Au moment de remplir la déclaration de succession, une ligne pèse souvent plus lourd que toutes les autres : la maison ou l’appartement où vivait le défunt. Sa valeur commande une grande part des droits que paieront les enfants, et une règle fiscale peu connue permet de la réduire de 20 %. Encore faut-il que la situation de la famille, le jour du décès, corresponde exactement à ce que prévoit la loi. Un parent veuf qui vivait seul, une entrée en EHPAD devenue définitive, une maison logée dans une société civile immobilière ou un étage loué suffisent à écarter l’abattement, et l’administration fiscale vérifie ces points lorsqu’elle contrôle une déclaration.
Avant tout calcul, cinq informations doivent être réunies. La date du décès d’abord, parce que tout s’apprécie ce jour-là. Les personnes qui habitaient réellement le logement à cette date ensuite, avec leur lien exact avec le défunt : conjoint marié, partenaire de pacte civil de solidarité, enfant mineur, enfant majeur placé sous une mesure de protection ou atteint d’une infirmité qui l’empêche de travailler normalement. Le régime matrimonial du couple, qui détermine si la succession comprend tout le logement ou seulement sa moitié. La façon dont le bien est détenu, en direct ou par une société. Enfin l’état du dossier : déclaration déposée ou non, droits payés ou non, courrier de l’administration reçu ou non, car les délais pour agir en dépendent.
Cet article examine d’abord qui peut bénéficier de l’abattement et dans quels cas il tombe, puis comment l’appliquer dans la déclaration, le défendre lors d’un contrôle et le récupérer lorsqu’il a été oublié.
I. Qui peut bénéficier de l’abattement de 20 % sur la maison du défunt ?
L’abattement ne dépend ni de la valeur du logement, ni du nombre d’héritiers, ni de l’endroit où ils vivent. Il dépend d’une photographie de la famille prise le jour du décès : où vivait le défunt, et qui vivait avec lui.
A. Deux conditions le jour du décès : le logement du défunt, habité aussi par un proche de la liste légale
Pour calculer les droits de succession, un immeuble est retenu pour sa valeur vénale réelle à la date du décès, c’est-à-dire le prix qu’on pourrait en obtenir sur le marché. Le Code général des impôts ajoute que, lorsque le propriétaire avait l’usage du bien, « la valeur vénale réelle mentionnée au premier alinéa est réputée égale à la valeur libre de toute occupation » (article 761 du Code général des impôts). Autrement dit, le fait que le défunt habitait sa maison ne permet, en principe, aucune décote : le bien est évalué comme s’il était vide et prêt à être vendu.
La Cour de cassation l’a appliqué à un fils qui réclamait une réduction de valeur pour l’appartement où sa mère avait vécu seule jusqu’à son décès. Elle a approuvé les juges d’appel d’avoir retenu que « l’immeuble ne peut pas être considéré comme occupé lorsque son propriétaire en était le seul occupant au moment de son décès », et que le bien devait donc être évalué libre de toute occupation, puisque le fils n’y habitait pas lui-même (Cass. com., 11 février 2003, n° 01-12.301).
L’article 764 bis du même code organise l’exception. Par dérogation à cette règle, « il est effectué un abattement de 20 % sur la valeur vénale réelle de l’immeuble constituant au jour du décès la résidence principale du défunt », à condition qu’à la même date le logement soit aussi occupé à titre de résidence principale par le conjoint survivant, par le partenaire de pacte civil de solidarité, ou « par un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt, de son conjoint ou de son partenaire » (article 764 bis du Code général des impôts). Le texte, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2005, vise également les enfants majeurs « incapables de travailler dans des conditions normales de rentabilité, en raison d’une infirmité physique ou mentale, congénitale ou acquise ».
La première condition porte sur le défunt lui-même. L’administration fiscale entend par résidence principale le logement, ou la partie de logement, où il résidait de manière habituelle et effective, c’est-à-dire celui qu’il occupait réellement pendant la majeure partie de l’année qui a précédé son décès. C’est une question de fait, que le service vérifie sous le contrôle du juge de l’impôt. Les résidences secondaires et les biens donnés en location sont exclus (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-30, § 20 et 30).
La seconde condition porte sur l’entourage, et la liste est limitative. Comptent le conjoint marié, le partenaire de pacte civil de solidarité et les enfants mineurs du défunt, mais aussi ceux de son conjoint ou de son partenaire : un beau-fils de douze ans qui vivait au foyer ouvre donc droit à l’abattement. Comptent encore les enfants majeurs protégés. Le Code civil réserve les mesures de protection juridique à la personne qui ne peut pourvoir seule à ses intérêts en raison d’une altération, médicalement constatée, de ses facultés (article 425 du Code civil). La doctrine administrative, publiée en 2012, cite la sauvegarde de justice, la curatelle et la tutelle ; elle ne mentionne pas l’habilitation familiale prévue par l’article 494-1 du Code civil. Si l’enfant relève d’une telle mesure, mieux vaut le signaler expressément dans la déclaration, avec la décision du juge des tutelles.
Pour l’enfant majeur atteint d’une infirmité, la preuve est exigeante. À propos de l’abattement propre aux personnes handicapées, prévu au II de l’article 779 auquel renvoie l’article 764 bis, la Cour de cassation juge que « le redevable doit prouver le lien de causalité entre sa situation de handicap et le fait que son activité professionnelle a été limitée et son avancement retardé ou bloqué » (Cass. com., 23 juin 2021, n° 19-16.680). Dans cette affaire, un légataire privé d’un œil depuis l’enfance, mais qui avait mené une carrière stable de vingt-six ans comme dessinateur dans la même entreprise, n’a pas obtenu l’abattement. Un certificat médical ne suffit donc pas : il faut montrer ce que l’infirmité a coûté dans la vie professionnelle, ou dans la formation pour un jeune adulte.
La présence d’autres personnes ne gêne pas. Selon la doctrine, le fait qu’un ascendant, un frère, une sœur ou un tiers habitait aussi le logement n’empêche pas l’abattement, dès lors qu’une personne de la liste y vivait au titre de sa propre résidence principale (même document BOFiP, § 60). Mais ces personnes ne l’ouvrent pas à elles seules. C’est le malentendu le plus fréquent : l’enfant majeur, ni protégé ni infirme, qui vivait avec sa mère veuve ne permet pas d’appliquer les 20 %, pas plus que le concubin, qui n’est ni conjoint ni partenaire.
Reste à savoir à qui profite cet abattement. Ce n’est pas au conjoint ni au partenaire survivant, car « Sont exonérés de droits de mutation par décès le conjoint survivant et le partenaire lié au défunt par un pacte civil de solidarité » (article 796-0 bis du Code général des impôts). Ce sont les autres héritiers, et d’abord les enfants, y compris ceux d’une première union, qui paient moins grâce à la présence du conjoint dans le logement.
Un exemple le montre. Un père remarié meurt en laissant un appartement de 800 000 euros qui lui appartenait en propre, où il vivait avec sa seconde épouse, ainsi que deux enfants nés d’une première union. Dans cette configuration, le conjoint ne peut pas choisir l’usufruit : il recueille « la propriété du quart en présence d’un ou plusieurs enfants qui ne sont pas issus des deux époux » (article 757 du Code civil). Chaque enfant reçoit donc trois huitièmes du bien. Avec l’abattement, l’appartement est retenu pour 640 000 euros : la part de chaque enfant vaut 240 000 euros, soit 140 000 euros taxables après l’abattement personnel de 100 000 euros prévu par l’article 779 du Code général des impôts, et le barème en ligne directe de l’article 777 du même code donne 26 194,35 euros de droits par enfant. Sans l’abattement, la part atteint 300 000 euros, la base taxable 200 000 euros et les droits 38 194,35 euros. L’écart est de 12 000 euros par enfant, 24 000 euros pour la fratrie.
Ce calcul suppose qu’il n’existe ni autre bien, ni dette, ni donation antérieure, et que la veuve n’exerce pas le droit viager au logement que lui ouvre l’article 764 du Code civil, ce qui modifierait la répartition des valeurs. Il montre une réalité souvent ignorée dans les familles recomposées : les enfants du premier lit doivent une part de l’économie à la présence de leur belle-mère dans l’appartement.
B. Parent seul, EHPAD, couple séparé, SCI, partie louée : les situations qui font tomber l’abattement
Le cas le plus courant est aussi le plus décevant pour les familles : le parent veuf qui vivait seul. Le logement était bien sa résidence principale, mais aucune personne de la liste ne l’occupait avec lui. La doctrine administrative l’écarte expressément, et la Cour de cassation retient alors la valeur libre, comme on l’a vu (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-30, § 70). Prenons une mère veuve qui laisse une maison de 400 000 euros à ses deux enfants. Chacun reçoit 200 000 euros, soit 100 000 euros taxables, et doit 18 194,35 euros de droits. Si l’abattement avait pu s’appliquer, chacun aurait dû 10 194,35 euros : 8 000 euros de plus par enfant, simplement parce que leur mère vivait seule.
L’entrée en maison de retraite pose une question plus délicate. L’administration indique qu’elle apprécie les conditions avec bienveillance lorsque, au jour du décès, le défunt ou la personne de la liste n’occupait pas le logement pour des raisons indépendantes de sa volonté, et elle donne deux exemples : l’hospitalisation et le séjour temporaire dans une maison de repos (même document, § 70, remarque). Un décès survenu à l’hôpital après quelques semaines d’hospitalisation ne fait donc pas perdre l’abattement. En revanche, un départ définitif en EHPAD plusieurs mois avant le décès se heurte au critère de la résidence habituelle pendant la majeure partie de l’année précédente : même si l’épouse est restée dans la maison, celle-ci risque de ne plus être regardée comme la résidence principale du défunt. Le raisonnement vaut à l’inverse lorsque c’est le conjoint qui vivait durablement en établissement, le défunt restant seul à la maison.
Les décisions consultées pour cet article dans la base Judilibre ne tranchent pas ce cas précis au regard de l’article 764 bis. Ce sont donc les faits qui décideront : la durée du séjour, la nature du contrat d’hébergement, temporaire ou permanent, le maintien du domicile, du courrier et des abonnements, un projet de retour documenté par le médecin ou l’établissement.
Le cas du couple qui vivait séparément est plus simple. Si le défunt avait sa résidence principale ailleurs que son conjoint ou ses enfants mineurs, l’abattement est exclu, même lorsque le logement du défunt était, lui, sa résidence principale (même paragraphe de la doctrine).
La société civile immobilière est un piège plus fréquent qu’on ne le croit. L’abattement porte sur l’immeuble lui-même. La doctrine exclut les parts de sociétés civiles de gestion ou d’investissement immobilier, même lorsque le bien détenu par la société était la résidence principale du défunt ; seules restent dans le dispositif les parts des sociétés visées à l’article 1655 ter du Code général des impôts, dont les associés sont réputés propriétaires du logement correspondant à leurs droits (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-30, § 40). Une famille qui a logé la maison dans une SCI pour préparer la transmission renonce donc, sans toujours le savoir, aux 20 % au jour du décès. C’est un élément à peser au moment de créer ou de conserver la société, parmi ceux que présente la page du cabinet consacrée aux sociétés civiles immobilières.
La partie louée et la résidence secondaire sont exclues. Le tribunal judiciaire de Bobigny l’a rappelé le 25 juin 2026 à propos d’une villa de Guadeloupe dont l’étage était donné en location meublée et dont le niveau inférieur servait de logement au défunt, mort dans la Nièvre. L’administration avait d’abord refusé tout abattement, faute de preuve que le défunt avait fixé sa résidence principale dans cette villa ; le conciliateur fiscal l’a ensuite accordé sur la seule partie basse. L’héritière réclamait aussi les 20 % sur l’étage loué. Le tribunal a répondu qu’« il ressort toutefois des écritures de la demanderesse que cette partie du bien n’était pas affectée à la résidence principale du défunt », et a rejeté l’ensemble de ses demandes (TJ Bobigny, ch. 9 sect. 1, 25 juin 2026, n° 24/04890).
La cour d’appel de Paris avait statué dans le même sens pour une propriété agricole de Lozère, un buron entouré de pâtures. Les héritiers ne contestaient pas que ces biens n’étaient ni la résidence principale du défunt, ni occupés par sa veuve, et la cour en a tiré la conséquence : « Ils ne peuvent donc invoquer le bénéfice de l’abattement de 20 % sur la valeur vénale réelle des biens immobiliers prévu à l’article 764 bis du code général des impôts » (CA Paris, pôle 5 ch. 10, 16 octobre 2023, n° 22/01708).
Enfin, l’abattement ne concerne que les transmissions par décès. La doctrine précise qu’il ne s’applique pas aux donations (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-30, § 10) : le parent qui donne sa maison de son vivant, même en se réservant l’usufruit pour continuer à l’habiter, ne bénéficie pas de cette réduction de 20 % sur la valeur donnée.
II. Comment appliquer l’abattement, le défendre face au fisc et le récupérer s’il a été oublié ?
L’abattement ne se demande pas à l’administration. Ce sont les héritiers, ou le notaire qui établit la déclaration pour eux, qui l’appliquent en déclarant la valeur du logement ; l’administration peut ensuite le contrôler. Tout se joue donc dans la déclaration de succession, et dans les pièces que la famille conserve pour la justifier.
A. Dans la déclaration de succession : chiffrer la maison, appliquer les 20 %, garder les preuves
Les héritiers doivent souscrire une déclaration détaillée. Les enfants, le conjoint et le partenaire en sont dispensés lorsque l’actif brut de la succession est inférieur à 50 000 euros et qu’ils n’ont pas reçu du défunt de donation ou de don manuel non enregistré ou non déclaré ; pour les autres héritiers, le seuil est de 3 000 euros (article 800 du Code général des impôts). Le délai de dépôt est « De six mois, à compter du jour du décès, lorsque celui dont on recueille la succession est décédé en France métropolitaine », et d’une année dans les autres cas (article 641 du Code général des impôts).
Passé ce délai, les retards se paient. « Le taux de l’intérêt de retard est de 0,20 % par mois » (article 1727 du Code général des impôts), et une majoration de 10 % s’y ajoute « à partir du premier jour du septième mois suivant celui de l’expiration des délais de six mois », portée à 40 % lorsque la déclaration n’a pas été déposée dans les quatre-vingt-dix jours suivant une mise en demeure (article 1728 du Code général des impôts). Attendre d’être certain de l’abattement n’est donc jamais une bonne raison de déposer en retard.
La valeur à déclarer est celle du marché au jour du décès. Pour la déterminer, les juges comparent le logement à des biens similaires vendus avant cette date. Le tribunal judiciaire de Paris a rappelé que « la valeur vénale d’un immeuble est déterminée par le libre jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel », et a jugé dénués de pertinence les termes de comparaison postérieurs au décès qui figuraient dans l’expertise produite par l’héritière (TJ Paris, 9e ch. 2e sect., 6 février 2026, n° 24/01798).
L’abattement s’applique ensuite à la valeur de la part du logement qui dépend de la succession : la moitié, par exemple, lorsque la maison appartenait à la communauté des époux. Aucune autre décote ne s’y ajoute du seul fait que les héritiers se retrouvent en indivision après le décès. Pour la Cour de cassation, « l’état d’indivision dans lequel se trouvent les héritiers sur la pleine propriété du bien reçu par succession n’affecte pas la valeur de ce bien au jour de sa transmission » (Cass. com., 20 mars 2007, n° 05-17.139).
De même, lorsque le conjoint a choisi l’usufruit, la nue-propriété des enfants se calcule par le barème légal, qui la fixe selon l’âge de l’usufruitier (article 669 du Code général des impôts), sans réduction supplémentaire. La Cour de cassation a jugé qu’« une telle détermination forfaitaire exclut la possibilité d’appliquer un abattement supplémentaire résultant du seul démembrement de la propriété » (Cass. com., 28 janvier 2003, n° 01-12.373). L’arrêt a été rendu au visa de l’ancien article 762-1, qui déterminait déjà la nue-propriété par une quotité de la valeur de la propriété entière, comme le fait aujourd’hui l’article 669.
Un troisième exemple fait apparaître une limite de l’abattement. Un couple marié sous le régime de la communauté possède une maison de 500 000 euros ; au décès du mari, la succession en comprend la moitié, soit 250 000 euros. Son épouse, âgée de 76 ans, y habite et choisit l’usufruit de tous les biens, comme le permet l’article 757 du Code civil lorsque tous les enfants sont issus du couple. Après l’abattement, la part de la maison comprise dans la succession est retenue pour 200 000 euros ; à cet âge, la nue-propriété vaut 70 % de la propriété entière, soit 140 000 euros, et chacun des deux enfants reçoit 70 000 euros. Sans l’abattement, chacun aurait reçu 87 500 euros. Dans les deux cas, la part reste sous l’abattement personnel de 100 000 euros et aucun droit n’est dû. L’abattement ne change rien aujourd’hui ; il peut compter plus tard.
Car il n’est pas une option. Le texte prévoit qu’un abattement « est effectué » dès que les conditions sont réunies, et la valeur qui en résulte sert de référence bien au-delà des droits de succession : « En cas d’acquisition à titre gratuit, le prix d’acquisition s’entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit » (article 150 VB du Code général des impôts). Lorsqu’un enfant revendra un jour la maison, la plus-value sera donc calculée à partir de la valeur réduite par l’abattement, ce qui augmente d’autant le gain imposable. La rédaction impérative de l’article 764 bis ne laisse pas aux héritiers le choix d’écarter l’abattement pour conserver une valeur de référence plus élevée : lorsque les conditions sont réunies, la valeur retenue est la valeur réduite, et c’est elle qui servira à calculer la plus-value.
La difficulté ne se pose pas pour celui qui vend le logement dont il a fait sa propre résidence principale, puisque la plus-value n’est alors pas imposable (article 150 U du Code général des impôts). Elle concerne surtout les enfants qui vendront plus tard la maison familiale sans y habiter. Mieux vaut le savoir au moment de la déclaration, pour ne pas découvrir l’effet de l’abattement lors de la vente.
Puisque tout s’apprécie au jour du décès, les preuves doivent être rassemblées tôt, avant que les comptes et les abonnements ne soient clôturés. Pour le défunt : ses derniers avis d’impôt et de taxe foncière mentionnant l’adresse, les factures d’énergie et de téléphone, des relevés bancaires, le courrier reçu à cette adresse. Pour l’occupant : l’avis d’imposition du conjoint ou du partenaire à la même adresse, un certificat de scolarité pour un enfant mineur, la décision de tutelle, de curatelle ou d’habilitation familiale pour un enfant majeur, les pièces médicales et professionnelles qui établissent l’infirmité et ses effets. En cas d’hospitalisation ou d’hébergement temporaire, le bulletin de situation, le contrat de séjour et ses dates. Ces pièces se conservent aussi longtemps que l’administration peut contrôler la déclaration.
Dans une situation limite, deux textes protègent les héritiers de bonne foi. Le premier écarte l’intérêt de retard pour les éléments que le contribuable a signalés en indiquant les motifs de droit ou de fait qui le conduisent à une qualification plus favorable, « par une indication expresse portée sur la déclaration ou l’acte, ou dans une note annexée » (article 1727 du Code général des impôts). Une note jointe à la déclaration, qui expose par exemple l’hospitalisation du défunt au moment du décès, évite donc l’intérêt de retard si l’administration ne partage pas l’analyse.
Le second rend opposable à l’administration sa propre doctrine publiée : lorsqu’un redevable a appliqué un texte fiscal selon l’interprétation qu’elle a fait connaître par ses instructions publiées, elle ne peut pas le redresser en soutenant une interprétation différente (article L. 80 A du livre des procédures fiscales). La tolérance prévue pour l’hospitalisation et le séjour temporaire peut donc être invoquée par les héritiers qui l’ont appliquée.
B. Abattement refusé ou oublié : délais, réclamation, preuves et responsabilité du notaire
L’administration ne peut pas remettre en cause l’abattement indéfiniment. Pour les droits de succession, son droit de reprise s’exerce « jusqu’à l’expiration de la troisième année suivant celle de l’enregistrement d’un acte ou d’une déclaration », à condition que ce document ait suffisamment révélé l’exigibilité des droits (article L. 180 du livre des procédures fiscales). À défaut, le délai général s’applique, « jusqu’à l’expiration de la sixième année suivant celle du fait générateur de l’impôt » (article L. 186 du même livre), le fait générateur étant ici le décès.
La cour d’appel de Rouen l’a jugé pour un légataire qui s’était contenté de faire enregistrer, par son notaire, le versement d’un acompte de 80 000 euros sur les droits. Ce document mentionnait le décès et la dévolution, mais rien du patrimoine : il « n’a pas été suffisant pour révéler suffisamment l’exigibilité des droits », et le délai de six ans s’appliquait (CA Rouen, ch. civ. et com., 30 avril 2025, n° 23/04226). Dans ce dossier, l’administration expliquait d’ailleurs avoir d’abord appliqué l’abattement par erreur : le défunt était veuf et le légataire n’avait aucun lien de parenté avec lui.
Si l’administration conteste l’abattement, elle adresse une proposition de rectification qui « doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation » (article L. 57 du livre des procédures fiscales). Les héritiers disposent pour répondre d’un délai « fixé à trente jours à compter de la réception de cette notification » (article L. 11 du même livre), prorogé de trente jours s’ils le demandent avant son expiration, selon le même article L. 57.
Sur la valeur du bien, la charge de la preuve pèse sur l’administration, « l’administration étant tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations » (article L. 17 du livre des procédures fiscales). Sur les conditions de l’abattement, en revanche, ce sont les héritiers qui revendiquent un avantage : dans l’affaire de Bobigny, le tribunal a rappelé que la charge de la preuve des faits nécessaires au succès de ses prétentions pesait sur l’héritière (TJ Bobigny, 25 juin 2026, n° 24/04890). D’où l’importance des pièces réunies dès le départ.
Si le redressement est maintenu, les droits supplémentaires portent intérêt de retard. La majoration de 40 % prévue en cas d’inexactitude n’est encourue qu’en cas de manquement délibéré (article 1729 du Code général des impôts) : un abattement appliqué dans une situation discutable, mais exposée dans une note jointe à la déclaration, se présente dans de bien meilleures conditions qu’un abattement appliqué en silence.
Avant tout procès, un recours amiable peut débloquer une partie du litige. Dans l’affaire de Bobigny, l’héritière avait saisi le conciliateur fiscal, qui lui avait accordé l’abattement sur la partie de la villa habitée par le défunt. Si le désaccord persiste, les héritiers présentent une réclamation contentieuse, puis saisissent le juge : en matière de droits d’enregistrement, le tribunal compétent est le tribunal judiciaire (article L. 199 du livre des procédures fiscales).
Lorsque l’abattement a été oublié, les droits payés en trop se récupèrent par une réclamation. Lorsque les droits ont été versés sans avis de mise en recouvrement, elle doit être présentée « au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle » du versement (article R*196-1 du livre des procédures fiscales). Pour des droits versés en mars 2026, la réclamation reste ainsi recevable jusqu’au 31 décembre 2028.
Mieux vaut une réclamation qu’une nouvelle déclaration. Dans l’affaire de Bobigny, l’héritière avait déposé, plus de deux ans après la première, une déclaration présentée comme annulant et remplaçant celle-ci. Le tribunal a jugé qu’elle « s’analyse en fait en une réclamation contre l’avis de mise en recouvrement », la première déclaration restant seule opposable à l’administration (TJ Bobigny, 25 juin 2026, n° 24/04890).
Il faut aussi chiffrer toute la demande d’emblée. La cour d’appel de Paris a jugé qu’un contribuable ne peut pas demander au juge « une restitution ou un dégrèvement dont le quantum excède le montant des prétentions formulées dans sa réclamation adressée à l’administration fiscale » (CA Paris, 16 octobre 2023, n° 22/01708), les moyens nouveaux restant permis dans cette limite (article L. 199 C du livre des procédures fiscales). Une réclamation qui invoque l’abattement oublié doit donc, le cas échéant, contester aussi la valeur retenue et demander le montant correspondant à l’ensemble.
Enfin, l’oubli peut engager la responsabilité du notaire. Dans une succession ouverte en 2001, la maison familiale, évaluée par un expert à 1 080 000 euros, était la résidence principale du défunt, de son épouse et de leurs deux enfants mineurs, mais la déclaration établie par le notaire ne mentionnait pas l’abattement. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a condamné le notaire à verser 4 000 euros à la veuve et 12 000 euros à chacun des enfants « pour avoir omis de mentionner dans la déclaration de succession l’abattement applicable sur la valeur vénale réelle de l’immeuble dépendant de la succession ». Devant la Cour de cassation, le notaire soutenait que la famille aurait dû déposer elle-même une déclaration rectificative ; son pourvoi a été rejeté au motif que « le grief, nouveau et mélangé de fait et de droit, est irrecevable » (Cass. 1re civ., 14 octobre 2010, n° 09-14.446).
À l’époque, la veuve payait elle aussi des droits, l’exonération du conjoint survivant n’étant en vigueur que depuis le 22 août 2007. Le réflexe à retenir reste le même aujourd’hui : avant de signer, demander au notaire de montrer la ligne où l’abattement a été appliqué, ou la raison pour laquelle il ne l’a pas été.
Une précision de méthode pour finir : l’article 1727 du Code général des impôts et l’article L. 199 du livre des procédures fiscales sont cités dans leur rédaction applicable en septembre 2026, mais Légifrance signale pour chacun une abrogation programmée au 1er janvier 2027. La version applicable doit donc être vérifiée à la date de chaque démarche.
Conclusion : cinq vérifications avant de signer la déclaration de succession
L’abattement de 20 % n’est ni un avantage réservé aux familles averties, ni une simple formalité. C’est une règle d’évaluation qui s’impose dès que ses conditions sont réunies, et qui ne peut pas être invoquée dans le cas contraire. Avant de signer la déclaration, cinq questions permettent de savoir où l’on se situe.
Le défunt vivait-il réellement dans ce logement pendant la majeure partie de l’année qui a précédé son décès, ou l’avait-il quitté pour un établissement ? Qui y habitait avec lui le jour du décès, et cette personne figure-t-elle dans la liste légale : conjoint, partenaire, enfant mineur, enfant majeur protégé ou atteint d’une infirmité ? Le bien était-il détenu en direct, sans société civile, et n’était-il pas loué pour partie ? Sa valeur repose-t-elle sur des ventes comparables antérieures au décès, et l’abattement porte-t-il sur la bonne quote-part ? Enfin, si la déclaration est déjà déposée, à quelle date les droits ont-ils été payés, pour savoir jusqu’à quand une réclamation reste possible ?
Les montants en jeu justifient cette vigilance : dans les exemples ci-dessus, l’écart atteint 8 000 à 12 000 euros par enfant. L’abattement a aussi un revers, puisqu’il abaisse la valeur de référence d’une revente future ; il doit donc être compris, et pas seulement appliqué.
Lorsque la maison familiale est au cœur d’un désaccord entre héritiers ou d’un partage à préparer, la page du cabinet consacrée au patrimoine familial et au partage présente l’accompagnement proposé.
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