Votre agence vous réclame votre attestation d’assurance habitation pour la troisième fois et évoque désormais la résiliation du bail. Ou, côté bailleur, vous venez de découvrir, après un dégât des eaux dans l’immeuble, que votre locataire n’est plus assuré depuis des mois et vous vous demandez si vous pouvez mettre fin au contrat. Dans les deux cas, le calendrier joue contre vous : à compter du 1er octobre 2026, tous les baux d’habitation conclus ou renouvelés devront reprendre le nouveau contrat type fixé par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, et ce modèle affiche désormais en clair la clause qui permet de résilier le bail lorsque le locataire n’est pas assuré contre les risques locatifs. La sanction existe déjà dans la loi, mais elle obéit à un formalisme strict, avec un délai d’un mois après un commandement dont le contenu est imposé à peine de nullité. Manquer une mention, confondre ce délai avec celui des loyers impayés ou laisser passer le mois sans réagir peut faire perdre le bail ou, au contraire, faire échouer toute la procédure. Cet article explique qui doit s’assurer et comment le prouver, ce que le nouveau contrat type change au 1er octobre 2026, comment fonctionne le commandement spécial prévu pour le défaut d’assurance, et quels recours existent une fois le délai d’un mois écoulé, avec les points d’attention propres à Paris et à l’Île-de-France.
I. L’assurance habitation du locataire : une obligation continue dont le bailleur peut exiger la preuve chaque année
Avant de parler de résiliation, il faut poser le principe : en bail d’habitation, l’assurance n’est pas une option que le locataire souscrirait s’il le souhaite. C’est une obligation légale permanente, et le bailleur dispose d’un droit de contrôle qui se répète chaque année. Comprendre ce mécanisme permet d’éviter la plupart des litiges, car beaucoup de conflits naissent d’un simple défaut de transmission de l’attestation plutôt que d’une absence réelle de contrat.
A. Qui doit s’assurer, contre quels risques et comment le prouver au bailleur
Tout locataire d’un logement soumis à la loi du 6 juillet 1989, qu’il s’agisse d’une location vide ou d’une location meublée à titre de résidence principale, est tenu de s’assurer. La résidence principale s’entend du « logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure », selon l’article 2 de la même loi, qui rappelle que « Les dispositions du présent titre sont d’ordre public. » Le texte est direct : « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ; ». Cette règle figure au paragraphe g) de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui définit les obligations du locataire. En pratique, les risques visés sont ceux que le locataire peut causer à l’immeuble et aux voisins pendant qu’il occupe les lieux : l’incendie qui se propage aux autres appartements et le dégât des eaux qui traverse les planchers sont les deux sinistres les plus fréquents, et ce sont eux qui révèlent le plus souvent l’absence d’assurance, quand l’assureur du voisin ou de la copropriété cherche un responsable solvable. Si votre voisin du dessus vous a inondé et que son assurance est en cause, la marche à suivre pour le constat et les recours est détaillée dans notre article sur le dégât des eaux du voisin du dessus à Paris.
Le moment de la justification compte autant que le contrat lui-même. La loi distingue deux temps : la remise des clés, où le locataire doit présenter une assurance en cours de validité, puis chaque année, à la demande du bailleur. Concrètement, le bailleur ou son gestionnaire adresse une demande écrite, en général par courrier ou par courriel, et le locataire transmet l’attestation annuelle établie par son assureur. Trois erreurs reviennent sans cesse dans les dossiers. La première consiste à confondre l’avis d’échéance ou le relevé de cotisation avec l’attestation : seul le document émanant de l’assureur ou de son représentant, mentionnant la période garantie et les risques couverts, vaut justification. La deuxième consiste à laisser un trou de garantie entre deux contrats, par exemple après un changement d’assureur pour payer moins cher : pendant quelques semaines, le logement n’est couvert par personne, et c’est toujours pendant ces fenêtres qu’un sinistre survient. La troisième consiste à ne jamais répondre aux relances du bailleur tout en étant réellement assuré : le bailleur, qui ne reçoit rien, conclut de bonne foi à un défaut d’assurance et engage une procédure qui aurait pu être évitée par l’envoi d’un simple courriel avec la pièce jointe. Locataires, conservez chaque attestation et chaque preuve d’envoi ; bailleurs, conservez chaque demande et chaque relance avec leur date, car ces pièces feront foi si le litige arrive devant le juge. Ajoutez à cela le risque du sinistre survenu pendant une période sans couverture : l’assuré doit « donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur », et « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés », selon l’article L. 113-2 du code des assurances. Sans contrat en cours à la date du sinistre, aucun assureur ne peut être appelé en garantie et le locataire répond seul des dommages causés à l’immeuble et aux voisins, en plus de risquer la résiliation décrite dans la seconde partie.
La colocation à bail unique suit les mêmes règles : chaque colocataire est locataire et l’obligation d’assurance pèse sur chacun pour sa part, tandis que le congé de l’un ne libère pas les autres de leurs propres obligations. Le dépôt de garantie, lui, obéit à un régime distinct : il « ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal » selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, et son non-versement constitue, comme le défaut d’assurance, un motif légal de résiliation de plein droit, ainsi que le rappelle l’article 24 de la même loi. Ne mélangez pas les deux procédures : le défaut d’assurance suit le régime d’un mois décrit dans la seconde partie de cet article, tandis que l’impayé de loyer suit le régime de six semaines après commandement de payer.
B. Ce que le nouveau contrat type du 1er octobre 2026 change pour la clause d’assurance
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie les contrats types de location des logements à usage de résidence principale, pour les baux non meublés, meublés et la colocation à bail unique. Sa notice officielle précise le calendrier : l’article 1er du décret entre en vigueur le 1er octobre 2026 et vise les contrats conclus ou renouvelés depuis cette date. Ce point mérite d’être lu attentivement : les baux en cours au 1er octobre 2026 ne sont pas à refaire et continuent de vivre sous leur contrat actuel, tandis que tout bail signé ou renouvelé à partir de cette date devra reprendre le nouveau modèle. L’exigence d’un écrit n’a rien de nouveau : « Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation », dispose l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Pour une analyse d’ensemble de cette réforme, vous pouvez lire notre présentation du nouveau contrat type de bail d’habitation au 1er octobre 2026.
Sur l’assurance, l’apport du décret est un apport de lisibilité. Le nouveau modèle inscrit la non-souscription d’une assurance des risques locatifs parmi les cas facultatifs de résiliation de plein droit, avec effet un mois après un commandement resté sans résultat, selon l’article 1er du décret. Autrement dit, à partir du 1er octobre 2026, le locataire qui signe son bail lira dans son propre contrat que l’absence d’assurance peut mettre fin à la location un mois après un commandement resté sans effet. Cette mention existait rarement dans les anciens contrats types, ce qui nourrissait les contestations : le locataire soutenait qu’il n’avait jamais été informé de la sanction, et le bailleur devait démontrer que la loi suffisait. Désormais, l’information figure dans le contrat lui-même, ce qui renforce la position du bailleur diligent et ce qui doit inciter chaque locataire à transmettre son attestation dès la première demande.
Attention toutefois à ne pas surestimer la portée du décret : il n’invente pas la sanction, il l’affiche. Le droit de résilier pour défaut d’assurance résulte déjà de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux baux en cours comme aux baux futurs. De même, la liste des motifs pouvant fonder une résiliation de plein droit reste fermée par la loi : « Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée », dispose l’article 4 de la même loi. Une clause qui prévoirait la résiliation automatique pour un autre motif, par exemple un simple retard dans la transmission d’un document ou un désaccord sur l’entretien, n’entre pas dans ce cadre légal et expose le bailleur à une contestation. Pour le défaut d’assurance en revanche, le fondement est solide : encore faut-il respecter la procédure au mois près, car c’est elle, et non le principe, qui fait gagner ou perdre les procès.
II. Le défaut d’assurance avéré : un mois après commandement pour régulariser ou perdre le bail
Lorsque les relances amiables n’ont rien donné et que le bailleur a la conviction que son locataire n’est pas assuré, la loi ouvre une voie précise : un commandement spécial, propre au défaut d’assurance, qui fait courir un délai d’un mois. Ce délai n’est ni celui des loyers impayés ni un délai de principe : c’est un compte à rebours légal dont chaque étape est contrôlée par le juge. Le locataire qui reçoit cet acte doit le traiter comme une urgence absolue, et le bailleur qui le fait délivrer doit en soigner chaque mot, car la moindre irrégularité annule toute la procédure.
A. Le commandement spécial assurance : contenu imposé à peine de nullité et délai d’un mois
La règle tient en deux phrases qu’il faut connaître par cœur : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. » Ce second alinéa du paragraphe g) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 concentre tout le contentieux. D’abord, le délai : un mois à compter du commandement, pas six semaines. La confusion avec le régime des loyers impayés est l’erreur la plus coûteuse des deux côtés. Pour mémoire, en matière d’impayé, « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux », selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite. Un bailleur qui attendrait six semaines avant d’agir pour un défaut d’assurance perd un temps précieux sans raison ; un locataire qui croirait disposer de six semaines pour s’assurer après un commandement assurance risque de découvrir que le mois est déjà écoulé. À la différence du commandement de payer les loyers, qui vise la clause résolutoire pour impayé et doit détailler le décompte de la dette, le commandement pour défaut d’assurance vise la souscription du contrat et doit reproduire le texte même de l’alinéa cité plus haut.
Ensuite, la sanction de nullité : le commandement doit reproduire les dispositions de l’alinéa, c’est-à-dire recopier dans l’acte la phrase sur le délai d’un mois et ses conditions. Un commandement qui se bornerait à exiger une assurance « sous huitaine » ou qui menacerait d’une résiliation immédiate serait contraire au texte et encourrait l’annulation. En pratique, l’acte est délivré par un commissaire de justice, qui en conserve la preuve et en garantit la date, car c’est cette date qui fait courir le mois. Le commandement doit identifier clairement le bail, le logement et l’obligation inexécutée, sommer le locataire de justifier d’une assurance par la remise d’une attestation, et reproduire l’alinéa légal. Si le bail est garanti par une caution, la prudence commande de l’informer sans tarder : en matière d’impayés, la loi impose que « le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire », toujours selon l’article 24. Pour le défaut d’assurance, le garant qui apprend la difficulté à temps peut utilement intervenir auprès du locataire ou l’aider à souscrire, plutôt que de découvrir le litige au stade de l’assignation.
Côté locataire, la réception d’un tel commandement appelle trois réflexes immédiats. Premièrement, vérifier que vous êtes réellement couvert sans interruption : appelez votre assureur, demandez une attestation couvrant la période en cours et faites confirmer par écrit qu’aucune résiliation pour non-paiement des cotisations n’est intervenue, car un contrat résilié par l’assureur faute de paiement des primes laisse le logement sans garantie même si vous croyez être assuré. Deuxièmement, transmettre l’attestation au bailleur et au commissaire de justice par un moyen qui laisse une trace, lettre recommandée avec accusé de réception ou courriel conservé avec son accusé, avant l’expiration du mois. Troisièmement, si vous n’êtes pas assuré, souscrire immédiatement un contrat d’assurance habitation pour locataire et transmettre l’attestation de la même façon : la régularisation avant l’expiration du délai prive la clause de tout effet, puisque le commandement n’est alors plus « demeuré infructueux ». Côté bailleur, le miroir de ces conseils vaut mise en garde : avant de commander l’acte, adressez au moins une mise en demeure écrite réclamant l’attestation sous un délai raisonnable, conservez-en la preuve, puis faites établir un état précis de ce que vous avez reçu ou non. Un dossier qui montre des relances restées sans réponse dissuade le juge de croire à une manœuvre et crédibilise toute la suite.
Le bailleur dispose d’ailleurs d’une seconde voie, souvent plus rapide que la résiliation : l’assurance pour compte du locataire. « A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. » Cette mise en demeure est elle-même encadrée : « Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire. » Les deux voies sont donc exclusives l’une de l’autre : le bailleur qui choisit de faire assurer le logement renonce à invoquer la clause de résiliation pour ce même défaut, et inversement. Le coût ne reste pas à sa charge : « Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. » La prime figure sur l’avis d’échéance et sur la quittance, une copie du contrat est transmise au locataire à la souscription puis à chaque renouvellement, et le bailleur résilie ce contrat dès que le locataire remet sa propre attestation ou quitte les lieux. Ces règles figurent dans la suite du paragraphe g) du même article 7. Pour un bailleur parisien confronté à un locataire injoignable mais solvable, cette voie sécurise l’immeuble sans procédure judiciaire ; pour le locataire, elle signale qu’une attestation transmise à temps reste toujours moins chère qu’une prime majorée refacturée chaque mois.
B. Après le mois écoulé : résiliation, juge, et conduite à tenir à Paris et en Île-de-France
Si le mois s’est écoulé sans justification d’assurance, la clause produit son effet et le bail est résilié de plein droit. Le bailleur fait alors assigner le locataire devant le juge pour faire constater cette résiliation, obtenir son expulsion et fixer une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux. À ce stade, le débat judiciaire se déplace entièrement sur la régularité de la procédure : le juge vérifie que le commandement reproduisait bien l’alinéa légal, que le délai d’un mois a été respecté jour pour jour, et que le locataire n’a pas régularisé avant son expiration. Le locataire qui prouve qu’il était assuré sans interruption, par exemple en produisant l’attestation que le bailleur prétendait ne pas avoir reçue accompagnée de la preuve de son envoi, fait échec à la demande. Celui qui s’est assuré après l’expiration du mois mais avant l’audience plaide une situation plus fragile : la clause avait déjà produit son effet à la date d’expiration, et seule une analyse fine du dossier, acte par acte et date par date, permet de mesurer ce qu’il reste à défendre. C’est pourquoi la bataille se gagne presque toujours pendant le mois du commandement, jamais après.
Le locataire en difficulté financière dispose par ailleurs d’un recours général qu’il ne faut pas confondre avec le régime de l’assurance : lorsqu’il doit des sommes au bailleur, loyers ou charges, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues », selon l’article 1343-5 du code civil, et « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. » Si votre litige mêle défaut d’assurance et dette de loyer, chaque volet suit son propre régime : l’assurance se régularise par la souscription et la transmission de l’attestation dans le mois, tandis que la dette peut faire l’objet d’une demande de délais devant le juge. Les deux démarches doivent être menées de front, avec des pièces distinctes, et c’est l’articulation entre les deux qui fait la qualité d’une défense. Notre article sur le loyer impayé à Paris, le commandement de payer et la trêve hivernale détaille le volet financier de ces dossiers mixtes, qui se multiplient à l’approche du 1er novembre.
À Paris et en Île-de-France, plusieurs particularités pratiques méritent votre attention. Le contentieux relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu où se situe le logement, ce qui signifie que pour un appartement parisien, le dossier se plaide à Paris avec les usages et les délais de cette juridiction, parmi les plus chargés de France : anticipez les calendriers et ne laissez aucune pièce manquante. Les organismes de la prévention des expulsions, commission de coordination et fonds de solidarité pour le logement, que l’article 24 associe à la procédure d’impayé, peuvent être saisis en cas de difficultés financières parallèles, et l’agence départementale d’information sur le logement de Paris délivre une information neutre sur vos droits documentés avant toute démarche. Enfin, les bailleurs parisiens gérant à distance, souvent par l’intermédiaire d’un gestionnaire, doivent veiller à ce que les demandes d’attestation et les commandements soient adressés à la bonne adresse et suivis d’effet : un commandement délivré à une ancienne adresse ou un dossier de relances incomplet fragilise toute la procédure devant le juge parisien, qui contrôle ces actes avec une attention soutenue. Locataires comme bailleurs franciliens ont donc intérêt à traiter le défaut d’assurance comme ce qu’il est : un litige bref, technique et décisif, qui se règle dans le mois du commandement ou qui se perd pour longtemps.
Conclusion
Le défaut d’assurance habitation n’est pas un simple oubli administratif : c’est un motif légal de résiliation du bail, qui produit son effet un mois après un commandement resté sans résultat, à condition que cet acte reproduise le texte de la loi à peine de nullité. Le nouveau contrat type applicable aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026 affiche désormais cette sanction en clair, en application du décret du 6 juillet 2026 dont l’article 3 fixe l’entrée en vigueur. Locataires : transmettez votre attestation dès la première demande, vérifiez l’absence de trou de garantie après chaque changement d’assureur, et traitez tout commandement comme une urgence d’un mois, en conservant la preuve de chaque envoi. Bailleurs : réclamez l’attestation chaque année par écrit, conservez les relances, puis faites délivrer par un commissaire de justice un commandement qui reprend exactement l’alinéa légal, sans le confondre avec le délai de six semaines des loyers impayés. Quand le dossier mêle assurance et dette locative, menez les deux régularisations de front, car chacune obéit à son propre régime et à son propre juge. À Paris et en Île-de-France, où les juridictions sont chargées et les contrôles de régularité soutenus, un dossier complet et daté jour par jour fait toute la différence entre un bail sauvé et une expulsion prononcée.
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