La suspension de l’expulsion locative dans la procédure de surendettement des particuliers : pouvoirs du juge des contentieux de la protection, reprise du loyer courant et sauvegarde du bail

Le droit du surendettement des particuliers poursuit une finalité d’ordre public économique. Ce dispositif légal vise à rétablir la situation matérielle des débiteurs de bonne foi confrontés à une détresse financière manifeste. Dans cette perspective, la préservation du logement constitue une condition indispensable à la dignité de la personne humaine. La perte brutale du domicile locatif précipite souvent le ménage dans une précarité irréversible. Elle anéantit tout espoir d’assainissement durable du passif accumulé.

Les arriérés locatifs représentent une part substantielle de l’endettement global des particuliers. Cette situation génère une confrontation juridique directe entre les prérogatives patrimoniales du bailleur et la protection légale accordée au locataire insolvable. Cette conciliation délicate mobilise les règles impératives du Code de la consommation et le statut protecteur des baux d’habitation.

À cet égard, l’ouverture d’une procédure de désendettement ne confère aucune immunité automatique contre une mesure d’expulsion. La recevabilité du dossier entraîne la suspension des procédures d’exécution sur les biens en application de l’article L. 722-2 du code de la consommation. Cependant, cette protection générale ne s’étend pas d’elle-même à l’expulsion des lieux loués.

Le législateur a instauré un mécanisme juridictionnel autonome confié au juge des contentieux de la protection. Ce magistrat est spécialement habilité à prononcer la suspension sur le fondement de l’article L. 722-6 du code de la consommation. Dès lors, le maintien dans les lieux demeure subordonné à une appréciation concrète de la trajectoire financière du débiteur. Le justiciable doit manifester sa volonté constante de reprendre le cours normal de ses obligations locatives.

Or, l’articulation entre les prérogatives de la commission de surendettement et le contrat de bail soulève des difficultés majeures. L’existence d’une clause résolutoire acquise et la délivrance d’un commandement de quitter les lieux imposent une vigilance procédurale extrême. Les indemnités d’occupation accumulées fragilisent considérablement l’équilibre économique du foyer.

La législation contemporaine subordonne expressément la paralysie de l’expulsion à la reprise effective du loyer courant. La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation veille avec fermeté au respect des prérogatives d’ordre public du juge. Elle préserve simultanément les droits légitimes des bailleurs. Il convient d’examiner le déclenchement de la suspension judiciaire des mesures d’expulsion, puis l’articulation entre le maintien du bail et le traitement du passif locatif.

I. Le déclenchement et les conditions de la suspension judiciaire des mesures d’expulsion

A. Les conditions de recevabilité et la saisine du juge des contentieux de la protection

La mise en œuvre de la protection contre l’expulsion requiert préalablement la recevabilité du dossier de surendettement. L’article L. 722-6 du code de la consommation précise les conditions de cette intervention judiciaire. Dès que la décision de recevabilité est intervenue, la commission peut saisir le juge des contentieux de la protection aux fins de suspension des mesures d’expulsion. Cette recevabilité marque l’entrée effective du particulier dans le dispositif légal de traitement des dettes.

La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation rappelle que la recevabilité s’apprécie objectivement au regard de l’insolvabilité du demandeur. L’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble des dettes caractérise cette situation légale. La nature professionnelle ou personnelle des engagements souscrits ne fait obstacle à l’admission du dossier.

À cet égard, la Haute juridiction a affirmé dans un arrêt rendu le 2 juillet 2026 (Deuxième chambre civile de la Cour de cassation, 2 juillet 2026, pourvoi n° 23-21.550) : « le bénéfice des mesures de traitement de la situation de surendettement est ouvert au bénéfice des personnes physiques de bonne foi qui se trouvent dans l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de leurs dettes, professionnelles et non professionnelles, sans distinction selon la part respective de ces dettes. » Cette solution jurisprudentielle unifiée renforce considérablement l’accès à la procédure pour les ménages confrontés à des dettes composites. Elle leur permet de solliciter la protection de leur logement.

Par ailleurs, l’article L. 722-7 du code de la consommation organise une voie procédurale accélérée indispensable en cas d’urgence. La saisine du juge peut intervenir à l’initiative du président de la commission, de son délégué ou du débiteur lui-même. Le représentant local de la Banque de France détient également cette faculté légale d’action.

Cette initiative directe conférée au locataire évite que les délais d’instruction de la commission ne privent le recours de son utilité. L’expulsion imminente par la force publique commande une réaction juridictionnelle extrêmement rapide. La commission doit simplement être informée sans délai de cette saisine pour coordonner l’instruction du dossier avec l’instance judiciaire.

Or, la saisine du magistrat ne peut produire un effet utile que si l’expulsion matérielle n’a pas déjà eu lieu. Les juridictions du fond appliquent avec une rigueur absolue ce préalable temporel d’ordre public. L’intervention préalable d’un commissaire de justice exécutant l’évacuation des lieux prive la demande de son objet.

Ainsi, la Cour d’appel de Douai, dans son arrêt du 12 juin 2025 (n° 25/00382), a rejeté le recours d’un locataire expulsé avant la décision de recevabilité. Les juges d’appel ont retenu : « la suspension provisoire de la mesure d’expulsion, lorsqu’elle est prononcée par le juge du surendettement, prend nécessairement fin dans l’un des cas énumérés par l’article L 722-9 du code de la consommation et le juge du surendettement ne peut imposer la suspension de la mesure d’expulsion, fondée sur le jugement ordonnant l’expulsion, après l’un de ces cas prévus par cet article ». Le juge ne peut donc rétablir un occupant déjà évincé.

En conséquence, la distinction entre les étapes procédurales interdit au juge de commettre un excès de pouvoir lors de l’examen du recours. Le magistrat saisi d’une contestation sur la recevabilité ne peut pas statuer directement sur les mesures d’apurement. Le dossier doit impérativement retourner devant la commission administrative.

La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a consacré ce principe directeur le 8 juin 2023 (Deuxième chambre civile de la Cour de cassation, 8 juin 2023, pourvoi n° 20-21.625) : « Il résulte de la combinaison des articles L. 722-1, R. 722-2, L. 723-1 et L. 724-1 du code de la consommation que le juge qui, saisi d’un recours formé contre la décision rendue sur la recevabilité, déclare recevable la demande du débiteur, doit renvoyer le dossier à la commission de surendettement à fin de poursuite de l’instruction de l’affaire. » Le juge respecte ainsi la répartition des compétences voulue par le législateur.

Dès lors, les garanties fondamentales du procès équitable s’imposent à l’audience devant le juge des contentieux de la protection. La procédure orale impose une communication préalable et loyale des pièces et arguments. La décision ne peut s’appuyer sur des courriers non contradictoirement débattus.

Dans son arrêt rendu le 21 novembre 2024 (Deuxième chambre civile de la Cour de cassation, 21 novembre 2024, pourvoi n° 22-20.560), la Cour de cassation a censuré une décision irrégulière : « Il résulte de l’article 16 du code de procédure civile et de l’article R. 713-4 du code de la consommation que le juge, statuant en matière de surendettement, ne peut fonder sa décision sur les observations et les pièces contenues dans le courrier d’un créancier, absent lors de l’audience, sans les avoir préalablement portées à la connaissance des débiteurs ». Le respect du contradictoire garantit la défense du locataire.

B. L’appréciation de la situation du débiteur et le régime impératif de la suspension

Lorsque le tribunal est régulièrement saisi, l’office du juge s’exerce selon les critères posés par l’article L. 722-8 du code de la consommation. Si la situation du débiteur l’exige, le juge prononce la suspension provisoire des mesures d’expulsion de son logement. Sont expressément exclues les expulsions consécutives à une adjudication sur saisie immobilière. Le critère légal repose exclusivement sur l’état social et matériel du débiteur.

À cet égard, la Cour de cassation a affirmé une ligne prétorienne rigoureuse protégeant les justiciables en difficulté. Dans son arrêt de principe du 19 octobre 2017 (Deuxième chambre civile de la Cour de cassation, 19 octobre 2017, pourvoi n° 16-12.885), la Deuxième chambre civile a énoncé : « pour prononcer la suspension d’une mesure d’expulsion, le juge ne doit prendre en considération que la situation du débiteur ». Les juges du fond ne sauraient imposer des conditions financières rétroactives non prévues par le texte.

La juridiction suprême a jugé illégale la décision subordonnant la suspension au règlement immédiat des indemnités d’occupation antérieures impayées. Imposer le paiement instantané d’une dette passée priverait le mécanisme de surendettement de toute portée protectrice. Le débiteur insolvable se trouverait immédiatement déchu sans pouvoir réorganiser ses paiements.

Or, l’appréciation de la situation du locataire implique l’examen de sa capacité réelle à assumer ses charges résidentielles courantes. Le magistrat vérifie si les ressources disponibles permettent d’acquitter le loyer résiduel sans créer de nouvel endettement. La reprise des paiements réguliers constitue le thermomètre de la bonne foi.

Par jugement du 20 mai 2026 (Tribunal judiciaire de Nice, 20 mai 2026, n° 26/00012), la juridiction a accordé la suspension en constatant : « Compte tenu de la situation financière de Mme [N] [X] et la reprise du paiement du loyer courant il convient de lui accorder la suspension de la mesure d’expulsion. Pendant la période de suspension, Mme [N] [X] devra continuer à s’acquitter tous les mois de l’indemnité d’occupation éventuellement fixée par le Tribunal judiciaire ». L’effort contributif effectif justifie le maintien dans les lieux.

En conséquence, l’absence totale de versement conduit inéluctablement au rejet de la suspension pour éviter l’aggravation du découvert locatif. Le Tribunal judiciaire de Marseille, le 29 mai 2026 (n° 26/00043), a rejeté une requête en retenant : « il est inopportun de suspendre la procédure d’expulsion, sauf à aggraver l’endettement de Madame [S] [M]. Au vu de ces éléments, il y a lieu de rejeter la requête en suspension de la procédure d’expulsion concernant Madame [S] [M]. » L’inertie du débiteur neutralise la protection légale.

Le même raisonnement a guidé le Tribunal judiciaire de Nice le 5 mai 2026 (n° 26/00020). Face à un arrêt complet des paiements depuis plusieurs mois, le juge a rappelé : « même si la procédure de surendettement a pour vocation d’assainir la situation financière des requérants, leur expulsion ne peut manifestement pas être évitée, au regard de l’évolution des relations contractuelles nouées avec la communauté de communes […] le dernier règlement remonte au mois d’août 2023, alors que Mme [Z] [H] et M. [W] [K] disposent d’une capacité de remboursement calculée par la Commission de surendettement ». La passivité coupable entraîne l’exécution du titre.

Par ailleurs, la durée de la suspension est strictement encadrée par l’article L. 722-9 du code de la consommation. La suspension est accordée pour une période maximale de deux ans. Elle prend fin lors de l’approbation du plan conventionnel ou lors de la décision imposant des mesures. Le jugement de rétablissement personnel met également un terme à cette phase.

Dès lors, le juge du contentieux de la protection ne possède aucun pouvoir souverain pour raccourcir arbitrairement ce délai impératif. La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation l’a tranché le 18 octobre 2018 (Deuxième chambre civile de la Cour de cassation, 18 octobre 2018, pourvoi n° 17-19.831) : « Lorsqu’il prononce la suspension provisoire des mesures d’expulsion en application de l’article L. 722-8 du code de la consommation, le juge n’a pas le pouvoir de moduler la durée de la suspension prévue à l’article L. 722-9 du code de la consommation ». Le calendrier légal s’impose strictement aux juridictions.

II. L’articulation entre le maintien du bail d’habitation et le traitement du passif locatif

A. Les effets de la recevabilité et des délais de paiement sur la clause résolutoire

L’ouverture d’un dossier de surendettement transforme profondément les règles régissant l’acquisition des clauses résolutoires de plein droit. Le régime applicable découle des dispositions protectrices de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce texte d’ordre public a été modernisé par les lois successives pour coordonner l’expulsion avec le traitement du passif.

Le paragraphe VI de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une dérogation expresse au droit commun locatif. Lorsqu’une procédure de surendettement est ouverte et que le locataire a repris le versement du loyer courant, le juge accorde des délais. Le magistrat qui constate l’acquisition de la clause résolutoire calque les délais accordés sur les mesures adoptées par la commission.

À cet égard, l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 paralyse provisoirement les effets de la résiliation du contrat. Les effets de la clause résolutoire demeurent suspendus pendant le cours des délais accordés par le tribunal. Si le locataire apure l’intégralité de sa dette locative selon l’échéancier fixé, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

Cette fiction juridique salutaire permet de régulariser rétroactivement la relation locative compromise. Le contrat de bail retrouve son plein empire sans qu’un nouveau bail ne doive être conclu. Le locataire préserve ainsi son statut protecteur et son cadre de vie familial.

Or, cette suspension conditionnelle s’anéantit de plein droit dès la première défaillance survenant dans le paiement des loyers courants. L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la suspension prend fin dès le premier impayé. Le bailleur est alors dispensé d’engager une nouvelle instance au fond pour reprendre les opérations d’expulsion.

Par ailleurs, les créanciers du surendettement ont l’interdiction de contourner cette discipline collective par des initiatives unilatérales. La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation l’a proclamé le 28 mars 2024 (Deuxième chambre civile de la Cour de cassation, 28 mars 2024, pourvoi n° 22-12.797) : « Il résulte de la combinaison de ces textes que lorsque la décision de recevabilité à la procédure de surendettement a été prononcée, il est interdit au créancier de prendre toute garantie, sûreté ou mesure conservatoire sur les biens du débiteur. » L’hermétisme de la protection patrimoniale s’impose aux bailleurs.

Cette interdiction générale de prendre toute sûreté a été expressément confirmée le 7 mai 2025 (Deuxième chambre civile de la Cour de cassation, 7 mai 2025, pourvoi n° 25-40.005). La Haute juridiction a rappelé l’équilibre impératif institué entre les droits des créanciers et la réorganisation des charges du débiteur. Aucune pression conservatoire illicite ne peut s’exercer sur l’occupant.

En conséquence, la décision de recevabilité modifie le cours de la prescription et des délais de forclusion sans les interrompre. Par un arrêt du 23 octobre 2025 (Deuxième chambre civile de la Cour de cassation, 23 octobre 2025, pourvoi n° 23-12.623), la Haute juridiction a censuré une cour d’appel : « l’impossibilité d’agir dans laquelle la banque s’était trouvée du fait de la procédure de surendettement avait seulement eu pour effet de suspendre, et non pas d’interrompre, le cours de la forclusion, et ce seulement à compter de la date de la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement ». Le délai ne recommence pas à zéro.

Dès lors, la suspension générale des poursuites patrimoniales protège le débiteur tout en maintenant les délais antérieurs. La Deuxième chambre civile l’a rappelé le 8 février 2024 (Deuxième chambre civile de la Cour de cassation, 8 février 2024, pourvoi n° 22-14.528) : « Il résulte de ce texte que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur. » Le contentieux du bail d’habitation doit intégrer rigoureusement ces règles de computation temporelle.

B. Le sort du bail en cas d’effacement de la dette ou de rétablissement personnel

Lorsque la situation du particulier surendetté apparaît irrémédiablement compromise, aucun plan de rééchelonnement ne permet de solder le passif. La commission ou le juge prononce alors un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. L’arriéré locatif antérieur subit alors un effacement légal total. Cette situation inédite interroge sur la pérennité du bail consenti par le propriétaire.

À cet égard, l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 apporte une réponse législative explicite. Le texte suspend de plein droit les effets de la clause résolutoire pendant deux ans à compter de la décision d’effacement. Si le locataire s’acquitte scrupuleusement de ses loyers et charges courants durant ces deux années, la clause est réputée ne pas avoir joué.

La loi organise ainsi une seconde chance contractuelle au profit de l’occupant libéré de son passif ancien. La dette passée est définitivement éteinte et le bail se poursuit normalement. Le preneur doit cependant manifester une discipline budgétaire sans faille pour préserver ce sanctuaire.

Or, le périmètre des dettes purgées par le rétablissement personnel a été rigoureusement délimité par la jurisprudence. Dans son arrêt rendu le 26 mars 2026 (Deuxième chambre civile de la Cour de cassation, 26 mars 2026, pourvoi n° 23-18.726), la Deuxième chambre civile a énoncé : « à défaut de contestation dans les conditions prévues par l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission entraîne, sauf exceptions légales, l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur nées à la date de la décision de la commission sur la mesure imposée de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ». L’arriéré antérieur est donc intégralement éteint.

Par ailleurs, la Cour de cassation refuse que la date de cet effacement soit reportée arbitrairement à un autre stade. Dans un arrêt rendu le 23 novembre 2023 (Deuxième chambre civile de la Cour de cassation, 23 novembre 2023, pourvoi n° 22-11.535), la Haute juridiction a censuré une cour d’appel qui retenait : « l’effacement des dettes résultant du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission de surendettement ne concerne que le passif existant au jour de l’admission du débiteur à la procédure de surendettement […] alors que l’effacement des dettes concernait le passif existant au jour de la décision de la commission de surendettement qui n’avait pas fait l’objet d’une contestation ». Le passif locatif arrêté à cette date s’éteint définitivement.

En conséquence, le juge du surendettement apprécie souverainement l’absence de biens réalisables avant d’ordonner l’effacement. Le 26 mars 2026 (Deuxième chambre civile de la Cour de cassation, 26 mars 2026, pourvoi n° 23-17.670), la Cour suprême a approuvé les juges du fond : « Ayant retenu, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation des éléments de fait et de preuve qui lui ont été soumis, que la débitrice ne disposait d’aucun bien réalisable en vue d’apurer ses dettes, c’est sans encourir les griefs du moyen que la cour d’appel a décidé que les mesures proposées par la commission de surendettement et adoptées par le juge devaient être confirmées. » Le rétablissement personnel s’impose devant l’indigence démontrée.

Dès lors, le magistrat individualise la réponse judiciaire en s’affranchissant de la règle égalitaire du gage commun. La Deuxième chambre civile l’a établi le 4 juillet 2024 (Deuxième chambre civile de la Cour de cassation, 4 juillet 2024, pourvoi n° 23-17.625) : « c’est dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation que le juge du surendettement détermine, pour chacune des dettes, les mesures propres à assurer le redressement de la situation du débiteur, sans qu’il soit tenu par les dispositions de l’article 2285 du code civil. » Cette flexibilité permet d’isoler la créance locative pour préserver le domicile.

Cependant, l’effacement de la dette locative passée ne purge en rien les manquements contractuels nés postérieurement. Le Tribunal judiciaire de Nantes, dans son jugement du 18 septembre 2025 (n° 24/02917), a rappelé la fermeté requise : « Le non-paiement de l’intégralité des loyers par Monsieur [H] [C] constitue une violation grave et renouvelée de ses obligations qui justifie la résiliation du bail en application des articles 1728 et 1741 du Code Civil. » Le bailleur recouvre son droit à demander la résiliation du bail d’habitation si les loyers nouveaux restent impayés.

En outre, la contestation des mesures impose d’appeler l’ensemble des créanciers à la cause sous peine de nullité. La Deuxième chambre civile a jugé le 17 mai 2023 (Deuxième chambre civile de la Cour de cassation, 17 mai 2023, pourvoi n° 21-15.373) : « par l’effet de la contestation des mesures imposées par la commission de surendettement, le juge est investi de la mission de traiter l’ensemble de la situation de surendettement des débiteurs, sans pouvoir écarter des créances qui n’avaient pas été déclarées devant la commission. Dès lors, il appartient au juge, qui ne peut refuser d’examiner une créance déclarée pour la première fois par le débiteur à l’occasion de la contestation des mesures imposées, d’appeler à la cause, par convocation, en application de l’article 14 du code de procédure civile, le créancier concerné. » Le propriétaire omis doit être obligatoirement convoqué.

Conclusion

La suspension de l’expulsion locative dans la procédure de surendettement des particuliers constitue un équilibre indispensable. Ce mécanisme concilie la préservation impérative du toit familial et le désintéressement légitime du bailleur. Loin d’encourager l’insolvabilité, le législateur conditionne strictement la protection du locataire à la reprise du loyer courant. La décision de recevabilité ouvre une période probatoire durant laquelle le particulier peut assainir durablement ses comptes.

Or, cette protection juridique demeure fragile et exige une rigueur budgétaire constante de la part du débiteur. Tout impayé nouveau met fin instantanément aux délais accordés et réactive les prérogatives d’expulsion du créancier. Dès lors, la maîtrise coordonnée des règles du surendettement et du statut des baux assure la sauvegarde effective du logement. Cette articulation juridique évite qu’une crise financière passagère ne se transforme en précarité résidentielle définitive.