Le 30 septembre 2017, l’assemblée générale d’une résidence des Hautes-Alpes vote la cession d’une partie commune à la commune, qui y fait construire un parking. Cinq ans plus tard, la société de construction-vente restée copropriétaire assigne le syndicat : la parcelle cédée comprenait, selon elle, une partie de son propre lot. Trop tard, répond le syndicat : le délai de deux mois pour contester une décision d’assemblée est expiré depuis des années. La cour d’appel de Grenoble lui donne raison. Le 2 juillet 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation censure cette analyse : l’action en responsabilité engagée contre le syndicat à raison d’une faute commise lors du vote ne constitue pas une contestation de la décision et relève de la prescription de cinq ans (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-22.686).
La réponse tient donc en une phrase : laisser passer le délai de deux mois fait perdre le droit de faire annuler le vote, mais pas nécessairement celui d’en demander réparation. Deux réserves s’imposent d’emblée. D’abord, l’arrêt statue sur la recevabilité, pas sur la faute : l’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Chambéry, qui tranchera au fond, et rien ne dit encore que le syndicat sera condamné. Ensuite, chaque dossier dépend de ses preuves : procès-verbal d’assemblée, état descriptif de division, date de connaissance des faits. Cet article explique la distinction, les textes applicables et la méthode, sans promettre aucun résultat.
Ces cessions ne sont pas rares : une commune qui veut créer des places de stationnement, un opérateur qui convoite un bout de jardin pour une antenne, un copropriétaire du rez-de-chaussée qui propose de racheter la loge ou la cour. Chaque fois, l’assemblée statue sur le patrimoine commun, et chaque fois, une erreur de périmètre peut amputer un lot privatif sans que son titulaire, parfois absent et non représenté ce jour-là, s’en aperçoive avant des années. L’affaire jugée en 2026 offre le mode d’emploi inverse : que faire quand on découvre le coup après coup, et que le syndic répond que les délais sont purgés.
I. L’assemblée a vendu une partie commune : ce que la Cour de cassation a tranché le 2 juillet 2026
A. Une cession votée en 2017, une assignation en 2022
Les faits sont rappelés par l’arrêt lui-même. La société civile immobilière de construction-vente La Crête du berger a promu et réalisé un ensemble immobilier devenu une résidence soumise au régime de la copropriété, dont elle a conservé un lot. Le 30 septembre 2017, l’assemblée générale des copropriétaires adopte une résolution autorisant la cession d’une partie commune de la copropriété à la commune, qui fait construire un parking sur la parcelle. Ce n’est que par actes des 1er, 2 et 5 août 2022 que la société assigne le syndicat des copropriétaires, son assureur, le syndic et l’assureur de celui-ci : elle soutient que la partie commune visée par la délibération incluait une partie de son lot, et réclame des dommages et intérêts ainsi que l’exonération de tout paiement des charges relatives à ce lot depuis le 30 septembre 2017.
L’un des assureurs saisit alors le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de la forclusion. Rappelons ce que recouvre ce moyen : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. » (article 122 du code de procédure civile). Autrement dit, le syndicat et ses assureurs demandent au juge de ne pas même examiner le fond : l’action serait enfermée dans le délai de deux mois de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, et ce délai serait expiré.
La cour d’appel de Grenoble, le 3 décembre 2024, suit ce raisonnement. Elle juge que la société n’a pas agi en nullité de la résolution dans le délai de deux mois, que la résolution est donc définitive et opposable aux copropriétaires quelle que soit la gravité des vices dont elle est entachée, et que l’action en responsabilité, fondée sur une faute commise lors de l’adoption d’une résolution, est enfermée dans ce même délai de deux mois, au motif que ce texte viserait toutes les actions en contestation, y compris les actions en responsabilité.
Le parcours procédural mérite qu’on s’y arrête, car il préfigure celui de tout dossier semblable. C’est l’assureur du syndic qui soulève la fin de non-recevoir devant le juge de la mise en état, c’est-à-dire au stade de l’instruction, avant tout débat sur le fond. Stratégiquement, ce choix se comprend : si la forclusion est admise, le dossier s’éteint sans expertise, sans débat sur les plans et sans chiffrage. La cour d’appel valide cette extinction en retenant que la résolution, faute de contestation dans les deux mois, est définitive et opposable aux copropriétaires quelle que soit la gravité des vices dont elle est entachée. C’est cette dernière proposition — l’idée qu’un vice, même grave, serait couvert par le silence de deux mois à tous égards — que la Cour de cassation refuse d’étendre à l’action indemnitaire. Retenons la leçon défensive : face à une fin de non-recevoir soulevée in limine litis, la qualification exacte de l’action — contestation ou responsabilité — conditionne tout, et elle doit être plaidée dès les premières conclusions.
B. Deux mois pour contester, cinq ans pour être indemnisé
La Cour de cassation répond en deux temps, en visant les articles 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et 2224 du code civil. D’abord, elle rappelle la règle des deux mois : « Selon le premier de ces textes, les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. » (paragraphe 6 de l’arrêt). Ensuite, elle rappelle la règle des cinq ans : « Aux termes du second, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » (article 2224 du code civil, paragraphe 7 de l’arrêt).
Puis vient la censure, au paragraphe 9 : « En statuant ainsi, alors que l’action en responsabilité engagée par un copropriétaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires à raison de la faute commise par celui-ci lors du vote d’une décision d’assemblée générale des copropriétaires, ne constitue pas une action en contestation d’une telle décision au sens de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » Le dispositif suit : « CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 3 décembre 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Grenoble ; » et « Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Chambéry ; » Le syndicat, le syndic et les deux assureurs sont condamnés aux dépens et à payer 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dont le premier alinéa dispose : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; »
Trois précisions encadrent la portée de l’arrêt. Premièrement, il s’agit d’un arrêt dit F-D, non publié au Bulletin, qui tranche un pourvoi sur la recevabilité : la faute du syndicat reste à démontrer devant la cour de renvoi. Deuxièmement, la Cour ne dit pas que tout copropriétaire mécontent dispose de cinq ans pour tout : elle distingue l’action en nullité de la résolution, enfermée dans les deux mois, de l’action indemnitaire fondée sur une faute commise lors du vote. Troisièmement, le point de départ des cinq ans n’est pas la date du vote, mais le jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir, ce qui, en matière de cession foncière occulte, peut être bien postérieur à l’assemblée.
II. Agir après le délai de contestation : mode d’emploi pour le copropriétaire lésé
A. Contester n’est pas demander réparation
La confusion la plus fréquente consiste à croire que, le délai de deux mois expiré, la décision devient intouchable à tous égards. La première partie de cette croyance est exacte, et le site officiel Service-Public la formule sans détour : le site officiel Service-Public rappelle que sans contestation dans les délais, une décision s’impose à tous, même si elle est irrégulière (fiche officielle) Passé le délai, on ne fait plus annuler la cession, on ne récupère pas la parcelle par la voie de la nullité, et le parking construit par la commune ne sera pas démoli sur ce fondement. C’est ce que la cour d’appel de Grenoble avait retenu, et la Cour de cassation ne le remet pas en cause.
La seconde partie de la croyance est fausse : l’impossibilité de faire annuler n’éteint pas le droit d’être indemnisé. Contester, c’est demander au juge d’effacer la décision ; demander réparation, c’est lui demander de chiffrer les conséquences d’une faute. Dans l’affaire jugée, la faute alléguée est identifiable : voter la vente d’une parcelle qui comprend, au moins pour partie, le lot privatif d’un copropriétaire, c’est disposer du bien d’autrui. Or le code civil est net : « La vente de la chose d’autrui est nulle : elle peut donner lieu à des dommages-intérêts lorsque l’acheteur a ignoré que la chose fût à autrui. » (article 1599 du code civil). Et le fondement général de l’action indemnitaire l’est tout autant : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (article 1240 du code civil).
Qui peut agir, et dans quel délai ? Le service public rappelle les conditions de la contestation : il faut avoir été opposant ou défaillant lors du vote, puis l’obligation d’agir en justice dans les deux mois de la notification du procès-verbal (fiche officielle) du procès-verbal d’assemblée générale par le syndic. Avec une nuance importante : le cas où le syndic n’a jamais adressé le procès-verbal, pour lequel le même site officiel évoque un délai de contestation porté à cinq ans (fiche officielle). Pour l’action en responsabilité, la logique est différente : elle est ouverte au copropriétaire lésé par la faute commise lors du vote, même s’il n’a pas contesté dans les deux mois, et elle se prescrit par cinq ans à compter de la connaissance des faits. Dans tous les cas, la compétence du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble (fiche officielle) et l’obligation d’être assisté par un avocat (fiche officielle)
En séance, la faute peut prendre plusieurs visages : un syndic qui présente comme partie commune une emprise dont l’état descriptif de division attribue une fraction à un lot privatif, une convocation qui décrit la parcelle par un plan approximatif sans numéro cadastral, ou un vote acquis sur la promesse que la commune réglera ensuite les limites avec les voisins. Aucun de ces manquements n’annule la résolution une fois les deux mois purgés, mais chacun peut nourrir l’action en responsabilité s’il est prouvé par le procès-verbal, les annexes de convocation et les échanges avec le syndic. C’est pourquoi la première démarche n’est jamais l’assignation : c’est la réclamation écrite des pièces, adressée au syndic, qui fige ce que la copropriété savait et quand elle l’a su.
Ce point de départ subjectif appelle une discipline de conservation : garder l’enveloppe du procès-verbal notifié, les courriels du syndic, les convocations et leurs annexes, car l’adversaire soutiendra que la notification du procès-verbal valait connaissance des faits. Entre la date du vote et la date de la découverte, chaque document compte, et l’absence de procès-verbal — le cas visé par le service public, où le délai de contestation passe à cinq ans — doit elle-même être prouvée, par exemple par l’historique des envois du syndic ou les attestations des occupants successifs. En copropriété, où les lots changent de mains et où les syndics se succèdent, reconstituer cette chronologie cinq ou huit ans après les faits est souvent le véritable enjeu du procès, avant même le débat juridique.
B. Prouver la faute, chiffrer le préjudice, assigner les bons défendeurs
Une action en responsabilité ne se gagne pas sur le seul dépassement du délai de deux mois par l’adversaire ; elle se gagne sur trois piliers : une faute, un préjudice, un lien entre les deux. La faute, ici, se prouve par la comparaison de documents que tout copropriétaire peut exiger : le procès-verbal de l’assemblée qui a voté la cession, l’état descriptif de division qui identifie les lots privatifs et les parties communes, le règlement de copropriété, et les références cadastrales avant et après la vente. Dans l’affaire de 2026, c’est la superposition de la parcelle cédée et du lot conservé par le promoteur qui fonde le grief. Avant d’assigner, il faut donc faire parler les plans : demander au syndic la copie du procès-verbal et de l’état descriptif, rapprocher les numéros de lots et de parcelles, et faire constater par un commissaire de justice l’occupation des lieux, par exemple le parking construit par la commune sur l’emprise contestée.
Le préjudice, lui, doit être chiffré poste par poste. La société demanderesse réclamait des dommages et intérêts et l’exonération des charges de son lot depuis 2017. Sur ce second point, la prudence s’impose : l’exonération de charges n’est pas un dû automatique et dépendra de l’appréciation de la cour de renvoi. En pratique, le préjudice d’un copropriétaire dont le lot a été amputé peut comprendre la valeur de la fraction perdue, la perte d’usage ou de constructibilité, les charges payées pour un lot diminué et les frais engagés pour faire valoir ses droits. Chaque poste doit être justifié par une pièce : acte d’acquisition, appels de charges, devis, constats, correspondances.
Contre qui agir ? L’affaire montre la palette complète : le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, comme auteur du vote fautif ; le syndic lui-même, si un manquement à son devoir de conseil et de vérification est caractérisé, par exemple l’absence de contrôle de l’état descriptif avant de faire voter une cession foncière ; et les assureurs respectifs, dont l’un avait précisément soulevé la fin de non-recevoir. Assigner largement n’est pas une coquetterie : c’est la condition pour que la condamnation éventuelle soit effectivement payée. Mais chaque défendeur supplémentaire doit être visé par un grief précis, sous peine de voir sa mise hors de cause prononcée et de supporter une part des dépens.
La méthode procédurale compte autant que le fond. D’abord écrire : une mise en demeure adressée au syndic par lettre recommandée avec avis de réception, qui décrit la superposition litigieuse, vise les documents et chiffre la demande, interrompt les malentendus et fixe le point de départ des intérêts. Ensuite, ne pas se tromper de porte : la contestation d’une décision d’assemblée et l’action en responsabilité obéissent à des délais différents, et c’est précisément cette distinction qui a fait gagner la société demanderesse devant la Cour de cassation. Enfin, mesurer le temps judiciaire : entre l’assignation d’août 2022 et l’arrêt de juillet 2026, quatre années se sont écoulées sans que le fond ait été examiné. Celui qui agit en 2026 pour un vote ancien doit intégrer cette durée et préserver ses preuves entre-temps.
Pour les copropriétaires qui découvrent ce type de situation, le réflexe utile consiste à faire vérifier rapidement le dossier par un professionnel du droit immobilier avant que la prescription de cinq ans ne soit acquise : la date de connaissance des faits se discute, et l’adversaire ne manquera pas de soutenir que le procès-verbal notifié valait connaissance. Les lecteurs concernés par un litige de copropriété, de charges ou de travaux votés en assemblée peuvent se tourner vers le cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris pour une analyse de leur procès-verbal, de leur état descriptif de division et de leurs délais d’action.
La commune qui a acheté et construit le parking n’est pas à l’abri de toute discussion, mais sa position diffère de celle du syndicat. L’article 1599 du code civil prévoit que la vente de la chose d’autrui est nulle et qu’elle peut donner lieu à des dommages et intérêts lorsque l’acheteur a ignoré que la chose fût à autrui. Autrement dit, si la commune ignorait que la parcelle incluait un lot privatif, elle peut elle-même avoir subi un préjudice et se retourner contre son vendeur. C’est l’une des raisons pour lesquelles, dans l’affaire jugée, le cercle des défendeurs comprenait aussi les assureurs des deux côtés : chacun cherche le garant solvable de la faute initiale. Pour le copropriétaire lésé, la leçon est claire : viser le syndicat auteur du vote ne suffit pas toujours, et la solidité financière du débiteur final conditionne l’utilité de la victoire judiciaire.
Reste la question du temps qui court pendant que l’on hésite. La prescription de cinq ans ne se suspend pas parce que l’on négocie, et une simple lettre de réclamation ne l’interrompt pas. Seuls des actes qualifiés produisent cet effet interruptif : « La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. » (article 2240 du code civil) et « La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure. » (article 2241 du code civil). Concrètement, celui qui découvre en 2026 une cession votée en 2017 et connue de lui en 2022, comme dans l’espèce, doit assigner avant l’expiration du délai calculé depuis la connaissance des faits, et non depuis le vote. L’assignation d’août 2022, intervenue cinq ans après la résolution mais peu après la découverte du chevauchement, illustre ce calcul : c’est la date de la connaissance, prouvée par des pièces, qui fait courir le délai, et c’est elle que l’adversaire contestera en premier.
Trois erreurs reviennent dans ces dossiers. La première consiste à assigner en nullité de la résolution après l’expiration des deux mois, en espérant que la gravité du vice — vendre le bien d’autrui — fasse fléchir le juge : la Cour de cassation confirme que la résolution, même entachée d’un vice grave, devient définitive et opposable. La deuxième consiste, à l’inverse, à renoncer à tout parce que les deux mois sont passés, alors que la voie indemnitaire reste ouverte cinq ans. La troisième consiste à attendre l’issue du renvoi de Chambéry comme s’il s’agissait d’une autorisation d’agir : chaque dossier se prescrit séparément, et le copropriétaire qui attend 2027 ou 2028 pour assigner risque de découvrir que son propre délai de cinq ans a expiré pendant qu’il suivait l’affaire des autres.
Notons enfin un point souvent mal compris : la Cour ne juge pas que le syndicat a commis une faute, elle juge que la cour d’appel ne pouvait pas déclarer l’action irrecevable. La formule de l’arrêt est d’ailleurs strictement limitée à la recevabilité, et le renvoi devant la cour d’appel de Chambéry signifie que tout reste à plaider : l’existence de la faute, son imputabilité au syndicat plutôt qu’au seul syndic, l’étendue du préjudice et le partage éventuel de responsabilité avec les assureurs. Présenter l’arrêt comme une victoire définitive des copropriétaires serait donc une faute d’analyse : c’est une victoire procédurale qui rouvre la porte du prétoire, pas un chèque en blanc.
Enfin, le coût du procès doit être anticipé. L’arrêt condamne le syndicat, le syndic et les deux assureurs aux dépens et à 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens : la partie qui succombe paie, en plus de ses propres frais, une part de ceux de son adversaire. Celui qui assigne à la légère, sans faute caractérisée ni préjudice chiffré, s’expose au miroir de cette condamnation. D’où l’ordre des opérations : vérifier l’étiquette juridique des faits avec un avocat, chiffrer avec des pièces, tenter la résolution amiable par une mise en demeure circonstanciée, puis assigner devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble dans le délai utile. La fermeté paie, mais seulement quand elle est documentée.
Conclusion
L’arrêt du 2 juillet 2026 ne ressuscite pas les contestations tardives : une résolution d’assemblée non contestée dans les deux mois reste définitive, même irrégulière. Il ouvre en revanche une seconde voie, indemnitaire, qui survit à la forclusion : pendant cinq ans à compter de la connaissance des faits, le copropriétaire lésé par une faute commise lors du vote peut en demander réparation au syndicat. Dans une copropriété, où les cessions de parties communes, les travaux et les parkings engagent des valeurs considérables sur le fondement d’un simple vote, cette distinction change tout. Elle ne dispense ni de prouver la faute, ni de chiffrer le préjudice, ni d’assigner les bons défendeurs, et l’affaire renvoyée à Chambéry le rappellera peut-être avec sévérité. Mais elle interdit au syndicat de se retrancher derrière le calendrier : la purge du délai de contestation n’est pas un brevet d’impunité. Devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, en 2026 comme avant, le dossier le mieux documenté l’emporte, et ce dossier commence par la lecture croisée du procès-verbal, de l’état descriptif et du cadastre.
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