proposition formelle si l’ouvrage est encore à un stade où une autorisation a un sens.
La troisième étape dépend de l’objectif poursuivi : bloquer la suite, obtenir la résiliation, ou préparer l’indemnité de sortie. Pour les travaux relevant du premier régime de l’article L. 411-73, le bailleur qui a reçu l’état descriptif et estimatif doit saisir le tribunal paritaire dans les deux mois, à peine de forclusion, en exposant des motifs sérieux et légitimes. Pour les constructions soumises à autorisation préalable, le bailleur qui n’a jamais été saisi d’une proposition n’est pas enfermé dans ce délai : il peut saisir le tribunal paritaire pour faire constater l’irrégularité et demander les sanctions, au premier rang desquelles la résiliation sur le fondement de l’article L. 411-31. Dans tous les cas, la saisine doit être précise sur le fondement invoqué, car le tribunal ne sanctionne pas la construction irrégulière en elle-même : il sanctionne les agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, ou le non-respect des clauses du bail, dans les conditions que la jurisprudence contrôle étroitement. Le bailleur qui demande la résiliation au seul motif qu’une autorisation manque, sans démontrer en quoi l’exploitation du fonds est compromise, s’expose au rejet, comme l’illustre l’affaire grenobloise examinée plus loin.
Du côté du preneur, la leçon est symétrique et doit être entendue avant le premier devis : aucun chantier ne démarre sans notification écrite au bailleur. Pour une construction de bâtiment hors sol, une plantation, une installation de méthanisation, la notification de la proposition est obligatoire, avec un dossier étayé qui démontre l’utilité certaine pour l’exploitation : plans, devis, mise aux normes visée, gains d’exploitation attendus. En cas de refus ou de silence de deux mois, le preneur saisit lui-même le tribunal paritaire pour obtenir l’autorisation, au lieu de passer en force. Pour un bâtiment d’habitation, il sollicite l’accord écrit préalable, sans se contenter d’un assentiment oral. Pour les autres améliorations, il notifie sa proposition au bailleur et au comité technique départemental, puis suit l’avis et les délais du texte. Le preneur qui respecte cette discipline se protège deux fois : il prive le bailleur du motif de résiliation tiré de l’irrégularité, et il ouvre son propre droit à indemnité au titre des améliorations en fin de bail, dans les conditions de l’article L. 411-69. Celui qui construit sans rien demander cumule les risques inverses : résiliation, indemnité de dégradation, et perte de tout ou partie de l’indemnité d’amélioration.
II. De la construction irrégulière à la fin du bail : résiliation, remise en état et indemnités
A. La résiliation suppose des agissements qui compromettent la bonne exploitation, pas la seule absence d’autorisation
L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime pose un principe de verrouillage : « le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants ». Parmi ces motifs figure, au paragraphe I, 2 degrés, « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ». La construction sans autorisation peut entrer dans cette catégorie, mais elle n’y entre pas automatiquement. Le tribunal exige la démonstration concrète d’une compromission de la bonne exploitation : changement de destination des bâtiments qui détourne l’exploitation de son objet, ouvrage qui stérilise une partie du fonds, construction qui dégrade durablement les sols, méconnaissance des clauses du bail assortie d’un dommage pour le bailleur. Le socle civiliste de cette exigence se retrouve à l’article 1766 du code civil, auquel renvoie l’article L. 411-27 du code rural : « celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ». La formule « suivant les circonstances » confie au juge un pouvoir d’appréciation que les bailleurs sous-estiment : il ne suffit pas d’avoir raison sur le principe de l’autorisation, il faut convaincre sur la gravité des conséquences.
L’arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 10 mars 2026, rendu entre des bailleurs et leur preneur à propos d’un bail conclu le 1er juillet 2021, illustre ce contrôle de façon pédagogique. Les bailleurs demandaient la résiliation en soutenant que le preneur avait modifié les cultures sans respecter la procédure de l’article L. 411-29 et réalisé des travaux de changement de destination des bâtiments sans autorisation, avec plantation d’arbres fruitiers sans accord. Le preneur répliquait qu’il n’avait pas changé la destination du bien, que les bailleurs ne démontraient aucun dommage ni aucune compromission de la bonne exploitation, et que le bail initial autorisait les constructions et les modifications des constructions existantes. Le tribunal paritaire de Valence avait rejeté la demande de résiliation, et la cour d’appel confirme : « Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté les consorts [S] de leur demande de résiliation » (arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 10 mars 2026). L’enseignement dépasse le cas d’espèce : des travaux accomplis sans autorisation, voire en méconnaissance d’une procédure de notification, ne suffisent pas lorsque le bailleur n’établit pas en quoi la bonne exploitation du fonds est compromise, surtout si le bail lui-même ouvrait la porte aux constructions. Le propriétaire qui découvre un hangar non autorisé doit donc documenter autre chose que l’absence d’autorisation : perte de surface exploitable, destination détournée vers une activité étrangère au bail, dégradation des sols, violation d’une clause précise du contrat, dommage chiffré.
Un deuxième apport récent concerne le temps long du litige : le renouvellement du bail ne purge pas les manquements dont les effets se prolongent. Dans l’arrêt du 14 décembre 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge : « Il s’en déduit que le renouvellement du bail ne prive pas le bailleur de la possibilité d’en demander la résiliation, sur le fondement de l’article L. 411-31, I, 2°, précité, lorsque les effets sur la bonne exploitation du fonds d’agissements du fermier, même antérieurs à ce renouvellement, se sont produits ou prolongés au cours du bail renouvelé » (arrêt de la Cour de cassation du 14 décembre 2023). L’affaire portait sur un arrachage de haies et un déplacement de bornes réalisés sans l’accord des bailleurs, dont la cour d’appel avait refusé de tenir compte au motif que les faits étaient antérieurs au renouvellement du 15 décembre 2014. La Cour de cassation censure ce raisonnement sur la résiliation : si les effets des agissements sur la bonne exploitation se sont produits ou prolongés pendant le bail renouvelé, le bailleur peut agir. Transposée aux constructions, la solution signifie qu’un hangar édifié sans accord sous le bail initial, et dont l’occupation ou la dégradation se poursuit sous le bail renouvelé, peut encore fonder une demande de résiliation, à condition de démontrer cette persistance des effets. Le bailleur ne doit donc pas renoncer au motif qu’il a tardé : il doit établir, pièces à l’appui, que les conséquences sur l’exploitation perdurent à la date où il saisit le tribunal.
Un troisième point, souvent mal compris, concerne la remise en état en cours de bail. Dans le même arrêt du 14 décembre 2023, à propos de travaux relevant de l’article L. 411-28 exécutés en violation de ce texte et ayant dégradé le fonds, la Cour de cassation juge, dans son arrêt du 14 décembre 2023, que « si des travaux ont été réalisés par le preneur en violation des dispositions de l’article L. 411-28 susmentionné et ont entraîné une dégradation du fonds, le bailleur ne peut réclamer, en cours d’exécution du bail, la condamnation du preneur à remettre en état les lieux. Il peut cependant demander, à l’expiration du bail, l’allocation d’une indemnité dans les conditions de l’article L. 411-72 précité. » La portée de cette solution doit être restituée avec exactitude : elle est rendue au visa des articles L. 411-28 et L. 411-72, pour des suppressions de haies et un déplacement de bornes, et la Cour approuve la cour d’appel qui, le bail étant toujours en cours, avait refusé toute condamnation à remise en état. Le bailleur confronté à une construction sans accord ne peut donc pas présenter la démolition en cours de bail comme un dû automatique : selon la qualification des travaux et le fondement invoqué, le juge peut renvoyer la réparation à la fin du bail sous forme indemnitaire. Cela ne prive pas le bailleur de toute action immédiate, puisque la résiliation reste ouverte dans les conditions de l’article L. 411-31, mais cela commande de formuler les demandes avec discernement : résiliation et expulsion d’un côté, indemnité de dégradation à l’expiration de l’autre, plutôt qu’une injonction de démolir en cours de bail dont le fondement doit être solidement établi pour chaque catégorie de travaux.
B. À la sortie, le juge fait les comptes : indemnité du preneur constructeur et indemnité du bailleur dégradé
La fin du bail, quelle qu’en soit la cause, ouvre le temps des comptes, et les constructions irrégulières compliquent singulièrement l’addition. Le principe favorable au preneur figure à l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime : « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » La formule « quelle que soit la cause » inclut le bail résilié pour faute : même expulsé, le preneur peut réclamer l’indemnité des améliorations régulièrement réalisées. Mais l’adverbe « régulièrement » conditionne tout. L’arrêt de la Cour de cassation du 17 novembre 2021, rendu à propos d’une société d’exploitation qui avait fait édifier sur les parcelles louées des stabulations, des hangars agricoles et un système d’irrigation, censure une cour d’appel qui avait réduit l’indemnisation tout en constatant la régularité des travaux : « En statuant ainsi, tout en constatant que les bâtiments avaient été érigés et les travaux accomplis régulièrement par le preneur sur les biens pris à bail, de sorte que les conditions de l’indemnisation totale de celui-ci étaient réunies, la cour d’appel a violé le texte susvisé » (arrêt de la Cour de cassation du 17 novembre 2021). Le message adressé aux bailleurs est direct : lorsque les bâtiments ont été érigés régulièrement, avec les autorisations requises, l’indemnisation totale s’impose et le juge ne peut pas l’amputer au gré des circonstances. Le message adressé aux preneurs est le miroir exact : sans régularité, sans autorisation du bailleur ou du tribunal, l’indemnité se discute, se réduit, voire disparaît, et le bailleur opposera l’irrégularité initiale à chaque ligne du décompte.
Le calcul de l’indemnité obéit à des règles propres que les parties découvrent souvent trop tard. Pour les bâtiments et les ouvrages incorporés au sol, l’article L. 411-71 du code rural et de la pêche maritime dispose que « l’indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution ». Trois paramètres se combinent donc : le coût des travaux réévalué à la date de sortie, un abattement annuel de 6 %, et une condition de valeur d’usage, puisque l’indemnité n’est due que dans la mesure où les aménagements conservent une valeur effective d’utilisation. Un hangar construit sans accord mais utile à l’exploitation, bien entretenu, encore exploitable à la sortie, ne se chiffre pas comme une ruine : l’expertise devra dater chaque ouvrage, justifier chaque facture, appliquer l’amortissement année par année, et vérifier l’utilité résiduelle. Le bailleur a intérêt à contester chaque maillon : factures payées par un tiers et non par le preneur, travaux postérieurs à la fin du bail ou exécutés pendant une période d’occupation sans bail, ouvrages sans valeur d’usage à la sortie, constructions étrangères à l’exploitation. Le preneur a intérêt à produire l’inverse : autorisations obtenues, factures acquittées de ses deniers, réception des travaux, entretien suivi, utilité attestée par l’activité réelle. Dans les deux cas, l’expertise judiciaire ordonnée par le tribunal paritaire joue un rôle central, et les parties qui arrivent à l’expertise sans pièces organisées la subissent au lieu de l’utiliser.
Face à l’indemnité du preneur, le bailleur oppose l’indemnité de dégradation. L’article L. 411-72 du code rural et de la pêche maritime dispose : « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi. » La construction sans accord peut constituer une telle dégradation : sols compactés ou pollués par le chantier, drainage bouleversé, accès créés au détriment des parcelles, bâtiment inadapté qu’il faudra démolir, remise en état des lieux à financer. Mais le texte situe cette indemnité « à l’expiration du bail », et l’arrêt du 14 décembre 2023 confirme cette temporalité pour les travaux de l’article L. 411-28. Le bailleur doit donc chiffrer son préjudice à la sortie : coût de démolition et d’évacuation, remise en état agronomique des sols, perte de valeur locative, avec devis et constats de sortie contradictoires. La compensation entre les deux indemnités se joue devant le tribunal, qui vérifie chaque poste au lieu de les annuler globalement. Une construction utile et régulière donne lieu à indemnité au profit du preneur ; une construction dénuée d’autorisation et dégradante donne lieu à indemnité au profit du bailleur ; une construction à la fois utile et irrégulière donne lieu à un débat poste par poste, où la qualité des preuves et le respect des procédures font la différence entre une sortie maîtrisée et une addition douloureuse.
En pratique, les deux parties ont intérêt à traiter la construction sans accord comme un litige à trois temps plutôt que comme un affrontement unique. Premier temps, pendant le bail : le bailleur fait constater, met en demeure, saisit le tribunal paritaire du fondement exact, sans exiger une démolition immédiate dont le droit ne garantit pas l’obtention ; le preneur, de son côté, régularise ce qui peut l’être par une proposition formelle et, en cas de refus, saisit lui-même le tribunal pour obtenir l’autorisation. Deuxième temps, si la relation est rompue : la résiliation se plaide sur les effets concrets sur la bonne exploitation, avec démonstration de la persistance de ces effets sous le bail en cours, et non sur la seule violation formelle. Troisième temps, à l’expiration : chaque partie chiffre sa créance indemnitaire avec expertise, factures et constats, en distinguant les ouvrages réguliers, indemnisables au profit du preneur, des dégradations, indemnisables au profit du bailleur. Cette discipline procédurale ne garantit aucun résultat, mais elle évite les trois erreurs qui font perdre les dossiers : agir hors délai de forclusion quand un délai courait, demander la remise en état là où le droit n’accorde qu’une indemnité à la sortie, et confondre l’autorisation d’urbanisme avec l’autorisation du bailleur.
Conclusion
Le fermier ne peut pas construire comme s’il était propriétaire, et le bailleur ne peut pas faire résilier le bail comme si toute construction sans accord valait expulsion. Entre ces deux positions extrêmes, le statut du fermage organise un parcours balisé : notification préalable de la proposition pour les constructions et les plantations, accord écrit préalable pour l’habitation, saisine du tribunal paritaire en cas de refus ou de silence de deux mois, résiliation seulement si des agissements compromettent la bonne exploitation du fonds, indemnité du preneur pour les améliorations régulières, indemnité du bailleur pour les dégradations constatées à la sortie. Les décisions récentes confirment chaque segment de ce parcours : rejet de la résiliation quand la compromission de l’exploitation n’est pas démontrée, maintien possible de l’action en résiliation sous le bail renouvelé quand les effets persistent, refus de la remise en état en cours de bail pour les travaux relevant de l’article L. 411-28 avec renvoi à l’indemnité de sortie, indemnisation totale du preneur quand les bâtiments ont été régulièrement érigés.
Pour le propriétaire qui découvre un chantier, l’ordre des démarches conditionne l’issue : constat par commissaire de justice, vérification du bail et des éventuelles notifications reçues, mise en demeure, saisine du tribunal paritaire sur le fondement exact, démonstration chiffrée de l’atteinte à la bonne exploitation, chiffrage de la dégradation à la sortie. Pour l’exploitant qui porte un projet de hangar, de stabulation ou d’extension, la sécurité naît avant le chantier : proposition notifiée qui démontre l’utilité certaine pour l’exploitation, accord écrit pour l’habitation, demande de permis adossée à l’autorisation rurale, saisine du tribunal en cas de refus. Dans les deux cas, les pièces font le procès : autorisations, notifications avec accusés de réception, constats d’entrée et de sortie, factures acquittées, expertises datées. Un dossier rural se gagne rarement sur l’indignation, presque toujours sur la procédure respectée et la preuve rapportée.
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