Vous voulez céder votre bail rural à un voisin, à un repreneur ou à la société qui rachète votre exploitation, et cette personne n’est ni votre conjoint, ni votre partenaire de pacs, ni votre enfant. Ou vous êtes de l’autre côté : un propriétaire vient de recevoir une lettre recommandée annonçant que le fermier va céder le bail, et vous avez peu de temps pour réagir. Le bail rural ordinaire interdit cette cession. Seul un bail cessible hors du cadre familial, créé dans des formes strictes, l’autorise. Encore faut-il notifier le projet, laisser s’écouler le délai, puis rendre l’acte opposable. Une lettre incomplète, un acte sous seing privé présenté comme un bail cessible, ou une cession signée trop tôt peuvent aboutir à la nullité de la cession et à la résiliation du bail.
Ce n’est pas le même sujet que la cession à un enfant, ni le même que le bail à long terme de dix-huit ou vingt-cinq ans. Le chapitre des baux cessibles a ses propres conditions de naissance, son propre plafond de loyer, son propre congé et sa propre sanction. Les pages qui décrivent le contrat oublient souvent deux points qui décident le litige : la clause irrégulière n’annule pas forcément le bail, elle le fait sortir du régime spécial ; et l’acceptation du projet ne remplace pas l’acte de cession opposable au bailleur. L’article qui suit distingue ces étapes, avec les textes en vigueur au 23 septembre 2026 et l’arrêt de la troisième chambre civile du 11 janvier 2024 sur le moment où une cession de bail rural produit effet.
I. Votre bail peut-il être cédé à quelqu’un d’autre que votre famille ?
A. Sans acte authentique et sans clause expresse, la cession au tiers est interdite
Le point de départ n’est pas la volonté des parties. L’article 1717 du code civil pose une règle générale : le preneur peut sous-louer et même céder son bail, si cette faculté ne lui a pas été interdite. Le statut du fermage renverse cette liberté. L’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime dispose, sous réserve des baux cessibles hors du cadre familial, et nonobstant l’article 1717, que « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés ». À défaut d’agrément, le tribunal paritaire peut autoriser cette cession familiale. La sous-location reste interdite, hors les autorisations particulières que le même article réserve aux vacances, aux loisirs et aux bâtiments d’habitation.
Cette voie familiale est déjà un contentieux en soi : agrément, participation effective à l’exploitation, âge du descendant, date à laquelle le tribunal contrôle les conditions. Elle ne permet pas de céder le bail à un tiers étranger à ce cercle. Si votre projet vise un voisin, un jeune agriculteur sans lien de famille, ou l’acquéreur de votre cheptel et de votre matériel, l’article L. 411-35 ne vous ouvre pas la porte. Il vous la ferme, sauf à entrer dans le chapitre des baux cessibles.
Ce chapitre ne s’applique pas par simple mention du mot « cessible » dans un contrat sous seing privé, ni parce que le bail a déjà dix-huit ans. L’article L. 418-1 subordonne la clause qui autorise le locataire à céder son bail à d’autres personnes que celles de l’article L. 411-35 à deux conditions cumulatives : le contrat doit être passé en la forme authentique, et il doit mentionner expressément que chacune des parties entend qu’il soit soumis aux dispositions de ce chapitre. Le texte ajoute : « A défaut, la clause est réputée nulle et le bail n’est pas régi par les dispositions du présent chapitre. »
La précision est décisive. Ce n’est pas le bail tout entier que l’article déclare nul. C’est la clause. Le contrat n’entre pas dans le régime des baux cessibles. S’il s’agit par ailleurs d’un bail rural, l’interdiction de céder hors du cercle familial reprend sa place. Présenter la sanction comme une nullité automatique du bail, comme le font certaines fiches, va au-delà du texte. À l’inverse, croire qu’une clause mal rédigée produit quand même la cessibilité est tout aussi faux : la clause est réputée nulle.
Avant d’envoyer la moindre lettre, relisez donc l’acte, pas le souvenir que vous en avez. Trois questions suffisent. Le bail a-t-il été reçu en la forme authentique, c’est-à-dire par un officier public, en pratique un notaire ? Contient-il une clause qui autorise la cession à d’autres personnes que le conjoint, le partenaire de pacs participant à l’exploitation, ou les descendants majeurs ou émancipés ? Cette clause, ou une autre stipulation du même acte, dit-elle expressément que chacune des parties entend soumettre le contrat au chapitre des baux cessibles ? Si l’une des réponses est non, vous n’êtes pas dans l’article L. 418-1. Vous êtes dans l’interdiction de l’article L. 411-35, avec les conséquences de résiliation examinées plus loin.
Le bail à long terme du chapitre VI ne comble pas ce manque. L’article L. 416-1 prévoit qu’un « bail à long terme est conclu pour une durée d’au moins dix-huit ans », sans reprise triennale pendant son cours, sous la réserve de l’article L. 416-5, et qu’il se renouvelle par période de neuf ans dans les conditions de l’article L. 411-46. Cette durée longue ne contient pas, à elle seule, le droit de céder à un tiers. Un bail de dix-huit ans, de vingt-cinq ans ou de carrière reste soumis à l’interdiction de cession hors du cadre familial, tant qu’il n’a pas été passé en la forme authentique et expressément soumis au chapitre VIII. Le bail rural à long terme et le bail cessible se rencontrent souvent dans les mêmes négociations, parce que les deux durent au moins dix-huit ans. Ils ne se confondent pas. Signer l’un ne fait pas naître l’autre.
Lorsque les deux conditions de l’article L. 418-1 sont réunies, le régime devient impératif dans l’autre sens. Les baux qui y satisfont « sont régis, nonobstant toute convention contraire, par les dispositions du présent chapitre, ainsi que par les autres dispositions du présent titre qui ne leur sont pas contraires ». Les parties ne peuvent pas garder la cessibilité et écarter, par une clause ordinaire, les règles du chapitre qui les gênent. Les dérogations permises sont celles que le texte énumère, et encore à des conditions précises. article L. 418-1.
Deux exclusions, souvent mal résumées, ne jouent qu’après un délai. Les articles L. 143-1 à L. 143-15 et L. 412-7 ne sont pas applicables aux biens immobiliers faisant l’objet de tels baux « dès lors que le bail portant sur ces biens a été conclu depuis au moins trois ans ». L’article L. 143-1 institue le droit de préemption des SAFER en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de terrains à vocation agricole, dans les limites que cet article détaille. L’article L. 412-7 permet au bénéficiaire d’un droit de préemption qui estime le prix exagéré de saisir le tribunal paritaire pour faire fixer la valeur vénale. L’article L. 412-1 n’est pas dans la liste écartée : le preneur en place conserve le droit de préemption qu’il organise lorsque le propriétaire aliène le fonds à titre onéreux, hors les cas que ce texte exclut lui-même. Après trois ans de bail cessible, ce qui tombe, ce n’est donc pas toute préemption. C’est le bloc SAFER des articles L. 143-1 à L. 143-15, et la procédure de contestation du prix de l’article L. 412-7. Avant trois ans, ces textes restent applicables. La date de conclusion du bail, et non la date de la vente, commande cette bascule. Le contentieux de la vente de terres louées et de la priorité du fermier sur la SAFER reste un autre dossier, traité à part, et ne se déduit pas automatiquement du seul mot « cessible ». article L. 418-1.
B. Durée, loyer et clauses : ce que le bail cessible change vraiment
La durée minimale est de dix-huit ans. L’article L. 418-2 le dit pour le bail mentionné au premier alinéa de l’article L. 418-1 : « La durée minimale du bail mentionné au premier alinéa de l’article L. 418-1 est de dix-huit ans. » Un projet de bail cessible de neuf ans, même authentique et même assorti de la clause expresse, ne remplit pas cette condition. Le texte ne dit pas que la durée peut être raccourcie par accord. Il fixe un minimum.
Le prix n’est pas libre non plus, et il ne se confond pas avec le prix que le cessionnaire paiera plus tard au preneur sortant pour reprendre le bail. L’article L. 418-2 vise le loyer du bail : « Son prix est constitué des loyers mentionnés à l’article L. 411-11 qui sont fixés entre les maxima majorés de 50 %, incluant le supplément défini dans chaque département pour prendre en compte une durée de location supérieure à dix-huit ans, et les minima prévus au même article. » article L. 418-2.
Il faut lire la phrase jusqu’au bout. Le plafond est le maximum majoré de 50 %. Cette majoration inclut le supplément départemental prévu pour une location de plus de dix-huit ans. Elle ne s’y ajoute pas. Une fiche qui additionne les deux fait payer au fermier un loyer que le texte n’autorise pas. Le plancher est le minimum de l’article L. 411-11, pas un minimum relevé de 50 %.
L’article L. 411-11 explique de quoi ces loyers sont faits. « Le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d’une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l’état et de l’importance des bâtiments d’habitation et d’exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué ». Il se décompose entre le loyer des bâtiments d’habitation, fixé en monnaie entre des maxima et des minima actualisés selon l’indice de référence des loyers, et le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation, fixé en monnaie entre des maxima et des minima actualisés selon l’indice national des fermages, sauf le cas particulier des cultures permanentes qui peuvent être évaluées en denrées. Ces maxima et minima sont arrêtés par l’autorité administrative, sur proposition des commissions consultatives paritaires départementales, et réexaminés au plus tard tous les six ans.
Aucun chiffre national ne peut donc être donné ici. L’arrêté du département où se trouvent les terres, pour l’année concernée, est la seule base. L’illustration qui suit n’est pas un montant légal. Si l’arrêté applicable fixe un maximum de 100 pour la catégorie de bien louée, le plafond du bail cessible est 150, parce que 100 majoré de 50 % fait 150. On n’ajoute pas, par-dessus, le supplément de longue durée : le texte dit que la majoration de 50 % l’inclut. Si le minimum arrêté est 40, le loyer ne peut pas être convenu en dessous, sous la réserve, propre à l’article L. 411-11, que les minima ne s’appliquent pas lorsque le bail comporte les clauses environnementales du troisième alinéa de l’article L. 411-27. Cette articulation doit être vérifiée sur les deux textes lorsque le bail cessible contient de telles clauses, parce que l’article L. 418-2 renvoie aux minima du même article L. 411-11.
Le loyer illicite ne se négocie pas en silence jusqu’à la fin du bail. Le tribunal paritaire peut être saisi pour le ramener dans la bande légale. Le contentieux du fermage trop élevé, des maxima et de la répétition a ses propres délais et sa propre méthode de calcul. Il ne faut pas le mélanger avec le prix de cession du bail, qui est une autre somme, payée entre preneur sortant et repreneur, et non au bailleur au titre du fermage.
Les parties ne sont pas non plus libres de réécrire tout le statut. L’article L. 418-1 permet de déroger, par convention expresse et au moyen de clauses validées par la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux, aux articles L. 411-25 à L. 411-29, L. 415-1, L. 415-2 et L. 415-7. Sans validation de cette commission, la dérogation n’est pas celle que le texte autorise. Une clause type copiée d’un autre département, ou une clause signée sans passage devant la commission, ne doit pas être traitée comme acquise. L’article L. 411-25 n’a pas été retrouvé comme article en vigueur à la date du 23 septembre 2026. La liste de l’article L. 418-1 demeure. Elle ne permet pas d’inventer le contenu d’un article absent. En revanche, l’article L. 411-27, qui figure dans la plage citée, est en vigueur. Il régit les obligations du preneur sur l’utilisation du fonds par renvoi aux articles 1766 et 1767 du code civil, protège certaines pratiques environnementales contre une demande de résiliation, et encadre les clauses environnementales qui peuvent être insérées. Y déroger suppose la convention expresse et la validation de la commission. À défaut, ces règles restent celles du titre, dès lors qu’elles ne sont pas contraires au chapitre VIII.
Une autre dérogation est plus étroite encore. Les parties peuvent convenir d’une répartition différente de la charge des primes d’assurance contre l’incendie des bâtiments loués, prescrites par le premier alinéa de l’article L. 415-3. Ce premier alinéa, dans sa version en vigueur depuis le 16 février 2025, dispose : « Le paiement des primes d’assurances contre l’incendie des bâtiments loués, celui des grosses réparations et l’impôt foncier sont à la charge exclusive du propriétaire. » (article L. 415-3). La faculté de répartir autrement ne vise, dans l’article L. 418-1, que les primes d’incendie. Elle ne déplace pas, par elle-même, les grosses réparations ni l’impôt foncier. Le remboursement de taxe foncière entre bailleur et fermier obéit à d’autres règles, déjà analysées à part. Le sinistre qui détruit une grange relève encore d’un autre raisonnement. Ici, la seule question est de savoir si une clause du bail cessible a valablement déplacé les primes d’incendie, et seulement celles-là.
Dernière liberté expressément ouverte : « Les parties sont libres de prévoir que le bailleur pourra acquérir par préférence le bail cédé isolément. » Cette clause n’existe que si elle a été stipulée. Elle n’est pas sous-entendue. Elle ne se confond pas avec le droit d’opposition des deux mois. La préférence permet au bailleur, si la clause le prévoit, d’acquérir lui-même le bail que le preneur s’apprête à céder seul. L’opposition, elle, est le droit de saisir le tribunal pour un motif légitime contre le projet de cession à un tiers. Un bailleur qui n’a pas la clause de préférence ne peut pas l’inventer au moment de la lettre recommandée. Un preneur qui a signé cette clause ne peut pas l’ignorer en cédant directement au tiers sans la mettre en œuvre. article L. 418-1.
Enfin, l’article L. 418-5 écarte l’article L. 411-74 : « L’article L. 411-74 n’est pas applicable aux baux régis par le présent chapitre. » L’article L. 411-74 punit « d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 30 000 € ou de l’une de ces deux peines seulement, tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura, directement ou indirectement, à l’occasion d’un changement d’exploitant, soit obtenu ou tenté d’obtenir une remise d’argent ou de valeurs non justifiée, soit imposé ou tenté d’imposer la reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci ». Cette incrimination, et l’action en répétition qui l’accompagne, ne gouvernent pas les baux du chapitre VIII. Cela ne fixe pas le prix de la cession. Cela ne valide pas n’importe quelle somme. Cela ne dispense pas de l’écrit, de la notification du projet, ni du respect du loyer de l’article L. 418-2. Une remise occulte, une dissimulation du véritable prix, ou une reprise de matériel à un prix sans rapport avec sa valeur peuvent encore être discutées sur d’autres fondements, civils ou pénaux, selon les faits. Le seul effet certain de l’article L. 418-5 est l’inapplicabilité de ce texte-là.
Le repreneur, de son côté, ne devient pas exploitant régulier par la seule cession du bail. Le contrôle des structures est un régime distinct. Selon la surface, le département et la situation du candidat, une autorisation d’exploiter peut être exigée. Le refus d’autorisation d’exploiter se conteste devant le juge administratif, pas devant le tribunal paritaire, et peut mettre en péril la jouissance que la cession était censée transmettre. Il faut le vérifier avant de signer, pas après le refus.
II. Comment notifier, s’opposer et éviter la nullité de la cession
A. La lettre recommandée, les deux mois et le tribunal paritaire
Lorsque le bail est bien cessible, la cession n’est pas libre dans son déroulement. L’article L. 418-4 impose une notification préalable : « Le locataire qui entend procéder à la cession de son bail notifie au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, à peine de nullité de la cession et de résiliation du bail, un projet de cession mentionnant l’identité du cessionnaire pressenti et la date de la cession projetée. »
Chaque mot compte. La forme est la lettre recommandée avec accusé de réception, pas un courriel, pas un SMS, pas une remise en main propre sans cette forme, pas une annonce verbale à l’occasion du paiement du fermage. La sanction n’est pas une simple irrégularité que le juge pourrait couvrir. Le texte vise, à peine de nullité de la cession et de résiliation du bail, l’absence de cette notification. Céder d’abord et prévenir ensuite, c’est exposer les deux : la cession peut être anéantie, et le bail lui-même peut être résilié.
Le contenu minimal est double : l’identité du cessionnaire pressenti, et la date de la cession projetée. Une lettre qui annonce seulement un repreneur, sans le nommer, ne remplit pas le texte. Une lettre qui nomme la personne sans date de cession projetée non plus. L’identité utile est celle qui permet au bailleur de savoir à qui le bail va être cédé : nom, prénom, ou dénomination sociale, et les éléments qui évitent la confusion avec un homonyme. Changer de cessionnaire après la notification, c’est changer de projet. Le plus sûr est une nouvelle notification, plutôt qu’un avenant silencieux. La date projetée doit être une date, pas une saison. Elle doit aussi respecter le délai qui suit, puisque la cession ne peut pas intervenir pendant ce délai, sauf accord exprès.
Le bailleur qui veut s’opposer ne refuse pas par une simple lettre de protestation. L’article L. 418-4 poursuit : s’il entend s’opposer pour un motif légitime au projet du preneur, il saisit le tribunal paritaire des baux ruraux dans un délai fixé par voie réglementaire. Passé ce délai, il est réputé accepter la cession. Et « La cession ne peut intervenir au cours du délai mentionné à l’alinéa précédent, sauf accord exprès du bailleur. » article L. 418-4.
Le délai réglementaire est fixé par l’article R. 418-1 : il « est fixé à deux mois à compter de la réception de la notification du preneur ». Le point de départ n’est pas la date d’envoi, ni la date du cachet de la poste, ni la première présentation si la lettre n’a pas été retirée dans des conditions qui vaudraient réception. C’est la réception. Conservez l’accusé. Sans lui, le preneur ne prouve pas le point de départ, et le bailleur peut soutenir qu’il n’a jamais reçu un projet régulier.
Deux mois, c’est court pour le bailleur et long pour le preneur qui a déjà promis la terre à son repreneur. Pendant ce délai, la cession ne peut pas être passée, sauf accord exprès du bailleur. Un compromis signé le lendemain de la lettre, « sous condition » de l’absence d’opposition, reste dangereux si la cession elle-même est déjà consentie. L’accord exprès qui permet d’aller plus vite doit être exprès. Le silence n’est pas cet accord. Le silence, à l’expiration des deux mois, produit un autre effet : l’acceptation réputée.
Que doit contenir l’opposition ? Le code exige un motif légitime, et la saisine du tribunal paritaire, pas une fin de non-recevoir improvisée. Il ne dresse pas la liste des motifs. Il serait inexact d’affirmer qu’un désaccord sur la personne, sur le prix de cession ou sur le calendrier est toujours légitime, ou jamais légitime. Le tribunal contrôle le motif articulé par le bailleur au regard du projet notifié. Un bailleur qui saisit sans exposer de motif, ou qui se borne à dire qu’il préfère garder le preneur actuel, prend le risque que le tribunal écarte l’opposition. Un preneur qui traite toute opposition comme dilatoire, sans répondre sur la personne du cessionnaire, sa capacité à exploiter et les conditions du projet, prend le risque inverse. La pièce centrale est le projet notifié, comparé au motif invoqué.
La saisine doit intervenir dans les deux mois de la réception. Une assignation ou une requête hors délai ne fait pas revivre le droit d’opposition. Passé le délai, le bailleur est réputé accepter. Cette acceptation réputée vaut pour le projet notifié, avec le cessionnaire et la date qui y figurent. Elle ne répare pas une notification nulle, parce qu’une notification qui ne contient pas l’identité et la date n’est pas la notification de l’article L. 418-4. Elle ne transforme pas non plus un bail ordinaire en bail cessible.
Le tribunal compétent est le tribunal paritaire des baux ruraux. La manière de le saisir, la conciliation et l’appel ont leurs règles propres. Les délais de saisine du tribunal paritaire ne se confondent pas avec le délai de deux mois de l’article R. 418-1, qui est un délai spécial d’opposition au projet de cession. Rater les deux mois, ce n’est pas « saisir un peu plus tard ». C’est, pour le bailleur, être réputé avoir accepté.
Les pièces à réunir avant l’audience sont simples, et leur absence se paie. Pour le preneur : la copie authentique du bail, la clause de soumission au chapitre VIII, la lettre recommandée, la preuve de sa réception, l’identité complète du cessionnaire, la date projetée, et, s’il existe, l’accord exprès d’anticiper. Pour le bailleur : la date de réception, la requête ou l’assignation et sa date, le motif légitime articulé, et les éléments de fait qui le soutiennent. Si une clause de préférence a été stipulée, elle doit être produite, parce qu’elle ouvre une prétention distincte de l’opposition. Si le cessionnaire a déjà besoin d’une autorisation d’exploiter, la demande administrative et la décision, ou leur absence, éclairent le sérieux du projet, sans remplacer le contrôle du tribunal paritaire sur le motif d’opposition.
Un cas fréquent mérite d’être séparé. Le preneur d’un bail ordinaire, ou d’un bail à long terme qui n’est pas cessible, cède quand même à un tiers, parfois en appelant l’opération « mise à disposition », « association » ou « vente de l’exploitation ». L’article L. 411-31, II, 1°, permet au bailleur de demander la résiliation pour toute contravention à l’article L. 411-35. Dans les cas prévus aux 1° et 2° de ce II, « le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail ». La cession à un enfant, avec agrément ou autorisation du tribunal, est l’exception familiale. Elle ne couvre pas le repreneur extérieur. Qualifier après coup le contrat de bail cessible, alors qu’il n’est ni authentique ni expressément soumis au chapitre VIII, ne répare pas la contravention. article L. 411-31.
B. L’acte de cession, l’impayé et le non-renouvellement ne se confondent pas
L’acceptation du projet, expresse ou réputée, n’est pas encore la cession. L’article 1216 du code civil, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er octobre 2016, distingue les temps. « Un contractant, le cédant, peut céder sa qualité de partie au contrat à un tiers, le cessionnaire, avec l’accord de son cocontractant, le cédé. Cet accord peut être donné par avance, notamment dans le contrat conclu entre les futurs cédant et cédé, auquel cas la cession produit effet à l’égard du cédé lorsque le contrat conclu entre le cédant et le cessionnaire lui est notifié ou lorsqu’il en prend acte. La cession doit être constatée par écrit, à peine de nullité. »
La clause du bail cessible peut constituer cet accord donné par avance. Elle ne dispense pas de l’écrit. Une cession verbale est nulle, alors même que le bailleur aurait laissé passer les deux mois. Elle ne dispense pas non plus de rendre l’acte opposable. Lorsque l’accord a été donné par avance, la cession produit effet à l’égard du bailleur lorsque le contrat de cession lui est notifié, ou lorsqu’il en prend acte. Être partie à l’acte produit le même résultat, puisque l’article 1216 exige en principe l’accord du cédé, et que la participation à l’acte est la forme la plus nette de cet accord.
La lettre de l’article L. 418-4 et la notification de l’article 1216 n’ont pas le même objet. La première porte un projet : identité du cessionnaire pressenti, date projetée, avant la cession, pour ouvrir le délai d’opposition. La seconde porte l’acte déjà conclu entre le cédant et le cessionnaire, pour que le transfert produise effet envers le bailleur. Envoyer seulement le projet, puis signer l’acte sans le notifier et sans que le bailleur en prenne acte, laisse le cessionnaire dans une situation fragile : il peut avoir payé le preneur sortant sans être, à l’égard du bailleur, le nouveau preneur. Le bailleur peut encore s’adresser à l’ancien, délivrer un congé à l’ancien, et demander le fermage à l’ancien, tant que la cession ne lui est pas opposable.
La troisième chambre civile a fixé cette frontière dans un litige de cession familiale, et non dans un bail cessible. Il faut le dire pour ne pas lui faire dire autre chose. Le 11 janvier 2024, elle a statué sur le pourvoi n° C 22-15.661, arrêt n° 2 FS-B, publié au bulletin, en formation de section. Les bailleresses avaient délivré au preneur, le 25 mars 2014, un congé en raison de l’âge. Un jugement du 18 mai 2015, assorti de l’exécution provisoire et confirmé le 12 septembre 2017, avait autorisé la cession du bail au fils et annulé ce congé. Le 30 novembre 2015, elles avaient délivré au père un congé pour reprise à effet au 30 septembre 2018. L’acte de cession n’a été conclu que le 11 avril 2018. La cour d’appel d’Amiens avait annulé le congé de 2015 au motif qu’il n’avait pas été délivré au fils, déjà autorisé à recevoir le bail. La Cour de cassation a cassé partiellement.
Elle vise l’article 1216 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et les articles L. 411-35, alinéa 1er, L. 411-47, alinéa 1er, et L. 411-58, alinéa 1er, du code rural. Son motif est net : « la cession du bail rural, même autorisée en justice, ne produit effet à l’égard du bailleur que si, conformément à l’article 1216 du code civil, il est partie à l’acte de cession, si l’acte lui est notifié ou s’il en prend acte ». La qualité de preneur du destinataire du congé s’apprécie à la date de délivrance du congé. À la date du 30 novembre 2015, aucune cession opposable aux bailleresses n’était intervenue. Le congé délivré au preneur en place n’était pas nul de ce chef. Le texte de l’arrêt est celui publié par la Cour de cassation, pourvoi n° 22-15.661.
Cet arrêt ne juge pas l’article L. 418-4. Il juge une cession à un descendant, autorisée par le tribunal paritaire sur le fondement de l’article L. 411-35. Son apport, pour le bail cessible, tient à la règle de l’article 1216 que la Cour applique : l’autorisation, judiciaire dans cette espèce, n’est pas la cession. Dans le bail cessible, l’acceptation réputée du projet joue un rôle analogue d’autorisation préalable. Elle ne remplace pas l’acte écrit, ni la notification de cet acte ou la prise d’acte par le bailleur. Le preneur qui a obtenu le silence des deux mois et qui s’arrête là n’a pas encore transféré la qualité de preneur. Le cessionnaire qui entre dans les lieux sur la foi de ce silence, sans acte notifié, s’expose à être traité comme un occupant dont le droit n’est pas opposable au propriétaire.
L’autre confusion fréquente porte sur la fin du bail, et non plus sur sa cession. L’article L. 418-3 organise le renouvellement autrement que le bail à long terme du chapitre VI. « A défaut de congé délivré par acte extrajudiciaire dix-huit mois au moins avant son terme, le bail est renouvelé pour une période de neuf ans. » La période est de neuf ans, pas d’au moins neuf ans. Le congé se fait par acte extrajudiciaire, donc par commissaire de justice, dix-huit mois au moins avant le terme. Il « est notifié sans que soient exigées les conditions énoncées à la section 8 du chapitre Ier du présent titre ». Le bail renouvelé reste soumis au chapitre VIII. Sauf convention contraire, ses clauses sont celles du bail précédent. En cas de désaccord, le tribunal paritaire statue sur les conditions contestées du nouveau bail.
Ce congé n’est pas le congé pour reprise du bail ordinaire, dont les conditions de bénéficiaire, d’exploitation personnelle et de délai de contestation sont un autre contentieux. Ici, le texte dispense le congé des conditions de la section 8 du chapitre Ier. Il n’en fait pas un congé sans conséquence. Si le bailleur ne renouvelle pas pour un motif autre que ceux de l’article L. 411-31 ou que le défaut de paiement spécial du même article L. 418-3, il doit une indemnité. Le texte la décrit ainsi : une indemnité « correspondant au préjudice causé par le défaut de renouvellement qui comprend notamment, sauf si le bailleur apporte la preuve que le préjudice est moindre, la dépréciation du fonds du preneur, les frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour acquérir un bail de même valeur ». article L. 418-3.
Ce n’est pas le nom légal d’une indemnité d’éviction de bail commercial, même si certaines présentations emploient ce mot. C’est une indemnité de préjudice, avec une liste indicative, et avec une porte de sortie pour le bailleur qui prouve que le préjudice est moindre. Elle n’est pas due dans tous les cas de départ. Elle est due lorsque le non-renouvellement vient du bailleur pour un motif autre que ceux de l’article L. 411-31 et autre que l’impayé spécial de l’alinéa précédent. Si le preneur part de lui-même, ou si le non-renouvellement repose sur un motif de l’article L. 411-31, cette indemnité-là n’est pas celle que le texte met à la charge du bailleur. Le chiffrage reste un débat de preuve : dépréciation du fonds, frais normaux de déménagement et de réinstallation, frais et droits pour acquérir un bail de même valeur. Aucun barème national n’est dans l’article.
L’impayé, justement, n’obéit pas à la même arithmétique que dans le bail ordinaire. L’article L. 411-31, I, 1°, n’ouvre la résiliation, pour le fermage, que si le bailleur justifie du motif suivant : « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance ». Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, rappeler les termes de la disposition. L’article L. 418-3 déroge à ce 1°. Sauf raisons sérieuses et légitimes, constitue un motif de non-renouvellement ou de résiliation « un défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus après une mise en demeure par acte extrajudiciaire restée infructueuse pendant trois mois ». Un seul défaut, et non deux, peut donc suffire dans le bail cessible, si la mise en demeure extrajudiciaire est restée sans effet pendant trois mois, et s’il n’y a pas de raison sérieuse et légitime. article L. 411-31 article L. 418-3.
Le preneur n’est pas sans recours pendant ces trois mois. Le juge saisi par lui avant l’expiration de ce délai peut accorder, dans les conditions de l’article 1343-5 du code civil, des délais de paiement durant lesquels l’action en résiliation est suspendue. Cet article permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier, de « reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». La décision suspend les procédures d’exécution déjà engagées. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Le juge n’y est pas tenu. Il apprécie. Le preneur qui attend la fin des trois mois pour saisir perd la suspension que l’article L. 418-3 attache à une saisine antérieure à l’expiration du délai. Le bailleur qui envoie une mise en demeure ordinaire, et non un acte extrajudiciaire, ne remplit pas le texte spécial du bail cessible.
Ces règles d’impayé et de non-renouvellement ne réparent pas une cession mal faite. Elles tranchent d’autres litiges, qui surviennent souvent au même moment : le preneur sortant cesse de payer parce qu’il se croit déjà dessaisi, le bailleur refuse le renouvellement parce qu’il conteste le cessionnaire, le repreneur demande l’indemnité de préjudice alors que le congé repose sur un impayé. Chaque demande a son texte. Les mélanger conduit le tribunal à écarter celle qui n’est pas fondée sur le bon régime, même si le préjudice, lui, est réel.
Le bon ordre, pour celui qui veut céder, est donc le suivant. Vérifier l’acte authentique et la clause expresse de soumission au chapitre VIII. Vérifier que le loyer convenu tient dans la bande de l’article L. 418-2, sans additionner le supplément de longue durée à la majoration de 50 %. Notifier par lettre recommandée avec accusé de réception l’identité du cessionnaire et la date projetée. Attendre deux mois depuis la réception, sauf accord exprès. Si le bailleur saisit le tribunal paritaire dans ce délai, attendre la décision et ne pas céder pendant l’instance comme si l’acceptation était acquise. Passer ensuite un acte écrit de cession. Rendre cet acte opposable au bailleur en l’y faisant partie, en le lui notifiant, ou en obtenant qu’il en prenne acte. Vérifier, à part, si le cessionnaire doit une autorisation d’exploiter. Conserver l’accusé de réception, parce que tout le délai en dépend.
Le bon ordre, pour le bailleur qui reçoit la lettre, est symétrique. Dater la réception. Lire le bail pour savoir s’il est vraiment cessible. Si la clause fait défaut, l’opposition des deux mois n’est pas le seul outil : la cession hors du cadre familial peut être une contravention à l’article L. 411-35, ouvrant résiliation, reprise de jouissance et dommages-intérêts. Si le bail est cessible, décider dans les deux mois s’il existe un motif légitime, et saisir le tribunal paritaire dans ce délai, avec ce motif. Ne pas se contenter d’une protestation. Si une clause de préférence existe, l’exercer selon ses termes, sans la confondre avec l’opposition. Si le délai passe sans saisine, tenir l’acceptation du projet pour acquise, puis exiger encore l’acte écrit et sa notification avant de traiter le cessionnaire comme le nouveau preneur.
Conclusion
Céder un bail rural à un tiers n’est possible que si le contrat est un bail cessible : forme authentique, mention expresse de soumission au chapitre VIII, durée d’au moins dix-huit ans, loyer entre les minima de l’article L. 411-11 et les maxima majorés de 50 %, cette majoration incluant déjà le supplément de longue durée. La cession elle-même suppose une lettre recommandée avec l’identité du cessionnaire et la date projetée, un délai de deux mois à compter de la réception, et l’absence de saisine du tribunal paritaire pour motif légitime, ou l’échec de cette opposition. L’acte doit ensuite être écrit et rendu opposable au bailleur. À défaut de notification régulière du projet, la cession peut être nulle et le bail résilié. À défaut d’acte opposable, le cessionnaire n’est pas encore, envers le propriétaire, le preneur. Le congé, l’impayé et l’indemnité de non-renouvellement suivent les règles propres de l’article L. 418-3, et non celles du bail ordinaire ou du bail à long terme.
Les arrêts récents sur le statut du fermage et la préemption éclairent d’autres frontières du même statut. Ils ne remplacent pas la lecture de votre acte, de l’accusé de réception et de la date à laquelle le tribunal a été saisi. C’est sur ces trois pièces que le dossier de cession se gagne ou se perd.
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