Fin septembre, deux documents se retrouvent souvent sur la table du conseil syndical. L’un propose de baisser la consigne de l’eau chaude collective pour alléger la facture. L’autre est un devis de laboratoire : prélèvements, recherche de légionelles, fichier sanitaire, présenté comme une obligation du même type que dans un hôtel. La réponse utile est plus étroite que ces deux papiers.
Pour un bâtiment d’habitation, l’article 36 de l’arrêté du 23 juin 1978, en vigueur depuis le 15 décembre 2006, fixe d’abord des plafonds anti-brûlure aux robinets, puis un plancher de température seulement si le volume du réseau ou du stockage dépasse des seuils précis. L’arrêté du 1er février 2010, celui qui impose un dénombrement de Legionella pneumophila inférieur à 1 000 unités formant colonie par litre, vise les établissements de santé, les établissements sociaux et médico-sociaux, les prisons, les hôtels, les résidences de tourisme, les campings et les autres établissements recevant du public. Il ne transforme pas, par ce seul texte, un immeuble d’habitation ordinaire en hôtel. L’évaluation des risques prévue par l’arrêté du 30 décembre 2022 est obligatoire dans une liste de lieux, et seulement facultative dans les bâtiments d’habitation collectifs.
Les réserves comptent autant que le principe. Le règlement de copropriété peut qualifier autrement la production et les boucles. Un volume réel inférieur aux seuils change la règle de température. Une crèche, un hôtel, une résidence universitaire ou un logement-foyer dans le même ensemble relève d’un autre régime. Une injonction du représentant de l’État, en cas de risque grave, n’est pas un devis commercial. Une température basse n’est pas, à elle seule, la preuve qu’une maladie vient de l’immeuble.
I. Ce que le devis recopie, et ce que la température impose vraiment
A. Cinquante degrés, cinquante-cinq degrés : deux seuils qui ne couvrent pas tout le réseau
Le premier réflexe, quand la facture d’énergie remonte, est de descendre la consigne. Le second, quand un commercial parle de légionelles, est de monter cette même consigne partout, y compris au pommeau de douche. L’article 36 de l’arrêté du 23 juin 1978 ne dit ni l’un ni l’autre de façon aussi simple. Son champ, tel que le texte consolidé le présente encore, vise les installations fixes de chauffage et d’eau chaude sanitaire des bâtiments d’habitation, de bureaux ou recevant du public. L’article lui-même, modifié par l’arrêté du 30 novembre 2005 et en vigueur depuis le 15 décembre 2006, organise deux risques distincts : la brûlure, puis les légionelles.
Le plafond anti-brûlure ne dépend pas du volume du ballon. L’article 36 le formule ainsi. Le texte dispose que, « dans les pièces destinées à la toilette, la température maximale de l’eau chaude sanitaire est fixée à 50 °C aux points de puisage », et que, « dans les autres pièces, la température de l’eau chaude sanitaire est limitée à 60 °C aux points de puisage ». Une cuisine d’appartement n’est pas, par cette phrase, une cuisine d’établissement recevant du public : le plafond de 90 °C, avec signalisation particulière, est réservé par le même alinéa aux cuisines et buanderies de ces établissements. Dans un logement, le robinet de la salle de bain ne doit donc pas dépasser 50 °C, même si le commercial assure qu’il faut pousser la température partout pour tuer les bactéries.
Le plancher destiné à limiter les légionelles est plus étroit. Le même article 36 le circonscrit. Le texte définit d’abord les points de puisage à risque comme « les points susceptibles d’engendrer l’exposition d’une ou plusieurs personnes à un aérosol d’eau ; il s’agit notamment des douches ». Les exigences qui suivent visent les systèmes de distribution d’eau chaude sanitaire « sur lesquels sont susceptibles d’être raccordés des points de puisage à risque ». Elles doivent être respectées « pendant l’utilisation des systèmes de production et de distribution d’eau chaude sanitaire et dans les 24 heures précédant leur utilisation ». Une remise en route le matin même, après un arrêt d’été, ne satisfait pas cette dernière formule si la température exigée n’était pas déjà tenue dans les vingt-quatre heures d’avant.
La première condition de volume est souvent passée sous silence dans les devis. L’article 36 la pose ainsi. « lorsque le volume entre le point de mise en distribution et le point de puisage le plus éloigné est supérieur à 3 litres, la température de l’eau doit être supérieure ou égale à 50 °C en tout point du système de distribution, à l’exception des tubes finaux d’alimentation des points de puisage. » Ces tubes finaux doivent avoir « Le volume de ces tubes finaux d’alimentation est le plus faible possible, et dans tous les cas inférieur ou égal à 3 litres ». Si le trajet réel jusqu’au point le plus éloigné reste inférieur ou égal à 3 litres, ce plancher de 50 °C dans toute la distribution n’est pas déclenché par cette phrase. Un petit chauffe-eau placé contre la salle de bain n’est donc pas, automatiquement, dans la même situation qu’une boucle d’immeuble de plusieurs dizaines de mètres.
La seconde condition vise le stockage, pas le robinet. L’article 36 distingue les deux branches. « lorsque le volume total des équipements de stockage est supérieur ou égal à 400 litres, l’eau contenue dans les équipements de stockage, à l’exclusion des ballons de préchauffage, doit » soit « être en permanence à une température supérieure ou égale à 55 °C à la sortie des équipements », soit « être portée à une température suffisante au moins une fois par 24 heures », sous réserve du respect permanent des plafonds anti-brûlure. « L’annexe 1 indique le temps minimum de maintien de la température de l’eau à respecter. » La page consolidée consultée renvoie à cette annexe et au Journal officiel du 15 décembre 2005 sans reproduire le tableau des durées. Il ne faut donc pas remplacer ce tableau par une durée apprise ailleurs. Un syndic qui baisse simplement la sortie de ballon sous 55 °C, sans mettre en œuvre la montée quotidienne prévue par l’annexe, ne choisit aucune des deux branches du texte lorsque le stockage atteint 400 litres.
Cette articulation explique l’erreur la plus fréquente du devis comme de la note d’économie. Le plancher de 50 °C, quand le volume de plus de 3 litres est atteint, se mesure dans le système de distribution, pas au pommeau. Le plafond de 50 °C, lui, se mesure au point de puisage de la pièce de toilette. Les deux phrases se rejoignent à 50 °C, mais elles ne désignent pas le même endroit. Les tubes finaux, limités à 3 litres, sont précisément l’espace où la température peut ne plus être celle de la boucle. Descendre toute la boucle à 45 °C pour « faire des économies » manque le plancher dès lors que le volume éloigné dépasse 3 litres. Monter le pommeau de douche au-dessus de 50 °C pour « sécuriser » manque le plafond anti-brûlure. Les deux conseils peuvent être faux en même temps, parce qu’ils effacent l’endroit où la température se mesure.
La page publiée le 3 août 2026 par l’agence régionale de santé Auvergne-Rhône-Alpes, à destination des bailleurs et des copropriétaires, rappelle utilement que la température est le levier principal. Elle formule toutefois les consignes de façon plus raide que l’arrêté : elle parle de températures supérieures à 55 °C en sortie de production et supérieures à 50 °C en tout point de l’installation collective, sans reprendre les conditions de 3 litres et de 400 litres, ni l’alternative de la montée quotidienne. Cette page est un outil régional de prévention, pas une réécriture de l’article 36. Elle indique aussi, pour la région, entre 200 et 400 cas de légionellose déclarés chaque année, dont de nombreux cas liés selon elle à des réseaux d’eau chaude sanitaire collectifs. Ce chiffre n’est pas un taux national, et il ne prouve pas que le réseau d’un immeuble précis est en cause. Il explique seulement pourquoi l’agence demande aux gestionnaires de ne pas traiter la température comme un simple curseur de facture.
Le chauffe-eau individuel appelle la même lecture, pas une exemption de principe. L’arrêté vise les installations fixes d’eau chaude des bâtiments d’habitation. Un ballon de 100 ou 200 litres ne déclenche pas, à lui seul, l’obligation de 55 °C réservée aux stockages d’au moins 400 litres, ballons de préchauffage exclus. Il peut en revanche rester soumis au plafond de 50 °C dans la pièce de toilette, et au plancher de 50 °C dans la distribution si le point le plus éloigné est à plus de 3 litres. Le locataire qui règle son ballon, et le bailleur qui l’a installé loin de la douche, ne sont donc pas dispensés de regarder le volume réel. Ils ne sont pas non plus tenus, par cet article, au régime du ballon collectif de 1 000 litres.
B. Mille unités formant colonie : la limite des hôtels, pas le forfait de l’immeuble d’habitation
Le devis qui arrive à l’automne recopie presque toujours le même vocabulaire : seuil de 1 000 UFC/L, prélèvement au retour de boucle, au fond de ballon et aux douches, laboratoire accrédité, fichier sanitaire, fréquence annuelle ou mensuelle. Une partie de ce vocabulaire existe dans le droit. Elle n’a pas le même destinataire.
L’article 1er de l’arrêté du 1er février 2010, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, est explicite. « Sans préjudice des dispositions de l’arrêté du 23 juin 1978 susvisé, le présent arrêté fixe les prescriptions techniques applicables aux installations collectives de production, de stockage et de distribution d’eau chaude sanitaire qui alimentent des points d’usage à risque définis à l’article 2 dans les établissements de santé, les établissements sociaux et médico-sociaux, les établissements pénitentiaires, les hôtels et résidences de tourisme, les campings et les autres établissements recevant du public. » La réserve « sans préjudice » signifie que l’arrêté de 1978 continue de s’appliquer à côté. Elle ne signifie pas que le régime de 2010 s’étend à tout bâtiment que l’arrêté de 1978 mentionne. Un immeuble d’habitation qui n’est pas, par ailleurs, un établissement de cette liste, reste sous l’article 36 pour la température. Il n’hérite pas, par contamination de vocabulaire, de la surveillance par analyses imposée aux hôtels.
C’est dans ce régime-là, et non dans l’article 36, que se trouve le chiffre que les devis impriment en gras. L’article 4 de l’arrêté du 1er février 2010 dispose que « Les dénombrements en Legionella pneumophila doivent être inférieurs à la limite de qualité fixée à 1 000 unités formant colonie par litre au niveau de tous les points d’usage à risque ». Dans les établissements de santé, le texte va plus loin pour les points accessibles à des patients identifiés comme particulièrement vulnérables : le dénombrement doit être inférieur à la limite de détection. Quand ce seuil n’est pas respecté, « le responsable des installations prend sans délai les mesures correctives nécessaires au rétablissement de la qualité de l’eau et à la protection des usagers ». L’article 3 du même texte organise la surveillance par mesures de température et campagnes d’analyse, aux fréquences des annexes, avec un fichier sanitaire tenu à la disposition du directeur général de l’agence régionale de santé. Ces phrases lient le responsable des installations visées à l’article 1er. Les recopier dans un contrat proposé à une copropriété d’habitation, en les présentant comme la loi de tout immeuble, efface le champ d’application.
L’arrêté du 30 décembre 2022 ne comble pas ce trou en rendant l’évaluation des risques obligatoire dans chaque cage d’escalier. Son article 2, en vigueur depuis le 1er janvier 2023, définit les modalités de l’évaluation mentionnée à l’article R. 1321-55-1 du code de la santé publique, et il dit qu’elle « est réalisée par le propriétaire du réseau intérieur de distribution d’eau » dans une liste : établissements de santé, établissements sociaux et médico-sociaux, logements-foyers au sens de l’article L. 633-1 du code de la construction et de l’habitation, crèches et accueils collectifs de mineurs, écoles, collèges, lycées, internats et résidences universitaires, installations sportives, hébergements touristiques marchands, notamment hôtels, résidences de tourisme et campings, établissements pénitentiaires. Le même article ajoute que ses dispositions « ne s’appliquent pas aux installations intérieures de distribution d’eau qui fournissent moins de 10 mètres cubes par jour en moyenne ou qui desservent moins de 50 personnes ».
L’article 3 de l’arrêté du 30 décembre 2022 dit le reste, et c’est la phrase que le devis omet. « Les propriétaires du réseau intérieur de distribution d’eau au sein des bâtiments autres que les lieux mentionnés à l’article 2, notamment au sein d’autres établissements recevant du public tels que les centres commerciaux, les installations de loisirs, récréatives ou d’exposition, les gares, les bars et les restaurants, ou au sein de bâtiments d’habitation collectifs, peuvent s’inscrire dans cette démarche d’amélioration continue et réaliser l’évaluation des risques liés aux installations intérieures de distribution d’eau. » Le verbe est « peuvent ». Il n’est pas « doivent ». La phrase suivante ferme une autre porte : « Les installations privatives de distribution d’eau à l’intérieur des logements et des maisons individuelles en sont exclues. » Un diagnostiqueur qui propose d’analyser le réseau privatif de chaque appartement au titre de cet arrêté décrit une mission que le texte exclut, même dans la version facultative.
Cette lecture n’annule pas le code. L’article R. 1321-55-1 du code de la santé publique, en vigueur depuis le 1er janvier 2023, prévoit que le propriétaire du réseau intérieur mentionné au 3° de l’article R. 1321-43 élabore, à sa charge, une évaluation des risques et une surveillance, « dont les modalités d’élaboration et de mise en œuvre sont définies par un arrêté ». L’article R. 1321-43 inclut dans le réseau intérieur les canalisations et appareillages situés entre les robinets normalement utilisés pour l’eau destinée à la consommation humaine, « dans des lieux publics comme dans des lieux privés », et le réseau public, lorsque ces éléments ne relèvent pas du distributeur. Le code renvoie donc à l’arrêté pour dire qui fait quoi, et à quel rythme. L’arrêté, lu jusqu’à son article 3, réserve l’obligation à la liste de l’article 2 et ouvre seulement une faculté pour les bâtiments d’habitation collectifs. Présenter R. 1321-55-1 comme un calendrier annuel de prélèvements imposé à toute copropriété, c’est s’arrêter avant le texte qui fixe les modalités.
L’article L. 1321-4 du code de la santé publique, en vigueur depuis le 24 décembre 2022, trace une autre frontière. Son I vise « Toute personne publique ou privée responsable d’une production ou d’une distribution au public d’eau destinée à la consommation humaine », réseaux publics ou réseaux intérieurs, et lui impose notamment de surveiller la qualité, de prendre les mesures correctives et d’informer les consommateurs en cas de risque sanitaire. Son II vise l’hypothèse différente : « En cas de risque grave pour la santé publique ayant pour origine une installation intérieure ne distribuant pas d’eau au public, l’occupant ou le propriétaire de cette installation doit, sur injonction du représentant de l’Etat, prendre toute mesure pour faire cesser le risque constaté ». Un immeuble dont l’eau chaude n’est distribuée qu’aux occupants n’est pas, par cette seconde phrase, soumis d’office au régime complet du fournisseur d’eau au public. Il peut en revanche être mis en demeure, par le représentant de l’État, si un risque grave est constaté. L’injonction n’est pas le devis. Elle suppose un risque grave identifié, un auteur de l’injonction, et un délai. Le I de l’article L. 1321-1 rappelle, de son côté, qu’« Une eau destinée à la consommation humaine est une eau propre et salubre », propre aux usages de boisson, de préparation des aliments et d’hygiène. Cette définition explique pourquoi l’eau du robinet et l’eau de la douche ne sont pas hors du droit de l’eau. Elle ne crée pas, à elle seule, le calendrier de l’arrêté de 2010.
La page de l’agence régionale de santé du 3 août 2026 le dit d’ailleurs à sa manière : les immeubles d’habitation ne sont pas soumis aux mêmes obligations réglementaires que les établissements recevant du public. Elle recommande ensuite un contrôle de température au moins une fois par mois et des analyses de légionelles au moins une fois par an, par un laboratoire accrédité. Le mot qui compte, dans cette partie de la page, est « recommandé » pour les analyses, après un « doivent » employé pour des pratiques d’entretien. Une recommandation d’agence, ou le guide du Conseil supérieur d’hygiène publique de France de novembre 2001 auquel elle renvoie, peut être une bonne pratique. Ce n’est pas l’annexe de l’arrêté de 2010, et ce n’est pas une amende écrite dans le code. Signer un contrat parce que la plaquette dit « obligation réglementaire », sans demander quel texte vise quel bâtiment, c’est payer le régime de l’hôtel pour une cage d’escalier qui n’en est pas une.
La frontière se retourne dans l’autre sens, et il faut le dire aussi clairement. Une résidence universitaire, un logement-foyer, un hôtel, une résidence de tourisme, un camping, une crèche ou un établissement de santé entrent dans les listes lues ci-dessus. Un rez-de-chaussée exploité comme tel, alimenté par la même production d’eau chaude que les appartements, peut faire entrer l’installation dans le régime obligatoire, alors que les lots d’habitation seuls n’y seraient pas. Une location meublée touristique dans un appartement n’est pas, par le seul fait d’une annonce, une « résidence de tourisme » au sens de ces arrêtés : cette qualification vise une catégorie d’hébergement, pas chaque séjour de courte durée. En revanche, ignorer une crèche ou un foyer dans l’immeuble, pour refuser tout contrôle au motif que « nous ne sommes pas un hôtel », est l’erreur symétrique du devis trop large. Le bon geste est de nommer l’activité réelle alimentée par le réseau, pas le mot le plus commode.
II. Qui maintient la boucle, qui paie le devis, et ce qu’un occupant peut exiger
A. La colonne collective n’est pas le pommeau de douche
Savoir que le plancher de température existe ne dit pas encore qui tourne le bouton, ni qui paie le contrat. Dans une copropriété, le premier document n’est pas le devis du laboratoire. C’est le règlement, et à défaut de clause claire, la loi du 10 juillet 1965.
L’article 3 de cette loi, en vigueur depuis le 25 novembre 2018, dispose que sont communes les parties affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. « Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes » notamment « les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ». Une production collective, une pompe de bouclage, un ballon de stockage qui dessert plusieurs lots entrent, en silence des titres, dans cette catégorie. Une clause du règlement peut avoir qualifié autrement un équipement. Il faut la lire avant d’affirmer que le ballon est commun, ou qu’il est privatif. La réputation légale ne vaut que dans le silence ou la contradiction des titres. Elle ne corrige pas un règlement clair qui attribue un équipement à un lot.
Quand l’équipement est commun, la charge de le conserver n’est pas celle du locataire du troisième étage, ni celle du copropriétaire qui se plaint le premier. L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, en vigueur depuis le 1er juin 2020, donne au syndicat la personnalité civile et pour objet « la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes ». Il ajoute que « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ». Cette responsabilité suppose un dommage dont l’origine est dans les parties communes. Elle n’est pas une amende automatique parce qu’un devis n’a pas été signé. Elle explique en revanche pourquoi le syndicat, et non un occupant isolé, est le bon destinataire d’une demande sur la boucle, le ballon et la consigne.
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 11 avril 2024, charge le syndic, indépendamment des pouvoirs que l’assemblée lui confère, d’assurer l’exécution du règlement et des délibérations, et « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ». Entretenir une installation existante, relever une température, faire intervenir le chauffagiste déjà missionné, relèvent de cette conservation. Commander, de sa propre initiative, un programme pluriannuel d’analyses calqué sur un hôtel, ou remplacer la production, n’est pas la même décision. L’urgence de l’article 18 vise les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Un devis de confort commercial, envoyé en septembre sans incident, sans injonction et sans panne, ne devient pas urgent parce que la plaquette parle de bactéries.
Le paiement suit cette distinction. L’article 14-1 prévoit que le syndicat vote chaque année un budget prévisionnel pour les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs. L’article 10 ajoute que les copropriétaires participent aux charges des services collectifs et des éléments d’équipement commun « en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées », et aux charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives. Le règlement fixe la quote-part de chaque lot. Une analyse décidée pour la boucle commune n’est donc pas une facture à adresser au seul locataire qui a écrit, ni au seul copropriétaire du lot où le prélèvement a été fait. Elle se répartit selon la catégorie de charges que le règlement et la nature de la dépense désignent. Si le règlement met certaines dépenses d’un service collectif à la charge de certains lots seulement, l’article 10 permet que ces copropriétaires soient les seuls à voter ces dépenses. Il faut encore que la clause existe. Elle ne se présume pas.
Le bail ne déplace pas cette colonne dans le logement. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur depuis le 1er janvier 2025, oblige le bailleur à remettre « un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé » et à délivrer le logement « en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ». Le décret du 30 janvier 2002, article 2, en vigueur depuis le 21 août 2023, précise que « La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires », et que « Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ». L’article 3 du même décret exige une cuisine ou un coin cuisine avec un évier raccordé à une alimentation en eau chaude et froide, et une installation sanitaire « alimenté en eau chaude et froide ». Une douche qui reste froide, ou une production qui ne fonctionne plus, peut donc relever de la décence et de l’état d’usage. Ce n’est pas la même question que le nombre d’unités formant colonie dans une boucle d’hôtel.
L’article 7, d, de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur depuis le 15 juin 2025, met à la charge du locataire « l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives », sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Le pommeau, le flexible, le mousseur, à l’intérieur du logement, peuvent entrer dans cet entretien courant. La pompe de recirculation, le ballon collectif, l’échangeur et la consigne de la chaufferie n’y entrent pas. Un bailleur ou un syndic qui demande au locataire de « faire désinfecter la colonne » parce qu’il occupe le lot confond le tube final et le réseau commun. Un locataire qui refuse de détartrer son pommeau, alors que le bail et le décret des réparations locatives mettent cet entretien de son côté, confond dans l’autre sens.
La date d’allumage du chauffage collectif est un autre sujet. Elle dit quand le syndic met en route le chauffage, pas à quelle température la boucle d’eau chaude sanitaire doit être tenue pendant qu’elle fonctionne, ni si un prélèvement d’hôtel est dû. Le lecteur qui cherche la date de chauffe, et non le seuil de la douche, trouvera la distinction dans l’article sur la date d’allumage du chauffage collectif. Les deux papiers d’automne ne se remplacent pas.
Quand le dossier mélange consigne, devis, règlement et bail, le tri n’est plus celui du laboratoire. Un avocat en droit immobilier à Paris regarde d’abord quel réseau est en cause, quel texte le vise, et qui a le pouvoir de décider la dépense. Ce n’est pas le même travail qu’une analyse d’eau.
B. Eau trop froide, courrier de l’agence régionale de santé, et responsabilité : ce que le texte ne promet pas
L’occupant qui constate une eau tiède, ou qui reçoit copie d’un résultat, a besoin d’une demande précise, pas d’une formule générale. La première pièce utile est la consigne affichée ou relevée, avec la date, le volume de stockage s’il est connu, et l’indication que la douche est, ou non, alimentée par la production collective. La deuxième est le règlement, ou au moins la clause sur l’eau chaude et les charges. La troisième est l’écrit : lettre ou message daté au syndic, et, si l’on est locataire, au bailleur. Décrire le fait, demander le rétablissement de la température exigée par l’article 36 si les conditions de volume sont réunies, et demander les derniers relevés, suffit à ouvrir le dossier. Menacer d’une amende qui n’est pas dans le texte, ou exiger le calendrier de l’arrêté de 2010 dans un immeuble qui n’est pas un établissement de la liste, affaiblit la demande au lieu de la durcir.
Le syndic, de son côté, ne répond pas utilement en renvoyant seulement le devis. Il peut faire mesurer la température en sortie de production, au retour de boucle s’il existe, et au point le plus éloigné, et comparer ces mesures aux deux phrases de l’article 36 : le plancher dans la distribution si le volume dépasse 3 litres, le plafond au robinet de la pièce de toilette dans tous les cas. Si le stockage atteint 400 litres et que la sortie est durablement sous 55 °C, la question suivante n’est pas « combien coûte le laboratoire », c’est si la montée quotidienne de l’annexe 1 est réellement faite, et pendant combien de temps. Sans cette vérification, baisser la consigne pour l’énergie n’est pas une économie juridiquement neutre. C’est le choix de ne tenir aucune des deux branches du texte.
L’agence régionale de santé n’est pas le syndic, et elle n’est pas non plus le juge. La page du 3 août 2026 décrit la pratique de l’agence Auvergne-Rhône-Alpes : lorsqu’une légionellose est déclarée et que la personne demeure dans un immeuble à production collective, l’agence sollicite le bailleur, la régie ou le syndic pour obtenir des résultats d’analyses et des éléments sur la gestion du réseau. Elle peut, dans des cas groupés, faire prélever par un laboratoire accrédité. Cette description vaut pour cette agence et pour la situation qu’elle raconte. Elle ne crée pas un pouvoir de couper l’eau, ni un barème d’indemnité. L’agence compétente est celle de la région où se trouve l’immeuble. À Paris et en Île-de-France, c’est l’agence régionale de santé Île-de-France, sous les mêmes textes nationaux, sans qu’un arrêté local lu ici ajoute un calendrier propre aux immeubles d’habitation. Le contentieux civil, lui, se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. Cet article ne fixe ni le délai d’audience, ni la chambre, ni le résultat.
Si un risque grave est établi sur une installation intérieure qui ne distribue pas d’eau au public, l’article L. 1321-4, II, déjà cité, permet au représentant de l’État d’enjoindre à l’occupant ou au propriétaire de faire cesser ce risque et de rendre l’installation conforme, dans le délai imparti. C’est une contrainte administrative ciblée. Elle ne se déclenche pas par la seule réception d’un devis, ni par une température que personne n’a mesurée. Elle ne remplace pas non plus la décision d’assemblée sur un remplacement d’équipement. Confondre l’injonction, le devis et le vote, c’est trois régimes dans une seule phrase commerciale.
La responsabilité civile existe, et elle est étroite. L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». L’article 1241 du code civil ajoute que chacun est responsable du dommage causé « non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ». Trois éléments restent à établir : une faute, un dommage, un lien. Une consigne tenue sous le plancher de l’article 36, alors que le volume déclenche ce plancher, peut constituer une faute de gestion de l’installation commune, ou un manquement du bailleur à l’entretien de l’équipement, selon qui avait la garde de la consigne. Elle ne prouve pas, à elle seule, qu’une infection respiratoire vient de cette boucle. L’article 14 de la loi de 1965 rend le syndicat responsable des dommages ayant leur origine dans les parties communes, sans dispenser d’établir cette origine. Aucun des textes lus ici ne fixe un montant, une présomption de causalité, ni une indemnité de droit. Un désordre de construction sur un réseau d’eau chaude, une absence totale d’eau chaude pendant des mois, et un débat sur un seuil de laboratoire sont trois litiges. Les mélanger dans une mise en demeure fait perdre le fait que le juge peut constater.
Il ne faut pas non plus inventer une sanction pénale, une retenue sur charges, ou une suspension du loyer que ces articles ne prévoient pas. Cesser de payer le loyer ou les charges parce que l’eau semble tiède est une décision distincte, avec son propre risque, que cet article n’autorise pas. Demander des travaux, une mesure de température, la communication des contrats d’entretien et, le cas échéant, une baisse de loyer ou une indemnité devant le juge, sont des voies différentes. La seconde et la troisième supposent un préjudice établi et une défaillance rattachée au bailleur ou au syndicat, pas seulement un devis refusé. L’assurance de l’immeuble, de son côté, indemnise ce que le contrat garantit. Une maladie n’est pas un dégât des eaux parce que l’eau est en cause. Il faut lire la police, pas la déduire du mot légionelle.
Les pièces qui servent, si le désaccord dure, sont simples. Le devis, avec la phrase qui présente l’analyse comme obligatoire, et le nom du texte cité s’il y en a un. Le procès-verbal d’assemblée s’il y a eu un vote, ou l’absence de vote si le syndic a commandé seul. Les relevés de température, même manuscrits, datés. Les photos de l’afficheur de consigne. Les courriers et leurs accusés. Le bail et la clause sur l’eau chaude. Le règlement sur les parties communes et les charges. Un résultat de laboratoire, s’il existe, avec le point de prélèvement : fond de ballon, retour de boucle, ou robinet privatif. Un prélèvement au pommeau, dans un logement dont l’installation privative est exclue de l’évaluation facultative, ne dit pas la même chose qu’un prélèvement sur la boucle commune. Le conserver sans le surinterpréter est déjà une précaution.
Pour le copropriétaire qui siège au conseil, la question de l’automne se formule ainsi. Le réseau alimente-t-il seulement des logements, ou aussi un lieu de la liste de 2010 ou de 2022 ? Le stockage atteint-il 400 litres, et le point le plus éloigné est-il à plus de 3 litres ? La consigne actuelle tient-elle le plancher là où l’article 36 le pose, et le plafond au robinet de toilette ? Le contrat proposé reprend-il des analyses, un fichier sanitaire et un seuil de 1 000 unités formant colonie par litre en les présentant comme dus, alors que ces phrases visent d’autres établissements ? Si la réponse à cette dernière question est oui, le devis n’est pas nul pour autant : l’article 3 de l’arrêté de 2022 permet de choisir la démarche. Il faut alors la voter comme un choix, avec son coût et sa répartition, et non comme une amende évitée. Si la réponse aux questions de volume montre que le plancher n’est pas tenu, le premier travail n’est pas le laboratoire. C’est la consigne, le bouclage, et l’entretien déjà voté dans le budget.
Conclusion
Baisser l’eau chaude pour réduire la facture, ou signer un devis de légionelles parce qu’il recopie le régime des hôtels, sont deux décisions différentes, et souvent toutes les deux mal posées. Dans un immeuble d’habitation, l’article 36 de l’arrêté du 23 juin 1978 impose des plafonds au robinet et, seulement au-delà de 3 litres de distribution ou de 400 litres de stockage, des planchers de 50 °C et de 55 °C, avec une alternative de montée quotidienne dont la durée est dans une annexe à lire, pas à deviner. L’arrêté du 1er février 2010 et son seuil de 1 000 unités formant colonie par litre visent les établissements qu’il nomme. L’évaluation des risques du 30 décembre 2022 est obligatoire dans sa liste, facultative dans les bâtiments d’habitation collectifs, et elle exclut les installations privatives des logements. Le syndicat conserve les parties communes, le syndic pourvoit à l’entretien, les charges suivent le règlement et l’article 10, le bailleur doit un logement décent et une production en état de fonctionnement, le locataire entretient son logement et non la colonne. Une injonction administrative ou une responsabilité civile supposent un risque ou un dommage établi, pas un argumentaire commercial. Avant de tourner le bouton ou de signer, il reste à mesurer le volume, à lire le règlement, et à nommer le bâtiment tel qu’il est.
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