La grêle a haché les vergers au printemps, le gel de mai a vidé les bourgeons, ou la sécheresse a épuisé les parcelles d’été. Le fermier constate les dégâts, chiffre une récolte presque inexistante, puis reçoit une lettre qui aggrave tout : le bailleur l’accuse de mal exploiter le fonds et menace de faire résilier le bail rural devant le tribunal. Le reproche se formule presque toujours de la même manière : récolte non assurée, protections installées trop tard, dispositif antigel mal surveillé, comptabilité incapable d’établir les rendements. Le preneur, déjà fragilisé par le sinistre, se retrouve à devoir défendre son bail en plus de sa récolte. La question qui se pose alors est simple et redoutable : subir un sinistre climatique prouve-t-il que l’on exploite mal ? La réponse de la Cour de cassation, dans un arrêt du 29 février 2024 qui tranche exactement ce cas de figure, est non. Le défaut d’assurance, la perte de la récolte et des documents comptables insuffisants ne suffisent pas, à eux seuls, à caractériser des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Cet article explique le verrou légal qui protège le preneur, la portée exacte de cet arrêt, et la défense concrète à construire devant le tribunal paritaire des baux ruraux pour sauver le bail après un sinistre.
I. Subir un sinistre climatique ne prouve pas une mauvaise exploitation
A. La résiliation pour faute suppose des agissements qui compromettent le fonds, pas une récolte manquée
Le statut du fermage enferme la résiliation à l’initiative du bailleur dans une liste fermée de motifs. Aux termes de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, « le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants », dont « 2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ». Le texte ajoute une mise en garde décisive pour les dossiers de sinistre : « Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. » Un gel dévastateur, une grêle exceptionnelle ou une inondation que le secteur ne connaît qu’à de longs intervalles relèvent typiquement de cette réserve, et le bailleur qui s’en prévaut doit démontrer autre chose que le malheur climatique lui-même.
Les obligations réelles du preneur sont, elles aussi, définies avec précision. L’article L. 411-27 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Les obligations du preneur relatives à l’utilisation du fonds pris à bail sont régies par les dispositions des articles 1766 et 1767 du code civil. » Et l’article 1766 du code civil n’autorise la résiliation que dans des hypothèses caractérisées : « s’il ne cultive pas raisonnablement, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. » Abandonner la culture, laisser les terres en friche, détourner les bâtiments de leur usage agricole : voilà le registre de la mauvaise exploitation. Subir la grêle ou le gel n’y figure pas. La distinction est capitale parce que les bailleurs, après un sinistre, glissent volontiers du constat de la perte vers l’accusation de négligence, comme si la récolte manquée portait en elle-même la preuve de la faute. Le droit rural exige l’inverse : des agissements identifiés, imputables au preneur, dont le juge constate qu’ils ont compromis la bonne exploitation du fonds. La perte, même totale, ne dispense jamais le demandeur de cette démonstration, et c’est exactement ce que la Cour de cassation a rappelé avec fermeté au début de l’année 2024.
Ce standard probatoire élevé s’explique par l’économie du statut du fermage : un bail de neuf ans minimum organise une relation longue, exposée par nature aux aléas du ciel, et le législateur n’a pas voulu que chaque mauvaise année fournisse un prétexte à reprise. Le bailleur qui invoque la compromission du fonds doit donc rapporter des faits positifs et durables — défaut persistant d’entretien, cultures abandonnées plusieurs campagnes de suite, dégradations avérées des sols ou des bâtiments — et établir le lien entre ces faits et l’état du fonds. Des photographies de parcelles grêlées, un constat d’huissier décrivant des fruits au sol ou une attestation d’expert chiffrant la perte prouvent le sinistre, jamais la faute. Inversement, le preneur qui documente ses façons culturales, ses traitements, ses investissements de protection et ses déclarations de sinistre se place d’emblée sur le terrain où le juge statue : celui des comportements, pas celui des intempéries. Cette répartition des rôles commande toute la suite du contentieux, car le tribunal paritaire ne sanctionne pas la malchance, il sanctionne des manquements établis.
B. L’arrêt du 29 février 2024 : ni le défaut d’assurance, ni le gel, ni une comptabilité lacunaire ne caractérisent la faute
Les faits jugés par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 29 février 2024 ressemblent trait pour trait aux dossiers que les tribunaux paritaires reçoivent après chaque épisode climatique. Par acte du 16 novembre 1991, un bailleur avait donné à ferme diverses parcelles de terre moyennant un fermage annuel égal à un cinquième de la récolte produite sur les parcelles louées. Après expertise sur les fermages dus depuis 2013, le bailleur sollicitait la résiliation du bail et l’expulsion du preneur. La cour d’appel de Grenoble, le 12 avril 2022, lui donnait raison en retenant trois séries de griefs : le preneur n’avait pas assuré sa récolte contre la grêle alors qu’une clause du bail lui en faisait obligation, il n’avait installé des filets anti-grêle qu’en 2012 et la grêle avait endommagé les vergers plusieurs années ; un gel important survenu dans la nuit du 5 au 6 mai 2019 avait anéanti la récolte parce que le preneur, qui avait mis en marche le système de protection, n’en avait pas surveillé le bon fonctionnement ; enfin, le preneur ne tenait pas une comptabilité permettant de vérifier les quantités récoltées, compte tenu d’un fermage calculé sur la récolte. La cour en déduisait que le bailleur avait subi un préjudice et que ces manquements avaient compromis la bonne exploitation du fonds (Cass. civ. 3e, 29 fév. 2024, n° 22-17.362 et n° 22-21.127).
La Cour de cassation censure ce raisonnement sur le fondement de l’article L. 411-31, I, 2°, du code rural et de la pêche maritime, dont elle rappelle le sens dans des termes que le preneur peut reprendre mot pour mot devant le tribunal : « Selon ce texte, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie d’agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. » Puis elle juge : « En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la compromission de la bonne exploitation du fonds, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef. » La formule mérite qu’on s’y arrête : même le défaut d’assurance en violation d’une clause du bail, même une protection antigel enclenchée mais mal surveillée lors d’une nuit de gel avérée, même l’absence de comptabilité fiable ne caractérisent pas, en eux-mêmes, la compromission du fonds. Le préjudice du bailleur — un fermage assis sur la récolte qui s’effondre avec elle — ne convertit pas ces négligences en faute d’exploitation au sens du statut du fermage. La cassation est partielle mais nette, et l’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Nîmes. Pour le preneur assigné en résiliation après un sinistre, cet arrêt est l’arme centrale : il impose au bailleur de prouver des agissements compromettant réellement l’exploitation, et il interdit au juge de se contenter du triptyque sinistre, absence d’assurance et papiers incomplets.
Le même arrêt contient un second enseignement, précieux quand le fermage est calculé sur la récolte. La Cour juge, au visa des articles L. 411-11 et L. 411-14 du code rural, que la quantité de denrées ne peut fluctuer au cours du bail en fonction de variables non conformes à ces textes, et « Il en résulte que la clause d’un bail à ferme fixant le fermage à une fraction de la récolte du fermier est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite. » Autrement dit, le bailleur qui a indexé le loyer sur un cinquième de la récolte ne peut ni se prévaloir de cette clause pour chiffrer ses pertes, ni reprocher au preneur l’opacité des rendements qui découle de son propre montage : la clause est illicite et le preneur dispose d’une action en régularisation. Dans un dossier de résiliation post-sinistre, vérifier le mode de calcul du fermage est donc un réflexe : si le prix est exprimé en part de récolte, la défense ne se limite plus à contester la faute, elle attaque la créance elle-même. Cette articulation entre l’illicéité du fermage et l’échec de la résiliation fait de l’arrêt du 29 février 2024 une pièce maîtresse bien au-delà de son espèce, et les preneurs comme leurs conseils auraient tort de n’y voir qu’une décision d’espèce sur des vergers grêlés.
II. Après le sinistre, construire la défense qui sauve le bail
A. Prouver une exploitation diligente : protections, assurance, traçabilité et expertise
Puisque le juge ne sanctionne que des agissements compromettant le fonds, la défense du preneur consiste à documenter une exploitation diligente avant, pendant et après le sinistre. Le premier chantier est celui des moyens de protection : filets paragrêle, tours antigel, irrigation d’appoint, choix variétaux et calendriers de traitement doivent être établis par factures, bons de commande, photographies datées et attestations de fournisseurs ou de techniciens. L’enjeu n’est pas de démontrer une protection parfaite — aucun verger ne résiste à tout — mais de montrer que les moyens habituels ont été mis en oeuvre et que le sinistre les a dépassés. La définition légale des calamités agricoles conforte cette logique : l’article L. 361-5 du code rural et de la pêche maritime vise les dommages d’importance exceptionnelle dus à des variations anormales d’intensité d’un agent naturel climatique « lorsque les moyens techniques de lutte préventive ou curative employés habituellement dans l’agriculture, compte tenu des modes de production considérés, n’ont pu être utilisés ou se sont révélés insuffisants ou inopérants ». Le preneur qui établit qu’il a employé les moyens habituels de son secteur et qu’ils se sont révélés inopérants face à l’intensité de l’épisode retourne l’argument de négligence : l’échec de la protection prouve la violence du cas fortuit, pas la faute de l’exploitant.
Le deuxième chantier est l’assurance récolte. L’arrêt du 29 février 2024 enseigne que le défaut d’assurance, même en violation d’une clause du bail, ne caractérise pas à lui seul la compromission du fonds ; il n’enseigne pas qu’il faille rester non assuré. Être assuré, déclarer le sinistre dans les délais du contrat et conserver les échanges avec l’assureur, y compris l’évaluation de l’expert d’assurance, fournit au tribunal une mesure indépendante de la perte et de son caractère climatique. À l’inverse, le preneur non assuré doit savoir que certaines portes se ferment : en matière fiscale, l’article 1398 du code général des impôts accorde bien « un dégrèvement proportionnel de la taxe foncière » en cas « de pertes de récoltes sur pied par suite de grêle, gelée, inondation, incendie ou autres événements extraordinaires », mais précise : « Il n’est accordé aucun dégrèvement de taxe foncière pour pertes de récoltes subies du fait de la grêle par les agriculteurs non assurés. » L’assurance n’est donc pas seulement une protection économique, c’est une pièce du dossier juridique, et son absence, si elle ne fonde pas la résiliation, prive le preneur d’arguments utiles sur le dégrèvement reversé et sur la bonne foi de sa gestion.
Le troisième chantier est la traçabilité des rendements et des façons culturales. La Cour de cassation a écarté l’argument tiré de la comptabilité lacunaire, mais un preneur qui produit son cahier de culture, ses bulletins de livraison à la coopérative, ses factures d’intrants et ses déclarations de récolte prive le bailleur de tout récit d’opacité et crédibilise sa demande de remise du prix. Car la défense contre la résiliation gagne à s’accompagner d’une demande offensive. D’abord, « Les modalités de remise du prix de location en cas de destruction, en cours de bail, de tout ou partie de la récolte par cas fortuit sont régies par les articles 1769 à 1773 du code civil. » Ensuite, « Si le bail est fait pour plusieurs années, et que, pendant la durée du bail, la totalité ou la moitié d’une récolte au moins soit enlevée par des cas fortuits, le fermier peut demander une remise du prix de sa location, à moins qu’il ne soit indemnisé par les récoltes précédentes. » Enfin, « Et, cependant, le juge peut provisoirement dispenser le preneur de payer une partie du prix en raison de la perte soufferte. » Faire constater la perte par un expert judiciaire, solliciter cette dispense provisoire et chiffrer la remise à proportion de la récolte enlevée : voilà qui transforme le preneur assigné en demandeur légitime, et qui rend singulièrement difficile, pour le bailleur, de plaider dans le même temps la mauvaise exploitation. La cour d’appel de Rennes, chambre des baux ruraux, dans un arrêt du 5 février 2026 (RG n° 25/02033) qui confirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Nazaire du 23 juin 2023, a d’ailleurs rappelé ce régime dans ses motifs avant de statuer sur les impayés litigieux : le régime de la remise pour cas fortuit fait partie du paysage normal du bail rural, pas d’une faveur à quémander.
B. Devant le tribunal paritaire : contester la demande, sécuriser le fermage, exiger la preuve
Le contentieux se joue devant le tribunal paritaire des baux ruraux, « seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux » en application de l’article L. 491-1 du code rural et de la pêche maritime. Concrètement, le preneur menacé ne doit commettre aucune des deux erreurs classiques : ni cesser purement et simplement de payer le fermage, ni signer une reconnaissance de mauvaise exploitation sous la pression du bailleur. Cesser de payer expose à une résiliation pour impayés sur le fondement distinct du premier motif de l’article L. 411-31, qui n’a rien à voir avec l’exploitation du fonds ; la voie correcte est de saisir le tribunal, de demander la remise et, en attendant, la dispense provisoire d’une partie du prix que l’article 1769 autorise. Si le fermage a déjà été payé avant la fixation d’un dégrèvement fiscal obtenu par le bailleur, le preneur doit en réclamer la ristourne, car « En conséquence, le fermier déduit du montant du fermage à payer au titre de l’année au cours de laquelle a eu lieu le sinistre une somme égale à celle représentant le dégrèvement dont a bénéficié le bailleur. » Et « Dans le cas où le paiement du fermage est intervenu avant la fixation du dégrèvement, le propriétaire doit en ristourner le montant au preneur. » Chaque année de sinistre appelle donc un double contrôle : ai-je demandé la remise, et le dégrèvement du bailleur m’a-t-il été reversé.
La défense passe ensuite par un examen rigoureux de la procédure adverse. Lorsque le bailleur agit pour impayés, la mise en demeure doit, à peine de nullité, rappeler les termes de la disposition légale, et la cour d’appel de Rennes a précisé en 2026 les règles du jeu dans l’arrêt précité : les deux mises en demeure peuvent porter sur des termes distincts du bail sans viser des échéances différentes, une seule mise en demeure peut réclamer plusieurs échéances à la fois, et aucun délai de trois mois n’est exigé entre elles. Le fondement reste l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, qui impose ce rappel à peine de nullité. Le preneur doit donc faire vérifier chaque mise en demeure à la loupe — mention légale, échéances visées, computation des délais — car une nullité fait tomber toute la demande en résiliation pour impayés. Et sur le fond, le même arrêt applique la règle selon laquelle la preuve du paiement du fermage incombe au preneur, par tous moyens, en cohérence avec l’article 1353 du code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Relevés bancaires, reçus, attestations de virement, compensation convenue par écrit : le preneur qui paie doit se ménager des preuves de paiement, et celui qui oppose une remise doit la chiffrer plutôt que de retenir unilatéralement une somme ronde. Retenir le fermage sans décision du juge, c’est offrir au bailleur le motif d’impayés qui lui manquait sur le terrain de l’exploitation ; le demander au juge, pièces à l’appui, c’est consolider le bail.
Reste l’argument que les bailleurs brandissent le plus volontiers après un sinistre : le preneur aurait manqué à ses engagements contractuels, notamment une clause imposant d’assurer la récolte ou de maintenir des équipements de protection. L’arrêt du 29 février 2024 répond par avance : l’inexécution d’une clause, même établie, ne vaut résiliation que si le bailleur démontre qu’elle a compromis la bonne exploitation du fonds, et le juge doit le constater expressément. Le preneur répondra en trois temps : la clause existe-t-elle vraiment et que prescrit-elle exactement, son inexécution est-elle établie ou s’agit-il d’un retard d’équipement depuis rattrapé, et surtout en quoi aurait-elle compromis le fonds plutôt que simplement réduit une récolte déjà condamnée par le ciel. Les attestations de voisins exploitants, les données météorologiques locales, les bulletins de la chambre d’agriculture et le rapport de l’expert judiciaire pèsent ici plus lourd que les affirmations. Et si le bailleur persiste, le preneur n’oubliera pas de contrôler le fermage lui-même : prix conforme à l’arrêté préfectoral, distinction des terres nues, des bâtiments et de l’habitation, absence de part de récolte illicite. Un bail dont le prix est irrégulier fragilise toute la position du demandeur, comme l’a montré la censure prononcée en 2024 sur la clause au cinquième de la récolte. Défendre le bail après un sinistre, c’est donc mener de front trois actions : démontrer une exploitation diligente, sécuriser le paiement du fermage par la voie judiciaire, et retourner contre le demandeur les irrégularités de son propre bail.
En définitive, le sinistre climatique n’est ni une excuse universelle ni une faute présumée : c’est un fait dont chaque partie doit tirer les conséquences que la loi prévoit. Au preneur, la remise du prix et la dispense provisoire ; au bailleur, le respect d’un bail dont la résiliation exige des fautes caractérisées. Le tribunal paritaire tranche entre ces deux logiques en regardant les comportements, jamais le ciel. Le fermier qui a protégé, assuré, déclaré et documenté n’a pas à craindre la résiliation ; le bailleur qui n’apporte que des photos de grêle et des comptes incomplets n’obtiendra que le rejet de sa demande. Après le gel ou la grêle, la meilleure protection du bail reste la même qu’avant : exploiter sérieusement, écrire tout ce que l’on fait, et saisir le juge plutôt que de subir ou de rompre. Pour replacer l’arrêt du 29 février 2024 dans son contexte, lire notre synthèse des cinq arrêts du premier semestre 2026 qui redessinent le statut du fermage.
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