Le bail à construction, instauré par la loi n° 64-1247 du 16 décembre 1964 et régi par les articles L. 251-1 à L. 251-9 du Code de la construction et de l’habitation, constitue l’un des mécanismes les plus aboutis du droit immobilier institutionnel français. Cet instrument permet de dissocier temporairement la propriété du tréfonds, conservée par le bailleur foncier, et la propriété des superstructures édifiées, attribuée au preneur pendant l’exécution du contrat. En conférant un droit réel immobilier de longue durée en contrepartie d’une obligation principale de bâtir, cette technique répond aux exigences contemporaines de valorisation du patrimoine foncier et d’amortissement des investissements complexes.
L’actualité jurisprudentielle récente des années 2024, 2025 et 2026 témoigne d’un contentieux fourni devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation et les cours d’appel. Les magistrats précisent les conditions impératives de sa qualification légale, délimitent l’étendue des obligations d’entretien et d’achèvement pesant sur le preneur, et tranchent de redoutables litiges patrimoniaux relatifs à l’accession des constructions en fin de bail ou lors d’une résiliation anticipée. La maîtrise de ces règles détermine la sécurité juridique des bailleurs, investisseurs et établissements financiers intervenant sur ces opérations.
L’étude doctrinale de ce contrat impose d’analyser en premier lieu la qualification juridique du bail à construction et l’exercice des droits réels conférés au preneur durant l’exécution contractuelle (I), avant d’examiner en second lieu le dénouement du contrat et le régime contentieux de l’accession immobilière, à l’arrivée du terme comme en cas de rupture anticipée (II).
I. La qualification du bail à construction et l’étendue des droits réels du preneur
A. L’obligation principale d’édifier et la délimitation face aux contrats voisins
Aux termes de l’article L. 251-1 du Code de la construction et de l’habitation, le bail à construction est défini selon des critères stricts : « Constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail. » Ce contrat doit être conclu pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans, sans possibilité de tacite reconduction. L’élément causal déterminant réside dans l’engagement impératif d’édifier des ouvrages sur le sol d’autrui. Cette obligation de construire ne peut être une faculté accessoire ou facultative : elle constitue la cause déterminante de l’accord synallagmatique.
La rigueur de cette condition de qualification a été réaffirmée par la cour d’appel de Caen dans son arrêt du 20 mars 2025 (CA Caen, 2ème Ch. civ., 20 mars 2025, n° 23/02177) : « Selon l’article L. 251-1 du code de la construction et de l’habitation, constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail. Le bail à construction est conclu pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans. Il confère au preneur un droit réel immobilier. » Lorsque le contrat porte sur un immeuble préexistant et impose de simples travaux de réhabilitation sans construction nouvelle, les juges requalifient la convention en bail emphytéotique ou en bail commercial soumis au statut des baux commerciaux.
La distinction entre le bail à construction et l’emphytéose régie par les articles L. 451-1 et suivants du Code rural repose précisément sur cette obligation matérielle. L’emphytéose a pour vocation l’amélioration générale et l’exploitation d’un fonds sans contraindre le preneur à une obligation de bâtir à titre principal. De même, face au bail commercial de droit commun, le preneur à bail à construction acquiert un droit réel sur l’immeuble, alors que le locataire commercial ne détient qu’un droit personnel de jouissance. L’insertion d’une simple clause autorisant des constructions dans un bail ordinaire ne saurait opérer transfert temporaire de propriété ni emporter qualification de bail à construction sans engagement authentique publié au fichier immobilier.
Une interrogation fréquente a concerné la clause imposant au preneur de détruire les édifices en fin de contrat pour restituer un terrain nu. La cour d’appel de Lyon a clarifié ce débat dans son arrêt du 3 juillet 2025 (CA Lyon, 1ère ch. civ. A, 3 juillet 2025, n° 21/06429), soulignant que la juridiction : « rappelle qu’il est constant que la remise du terrain libre au bailleur en fin de bail à construction est compatible avec la qualification de bail à construction ». La remise en état d’origine du terrain ne porte donc pas atteinte à la nature réelle de l’opération, pourvu que l’obligation d’édifier et d’entretenir ait été assumée durant la vie du contrat.
Le respect de l’obligation d’édifier exige également la preuve de l’achèvement des travaux et de leur régularité administrative. La cour d’appel de Paris a statué en ce sens le 19 février 2025 (CA Paris, Pôle 4 – Ch. 5, 19 février 2025, n° 21/08218), précisant que : « L’obligation d’achever les constructions qui incombe au Preneur comporte pour ce dernier : – L’obligation d’adresser la déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des constructions prévue par l’article R 462-1 du Code de l’urbanisme et de produire copie au bailleur de cette déclaration et de l’attestation certifiant que l’administration ne conteste pas la conformité des travaux. » L’inobservation de ces diligences justifie la mise en jeu des clauses pénales prévues au contrat.
Enfin, le preneur répond d’une obligation d’entretien particulièrement étendue. Dérogatoire au droit commun des réparations locatives, l’article L. 251-4 du CCH met à la charge du preneur l’ensemble des réparations d’entretien et les grosses réparations. Le tribunal judiciaire d’Évry a rappelé ce principe le 2 octobre 2025 (TJ Évry, 8ème Ch., 2 octobre 2025, n° 21/05534) : « Aux termes de l’article L. 251-4, alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation, le preneur est tenu du maintien des constructions en bon état d’entretien et des réparations de toute nature. Il n’est pas obligé de reconstruire les bâtiments s’ils ont péri par cas fortuit ou force majeure ou, s’agissant des bâtiments existant au moment de la passation du bail, par vice de construction antérieur ». Cette obligation globale d’entretien traduit l’appropriation économique temporaire des ouvrages par le constructeur.
B. L’exercice des prérogatives réelles : constitution de sûretés, cession et sous-location
Le bail à construction engendre un démembrement temporaire du droit de propriété foncière. L’article L. 251-3 du Code de la construction et de l’habitation consacre la nature réelle du droit octroyé au preneur. La cour d’appel de Grenoble a résumé cette qualification dans son arrêt du 23 septembre 2025 (CA Grenoble, Ch. civ. sect. B, 23 septembre 2025, n° 23/03866) : « Aux termes de l’article L. 251-1 du code de la construction et de l’habitation, constitue un bail à construction, le bail par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail. Il confère un droit réel cessible et saisissable ». Le preneur est propriétaire des constructions jusqu’au terme convenu, ce qui lui permet de poser des actes de disposition matérielle et juridique sur les bâtiments.
Cette propriété superficiaire temporaire autorise le preneur à consentir des hypothèques sur son droit de bail et sur les constructions édifiées, conformément à l’article L. 251-3 alinéa 2. Ce mécanisme constitue le support indispensable du financement bancaire des opérations immobilières, les prêteurs obtenant une sûreté réelle de premier rang publiée au fichier immobilier. De plus, le preneur peut constituer les servitudes passives nécessaires à l’achèvement et à l’exploitation des ouvrages, dans la limite de la durée du bail, sans solliciter l’intervention du bailleur foncier.
La libre cessibilité du bail à construction est protégée par la loi : les stipulations contractuelles interdisant de façon absolue la cession des droits du preneur sont réputées non écrites. En revanche, les clauses organisant un agrément préalable ou un droit de préférence au profit du bailleur sont licites. La Cour de cassation, dans son arrêt du 11 juillet 2024 (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 23-15.325), a validé l’interprétation des juges du fond ayant jugé que : « C’est par une interprétation souveraine de la commune intention des parties, exclusive de dénaturation, que l’ambiguïté des clauses du bail à construction rendait nécessaire, que la cour d’appel a retenu que la bailleresse était engagée par la promesse de bail en cas de confusion en sa personne des qualités de preneur et de bailleur. » Cet arrêt confirme la force obligatoire des engagements synallagmatiques souscrits pour encadrer la dévolution des droits réels.
Le preneur dispose également de la faculté d’exploiter les constructions en concluant des baux commerciaux, professionnels ou d’habitation avec des tiers. Il perçoit l’intégralité des fruits civils issus de ces locations, qui rémunèrent son investissement initial. Cependant, les droits des sous-locataires demeurent strictement subordonnés à la survie du titre principal. En application de la règle selon laquelle nul ne peut transmettre plus de droits qu’il n’en possède, les contrats d’occupation consentis par le preneur ne peuvent excéder la durée du bail à construction.
Enfin, la titularité de ce droit réel immobilier emporte la transmission au preneur des actions en garantie attachées à la propriété des ouvrages. Par un arrêt marquant de section publié au Bulletin le 11 juillet 2024 (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 23-12.491, Bull.), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a posé une règle de principe applicable aux baux de longue durée conférant un droit réel immobilier : « Il en résulte que, compte tenu de son objet, sauf stipulation contraire, l’emphytéose emporte, par elle-même, dès l’entrée en jouissance par l’effet du bail et pendant toute la durée de celui-ci, transfert du bailleur au preneur des actions en garantie décennale et en réparation à raison des désordres affectant les ouvrages donnés à bail. » Le preneur à bail à construction, en sa qualité de maître de l’ouvrage et de propriétaire temporaire des édifices, exerce ainsi à titre exclusif les actions en garantie décennale contre les constructeurs et leurs assureurs.
II. Le dénouement du contrat et le régime contentieux de l’accession immobilière
A. L’expiration normale du terme et le transfert de propriété des constructions
À l’expiration du terme contractuel, la dissociation juridique entre le tréfonds et les constructions prend fin. Le régime légal supplétif est déterminé par l’article L. 251-2 alinéa 1er du Code de la construction et de l’habitation, qui dispose : « Les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées. À défaut d’une telle convention, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail et profite des améliorations. » L’accession s’opère de plein droit au bénéfice du propriétaire du sol, sans indemnité au preneur, ce transfert gratuit constituant la contrepartie économique des droits de jouissance et d’exploitation consentis pendant plusieurs décennies.
Toutefois, la liberté contractuelle permet aux parties de déroger à cette gratuité légale en prévoyant une indemnité au profit du preneur en fin de bail. La validité de ces stipulations dérogatoires a été confirmée de manière solennelle par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 9 octobre 2025 (Cass. 3e civ., 9 octobre 2025, n° 23-15.310) : « La cour d’appel, a, en premier lieu, énoncé, à bon droit, que le régime légal du bail à construction, qui prévoit le transfert gratuit de constructions édifiées par le preneur dans le patrimoine du bailleur en fin de bail, n’interdit pas aux parties de déroger à cette règle en prévoyant le paiement par le bailleur d’une indemnité au preneur en cas de refus de renouvellement, à l’expiration de la durée du bail. »
Dans cette même décision, la Haute juridiction a précisé la portée des clauses fixant le montant de l’indemnisation à la « valeur résiduelle » des bâtiments estimée par le service des domaines. Écartant la prétention du bailleur qui soutenait que cette valeur devait s’entendre de la valeur comptable nette après amortissement intégral, la Cour de cassation a approuvé les juges du fond d’avoir jugé : « qu’en convenant de fixer l’indemnisation à la valeur résiduelle des constructions estimée par le service des domaines à l’expiration du bail, les parties avaient clairement entendu s’en remettre à l’évaluation du bien par un tiers spécialisé, ce qui excluait qu’elles eussent entendu se référer à la valeur résiduelle telle que définie au plan comptable, dont la détermination n’appelait pas les compétences spécifiques de cette administration. » L’indemnité doit donc refléter la valeur vénale réelle des constructions au jour de la restitution.
L’articulation entre l’accession des constructions et les droits d’exploitation commerciale du locataire soulève également des enjeux pratiques. La Cour de cassation a jugé, par arrêt du 13 septembre 2018 (Cass. 3e civ., 13 septembre 2018, n° 16-26.049), qu’ : « une clause d’accession sans indemnité stipulée au profit du bailleur ne fait pas obstacle au droit du preneur évincé d’être indemnisé des frais de réinstallation dans un nouveau local bénéficiant d’aménagements et équipements similaires à celui qu’il a été contraint de quitter ». L’accession gratuite des superstructures n’exclut donc pas l’indemnisation des préjudices d’éviction attachés au fonds de commerce.
Par ailleurs, l’arrivée du terme contractuel entraîne l’extinction absolue des droits d’occupation concédés aux tiers. Selon l’article L. 251-6 du CCH, les baux consentis par le preneur s’éteignent de plein droit à l’expiration du bail à construction. La troisième chambre civile a rappelé cette sévérité dans un arrêt publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 4 avril 2019, n° 18-14.049, Bull.) : « conformément à l’article L. 251-6 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version antérieure à celle issue de la loi du 24 mars 2014, prévoyant que les contrats de location consentis par le preneur d’un bail à construction s’éteignent à l’expiration du bail, le contrat de bail à construction mentionnait que le preneur pourrait louer les constructions pour une durée ne pouvant excéder celle du bail, que le preneur du bail à construction, qui, seul, pouvait fixer le terme des baux qu’il avait consentis sur des appartements, ne disposait de droits sur les immeubles que jusqu’à la date d’expiration du délai contractuel de vingt-cinq ans figurant au contrat de bail à construction et que trois appartements n’avaient été restitués aux propriétaires que postérieurement à cette date, une cour d’appel en a exactement déduit que le preneur du bail à construction avait manqué à son obligation de restituer les lieux libres de tous occupants ».
En présence d’occupants se maintenant illicitement dans les lieux après l’extinction du contrat, il appartient aux parties d’introduire sans délai une procédure d’expulsion du locataire pour libérer l’immeuble. La restitution d’un bâtiment dégradé expose en outre le preneur à une condamnation pécuniaire substantielle. Le tribunal judiciaire de Dax l’a confirmé le 20 mai 2026 (TJ Dax, 1ère Ch., 20 mai 2026, n° 23/00800), rappelant que : « Selon l’article L 251-2 du code de la construction et de l’habitation, les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées. A défaut d’une telle convention, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail et profite des améliorations. » Les tribunaux sanctionnent ainsi les carences d’entretien par l’allocation de dommages et intérêts équivalents au coût de reprise des structures défaillantes.
B. La rupture anticipée et la résolution des conflits d’indemnisation
Lorsque le bail à construction prend fin prématurément, que ce soit par résiliation amiable, résolution judiciaire ou mise en œuvre d’une clause résolutoire, le sort économique des constructions cristallise d’âpres contestations. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a tranché avec fermeté la question des indemnités dans un arrêt majeur du 20 juin 2024 (Cass. 3e civ., 20 juin 2024, n° 23-10.559). La cour d’appel avait cru devoir indemniser le preneur pour le retour prématuré des bâtiments dans le patrimoine du bailleur. La Haute juridiction a censuré cette décision au visa de l’article L. 251-2 du CCH, affirmant : « Aux termes de ce texte, les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées. A défaut d’une telle convention, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail et profite des améliorations. La résiliation amiable du bail à construction mettant fin au contrat, le bailleur devient propriétaire des constructions édifiées par le preneur, sans indemnité, sauf convention contraire. »
La Cour de cassation poursuit sa démonstration en énonçant : « En statuant ainsi, alors que les parties n’avaient conclu aucune convention prévoyant le paiement d’une indemnité au preneur en réparation du retour anticipé des constructions dans le patrimoine du bailleur, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » Cette décision consacre une solution rigoureuse : à défaut d’accord explicite prévoyant une indemnité lors de la rupture anticipée, le bailleur recueille immédiatement la propriété des édifices sans devoir la moindre contrepartie financière, excluant tout recours fondé sur l’enrichissement sans cause. Cette règle invite les praticiens intervenant au sein d’un cabinet en droit immobilier à négocier des clauses d’indemnisation anticipée graduées dès la formation du contrat.
Ce même arrêt du 20 juin 2024 (Cass. 3e civ., 20 juin 2024, n° 23-10.559) soumet les réclamations indemnitaires du bailleur pour défaut d’entretien à une exigence probatoire rigoureuse. La Haute cour pose pour règle qu’ : « en cas de manquement du preneur à son obligation d’entretien des constructions, des dommages et intérêts ne peuvent être alloués que s’il en résulte un préjudice pour le bailleur. » Le bailleur qui revend la parcelle avec ses édifices sans avoir réalisé de travaux de remise en état, et sans démontrer que le prix de vente a subi une décote imputable aux dégradations, ne justifie d’aucun préjudice indemnisable et doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts.
Par ailleurs, la résiliation contentieuse du bail à construction impose le respect scrupuleux des prérogatives des tiers créanciers. En application de l’article L. 251-6 alinéa 2 du CCH, les hypothèques inscrites sur le droit réel du preneur ne s’éteignent pas automatiquement lors de la résiliation anticipée judiciaire ou conventionnelle : elles subsistent jusqu’à la date d’expiration contractuelle initialement prévue, sauf décision judiciaire contraire. Pour cette raison, toute assignation en résiliation ou tout commandement visant une clause résolutoire doit être signifié aux créanciers hypothécaires inscrits, sous peine d’irrecevabilité de la demande, leur permettant ainsi de préserver leur gage en exécutant le cas échéant les obligations défaillantes du preneur.
La rupture anticipée illustre l’équilibre complexe du statut du bail à construction : si la liberté contractuelle prévaut pour organiser l’indemnisation des parties, le régime légal supplétif sanctionne sans ménagement l’imprévision du preneur tout en garantissant la pérennité des sûretés financières inscrites par les banques.
Conclusion
Le bail à construction demeure un vecteur d’ingénierie foncière d’une exceptionnelle efficacité, permettant d’associer un propriétaire foncier et un constructeur autour d’un projet immobilier de long terme. La dissociation entre le sol et les superstructures, appuyée sur un droit réel immobilier cessible, hypothécable et protecteur, offre un cadre de financement solide aux investissements d’envergure. La jurisprudence récente des années 2024, 2025 et 2026 en a consolidé les piliers essentiels, en affirmant le transfert des garanties de construction au preneur, en validant les clauses d’indemnité dérogatoires à l’accession gratuite en fin de bail, et en consacrant le principe de gratuité intégrale de la reprise des ouvrages lors d’une résiliation amiable anticipée non assortie de stipulations contraires.
Ces enseignements prétoriens rappellent aux conseils des parties la nécessité d’une rigueur rédactionnelle absolue. De la délimitation exacte des obligations de bâtir et de maintenance jusqu’à l’anticipation méthodique des conséquences financières du terme ou de la rupture anticipée, chaque clause conditionne l’équilibre économique de l’opération. Dans une époque de sobriété foncière et de réhabilitation urbaine, le bail à construction confirme sa vocation d’instrument privilégié au service d’un aménagement territorial pérenne et maîtrisé.