Vos parcelles sont morcelées par des haies épaisses qui compliquent chaque passage d’engin, une mouillère gâche plusieurs hectares à chaque printemps humide, et vous envisagez de drainer, d’arracher les talus qui séparent vos lots ou d’installer une irrigation pour sécuriser vos rendements face aux sécheresses. Sur vos propres terres, ces décisions relèveraient de votre seule gestion d’exploitant. Sur des terres louées en bail rural, elles obéissent au statut du fermage, qui subordonne presque chaque transformation du sol à l’accord du bailleur, selon des procédures précises et des délais couperet. Le fermier qui arase des haies ou draine sans avoir suivi la procédure s’expose à payer une indemnité de dégradation à la sortie, voire à défendre son bail devant le tribunal paritaire. À l’inverse, le preneur qui notifie correctement son projet, laisse courir les délais et conserve ses preuves transforme ses investissements en indemnité de sortie chiffrée par expert : le 28 août 2025, le tribunal paritaire des baux ruraux de Blois a condamné des bailleurs à verser 96 000 euros d’indemnité de sortie à un preneur pour ses aménagements et constructions, intérêts légaux en plus (TPBR Blois, 28 août 2025, RG 24/03073). Cet article explique la marche à suivre avant de toucher au sol loué : quand l’accord du bailleur est requis, comment le demander et faire échec à un refus, ce que risque le preneur qui agit sans droit, et comment se faire payer les améliorations à la fin du bail.

I. Obtenir l’accord du bailleur avant de toucher au sol loué

A. Arracher haies, talus ou arbres pour regrouper vos parcelles : la procédure de l’article L. 411-28

Le regroupement parcellaire est le motif le plus fréquent des travaux du sol : supprimer les talus, les haies, les rigoles et les arbres qui séparent ou morcellent des parcelles attenantes, afin d’agrandir les îlots, de faciliter le travail et d’améliorer les conditions de l’exploitation. Le Code rural et de la pêche maritime autorise expressément cette opération, mais il la conditionne à l’accord du bailleur : « Pendant la durée du bail et sous réserve de l’accord du bailleur, le preneur peut, pour réunir et grouper plusieurs parcelles attenantes, faire disparaître, dans les limites du fonds loué, les talus, haies, rigoles et arbres qui les séparent ou les morcellent, lorsque ces opérations ont pour conséquence d’améliorer les conditions de l’exploitation » (article L. 411-28 du Code rural et de la pêche maritime). Chaque terme de cette phrase délimite votre droit : l’opération doit porter sur des parcelles attenantes, rester dans les limites du fonds loué, et améliorer réellement les conditions de l’exploitation. Arracher une haie de bordure qui sépare votre parcelle du fonds voisin, ou raser un bosquet sans lien avec le regroupement, sort de ce cadre et vous place d’emblée dans l’irrégularité.

La procédure protège le preneur diligent. Vous adressez au bailleur une lettre recommandée décrivant les travaux envisagés, parcelle par parcelle, avec leur justification agronomique : réunion d’îlots, suppression d’obstacles aux engins, assainissement d’une mouillère. Puis le texte fait courir un délai strict : « Le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour s’opposer à la réalisation des travaux prévus à l’alinéa précédent » (article L. 411-28 du Code rural et de la pêche maritime), à compter de la réception de la lettre recommandée envoyée par le preneur. Conservez précieusement l’avis de réception, car c’est sa date qui déclenche le délai, et non celle de votre envoi. Si le bailleur répond par écrit dans les deux mois et s’oppose aux travaux, vous ne pouvez pas passer outre : il faut alors négocier, adapter le projet, ou saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour trancher le différend. En revanche, le silence du bailleur vaut autorisation : « Passé ce délai, l’absence de réponse écrite du bailleur vaut accord » (article L. 411-28 du Code rural et de la pêche maritime). Cet accord tacite a la même valeur qu’un accord exprès, à condition de prouver la notification et l’expiration du délai. D’où trois réflexes : notifier par lettre recommandée avec accusé de réception, décrire précisément les travaux et leur localisation cadastrale, et attendre l’expiration complète des deux mois avant d’engager les engins.

L’affaire jugée par la Cour de cassation le 14 décembre 2023 montre ce qui se joue autour de cet accord. Des bailleurs avaient donné à bail rural plusieurs parcelles par acte du 2 décembre 2005. Constatant que le preneur avait supprimé sans leur accord des haies implantées sur les parcelles, ils l’ont assigné le 21 août 2020 devant le tribunal paritaire en résiliation du bail et en remise en état des lieux (Cass. 3e civ., 14 déc. 2023, n° 22-20.257). Dans cette affaire, les bailleurs demandaient aussi la résiliation du bail, ce qui montre que le preneur qui arase sans accord plaide ensuite en position défensive sur deux fronts : la remise en état et le maintien même de son bail. La leçon procédurale est directe : avant d’arracher, écrivez, décrivez, laissez courir le délai, et ne démarrez les travaux que muni de l’accord exprès ou tacite du bailleur. Un échange oral, même cordial au bord de la parcelle, ne remplace jamais la lettre recommandée et l’expiration du délai de deux mois.

B. Drainer, irriguer ou transformer le sol : choisir la bonne voie de l’article L. 411-73

Lorsque le projet dépasse l’arasement de haies et touche au drainage, à l’irrigation, au retournement ou à toute amélioration durable du sol, c’est l’article L. 411-73 du Code rural et de la pêche maritime qui organise la démarche. Son principe est net : « Les travaux d’améliorations, non prévus par une clause du bail, ne peuvent être exécutés qu’en observant, selon le cas, l’une des procédures suivantes » (article L. 411-73 du Code rural et de la pêche maritime). Vérifiez donc d’abord votre bail : si une clause prévoit déjà les travaux, elle s’applique. Sinon, trois voies existent, de la plus simple à la plus exigeante, et le choix de la voie conditionne la validité de tout ce qui suit.

Première voie, la plus favorable au preneur : certains travaux peuvent être exécutés sans l’accord préalable du bailleur. Entrent dans cette catégorie les travaux dispensés d’autorisation par la loi du 12 juillet 1967 sur l’amélioration de l’habitat, ceux qui figurent sur la liste établie par décision administrative pour chaque région naturelle, en tenant compte de la structure et de la vocation des exploitations, et « tous travaux, autres que ceux concernant les productions hors sol ainsi que les plantations, dont la période d’amortissement » (article L. 411-73 du Code rural et de la pêche maritime), calculée selon l’article L. 411-71, ne dépasse pas de plus de six ans la durée du bail. La liste régionale ne peut viser que les travaux nécessités par les conditions locales : amélioration des bâtiments d’exploitation existants, adduction d’eau et d’électricité, protection du cheptel, conservation des récoltes, participation à des opérations collectives d’assainissement, de drainage et d’irrigation, travaux assurant une meilleure productivité des sols sans changer leur destination naturelle. Un drainage réalisé dans le cadre d’une opération collective locale, ou un aménagement rapidement amorti au regard de la durée restante de votre bail, relève souvent de cette voie. Mais l’absence d’accord préalable ne signifie pas l’absence de formalités : « Deux mois avant l’exécution des travaux, le preneur doit communiquer au bailleur un état descriptif et estimatif de ceux-ci » (article L. 411-73 du Code rural et de la pêche maritime). Le bailleur peut alors décider de prendre les travaux à sa charge, ou saisir le tribunal paritaire dans le délai de deux mois, à peine de forclusion, s’il conteste pour des motifs sérieux et légitimes. Vous ne pouvez exécuter les travaux que si aucune opposition n’a été formée, si le tribunal a rejeté l’opposition, ou si le bailleur n’a pas entrepris dans l’année les travaux qu’il s’était engagé à réaliser.

Deuxième voie : pour les plantations, les constructions destinées à une production hors sol et les installations de méthanisation avec production et le cas échéant commercialisation de biogaz, d’électricité et de chaleur, « le preneur, afin d’obtenir l’autorisation du bailleur, lui notifie sa proposition » (article L. 411-73 du Code rural et de la pêche maritime). « En cas de refus du bailleur ou à défaut de réponse dans les deux mois de la notification qui lui a été faite, les travaux peuvent être autorisés par le tribunal paritaire, à moins que le bailleur ne décide de les exécuter à ses frais dans un délai fixé en accord avec le preneur ou, à défaut, par le tribunal paritaire » (article L. 411-73 du Code rural et de la pêche maritime). Le tribunal paritaire apparaît ici comme le juge de l’obstruction : un refus non motivé ou un silence de deux mois ne bloque pas un projet utile, le juge peut l’autoriser malgré le propriétaire. Notez l’exception stricte : le preneur ne peut construire un bâtiment d’habitation sur le bien loué qu’avec l’accord écrit préalable du bailleur, à ses frais et en supportant les impôts afférents. Pour les travaux imposés par l’autorité administrative, le régime est plus souple : le preneur notifie sa proposition, et si le bailleur refuse, ne répond pas dans les deux mois ou n’exécute pas son engagement, le preneur est réputé disposer de l’accord du bailleur.

Troisième voie, la procédure complète, pour tous les autres travaux d’amélioration : « le preneur doit obtenir l’autorisation du bailleur » et notifie sa proposition « ainsi qu’à un comité technique départemental dont la composition et les conditions d’intervention sont fixées par décret en Conseil d’Etat » (article L. 411-73 du Code rural et de la pêche maritime). Le bailleur peut exécuter lui-même les travaux à ses frais dans un délai convenu. S’il refuse ou garde le silence deux mois, le preneur saisit le comité technique, qui rend son avis sous deux mois. Les travaux peuvent ensuite être réalisés si le bailleur ne s’oppose pas à un avis favorable devant le tribunal paritaire, si le tribunal rejette son opposition, ou s’il n’exécute pas les travaux promis. Le comité n’émet pas un avis d’opportunité vague : l’article R. 411-25 du Code rural et de la pêche maritime lui impose un avis motivé qui prend en considération « 1° Les améliorations que les travaux envisagés peuvent apporter au fonds loué ; 2° L’utilité économique et technique des travaux compte tenu des orientations régionales de production, leur rentabilité pour l’exploitation et leurs répercussions sur les conditions de travail ; 3° La localisation et l’emprise des travaux en tenant compte, en particulier, de l’incidence du projet tant sur le fonds loué et l’exploitation que sur les fonds voisins et l’environnement » (article R. 411-25 du Code rural et de la pêche maritime). Préparez donc votre dossier comme un dossier d’investissement : devis, plan de localisation, calcul de rentabilité, effet sur les conditions de travail, incidence sur les fonds voisins et l’environnement.

La Cour de cassation a fixé le standard que les juges appliquent à ces projets : « le preneur, qui veut exécuter des travaux d’amélioration destinés à permettre une nouvelle activité, doit obtenir l’autorisation du bailleur et que ces travaux doivent présenter un caractère d’utilité certaine pour l’exploitation » (Cass. 3e civ., 17 sept. 2020, n° 19-20.627). Dans cette affaire, un preneur avait informé sa bailleresse de son projet de couverture d’une aire de stockage du fumier, d’extension d’un appentis et d’aménagement de dalles destinées à une exploitation avicole. La bailleresse s’y opposait sur les parcelles choisies, proposait une autre parcelle de l’autre côté de la voie départementale et avait saisi le tribunal paritaire. La cour d’appel avait autorisé l’implantation sans examiner sérieusement sa faisabilité sur la parcelle de repli, alors que le preneur invoquait la présence permanente de mouillères, défavorables à l’élevage, constatée aussi par l’expert. La Cour de cassation a censuré cette légèreté : statuer sur des travaux soumis à autorisation sans examiner la faisabilité de l’implantation au regard des critères réglementaires prive la décision de base légale. Pour votre projet de drainage ou d’irrigation, la conséquence est concrète : faites établir par un technicien ou un expert que la solution choisie est faisable et adaptée au terrain, chiffrez la marge attendue, et documentez pourquoi les variantes proposées par le bailleur ne conviennent pas. Le juge tranche sur pièces, et l’expertise fait souvent la différence entre l’autorisation et le refus.

II. Travaux réalisés sans accord et indemnité de sortie : ce que tranche le tribunal

A. Le bailleur ne peut pas exiger la remise en état en cours de bail, mais l’addition se paie à la sortie

Revenons à l’affaire des haies arasées, car la Cour de cassation y a posé une règle que tout preneur et tout bailleur doivent connaître. Les bailleurs demandaient la condamnation du preneur à remettre en état les haies arrachées et à réimplanter les bornes, alors que le bail était toujours en cours. La Cour a rejeté cette demande en cours de bail : « si des travaux ont été réalisés par le preneur en violation des dispositions de l’article L. 411-28 susmentionné et ont entraîné une dégradation du fonds, le bailleur ne peut réclamer, en cours d’exécution du bail, la condamnation du preneur à remettre en état les lieux » (Cass. 3e civ., 14 déc. 2023, n° 22-20.257). Autrement dit, pendant le bail, le bailleur ne peut pas contraindre le preneur à replanter les haies arrachées sans accord, même si la violation de l’article L. 411-28 est établie et même si le fonds est dégradé.

Cette protection du preneur en cours de bail n’est pas une impunité. La Cour précise immédiatement le second temps : le bailleur « peut cependant demander, à l’expiration du bail, l’allocation d’une indemnité dans les conditions de l’article L. 411-72 » (Cass. 3e civ., 14 déc. 2023, n° 22-20.257), texte selon lequel « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi » (article L. 411-72 du Code rural et de la pêche maritime). Le contentieux se déplace donc vers la sortie : à l’expiration, le bailleur fait constater la dégradation par comparaison entre l’état d’entrée et l’état de sortie, chiffre son préjudice, et en demande le paiement. Pour le preneur, cela signifie que des travaux réalisés sans accord laissent une dette latente qui se réveille à la fin du bail, au moment même où il réclame sa propre indemnité d’améliorations. Les deux comptes se font face devant le tribunal paritaire, et l’état des lieux d’entrée devient la pièce maîtresse des deux côtés : sans état des lieux précis, chaque partie peine à prouver la dégradation comme l’amélioration.

En pratique, le bailleur qui découvre des travaux non autorisés en cours de bail agit utilement en faisant dresser sans attendre un constat d’huissier, avec photographies datées et localisation cadastrale, puis en adressant au preneur une mise en demeure de cesser les travaux et de régulariser. Ces pièces alimenteront la demande d’indemnité formée à la sortie et, le cas échéant, l’action en résiliation que le bailleur peut engager pour manquement du preneur à ses obligations. Le preneur, de son côté, limite les dégâts en régularisant dès la mise en demeure : notification a posteriori, demande d’autorisation, proposition de remise en état partielle ou d’aménagement compensatoire. Le tribunal paritaire apprécie le comportement de chacun, et un preneur qui régularise spontanément après un démarrage fautif se présente mieux qu’un preneur qui persiste après mise en demeure. Dans tous les cas, la tentative de conciliation préalable devant le tribunal paritaire est le passage obligé : préparez-y votre dossier comme pour le jugement, constats, correspondances, devis et avis techniques, car une conciliation manquée fige les positions et les pièces échangées.

B. Se faire payer les améliorations à la sortie : calcul, délai de douze mois et preuves

Le pendant de ces règles, favorable au preneur qui a travaillé dans les formes, est le droit à l’indemnité de sortie. « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail » (article L. 411-69 du Code rural et de la pêche maritime). Ce droit naît même si le bail s’est terminé par votre congé, par une résiliation ou par le non-renouvellement : la cause de la fin du bail ne conditionne pas l’indemnité. Sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable à l’exploitation ou à l’habitation, effectuées avec l’accord du bailleur au-delà de vos obligations légales, ainsi que les travaux réalisés pour mettre l’exploitation en conformité avec la législation. Mais ce droit se perd vite : « La demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion » (article L. 411-69 du Code rural et de la pêche maritime). Douze mois à compter de la fin du bail, et la forclusion est définitive : saisissez le tribunal paritaire dans l’année, sans attendre l’issue d’une négociation qui s’éternise.

Le calcul obéit à l’article L. 411-71 du Code rural et de la pêche maritime, qui distingue trois masses. Pour les bâtiments et ouvrages incorporés au sol, l’indemnité égale le coût des travaux évalué à la date d’expiration, réduit de 6 % par année écoulée, et elle n’est due que si les aménagements conservent une valeur effective d’utilisation. Pour les plantations, elle égale les dépenses engagées avant l’entrée en production, main-d’oeuvre comprise, évaluées à la date d’expiration, moins l’amortissement depuis l’entrée en production, sans excéder la plus-value apportée au fonds. Pour vos travaux du sol, la troisième branche s’applique : « l’indemnité est égale à la somme que coûteraient, à l’expiration du bail, les travaux faits par le preneur dont l’effet est susceptible de se prolonger après son départ, déduction faite de l’amortissement dont la durée ne peut excéder dix-huit ans » (article L. 411-71 du Code rural et de la pêche maritime). Concrètement, un drainage dont l’effet persiste après votre départ se chiffre au coût actuel de travaux équivalents, diminué de l’amortissement couru depuis leur réalisation, dans la limite de dix-huit ans. C’est ce mécanisme qui a produit les 96 000 euros alloués par le tribunal paritaire de Blois en 2025 : l’expertise avait passé au crible chaque aménagement, bâtiment par bâtiment, pour en retenir le coût actualisé et l’amortissement. Faites établir vos mémoires de la même façon : factures d’origine, coût actuel de travaux équivalents, date de réalisation, durée d’amortissement appliquée.

Deux garde-fous complètent le dispositif. D’abord, l’indemnité incombe au bailleur seul : « l’indemnisation des améliorations culturales apportées au fonds par le preneur sortant incombe au seul bailleur » (Cass. 3e civ., 6 juin 2019, n° 17-19.486). Toute convention qui reporte ce coût sur le preneur entrant est illicite, quelle qu’en soit la forme, et donne lieu à répétition des sommes indûment perçues : « Les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition » (article L. 411-74 du Code rural et de la pêche maritime). Si vous entrez dans une ferme et que le bailleur ou le sortant vous réclame le paiement des améliorations, ne payez pas sans avis : cette exigence expose son auteur à deux ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende, et les sommes versées se récupèrent majorées des intérêts au taux légal majoré de trois points. Ensuite, même un accord constaté par le tribunal paritaire ne purge pas l’illicite : « l’existence d’un titre exécutoire constatant une conciliation ne fait pas obstacle à la répétition des sommes versées en exécution de ce titre lorsque l’objet de l’accord est illicite » (Cass. 3e civ., 6 juin 2019, n° 17-19.486). L’action en répétition contre le bailleur reste recevable pendant toute la durée du bail initial et des baux renouvelés, et dix-huit mois après un congé avec reprise. Pour replacer ces règles dans l’ensemble du statut, ses durées, ses congés et ses autres contentieux du fermage, vous pouvez consulter notre analyse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et les préemptions en bail rural.

Enfin, si le bien est vendu en cours de bail, l’acquéreur doit être averti par l’officier public chargé de la vente du fait qu’il supportera à la sortie la charge de l’indemnité éventuellement due au preneur, et le cahier des charges mentionne en cas d’adjudication la nature, le coût et la date de vos améliorations. Votre dossier d’autorisations et de factures protège donc votre indemnité contre le changement de propriétaire : conservez notifications, accords, avis du comité technique, décisions du tribunal paritaire, factures et preuves de paiement pendant toute la durée du bail et au-delà, car c’est ce dossier qui, à la sortie, transforme des travaux bien conduits en indemnité chiffrée par expert.

Arracher des haies, drainer ou irriguer des terres louées n’est ni libre ni interdit : c’est un parcours procédural dont chaque étape conditionne la suivante, de la lettre recommandée au compte de sortie. Le fermier qui notifie, attend les délais et conserve ses preuves s’offre des terres mieux groupées pendant le bail et une indemnité à la sortie. Celui qui fait passer les engins avant d’écrire s’offre une indemnité de dégradation à payer et un bail à défendre. Avant d’engager la première dépense, vérifiez la voie applicable à vos travaux, notifiez dans les formes, et faites trancher le refus par le tribunal paritaire plutôt que par les faits accomplis.

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