La lettre recommandée de la banque est souvent très courte. Quelques échéances de crédit immobilier sont impayées, un délai de quinze jours est imparti pour régulariser, et le courrier annonce qu’à défaut le capital restant dû, les intérêts et les accessoires deviendront immédiatement exigibles. Cette opération s’appelle la déchéance du terme. Elle transforme un emprunt étalé sur vingt ou vingt-cinq ans en une dette unique, puis ouvre la voie au commandement de payer valant saisie de la résidence. Le 9 septembre 2026, un commentaire publié sur le Village de la Justice est revenu sur cette mécanique et sur la question que se posent les emprunteurs qui reçoivent ce courrier à la rentrée : quinze jours suffisent-ils pour que la banque exige tout le prêt ? La réponse utile n’est ni un slogan ni une promesse d’annulation automatique. Elle se lit dans un arrêt publié au Bulletin et dans un jugement de saisie immobilière rendu l’été 2025.
La première chambre civile de la Cour de cassation, le 29 mai 2024, pourvoi n° 23-12.904, a censuré une cour d’appel qui avait validé une clause de résiliation de plein droit quinze jours après une simple mise en demeure, sans rechercher si l’absence de préavis d’une durée raisonnable créait un déséquilibre significatif. Le 8 juillet 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Marseille a, dans une affaire de saisie, déclaré non écrites les dispositions d’une clause identique de quinze jours et invalidé la déchéance du terme prononcée par la banque. Le même jugement a toutefois maintenu la procédure pour les seules échéances impayées et autorisé une vente amiable. Contester la clause ne fait donc pas disparaître la dette échue. Cet article explique ce qu’il faut lire dans le contrat, ce que ces décisions permettent réellement de soutenir, et comment préparer le commandement de payer et l’audience d’orientation, y compris lorsque le logement ou le débiteur se trouve à Paris ou en Île-de-France.
I. Crédit immobilier impayé : la banque peut-elle exiger tout le capital après une mise en demeure
A. Mise en demeure de quinze jours et clause de déchéance du terme : lire le contrat avant de paniquer
Le terme, en droit des contrats, n’est pas une formalité de style. L’article 1305 du code civil, en vigueur depuis le 1er octobre 2016, dispose que « L’obligation est à terme lorsque son exigibilité est différée jusqu’à la survenance d’un événement futur et certain, encore que la date en soit incertaine. » Dans un prêt immobilier amortissable, cet événement est l’échéancier : chaque mensualité devient exigible à sa date, et le capital restant ne l’est pas avant le terme convenu. La déchéance du terme est la stipulation qui retire au débiteur le bénéfice de cet étalement lorsqu’un événement prévu au contrat se produit, le plus souvent un impayé.
Cette stipulation n’est pas, par elle-même, une invention de la banque. L’article 1103 du code civil rappelle que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Tant que la clause n’est pas écartée, elle organise l’exigibilité. Il existe aussi une déchéance légale, distincte, lorsque le débiteur ne fournit pas les sûretés promises ou diminue celles qui garantissent l’obligation : l’article 1305-4 du code civil le dit expressément. Ce texte ne vise pas l’impayé d’une mensualité. Confondre les deux régimes est une erreur fréquente dans les courriers de contestation : invoquer la diminution d’une hypothèque alors que le litige porte sur deux ou trois échéances manquées ne répond pas au moyen de la banque.
La lettre que vous tenez entre les mains doit donc être lue clause par clause, et non seulement dans son dernier paragraphe menaçant. Relevez la date de l’offre et de l’acte notarié, le montant initial, le capital restant annoncé, le taux, le nombre d’échéances visées, la date du premier impayé, le mode d’envoi de la mise en demeure et le délai exact écrit dans les conditions générales. Beaucoup de contrats de la dernière décennie reprennent une formule proche de celle examinée à Marseille le 8 juillet 2025 : en cas de défaillance dans le paiement des sommes dues, le prêteur pourra se prévaloir de l’exigibilité immédiate du prêt, en capital, intérêts et accessoires, sans formalité judiciaire, après une mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours. D’autres prévoient huit jours, trente jours, ou un délai différent selon que l’incident est un impayé, une fausse déclaration ou une cession non autorisée du bien. Le sort de la clause n’est pas le même dans tous ces cas.
Il faut aussi distinguer la déchéance du terme de la résolution du contrat. L’article 1224 du code civil dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » Résoudre le prêt, c’est mettre fin au contrat. Prononcer la déchéance du terme, c’est en garder le bénéfice pour exiger tout de suite ce qui devait être payé plus tard. Les banques emploient parfois les deux mots dans le même courrier. Le juge de l’exécution de Marseille a rappelé, dans son jugement du 8 juillet 2025, qu’il ne s’agissait pas de constater une résolution qui n’avait pas été notifiée, et que prononcer judiciairement la résolution échappait à sa compétence. Si votre courrier ne vise pas clairement une clause résolutoire, ne construisez pas toute votre défense sur la résolution : le débat utile est d’abord celui de l’exigibilité du capital.
Avant de répondre, reconstituez le décompte. Demandez, par écrit et en conservant la preuve, le tableau d’amortissement, le relevé des échéances rejetées, les frais de rejet, l’assurance emprunteur et les intérêts réclamés. Une mise en demeure qui mélange capital non échu, échéances réellement dues et indemnités forfaitaires ne se conteste pas de la même façon qu’un simple retard de deux mensualités. Vérifiez aussi si un coemprunteur, un cautionnement d’un organisme ou une hypothèque consentie par un tiers figure à l’acte. Le délai de réaction et la personne à qui le commandement devra être signifié n’en sont pas les mêmes. Enfin, notez si le logement est la résidence de la famille et s’il appartient à un seul des époux ou partenaires : ce point redevient décisif au stade du commandement, non au stade de la simple lettre de la banque.
Que faire dans les quinze jours, concrètement, sans attendre l’audience ? D’abord, ne laissez pas le recommandé non réclamé : la date de première présentation compte souvent dans le calcul du délai contractuel. Ensuite, envoyez vous-même une réponse recommandée qui accuse réception, conteste l’exigibilité du capital restant si la clause vous paraît trop brève, et propose, si vous le pouvez, un apurement des seules échéances échues. Payer les mensualités réellement dues n’équivaut pas à reconnaître que tout le capital est exigible. En revanche, un virement du montant total réclamé, sans réserve, peut être présenté plus tard par la banque comme une exécution volontaire. Si vous ne pouvez rien payer, dites-le et joignez les pièces de votre situation : avis de licenciement, arrêt de travail, jugement de divorce, échéancier d’un autre prêt. Ces pièces ne suspendent pas à elles seules la clause. Elles préparent la demande de délais et l’examen du déséquilibre.
B. Quinze jours après la mise en demeure : ce que jugent l’arrêt du 29 mai 2024 et le jugement du 8 juillet 2025
L’arrêt de référence a été rendu par la première chambre civile le 29 mai 2024, publié au Bulletin, pourvoi n° 23-12.904, arrêt n° 300 F-B, cassation partielle d’un arrêt de la cour d’appel de Metz du 5 janvier 2023. Le texte intégral est disponible sur Légifrance. Les faits sont simples et proches de ceux que décrivent les emprunteurs aujourd’hui. La Cour retient qu’« Selon l’arrêt attaqué (Metz, 5 janvier 2023), le 18 juillet 2011, la société caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Lorraine (la banque) a consenti à M. [T] (l’emprunteur) un prêt immobilier. » Elle ajoute : « Des échéances étant demeurées impayées, la banque a, le 30 mars 2018, mis en demeure l’emprunteur de régulariser la situation dans un délai de quinze jours, puis, le 5 juin 2018, prononcé la déchéance du terme. » La cour d’appel avait condamné l’emprunteur à payer 126 516,55 euros, avec intérêts au taux contractuel de 4,05 % l’an à compter du 20 juin 2018. Le pourvoi reprochait aux juges du fond de ne pas avoir examiné d’office le caractère abusif de la clause.
Le visa est précis, et il faut le respecter sous peine de mal citer l’arrêt. l’arrêt du 29 mai 2024 vise un texte antérieur à la recodification. La Cour juge « Vu l’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016 ». Ce choix s’explique par la date du prêt, le 18 juillet 2011, antérieure à la recodification. Le texte alors applicable disait, selon le motif n° 4, que « dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. » On ne peut donc pas écrire que cet arrêt a « appliqué l’article L. 212-1 » au contrat de 2011. On peut, en revanche, constater que le critère du déséquilibre significatif a été repris, pour les contrats conclus depuis le 1er octobre 2016, par le texte aujourd’hui en vigueur.
L’article L. 212-1 du code de la consommation, applicable et en vigueur à la date du 24 septembre 2026, énonce : « Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. » Il ajoute que ce caractère « s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. » L’appréciation ne porte ni sur l’objet principal ni sur l’adéquation du prix, pour autant que les clauses soient claires et compréhensibles. Une clause de déchéance n’est pas le prix du crédit. Elle peut donc être contrôlée, même si le taux, lui, ne l’est pas par ce biais.
La Cour de cassation, dans le même arrêt, ne s’est pas arrêtée à une formule abstraite. Elle a repris les critères dégagés par la Cour de justice de l’Union européenne. Au motif n° 5, elle rappelle que, par arrêt du 26 janvier 2017 (C-421/14), la juridiction européenne a dit que le juge national devait examiner si la faculté de déclarer le prêt exigible dépendait de l’inexécution d’une obligation essentielle, si cette inexécution présentait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si la clause dérogeait au droit commun, et si le droit national offrait au consommateur des moyens adéquats de remédier aux effets de cette exigibilité. Au motif n° 6, elle ajoute que l’arrêt du 8 décembre 2022 (C-600/21) impose de comprendre ces critères « ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs », mais comme des éléments de « l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat ». Autrement dit, un délai de quinze jours ne se juge pas sur une ligne isolée du contrat, coupé du montant, de la durée et des autres stipulations.
Le motif de cassation, toujours dans cet arrêt, est néanmoins ferme. La cour d’appel de Metz avait retenu que la déchéance avait été prononcée après une mise en demeure restée sans effet, laquelle précisait le délai pour y faire obstacle. La Cour de cassation répond, au motif n° 8 : « En statuant ainsi, alors que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » Le résumé publié avec l’arrêt sur Légifrance reprend la même idée : la clause est abusive parce qu’elle prive l’emprunteur d’un préavis d’une durée raisonnable et l’expose à une aggravation soudaine du remboursement. Ce résumé n’ajoute pas un délai chiffré que la Cour n’aurait pas fixé dans les motifs.
Deux limites doivent être dites clairement, parce que les commentaires de septembre 2026 les effacent parfois. Première limite : la Cour n’a pas fixé un nombre de jours universel, valable pour tous les prêts et toutes les banques. Elle a jugé qu’une clause prévoyant la résiliation de plein droit après une mise en demeure, sans préavis d’une durée raisonnable, crée le déséquilibre. Dans l’espèce, ce préavis contractuel était de quinze jours, et la cour d’appel avait cru pouvoir écarter l’abus au seul motif qu’un délai avait été indiqué. Deuxième limite : la cassation est partielle. Elle annule la condamnation au capital accéléré et le rejet du surplus des demandes de l’emprunteur, puis renvoie devant la cour d’appel de Nancy. Elle ne prononce pas elle-même la nullité de toutes les clauses de quinze jours existant en France, et elle ne dit pas que la banque perd le droit de recouvrer les échéances réellement impayées.
C’est précisément ce second point que précise le jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Marseille, rendu le 8 juillet 2025, RG n° 24/00138, audience du 17 juin 2025, décision intégrale consultable sur le site de la Cour de cassation. Le crédit agricole poursuivait la vente d’un appartement et de caves à Marseille, sur le fondement d’un commandement de payer du 10 avril 2024, publié le 25 avril 2024. L’acte notarié de prêt datait du 18 janvier 2021, pour 146 139 euros au taux de 1,88 %. La clause de la page 8 permettait l’exigibilité immédiate « après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours », en cas de défaillance dans le paiement des sommes dues. Le débiteur contestait cette clause, alors que la somme due au moment de la mise en demeure était de 1 841,22 euros sur un montant total à rembourser de 188 805 euros.
Le juge, dans ce jugement du 8 juillet 2025, vise l’article L. 212-1, donc le texte actuel, et non l’ancien article L. 132-1. Il retient que « La clause de déchéance du terme sera donc considérée comme abusive. » Il limite toutefois la portée de cette invalidation au cas des échéances impayées, les autres cas de déchéance, qui touchent à des manquements d’un autre ordre, n’étant pas le sujet du litige. Le dispositif est sans ambiguïté : le tribunal « INVALIDE la déchéance du terme en date du 19 avril 2023 » et « CONSTATE que les conditions des articles L 311- 2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies ». La créance retenue n’est plus le capital accéléré de 149 320,70 euros figurant au commandement, mais 12 742,55 euros arrêtés au 21 octobre 2024, correspondant aux échéances restées dues. Le juge ajoute que la saisie « n’apparaît donc pas disproportionnée au regard du droit du créancier de recouvrer les sommes qui lui sont dues », la créance étant alors de plus de 12 000 euros alors qu’elle n’était que de 1 841 euros lors de la mise en demeure. La leçon pratique est dure, et elle est plus utile qu’une annonce d’annulation générale : faire tomber la clause de quinze jours peut empêcher la banque d’exiger d’un coup tout le capital, sans faire disparaître les mensualités échues ni, nécessairement, la saisie elle-même.
La sanction de la clause abusive, lorsque le juge la retient, n’est pas la chute de tout le contrat. L’article L. 241-1 du code de la consommation dispose : « Les clauses abusives sont réputées non écrites. Le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans ces clauses. Les dispositions du présent article sont d’ordre public. » Le prêt continue. L’échéancier continue. Seule la stipulation qui permettait d’exiger immédiatement le capital, dans le cas d’impayé et après quinze jours, est écartée si le juge la juge abusive. C’est exactement la technique du jugement marseillais, qui déclare non écrites les dispositions de la clause en ce qu’elles visent la défaillance de paiement, et non le contrat de prêt dans son ensemble.
II. Contester la déchéance du terme et préparer la saisie immobilière à Paris
A. Lettre de la banque reçue : pièces à réunir, délais de paiement et clause réputée non écrite
Dès la mise en demeure, et avant même le commissaire de justice, le dossier se constitue. Gardez l’enveloppe, l’avis de réception, l’offre de prêt, l’acte notarié, les conditions générales page à page, les tableaux d’amortissement, les relevés des trois dernières années, les échanges avec le conseiller, les assurances emprunteur refusées ou acceptées, et tout document qui explique l’incident : perte d’emploi, maladie, séparation, charges nouvelles. Photographiez les pages où figure la clause de déchéance, avec le numéro de page. À Marseille, c’est la page 8 qui a été visée au dispositif. Un extrait incomplet, ou une brochure commerciale qui ne reprend pas les conditions générales signées, ne suffit pas.
La contestation gagne à être datée et précise. Écrivez que vous contestez l’exigibilité immédiate du capital restant dû, que vous vous référez au déséquilibre créé par un préavis que vous estimez déraisonnable au regard de la durée et du montant du prêt, et que vous demandez que la clause soit réputée non écrite pour le cas d’échéances impayées. Citez les dates : date du contrat, date du premier rejet, date de la mise en demeure, date annoncée de la déchéance. Joignez une proposition chiffrée sur les seules échéances échues si vous pouvez les reprendre, même partiellement. Cette lettre ne remplace pas l’avocat et ne suspend pas, à elle seule, une procédure déjà engagée. Elle empêche la banque de soutenir plus tard que vous n’avez jamais discuté la clause, et elle fixe votre version des dates.
Si la difficulté est passagère, la demande de délais de paiement est un second levier, distinct de l’abus. L’article 1343-5 du code civil permet au juge, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » La décision « suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. » Les majorations et pénalités de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Ces délais ne sont pas un droit automatique : le juge pèse votre situation et les besoins du créancier. Une demande crédible suppose un reste à vivre, un plan de reprise d’emploi ou de vente, et des pièces récentes, non un simple courrier d’attente.
Il existe aussi un délai de prescription à examiner, sans en faire une arme magique. L’article L. 218-2 du code de la consommation dispose : « L’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans. » Le texte, tel qu’il est en vigueur, ne dit pas que tout crédit immobilier serait forclos deux ans après la première mensualité rejetée, ni que la déchéance du terme interromprait ou ferait courir ce délai d’une façon unique. L’application de cette prescription à un prêt hypothécaire se discute à partir de la nature de l’action, de la date de l’incident et des actes interruptifs. La relever trop tard, ou l’affirmer sans le tableau des rejets, affaiblit le dossier. La relever à temps, avec les dates, peut en revanche changer l’étendue de la créance que la banque est encore en droit de poursuivre.
Lorsque la clause tombe, le contrat subsiste par l’effet de l’article L. 241-1. La banque peut alors recalculer sa créance sur les échéances échues, les intérêts de retard prévus pour ces échéances et les frais justifiés, et non plus sur le capital global devenu artificiellement exigible. C’est le passage, dans l’affaire marseillaise, de 149 320,70 euros annoncés au commandement à 12 742,55 euros retenus par le juge. L’écart est considérable pour l’emprunteur, mais 12 000 euros restent une créance liquide. Si vous pouvez les régler, le règlement des sommes réellement dues est souvent le moyen le plus sûr d’arrêter la vente. Si vous ne le pouvez pas, la discussion se déplace vers les délais de l’article 1343-5, la vente amiable ou, lorsque la situation globale des dettes le justifie, la commission de surendettement.
Le commandement devra d’ailleurs, s’il est délivré, informer le débiteur personne physique de cette faculté. Le point n’est pas accessoire. Une personne qui cumule crédit immobilier, crédits à la consommation et dettes fiscales ne se défend pas seulement par la clause abusive. Le dossier de surendettement a ses propres conditions de recevabilité, que cet article ne tranche pas. En revanche, ignorer l’indication portée sur l’acte, ou saisir la commission le jour de l’audience sans pièces, fait perdre le bénéfice pratique de cette voie. Préparez la liste des dettes, des revenus et du patrimoine en même temps que la contestation de la déchéance, afin de choisir la procédure adaptée au montant réellement exigible.
Enfin, ne négligez pas l’assurance emprunteur et la caution. Si l’impayé vient d’une incapacité, d’une perte d’emploi garantie ou d’un décès, la garantie doit être mise en jeu avant d’accepter la déchéance. Un refus d’assurance se conteste sur le contrat d’assurance, avec ses exclusions et ses délais de déclaration, et non seulement sur la clause de quinze jours. Si un organisme de caution a payé la banque et se retourne contre vous, le débat sur le caractère abusif de la clause peut encore être utile, mais le titre dont se prévaut le cautionnaire et la date de son paiement doivent être examinés à part. Mélanger ces qualités dans une seule lettre « à qui de droit » retarde la bonne contestation.
B. Commandement de payer valant saisie à Paris et en Île-de-France : juge de l’exécution, huit jours et vente amiable
La saisie immobilière ne commence pas par l’audience. L’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution pose la condition de fond : « Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier. » L’acte notarié de prêt, lorsqu’il est revêtu de la formule exécutoire, est en pratique le titre dont se prévaut la banque. Encore faut-il que la créance poursuivie soit liquide et exigible. Si la déchéance du terme est invalidée, le capital non échu ne l’est pas. Les échéances impayées peuvent l’être. C’est la distinction retenue à Marseille, qui a constaté les conditions des articles L. 311-2 et L. 311-6 tout en invalidant la déchéance.
L’article L. 311-6 précise l’assiette : « Sauf dispositions législatives particulières, la saisie immobilière peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession. » Un appartement en copropriété, une maison, des caves ou une jouissance privative cessible peuvent donc être poursuivis. Le fait d’habiter le bien ne le rend pas insaisissable. L’article L. 321-1 ajoute que « Le créancier saisit l’immeuble par acte signifié au débiteur ou au tiers acquéreur. » L’article R. 321-1 nomme cet acte : la procédure « est engagée par la signification au débiteur ou au tiers détenteur d’un commandement de payer valant saisie ». Si l’immeuble appartient en propre à l’un des époux et constitue la résidence de la famille, le commandement est dénoncé au conjoint au plus tard le premier jour ouvrable suivant. À Paris, où beaucoup de logements familiaux sont au nom d’un seul époux ou ont été acquis avant le mariage, l’absence de cette dénonciation est un point à vérifier dès la signification, sans attendre l’audience.
Le contenu du commandement est réglementé à peine de nullité. L’article R. 321-3 impose notamment « L’avertissement que le débiteur doit payer ces sommes dans un délai de huit jours, qu’à défaut de paiement, la procédure à fin de vente de l’immeuble se poursuivra et qu’à cet effet, le débiteur sera assigné à comparaître à une audience du juge de l’exécution pour voir statuer sur les modalités de la procédure ». Le même article indique que le commandement vaut saisie et que le bien est indisponible à l’égard du débiteur à compter de la signification, et à l’égard des tiers à compter de la publication au fichier immobilier. Il vaut aussi saisie des fruits : le débiteur en est séquestre, et ne peut pas librement disposer des loyers si le bien est loué. Le texte ajoute une réserve importante : « Les mentions prévues au présent article sont prescrites à peine de nullité. Toutefois, la nullité n’est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles qui sont dues au créancier. » Contester un décompte trop large reste donc un débat de fond sur l’exigibilité, non une nullité automatique de l’acte pour ce seul motif.
Le même article R. 321-3 porte le délai de huit jours à un mois « Lorsque le commandement de payer valant saisie est signifié à la personne qui a consenti une hypothèque sur l’un de ses biens pour garantir la dette d’un tiers ». Ce n’est pas le cas de l’emprunteur qui a hypothéqué sa propre résidence pour son propre prêt. Les parents qui se sont portés caution hypothécaire du crédit de leur enfant, fréquents en Île-de-France, relèvent en revanche de ce délai d’un mois s’ils sont saisis comme tiers constituants. Confondre les deux situations fait perdre soit une contestation, soit un délai de paiement encore ouvert.
L’article R. 321-6 impose de publier le commandement au fichier immobilier dans les deux mois de sa signification. Passé ce délai, la publication n’est plus régulière et la saisie à l’égard des tiers ne produit pas l’effet attendu. Demandez la copie de l’état hypothécaire et la date de publication. Dans l’affaire marseillaise, le commandement du 10 avril 2024 avait été publié le 25 avril 2024, donc dans le délai. Un acte parisien signifié en septembre et publié en décembre ne l’est pas. L’article R. 321-20 ajoute une autre péremption : le commandement cesse de produire effet si, dans les cinq ans de sa publication, aucun jugement constatant la vente n’a été mentionné en marge. Une procédure ancienne, laissée en sommeil, ne peut pas être réveillée indéfiniment sans vérifier cette date.
Le juge compétent n’est pas choisi au hasard, et il n’est pas toujours le tribunal judiciaire de Paris. L’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire, en vigueur, attribue au juge de l’exécution, de manière exclusive, « la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ». C’est ce qui permet de lui demander de déclarer la clause non écrite, comme à Marseille, sans renvoyer d’abord le débat devant une autre chambre. Territorialement, l’article R. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution donne le choix au demandeur : « le juge de l’exécution territorialement compétent, au choix du demandeur, est celui du lieu où demeure le débiteur ou celui du lieu d’exécution de la mesure. » Si une demande a été portée devant l’un, elle ne peut l’être devant l’autre.
Concrètement, un appartement situé à Paris et un débiteur domicilié à Paris conduisent au juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris. Un logement à Créteil, Bobigny, Nanterre, Versailles, Évry, Pontoise ou Meaux, ou un débiteur qui a quitté Paris pour la grande couronne, peut relever d’un autre tribunal judiciaire d’Île-de-France, selon le lieu du domicile ou le lieu d’exécution choisi par la banque. Lisez l’indication du juge territorialement compétent, qui est une mention obligatoire du commandement. Une assignation devant le mauvais juge se conteste, mais elle ne se devine pas.
À l’audience d’orientation, le débat n’est pas seulement « vente ou pas vente ». Le commandement doit indiquer que vous pouvez chercher un acquéreur, tout en précisant que la vente amiable ne peut être conclue qu’après autorisation du juge. L’article R. 322-21 organise cette autorisation : le juge fixe le prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu, taxe les frais de poursuite, et fixe une audience de rappel dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. Un délai supplémentaire, de trois mois au plus, n’est possible que si un engagement écrit d’acquisition est produit, pour permettre la signature de l’acte authentique. À Marseille, le juge a autorisé la vente amiable sur une offre de 180 000 euros, fixé un prix plancher de 160 000 euros net vendeur, et renvoyé l’affaire dans cette limite de quatre mois. À Paris, où les délais de signature notariée sont souvent tendus, l’engagement écrit doit être prêt avant l’audience si vous voulez éviter la vente forcée. Une simple annonce sur un site d’annonces ne remplace pas cet engagement.
Le commandement doit aussi indiquer que le débiteur peut demander l’aide juridictionnelle s’il remplit les conditions de ressources, et, s’il est une personne physique et s’estime en situation de surendettement, qu’il a la faculté de saisir la commission de surendettement. Ces mentions se vérifient sur l’acte. Leur absence est une question de nullité au titre de l’article R. 321-3, à soulever dans les formes et délais de la procédure, et non dans un courriel informel la veille de l’audience. Venez à l’audience avec le décompte contesté, la clause, la lettre de mise en demeure, la preuve des sommes déjà payées depuis le commandement, et, si vous demandez la vente amiable, l’offre écrite et la capacité de financement de l’acquéreur. Le juge n’inventera pas ces pièces.
Une dernière confusion, fréquente à Paris, doit être dissipée. La saisie immobilière d’un propriétaire qui ne rembourse plus son crédit n’est pas une expulsion locative. Le commandement de payer valant saisie n’est pas le commandement de quitter les lieux délivré à un locataire. Les délais, le juge et les pièces ne sont pas ceux du bail. Si vous êtes propriétaire occupant, la vente, amiable ou forcée, aboutit à devoir quitter le logement, mais la contestation utile, au stade de l’orientation, porte sur le titre, l’exigibilité, la proportion de la mesure et les modalités de vente. Si un locataire occupe le bien saisi, le procès-verbal de description ne peut être dressé chez lui qu’avec son accord ou une autorisation du juge : ce point protège l’occupant, il ne suspend pas votre dette.
Conclusion
Quinze jours après une mise en demeure ne sont pas, à eux seuls, un blanc-seing donné à la banque pour rendre exigible l’intégralité d’un crédit immobilier. L’arrêt du 29 mai 2024 juge abusive, au sens du texte qu’il vise, la clause qui prévoit la résiliation de plein droit après une mise en demeure sans préavis d’une durée raisonnable, parce qu’elle expose le consommateur à une aggravation soudaine des conditions de remboursement. Le jugement du 8 juillet 2025 montre comment ce raisonnement se transpose, sous l’article L. 212-1, à un prêt notarié de 2021 : la clause de quinze jours est écartée pour le cas d’impayé, la déchéance est invalidée, et le contrat subsiste pour le surplus. La saisie peut néanmoins continuer si les échéances échues sont liquides, exigibles et couvertes par un titre exécutoire.
La conduite à tenir est donc double. Dans les jours qui suivent la lettre, relisez la clause, figez les dates, contestez l’exigibilité du capital non échu et chiffrez ce que vous pouvez reprendre sur les seules mensualités dues. Si le commissaire de justice signifie un commandement, vérifiez les huit jours, ou le mois si vous êtes tiers constituant d’hypothèque, la publication dans les deux mois, la dénonciation au conjoint lorsque le bien est la résidence de la famille, et le juge territorialement compétent, à Paris ou dans un autre tribunal d’Île-de-France selon votre domicile et le lieu de la mesure. L’audience d’orientation se prépare avec une offre de vente amiable écrite si vous voulez éviter l’adjudication, et avec une demande de délais si le paiement peut être repris dans les deux ans. Une clause mal rédigée se combat. Une dette échue, elle, se paie, s’échelonne ou se discute sur pièces. Le plus mauvais choix reste de laisser le recommandé sans réponse jusqu’au jour de la vente.
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