Dans la nuit du 7 au 8 janvier 2025, une locataire d’une maison de plain-pied est réveillée par la montée des eaux : sa famille est évacuée par les pompiers, relogée pendant huit jours, puis revient nettoyer pendant trois jours. Le 24 janvier, la maison est inondée une seconde fois. La locataire demande la suspension du loyer, puis la résiliation du bail et le remboursement du loyer de janvier. Un an plus tard, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire rend sa décision : la demande de restitution du loyer est rejetée, mais le bailleur est condamné à restituer le dépôt de garantie et à verser des dommages et intérêts pour ne pas avoir informé la locataire du risque d’inondation à la signature du bail. Cette décision du 14 janvier 2026 résume à elle seule le piège dans lequel tombent la plupart des occupants d’un logement sinistré par l’eau : ils confondent les régimes d’indemnisation, déclarent au mauvais guichet ou au mauvais moment, et découvrent trop tard que le loyer reste dû même quand la maison est sous l’eau.
La question se pose avec une actualité particulière. Par arrêtés interministériels du 11 septembre 2026, publiés au Journal officiel du 22 septembre 2026, plusieurs communes ont été reconnues en état de catastrophe naturelle, dont seize communes du Nord. Les personnes sinistrées disposent d’un délai de trente jours à compter de la publication pour se rapprocher de leur compagnie d’assurance. Celui qui rate ce délai, ou qui a déjà déclaré son sinistre dans le mauvais régime, risque de perdre tout ou partie de son indemnisation. Or trois régimes coexistent et se chevauchent : le dégât des eaux classique, la garantie tempête et la garantie catastrophe naturelle. Chacun a ses délais, sa franchise et ses conditions. Cet article explique comment les distinguer, que déclarer et dans quel ordre, ce que devient le bail quand le logement est inhabitable, et comment contester une expertise ou une indemnisation insuffisante.
Réserve importante : chaque situation dépend du contrat d’assurance souscrit, de l’arrêté applicable à la commune et de l’état exact du logement. Les montants et les décisions cités illustrent des cas jugés, pas une promesse de résultat. Vérifiez toujours si votre commune figure sur l’arrêté publié au Journal officiel et relisez les délais de votre propre police.
I. Trois régimes pour un même sinistre : dégât des eaux, tempête, catastrophe naturelle
A. Le dégât des eaux et la tempête : les garanties du contrat, avec un délai d’au moins cinq jours ouvrés
Quand l’eau envahit une maison après un orage, le premier réflexe est de prévenir son assureur habitation. C’est le bon réflexe, mais il faut savoir dans quel cadre juridique cette déclaration s’inscrit. Le dégât des eaux relève de la garantie de base du contrat d’assurance habitation : infiltration par la toiture, rupture de canalisation, débordement. La garantie tempête, neige et grêle, quant à elle, couvre les dommages causés par le vent et les intempéries violentes, comme une toiture arrachée ou des gouttières détruites par la grêle.
Le point commun de ces deux garanties est le délai de déclaration. L’article L. 113-2 du code des assurances impose à l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés » (article L. 113-2 du code des assurances). En pratique, les contrats retiennent généralement cinq jours ouvrés. Et la sanction d’une déclaration tardive est strictement encadrée : « la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice » (article L. 113-2 du code des assurances).
Un jugement récent du tribunal judiciaire de Nîmes, rendu le 28 mai 2026, montre comment ces règles s’appliquent concrètement. Une propriétaire avait déclaré en janvier 2023 des désordres affectant les gouttières puis la toiture de sa maison. L’assureur avait versé une provision de 2 000 euros, puis pris en charge les dommages sur la base d’un premier devis, déduction faite d’une franchise contractuelle de 150 euros. L’assureur invoquait ensuite la déchéance de la garantie pour déclaration tardive. Le tribunal a rejeté cette déchéance : « DEBOUTE la compagnie d’assurances la MATMUT de sa demande tendant à la déchéance de la garantie contractuelle du contrat d’assurance habitation n° 980 0011 99052 G du 22 juin 2020 » (tribunal judiciaire de Nîmes, 28 mai 2026). La compagnie a été condamnée : « CONDAMNE la compagnie d’assurances la MATMUT à verser à Madame [J] [B] la somme de 2 508.50 euros » (tribunal judiciaire de Nîmes, 28 mai 2026). La leçon est double : déclarez vite, mais sachez qu’une déchéance ne s’improvise pas et que l’assureur doit prouver le préjudice causé par le retard.
Le même jugement rappelle un autre garde-fou, applicable à tous les régimes : les délais de traitement imposés à l’assureur. L’article L. 125-2 du code des assurances prévoit que « A compter de la réception de la déclaration du sinistre ou de la date de publication, lorsque celle-ci est postérieure, de la décision administrative constatant l’état de catastrophe naturelle, l’assureur dispose d’un délai d’un mois pour informer l’assuré des modalités de mise en jeu des garanties prévues au contrat et pour ordonner une expertise lorsque l’assureur le juge nécessaire » (article L. 125-2 du code des assurances). Puis « Il fait une proposition d’indemnisation ou de réparation en nature résultant de cette garantie, dans un délai d’un mois à compter soit de la réception de l’état estimatif transmis par l’assuré en l’absence d’expertise, soit de la réception du rapport d’expertise définitif » (article L. 125-2 du code des assurances). Conservez donc la preuve de chaque envoi : c’est la date de réception de votre déclaration et de votre état estimatif qui fait courir ces délais.
En copropriété, le dégât des eaux ajoute une couche de complexité : qui doit agir quand l’eau vient des parties communes ? Une ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, rendue le 11 février 2025, apporte une réponse nette. Face à des infiltrations persistantes dans un appartement, le juge a condamné le syndicat des copropriétaires à « faire procéder à une recherche de fuite et à une inspection complète des canalisations d’eaux usées […] avec fourniture d’un rapport puis à procéder suite au rapport qui sera dressé, aux réparations préconisées et nécessaires […] afin de mettre un terme aux infiltrations, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance » (tribunal judiciaire de Nice, 11 février 2025). Autrement dit, le copropriétaire victime d’infiltrations n’a pas à financer lui-même la recherche de fuite quand l’origine se situe dans les parties communes : il peut obtenir du juge une injonction sous astreinte. Ce point compte après un orage, quand chacun se renvoie la gouttière, la colonne ou la toiture-terrasse.
B. La catastrophe naturelle : l’arrêté qui change tout, et le délai de trente jours après sa publication
La garantie catastrophe naturelle obéit à une logique différente : elle ne joue que si un arrêté interministériel reconnaît l’état de catastrophe naturelle pour votre commune, pour une période et une nature de dommages déterminées. L’article L. 125-1 du code des assurances définit son champ : « Sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles, au sens du présent chapitre, les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel » (article L. 125-1 du code des assurances). Et « L’état de catastrophe naturelle est constaté par arrêté interministériel qui détermine les zones et les périodes où s’est située la catastrophe ainsi que la nature des dommages résultant de celle-ci couverts par la garantie » (article L. 125-1 du code des assurances). Sans arrêté visant votre commune, pas de garantie catastrophe naturelle : votre sinistre reste traité en dégât des eaux ou en tempête, avec les plafonds et les franchises de votre contrat.
C’est exactement ce qui vient de se produire. L’arrêté du 11 septembre 2026 portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle a été publié au Journal officiel (arrêté du 11 septembre 2026 portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle). La préfecture du Nord a annoncé que seize communes du département sont reconnues par cet arrêté du 11 septembre 2026, et les sinistrés disposent de trente jours à compter de sa publication pour se rapprocher de leur compagnie d’assurance (service-public.fr, catastrophe naturelle : indemnisation par l’assurance). Le même délai figure sur la fiche officielle : « Les contrats mentionnés à l’article L. 125-1, nonobstant toute stipulation contraire, sont réputés inclure une clause prévoyant l’obligation pour l’assuré de donner avis à l’assureur de tout sinistre de nature à entraîner la garantie mentionnée au même article L. 125-1, dès qu’il en a eu connaissance, et au plus tard trente jours après la publication de l’arrêté de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle » (article L. 125-2 du code des assurances) (service-public.fr, catastrophe naturelle : indemnisation par l’assurance). Ce délai de trente jours, porté de dix à trente jours depuis le 1er janvier 2023, court après la publication de l’arrêté au Journal officiel (service-public.fr, catastrophe naturelle : indemnisation par l’assurance).
La conséquence pratique est souvent mal comprise : même si vous avez déjà déclaré votre sinistre en dégât des eaux dans les cinq jours, vous devez formuler une déclaration au titre de la catastrophe naturelle dans les trente jours suivant la publication de l’arrêté. Les deux démarches ne se remplacent pas. La première ouvre le dossier et permet les mesures d’urgence ; la seconde fait basculer l’indemnisation vers un régime plus protecteur, sans plafond contractuel. À l’inverse, si votre commune ne figure pas sur l’arrêté, inutile d’attendre : c’est le régime du contrat, dégât des eaux ou tempête, qui s’applique, avec ses propres délais. Demandez dans ce cas à votre mairie si une demande de reconnaissance a été déposée, et vérifiez régulièrement le Journal officiel, car des arrêtés complémentaires peuvent intervenir.
L’ampleur financière de ces événements justifie de ne négliger aucune étape. Après les tempêtes Nils et Pedro des 12 et 19 février 2026 et les inondations dans l’Ouest et le Sud-Ouest, France Assureurs et CCR ont chiffré les dommages à 1,2 milliard d’euros (France Assureurs, 2 mars 2026). Derrière ce chiffre, des dizaines de milliers de dossiers individuels où chaque jour de retard ou chaque pièce manquante pèse sur l’indemnisation finale.
II. Être indemnisé vraiment : franchise, loyer, relogement et contestation de l’expertise
A. La franchise légale, le relogement et le sort du loyer quand la maison est inhabitable
Premier point de vigilance : la franchise. En catastrophe naturelle, elle est fixée par la loi selon la nature des biens endommagés (service-public.fr, catastrophe naturelle : indemnisation par l’assurance). Pour les habitations et biens à usage non professionnel, la franchise légale est de 380 euros, et de 1 520 euros si le dommage provient d’un mouvement de terrain consécutif à la sécheresse ou à une réhydratation du sol (service-public.fr, catastrophe naturelle : indemnisation par l’assurance). Cette franchise peut être majorée si la commune n’est pas dotée d’un plan de prévention des risques prescrit ou approuvé et a déjà été indemnisée à plusieurs reprises : renseignez-vous en mairie sur ce point avant de contester le décompte de l’assureur.
Un jugement du tribunal judiciaire de Montpellier du 30 mars 2026, rendu après un état de catastrophe naturelle reconnu par arrêté du 18 septembre 2018, illustre le calcul complet d’une indemnisation. Le tribunal a condamné l’assureur : « Condamne la MATMUT à payer à monsieur [D] [I] en indemnisation de son préjudice matériel la somme de 195 055,05 € qui sera actualisée selon l’indice BT01 et de laquelle sera déduite la franchise de 3 040 € » (tribunal judiciaire de Montpellier, 30 mars 2026). Trois enseignements s’en dégagent. D’abord, l’indemnisation couvre le coût des travaux nécessaires pour remédier durablement aux dommages, validés par l’expert. Ensuite, ces montants sont actualisés selon l’indice du coût de la construction, car les devis vieillissent pendant la procédure. Enfin, le tribunal a condamné l’assureur à « Condamne la MATMUT à indemniser monsieur [D] [I] de ses frais de relogement pendant la durée des travaux, à charge pour lui de produire auprès de la MATMUT les justificatifs de ces frais de relogement, qui devront être pris en charge par l’assureur dans les conditions et les limites contractuelles prévues aux conditions générales » (tribunal judiciaire de Montpellier, 30 mars 2026). Conservez donc chaque facture d’hôtel, de location temporaire et de déménagement : sans justificatif, pas de remboursement.
Ce droit au relogement est d’ailleurs inscrit dans la loi elle-même : « Sont également considérés comme les effets des catastrophes naturelles […] et pris en charge par le régime de garantie associé les frais de relogement d’urgence des personnes sinistrées dont la résidence principale est rendue impropre à l’habitation » (article L. 125-1 du code des assurances). Vérifiez toutefois les limites de votre contrat, car la loi renvoie à un décret pour les modalités et les assureurs appliquent leurs plafonds contractuels.
Deuxième point de vigilance : le loyer. Beaucoup de locataires croient que le loyer est automatiquement suspendu quand le logement est inondé. C’est faux, et la décision du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire du 14 janvier 2026 le démontre. Après deux inondations en janvier 2025, avec évacuation par les pompiers, la locataire avait demandé la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1722 du code civil et réclamé 521 euros au titre du loyer de janvier. Le juge a tranché : « DÉBOUTE madame [M] [B] de sa demande tendant à voir condamner monsieur [D] [T] à lui verser la somme de 521 € pour restitution du loyer indu ou trouble de jouissance pour la période du 8 au 31 janvier 2025 » (tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, 14 janvier 2026). Le bailleur faisait valoir que « la chose louée n’a pas été détruite en totalité et que l’article 1722 du code civil n’est pas applicable », en soulevant « l’absence de demande d’une diminution du loyer » (tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, 14 janvier 2026). L’article 1722 dispose en effet : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail » (article 1722 du code civil). Moralité : quand le logement n’est que partiellement endommagé, c’est au locataire de demander formellement la diminution du loyer ou la résiliation ; le silence suivi d’une demande de remboursement a posteriori ne suffit pas.
Mais la même décision contient une victoire importante pour les locataires : le juge a condamné le bailleur à « restituer à madame [M] [B] la somme de 680 € correspondant au dépôt de garantie » et à « payer à madame [M] [B] la somme de 700 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice résultant du défaut d’information lors de la conclusion du bail » (tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, 14 janvier 2026). Le tribunal a relevé que le risque d’inondation était « incontestablement une caractéristique essentielle du bien mis en location » et que le bailleur aurait dû compléter le dossier de diagnostic technique par l’état des risques prévu dans les zones couvertes par l’article L. 125-5 du code de l’environnement (tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, 14 janvier 2026). Si vous louez en zone inondable, exigez l’état des risques avant de signer ; si vous êtes bailleur, un dossier incomplet peut vous coûter une condamnation même quand le loyer reste dû.
Pour les questions de bail, de loyer et de relogement après un sinistre, l’accompagnement d’un avocat en droit immobilier à Paris permet de choisir entre demande de diminution du loyer, résiliation et action en responsabilité, au lieu de subir les événements puis de réclamer après coup.
B. Contester l’expertise et l’indemnisation : contre-expertise, devis et TVA
Troisième point de vigilance : l’expertise de l’assureur n’est pas la parole définitive. Quand l’évaluation vous paraît insuffisante, plusieurs leviers existent. Le premier est la contre-expertise : vous pouvez mandater votre propre expert, et en cas de désaccord persistant, le juge peut ordonner une expertise judiciaire. Mais attention à ne pas en abuser. Dans un litige opposant un assuré à son assureur après l’incendie de sa maison en 2015, la cour d’appel de Versailles a « Déclare recevable la demande de contre-expertise formée par la société Groupama Centre Manche » avant de juger : « Déboute la société Groupama Centre Manche de sa demande de contre-expertise et de complément d’expertise » (cour d’appel de Versailles, 28 novembre 2024). La cour a condamné l’assureur à verser plus de 1,4 million d’euros au titre du coût de reconstruction incluant démolition et évacuation, plus 236 107,30 euros de frais annexes (cour d’appel de Versailles, 28 novembre 2024). La leçon vaut pour les deux camps : une demande d’expertise complémentaire doit être justifiée par une insuffisance démontrée du rapport existant, pas par le seul désaccord sur les chiffres. Préparez votre contestation avec des devis concurrents précis, poste par poste, plutôt qu’une critique générale du rapport.
Le jugement de Montpellier déjà cité offre un modèle de contestation réussie, partielle mais substantielle. L’assuré demandait la réévaluation des devis de 215 900,53 euros à 239 068,63 euros par indexation ; le tribunal a retenu l’indexation sur l’indice BT01 des devis validés par l’expert, accordé : « L’indemnisation complémentaire de 20 845,48 €, correspondant à la TVA totale sur ces factures qui sera à actualiser en fonction de l’indice BT01 appliqué sur le montant des factures HT, sera versée à monsieur [D] [I] au fur et à mesure de la production de ces factures » (tribunal judiciaire de Montpellier, 30 mars 2026). Pensez donc à réclamer la TVA sur présentation des factures : les offres d’indemnisation l’oublient fréquemment, et elle représente près de dix pour cent du montant des travaux.
Depuis le 28 mai 2026, la loi applicable renforce ces droits. Les contrats « sont réputés inclure une clause prévoyant l’obligation pour l’assuré de donner avis à l’assureur de tout sinistre de nature à entraîner la garantie mentionnée au même article L. 125-1, dès qu’il en a eu connaissance, et au plus tard trente jours après la publication de l’arrêté de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle » (article L. 125-2 du code des assurances). En cas de désaccord avec l’expertise, « l’assureur informe l’assuré de sa faculté de faire réaliser une contre-expertise dans les conditions prévues au contrat et de se faire assister par un expert de son choix » (article L. 125-2 du code des assurances). Et « une provision sur les indemnités dues au titre de cette garantie doit être versée à l’assuré dans les deux mois qui suivent la date de remise de l’état estimatif des biens endommagés ou des pertes subies, ou la date de publication, lorsque celle-ci est postérieure, de la décision administrative constatant l’état de catastrophe naturelle » (article L. 125-2 du code des assurances). Si aucune provision ne vous est versée dans ce délai, réclamez-la par écrit en visant ce texte.
Le jugement de Nîmes fournit un dernier avertissement, cette fois contre les demandes excessives : la propriétaire réclamait 4 953 euros pour la toiture et 3 000 euros de dommages et intérêts ; le tribunal l’a « déboutée » de ces deux demandes tout en condamnant l’assureur à 2 508,50 euros (tribunal judiciaire de Nîmes, 28 mai 2026). Contester, oui ; gonfler, non. Le juge compare les devis, vérifie les factures et sanctionne les prétentions sans justificatif.
En pratique, constituez dès les premiers jours un dossier solide : photographies datées des désordres avant tout nettoyage, inventaire du mobilier endommagé avec factures d’achat, devis de remise en état, échanges avec l’assureur par écrit, arrêté publié au Journal officiel si votre commune est reconnue. Ne jetez rien avant le passage de l’expert, sauf ce que l’hygiène impose, et dans ce cas photographiez d’abord. Faites établir au moins deux devis par des entreprises différentes. Si l’assureur tarde, rappelez-lui par écrit les délais d’un mois prévus par la loi pour l’information, l’expertise et la proposition d’indemnisation.
Conclusion
Maison inondée après les orages de septembre 2026 : déclarez le sinistre à votre assureur sans attendre, puis déclarez une seconde fois au titre de la catastrophe naturelle dans les trente jours suivant la publication de l’arrêté du 11 septembre 2026 si votre commune est reconnue. Ne confondez pas les délais : cinq jours ouvrés minimum dans le contrat pour le dégât des eaux et la tempête, trente jours après l’arrêté pour la catastrophe naturelle. Vérifiez la franchise appliquée, réclamez la TVA sur factures et les frais de relogement justifiés. Locataire d’un logement partiellement endommagé, demandez formellement la diminution du loyer ou la résiliation au lieu de cesser de payer. Bailleur en zone à risque, fournissez un état des risques complet. Et si l’expertise vous paraît insuffisante, contestez avec des devis précis plutôt qu’avec des affirmations générales : les juges comparent les chiffres, pas les indignations.
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