Votre fermier laisse vos terres en friche, les ronces gagnent les parcelles, les fossés ne sont plus curés et aucun chantier de culture n’est visible depuis des mois. Pour un propriétaire de terres louées sous statut du fermage, la tentation est grande d’envoyer un congé ou de reprendre les parcelles. Le droit rural ne le permet pas ainsi : le bail rural relève d’un statut d’ordre public et le bailleur ne peut obtenir la fin du bail qu’en justice, pour l’un des motifs limitativement prévus par la loi. Le défaut d’entretien et la friche en font partie, à condition de les établir avec méthode. L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime vise en effet, au 2° de son paragraphe I, « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ». Encore faut-il prouver des agissements, puis une atteinte caractérisée à l’exploitation, devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Les décisions rendues en 2025 montrent concrètement ce qui emporte la résiliation et ce qui fait échouer la demande : un jugement du tribunal paritaire de Blois du 22 mai 2025 (RG 23/03633) a prononcé la résiliation d’un bail de 1998 pour manque d’entretien, un jugement du tribunal paritaire de Tours du 30 septembre 2025 (RG 25/00008) a résilié un bail pour une parcelle laissée sans exploitation ni entretien depuis 2024, et un jugement du tribunal paritaire de Nîmes du 23 janvier 2025 (RG 24/00010) a constaté la résolution d’un bail face à des parcelles retournées à la friche. À l’inverse, un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 18 septembre 2025 (RG 24/02785) rappelle qu’une première demande peut être rejetée quand les constats ne démontrent pas les manquements, avant d’être accueillie en appel au vu d’un dossier complété. Cet article explique la règle, la preuve à réunir et la procédure à suivre, avec les suites concrètes de la résiliation : expulsion, indemnité d’occupation et réparation des dégradations.
I. Quand la friche et le défaut d’entretien justifient la résiliation du bail rural
A. Des agissements qui compromettent la bonne exploitation du fonds, appréciés strictement par le juge
Le point de départ est le texte. L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire », le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que pour l’un des motifs qu’il énumère. Le 2° du paragraphe I vise « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ». Le texte ajoute aussitôt une limite protectrice du preneur : « Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes ». Autrement dit, tout relâchement ne suffit pas ; il faut des agissements identifiés, un lien avec la bonne exploitation du fonds, et l’absence de justification légitime du preneur.
Cette exigence rejoint le droit commun du louage rural. L’article L. 411-27 du code rural et de la pêche maritime renvoie les obligations du preneur aux articles 1766 et 1767 du code civil. Et l’article 1766 du code civil est direct : « s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas raisonnablement », et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, « celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ». La friche durable, l’abandon de la culture et le défaut d’entretien qui dégrade le fonds entrent dans ce cadre, pourvu que le bailleur démontre le dommage et que le juge estime la résiliation proportionnée aux circonstances. Le même article précise qu’en cas de résiliation du fait du preneur, celui-ci est tenu de dommages et intérêts. Deux précisions du jugement de Blois du 22 mai 2025 éclairent l’office du juge. D’abord, le tribunal a exigé à la fois un péril pour l’exploitation du fonds et pour le fonds lui-même, retenant des conditions cumulatives : établir des agissements, puis une atteinte caractérisée à l’exploitation du fonds. Ensuite, il a rappelé que les juges du fond apprécient souverainement la gravité des manquements reprochés au preneur. Le propriétaire doit donc viser juste : décrire des faits précis, actuels et graves, et non un simple différend sur les méthodes culturales. À ce titre, le choix d’un mode d’exploitation extensif ou de pratiques respectueuses de l’environnement ne constitue pas une faute : l’article L. 411-27 dispose que le fait pour le preneur d’appliquer des pratiques de préservation de l’eau, de la biodiversité, des paysages, des sols ou de lutte contre l’érosion « ne peut être invoqué à l’appui d’une demande de résiliation ». De même, le retournement d’une prairie ou la mise en herbe d’une parcelle, réalisés pour améliorer l’exploitation et notifiés au bailleur, relèvent de l’article L. 411-29, qui organise une procédure d’information et d’opposition du bailleur devant le tribunal paritaire, et non d’une résiliation pour faute. Confondre un désaccord agronomique avec un abandon du fonds expose la demande au rejet. Enfin, le preneur peut toujours opposer la force majeure ou des raisons sérieuses et légitimes, et le tribunal de Tours en a tenu compte le 30 septembre 2025 : confronté à un preneur en situation de santé, familiale et économique très difficile, dont l’exploitation n’était plus viable, il a prononcé la résiliation tout en rejetant les dommages et intérêts pour résistance abusive, faute de résistance abusive caractérisée. La leçon est nette : la gravité des difficultés du preneur n’efface pas des agissements établis, mais elle pèse sur les condamnations accessoires.
B. La preuve qui emporte la décision : constat d’huissier, expertise et faits actuels
Le jugement de Blois rappelle à cet égard que la preuve des manquements peut être rapportée par tous moyens et que le motif de résiliation s’apprécie au jour de la demande en justice. Des photographies anciennes ou un constat dressé quinze ans avant l’assignation ne suffisent pas ; il faut des preuves récentes, contradictoires autant que possible, et centrées sur l’état actuel du fonds. Trois décisions de 2025 montrent le standard attendu. À Nîmes, la bailleresse avait fait dresser un constat par un commissaire de justice le 14 juin 2024 : petit bâtiment inachevé et inutilisé, caravane en mauvais état, tunnels de serres aux plastiques entièrement déchirés sans aucune culture, parcelles parsemées d’herbes hautes de type chardons, friche présentant un fort risque d’incendie. Le tribunal paritaire, le 23 janvier 2025, en a déduit que le preneur avait commis des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, a jugé réunies les conditions de la résolution et a ordonné l’expulsion de la société preneuse. À Tours, les bailleurs avaient mandaté un expert qui, le 21 juin 2024, avait constaté l’absence de travail du sol, du matériel envahi par les herbes, des adventices bien implantées comme le rumex faisant craindre pour le drainage, et des exutoires et fossés non entretenus au point que des zones de la parcelle se trouvaient asphyxiées par l’eau. Le preneur avait en outre reconnu ne plus entretenir la parcelle déclarée en jachère. Le tribunal en a conclu que l’absence d’exploitation et d’entretien de la parcelle depuis 2024 compromettait la bonne exploitation du fonds, et il a ordonné la résiliation du bail. À Blois, l’expertise ordonnée en accord des parties lors de la conciliation a nourri le dossier, et le tribunal a prononcé la résiliation du bail conclu le 1er novembre 1998, déclaré la société preneuse occupante sans droit ni titre et ordonné son expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire. Le contre-exemple d’Aix-en-Provence mérite autant d’attention : le bailleur de vignes avait fait établir deux constats, le 20 avril 2023 avec autorisation d’ordonnance sur requête, puis le 9 novembre 2023 avec l’assistance d’un expert foncier, mais le tribunal paritaire avait débouté le bailleur le 22 février 2024, retenant notamment que l’expert avait mentionné des vignes correctement entretenues et une récolte effectuée, sauf une partie de parcelle dont l’abandon s’expliquait par une probable attaque d’oïdium. La cour d’appel, statuant par défaut le 18 septembre 2025, a infirmé le jugement et ordonné la résiliation du bail conclu le 15 août 2015, l’expulsion sous astreinte et le paiement de 5 300 euros au titre des frais. Pour un propriétaire, la méthode se déduit de ces affaires : faire établir tôt un constat précis par un commissaire de justice, avec mesurage, photographies datées, inventaire des cultures en place et de l’état des bâtiments et clôtures ; renouveler le constat pour démontrer la persistance ; solliciter une expertise judiciaire ou amiable quand l’état du fonds demande un avis technique, sur le drainage, l’embroussaillement ou l’état sanitaire d’un vignoble ; et conserver les échanges écrits avec le preneur. Un constat autorisé sur requête, comme à Aix, permet d’entrer et de documenter sans préavis, avec l’aval du juge. Et lorsque le preneur reconnaît les faits, comme à Tours, la reconnaissance conforte des constatations déjà solides mais ne les remplace pas. Un point de rédaction des baux mérite l’attention des propriétaires : à Nîmes, le bail à ferme du 4 juillet 2022 contenait à son article 18 une clause dite résolutoire qui reprenait la loi, en stipulant, en reprenant les cas prévus par l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, que le bailleur pourrait demander la résiliation en cas de fermages impayés constatés dans les conditions légales ou d’agissements compromettant la bonne exploitation du fonds. Le tribunal a raisonné à partir de cette clause adossée au texte : il a vérifié que les conditions légales étaient réunies au vu du constat de friche, puis a constaté la résolution et ordonné l’expulsion. La clause ne dispense donc pas de la preuve ni du juge, mais un bail qui rappelle le texte applicable et organise le constat des manquements facilite la lecture du dossier par le tribunal.
II. Obtenir la résiliation du bail rural et en tirer les conséquences concrètes
A. Saisir le tribunal paritaire : une action jugée sur les faits du jour, sans mise en demeure imposée pour ce motif
Seul le juge peut prononcer la résiliation pour défaut d’entretien. Le tribunal paritaire des baux ruraux est saisi par requête, après une audience de conciliation : à Blois, la tentative de conciliation du 25 janvier 2024 a débouché sur un accord d’expertise avant renvoi au jugement ; à Aix, un procès-verbal de non-conciliation a été dressé le 19 septembre 2023 avant renvoi au fond. Le propriétaire a donc intérêt à présenter dès la conciliation un dossier déjà étayé, car l’expertise éventuelle se décide à ce stade et le calendrier de l’affaire s’y joue. Une question pratique revient dans chaque dossier : faut-il adresser une mise en demeure avant d’agir ? Le texte répond avec précision. La mise en demeure de trois mois, qui doit rappeler les termes de la loi à peine de nullité, n’est prévue qu’au 1° du paragraphe I de l’article L. 411-31, pour les défauts de paiement du fermage. Pour les agissements du 2°, le texte n’impose pas cette formalité. La Cour de cassation a d’ailleurs jugé le 14 décembre 2023 (3e chambre civile, n° 22-16.751, arrêt publié au Bulletin) que cette mise en demeure pour impayés, faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, « constitue un acte préalable obligatoire à l’exercice d’une action en résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages » et « a une nature contentieuse », de sorte qu’une lettre retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé » « ne valait pas mise en demeure ». L’enseignement vaut pour les dossiers mixtes, fréquents en pratique, où le défaut d’entretien s’accompagne de fermages impayés : à Tours, le tribunal a condamné le preneur à payer 2 440,95 euros de fermage 2024 en même temps qu’il prononçait la résiliation pour défaut d’exploitation. Si des impayés existent, la mise en demeure régulière, avec rappel du texte et trois mois d’attente après l’échéance, conditionne ce chef de demande. Pour le seul grief d’entretien, aucun formalisme légal n’est imposé, mais un courrier recommandé décrivant les désordres et demandant leur cessation reste utile : il date le litige, offre au preneur une dernière chance de régulariser et démontre la bonne foi du bailleur. Au fond, le tribunal statue sur la situation au jour où il est saisi, comme l’a rappelé Blois : des travaux de remise en état réalisés après la demande peuvent donc peser, sans effacer des années d’abandon déjà documentées. Le preneur, lui, se défendra sur trois terrains : contester les faits et la portée des constats, invoquer la force majeure ou des raisons sérieuses et légitimes, et discuter la gravité au regard du pouvoir souverain d’appréciation du juge. Le bailleur doit anticiper chacun de ces axes, en particulier le troisième, en chiffrant le préjudice : perte de valeur agronomique, coût de remise en état, risque d’incendie ou sanitaire, fermages compromis. Enfin, la demande doit rester cantonnée au motif prouvé. Le non-respect de clauses environnementales du bail relève du 3° du même article L. 411-31, la sous-location prohibée et la cession irrégulière renvoient aux articles L. 411-35 et suivants, et la résiliation à l’initiative du preneur obéit à l’article L. 411-33, qui vise l’incapacité, le décès d’un membre indispensable de la famille, l’acquisition d’une ferme ou le refus d’autorisation d’exploiter. Mélanger les fondements affaiblit l’assignation ; un grief d’entretien se plaide sur le 2°, avec ses preuves propres. Pour replacer ce contentieux dans l’ensemble du statut du fermage et de ses évolutions récentes, on peut se reporter à notre synthèse des décisions 2026 sur le statut du fermage et la préemption.
B. Expulsion, indemnité d’occupation et dégradations : ce que le juge ordonne une fois le bail résilié
La résiliation ne rend pas les terres d’elle-même. Dans les trois affaires de 2025, le tribunal a ordonné la libération des lieux et l’expulsion à défaut de départ volontaire, avec le concours de la force publique si nécessaire. À Blois, la société preneuse a été déclarée occupante sans droit ni titre et condamnée à une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification, plus 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens incluant l’expertise. À Aix, la cour a ordonné la libération immédiate sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de deux mois après la signification, et condamné le preneur aux dépens incluant les deux constats ainsi qu’à 5 300 euros de frais. À Tours, le tribunal a enjoint au preneur de libérer la parcelle au plus tard le 31 octobre 2025, l’a tenu à une indemnité d’occupation équivalente au fermage jusqu’au départ effectif, et a rejeté l’astreinte comme prématurée. Ces nuances montrent que l’astreinte se demande avec mesure et se chiffre en fonction du risque réel de maintien dans les lieux. Le jugement règle aussi l’argent : fermages dus jusqu’à la fin du bail, indemnité d’occupation ensuite, dépens et article 700. Et la sortie du preneur ouvre le chapitre des dégradations. L’article L. 411-72 du code rural et de la pêche maritime dispose que « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi ». Une terre laissée en friche pendant des années, un drainage ruiné, des bâtiments dégradés ou des plantations perdues peuvent fonder cette indemnité, à condition de la chiffrer par expertise. L’article L. 411-73 encadre symétriquement les travaux d’amélioration du preneur sortant et leurs procédures, si bien que la fin du bail donne souvent lieu à une expertise de sortie à double mission : décrire et chiffrer les dégradations imputées au preneur, d’une part, les améliorations dont il demande le paiement, d’autre part. Un jugement du tribunal paritaire de Lisieux du 23 juillet 2026 (RG 23/00004) illustre ce cadre, avec une expertise confiée pour visiter les parcelles, décrire leur état, dire s’il existe des améliorations ou des dégradations et en chiffrer le montant. La vigilance commence dès l’entrée dans les lieux : sans état des lieux d’entrée, chaque partie se renvoie la preuve de l’état initial, et le débat s’enlise. Le propriétaire qui envisage une action pour défaut d’entretien prépare donc aussi sa sortie : état des lieux d’entrée du bail en cours s’il existe, constats d’évolution, devis de remise en état, avis technique sur la perte agronomique. C’est ce chiffrage qui transforme une résiliation bien fondée en réparation effective. La rigueur procédurale s’impose aussi dans les notifications. Dans l’arrêt du 14 décembre 2023, la Cour de cassation a approuvé la cour d’appel qui, face à une lettre recommandée non retirée, avait appliqué les articles 668 et 669 du code de procédure civile sur la notification des actes, sans violer le principe de la contradiction ni méconnaître l’exigence de bonne foi de l’article 1104 du code civil. Chaque envoi compte : mise en demeure, convocation à la conciliation, signification du jugement qui fait courir l’astreinte et les délais d’expulsion. À Aix, la convocation à la conciliation revenue avec la mention « pli avisé non réclamé » avait imposé une citation par acte d’huissier, et l’arrêt d’appel rendu par défaut a dû respecter les règles de l’article 473 du code de procédure civile. Enfin, les frais du procès se préparent : à Tours, malgré la victoire des bailleurs, les frais non compris dans les dépens sont restés à leur charge au vu des circonstances, tandis qu’à Blois et Aix le perdant a supporté dépens et article 700. La demande au titre de l’article 700 se chiffre et se justifie, sans excès.
Conclusion
Un fermier qui laisse les terres en friche sans les entretenir expose le bail rural à la résiliation judiciaire, mais le propriétaire n’obtient gain de cause qu’au prix d’une démonstration rigoureuse. La règle tient en trois points : des agissements précis du preneur, une atteinte caractérisée à la bonne exploitation du fonds, et l’absence de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. La preuve tient en trois réflexes : constater tôt par commissaire de justice, renouveler les constats pour établir la persistance, et faire expertiser quand l’état du fonds l’exige. La procédure tient en trois étapes : conciliation devant le tribunal paritaire avec un dossier déjà solide, demande en résiliation fondée sur le 2° de l’article L. 411-31 avec mise en demeure préalable seulement si des fermages impayés sont aussi réclamés, et chiffrage du préjudice pour obtenir l’expulsion, l’indemnité d’occupation et la réparation des dégradations. Les décisions de Blois, Tours, Nîmes et Aix-en-Provence rendues en 2025 le confirment : les tribunaux résilient quand la friche et l’abandon sont établis par des pièces récentes, et ils rejettent quand le dossier repose sur des pièces anciennes ou des constats contredits par un avis technique. Avant d’agir, le propriétaire vérifie donc la nature du bien, le titre d’occupation, les actes en cause et l’état exact des preuves ; après le jugement, il fait exécuter la libération et chiffre la remise en état. C’est à ces conditions que la fin d’un bail malmené redevient une terre exploitable.
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