La toiture de la grange se creuse sous la pluie, une poutre du hangar menace de céder et le tunnel d’élevage perd sa bâche à chaque tempête. Le fermier demande au bailleur de réparer, le bailleur répond que l’entretien appartient au preneur. Chacun campe sur sa position pendant que le bâtiment se dégrade et que l’exploitation en subit les conséquences. En bail rural, cette dispute n’est pas une simple mésentente : la loi désigne précisément qui paie quoi, et le juge sanctionne celui qui se trompe de camp. Les grosses réparations pèsent sur le propriétaire, le menu entretien sur le fermier, et toute clause qui inverserait ce partage est privée d’effet. Encore faut-il qualifier correctement les travaux, les demander dans les formes et prouver ce que l’on avance. Les décisions rendues en 2025 et 2026, dont un arrêt de la Cour de cassation du 2 juillet 2026 sur un étang vidé par des ragondins et un arrêt de la cour d’appel de Bastia du 30 avril 2025 sur la couverture d’un tunnel agricole, montrent comment le tribunal tranche et ce qu’il attend des pièces. Cet article expose la ligne de partage, puis la marche à suivre quand l’autre partie refuse d’agir.
I. La ligne de partage : grosses réparations pour le bailleur, entretien courant pour le fermier
A. Les grosses réparations, charge exclusive du propriétaire
Le principe est posé sans détour par le Code rural et de la pêche maritime : « Le paiement des primes d’assurances contre l’incendie des bâtiments loués, celui des grosses réparations et l’impôt foncier sont à la charge exclusive du propriétaire. » Le bailleur supporte donc à la fois les grosses réparations des bâtiments loués, l’assurance incendie de ces bâtiments et l’impôt foncier, ce dernier point s’accompagnant toutefois d’une fraction mise à la charge du preneur dans les conditions détaillées par le même article. Pour les bâtiments d’exploitation, la question décisive devient alors la qualification : les travaux relèvent-ils des grosses réparations ou du simple entretien.
La définition de référence se trouve à l’article 606 du Code civil : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. » Le texte ajoute que « Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier » relève de la même catégorie, avant de conclure que « Toutes les autres réparations sont d’entretien. » Concrètement, la réfection complète d’une toiture de grange, le remplacement d’une charpente, la reprise d’un mur porteur ou la reconstruction d’une digue rompue appartiennent au premier groupe. Le rafistolage d’une tuile isolée ou le rebouchage d’une fissure superficielle appartiennent au second.
Cette répartition s’articule avec l’obligation générale du bailleur, rappelée par l’article 1719 du Code civil, « D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée », et avec l’article 1720 du même code : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Le bailleur d’un corps de ferme loue un outil de travail : si le hangar ne protège plus le matériel ou si le tunnel d’élevage n’abrite plus les animaux des intempéries, il manque à cette obligation d’entretien.
Une clause du bail qui mettrait les grosses réparations à la charge du fermier serait illicite et écartée par le juge. La chambre d’agriculture de la Vienne comme la FDSEA de la Somme le rappellent dans leurs notes pratiques de 2025 : la clause transférant les grosses réparations au preneur est illicite, même si une clause dispensant le bailleur de certaines réparations de gros entretien peut, elle, être admise. Le fermier confronté à une telle clause peut donc la faire écarter devant le tribunal paritaire des baux ruraux et exiger du bailleur l’exécution des travaux.
La Cour de cassation vient d’illustrer ce partage dans un arrêt du 2 juillet 2026 (pourvoi n° 25-14.780). Des parcelles comprenant un étang avaient été données à bail à compter du 1er avril 2006. En mai 2018, la digue a rompu et l’étang s’est asséché : l’expertise montrait que des trous creusés par des ragondins étaient à l’origine de la rupture. Les bailleurs reprochaient au preneur de ne pas avoir lutté contre les nuisibles et demandaient la résiliation du bail à ses torts, tandis que le preneur réclamait une indemnisation pour la perte de jouissance, notamment l’impossibilité d’utiliser l’étang pour l’irrigation. La cour d’appel de Lyon, le 19 décembre 2024, avait rejeté la résiliation et condamné les bailleurs à des dommages et intérêts. La troisième chambre civile approuve : elle rappelle « qu’en application des articles L. 415-3 et L. 415-4 du code rural et de la pêche maritime, le paiement des grosses réparations est à la charge exclusive du propriétaire et que seules les réparations locatives ou de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de construction ou de la matière, ni par la force majeure, sont à la charge du preneur ». Elle relève ensuite que la remise en eau nécessitait de grosses réparations, que l’étang avait plus de vingt-cinq ans au moment de la rupture, que des malfaçons d’origine avaient été constatées en l’absence de revêtement anti-batillage, que les ragondins avaient été chassés et piégés pour le compte du preneur depuis 2008 et que des réparations sommaires avaient été réalisées par l’ancien exploitant. Elle en déduit que « le preneur n’avait commis aucun manquement à son obligation d’entretien » et que les bailleurs, tenus de la réfection de la digue, avaient commis une faute à l’origine du préjudice du preneur. Le pourvoi est rejeté et les bailleurs supportent les dépens ainsi qu’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. L’enseignement dépasse l’étang : vétusté, malfaçons d’origine et ampleur des travaux font basculer la charge vers le propriétaire, même quand un facteur extérieur comme les ragondins a déclenché le sinistre, dès lors que le preneur a entretenu normalement.
La cour d’appel de Bastia a appliqué la même logique aux bâtiments dans un arrêt du 30 avril 2025 (RG 23/00625). Un bail à ferme conclu le 29 janvier 2009 portait sur des parcelles exploitées en élevage équin, avec un tunnel agricole servant notamment de sellerie et de local de poulinage, pour un fermage annuel de 935 euros. Après une tempête survenue le 18 août 2022, la couverture du tunnel, composée de laine de verre et d’une bâche protectrice, était arrachée. La preneuse avait fait remplacer l’ensemble pour 8 661,83 euros et obtenu 8 631,53 euros de son assurance, puis réclamait le solde aux bailleurs. La cour juge que la bâche et la laine de verre « forment un tout assurant le couvert du bâtiment agricole loué », que le bailleur reste tenu de rétablir les couvertures entières en application de l’article 606 du Code civil et d’entretenir la chose en état de servir à l’usage convenu, à savoir abriter l’activité d’élevage. Elle retient donc que « les réparations du couvert du tunnel agricole loué sont à la charge des bailleurs » et les condamne à payer à la preneuse la somme de 30,30 euros, correspondant à la part restée à sa charge après indemnisation par l’assureur. Le montant peut sembler symbolique, mais le principe est entier : la couverture entière d’un bâtiment d’exploitation est une grosse réparation, et le bailleur qui reste sourd aux demandes d’entretien avant le sinistre ne peut ensuite soutenir que la réfection ne s’imposait que pour partie.
B. Le menu entretien et la faute du fermier qui fait basculer la charge
Le revers de ce partage est prévu par l’article L. 415-4 du Code rural et de la pêche maritime : « Seules les réparations locatives ou de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de construction ou de la matière, ni par force majeure, sont à la charge du preneur. » Le fermier assume donc l’entretien courant du fonds et des bâtiments : graissage des huisseries, remplacement d’une vitre cassée par son activité, débouchage des gouttières, entretien des clôtures légères, fils de fer et pieux de vigne, entretien d’une installation de drainage. Les organismes professionnels citent également les réparations énumérées par l’article 1754 du Code civil et l’annexe du décret du 26 août 1987 comme grille de lecture utile, même si ce décret vise d’abord l’habitation.
Trois correctifs protègent toutefois le preneur. Quand la réparation, même modeste en apparence, est occasionnée par la vétusté, par un vice de construction ou de la matière, ou par la force majeure, elle sort du menu entretien. Une toiture trentenaire dont les tuiles se délitent relève de la vétusté. Un mur lézardé dès l’origine par un défaut de fondation relève du vice de construction. Une toiture arrachée par une tempête d’une violence avérée relève de la force majeure : c’est ce qu’a retenu la cour d’appel de Bastia pour le tunnel agricole endommagé le 18 août 2022. Dans ces trois cas, le bailleur ne peut renvoyer le fermier à son obligation d’entretien.
Le quatrième correctif joue en sens inverse et pèse sur le fermier : quand la grosse réparation est rendue nécessaire par sa faute d’entretien, elle peut être mise à sa charge. Le fermier qui laisse les gouttières bouchées pendant des années au point que l’eau pourrit la charpente, qui n’aère jamais un bâtiment et laisse l’humidité ronger les poutres, ou qui omet tout traitement contre des nuisibles qu’il pouvait combattre, commet une faute. La jurisprudence exige alors un lien établi entre la négligence et le désordre : dans l’affaire de l’étang jugée le 2 juillet 2026, les bailleurs ont échoué précisément parce que l’expertise montrait un entretien normal, avec piégeage des ragondins depuis 2008, face à une digue âgée et malfaçonnée d’origine. À l’inverse, la cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 18 septembre 2025 (RG 24/02785), a tiré les conséquences d’un abandon cultural : sur des vignes louées depuis le 15 août 2015, les constats d’huissier des 20 avril et 9 novembre 2023 montraient des parcelles non taillées alors que la cave préconisait la taille avant le 15 mars, des grappes anciennes non ramassées, un enherbement généralisé et un contraste évident avec les vignes voisines entretenues. La cour énonce que « La négligence du preneur dans les soins apportés aux parcelles louées caractérise des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ce qui justifie la résiliation du bail. » Le raisonnement vaut pour les bâtiments comme pour les cultures : l’entretien courant négligé devient un manquement, et le manquement avéré ouvre la résiliation.
Le fermier doit aussi respecter le périmètre de ce qu’il peut modifier seul. L’article L. 411-28 du Code rural et de la pêche maritime lui permet bien, pour regrouper des parcelles, de faire disparaître talus, haies, rigoles et arbres dans les limites du fonds loué quand cela améliore l’exploitation, mais sous réserve de l’accord du bailleur : le preneur envoie une lettre recommandée décrivant les travaux, le bailleur dispose de deux mois pour s’opposer, et « Passé ce délai, l’absence de réponse écrite du bailleur vaut accord. » La cour d’appel de Bastia a sanctionné sur ce fondement la modification sans autorisation des limites séparatives, avec création d’un accès obstruant un fossé d’écoulement : ce manquement, ajouté à d’autres, a justifié la résiliation. Pour les bâtiments, la prudence est encore plus grande : construire, démolir ou transformer sans autorisation expose le preneur. La Cour de cassation, dans un arrêt du 28 novembre 2024 (pourvoi n° 23-17.036), a jugé à propos d’un bail à long terme conclu en 1982 et cédé en 1996 que des bâtiments d’exploitation construits sans autorisation préalable, même devenus la propriété du bailleur par accession, ne pouvaient être intégrés dans le fermage du bail renouvelé : « les améliorations irrégulièrement apportées au fonds loué par le preneur, qui ne donneront lieu à aucune indemnisation de la part du bailleur, ne peuvent être prises en considération pour la fixation du prix du fermage du bail renouvelé. » Le fermier qui bâtit sans feu vert paie deux fois : il n’est pas indemnisé et il ne peut pas non plus faire valoir ses constructions dans le loyer.
II. Agir quand l’autre refuse : mise en demeure, tribunal et sortie de bail
A. Contraindre le bailleur à réparer et se faire indemniser
Quand la toiture fuit ou que la couverture menace ruine, le fermier ne doit ni attendre en subissant ni commander seul des travaux lourds avant toute démarche. La première étape consiste à décrire précisément les désordres et à mettre le bailleur en demeure par écrit, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, en visant son obligation d’entretien et en lui impartissant un délai raisonnable pour intervenir. Joindre des photographies datées, un constat d’huissier et, si possible, l’avis d’un artisan chiffrant la réfection et sa nature donne à la demande un poids que de simples échanges verbaux n’auront jamais. Dans l’affaire du tunnel agricole, les constats contradictoires dressés en 2011 et en décembre 2022, les photographies d’arrachement et la lettre d’acceptation de l’assureur détaillant l’expertise ont permis à la cour de retenir à la fois l’existence des dommages, leur étendue et le caractère entier du remplacement nécessaire.
L’état des lieux d’entrée, quand il existe, joue un rôle décisif. À Bastia, le bail se contentait de prévoir que les preneurs prendraient les lieux en l’état et qu’un état des lieux serait établi, sans que celui-ci soit versé aux débats : la cour a alors appliqué les dispositions légales sans dérogation contractuelle. Un état des lieux précis protège les deux parties : il fige l’état de la couverture, des murs et des équipements au jour de l’entrée et permet d’imputer ensuite chaque dégradation à l’usure normale, à la vétusté ou à un défaut d’entretien. Son absence ne prive pas le fermier de recours, mais elle complique la preuve et allonge le litige.
Si la mise en demeure reste sans effet, le fermier peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour faire ordonner l’exécution des grosses réparations et obtenir des dommages et intérêts pour la perte de jouissance subie entre-temps. Dans l’affaire de l’étang, le preneur avait saisi le tribunal en indemnisation en faisant valoir l’impossibilité d’exploiter la parcelle, notamment pour l’irrigation, et la cour d’appel lui a alloué des dommages et intérêts en retenant la faute des bailleurs qui n’avaient pas refait la digue. Le raisonnement se transpose aux bâtiments : un hangar inutilisable pendant des mois, un tunnel d’élevage exposé aux intempéries ou une grange dont une partie doit être condamnée représentent un préjudice indemnisable, à condition de le chiffrer par des factures, des pertes de récolte ou des frais de relogement du matériel et des animaux.
L’assurance mérite une attention particulière. Le bailleur paie les primes d’assurance incendie des bâtiments loués, et le preneur assure son activité et ses biens. Après un sinistre, chacun déclare à son assureur : dans l’affaire du tunnel, la preneuse avait déclaré le sinistre de tempête et reçu 8 631,53 euros, franchise et vétusté déduites, avant de réclamer le reliquat de 30,30 euros aux bailleurs au titre des grosses réparations. La cour a vérifié que l’indemnisation d’assurance ne couvrait pas l’entier préjudice avant de condamner les bailleurs pour le solde. Le fermier ne peut donc pas cumuler l’indemnité d’assurance et le paiement du bailleur pour la même somme, mais l’intervention de l’assureur n’éteint pas l’obligation du propriétaire pour ce qui reste dû. En cas de destruction totale ou partielle par cas fortuit, le bailleur peut être tenu de reconstruire à concurrence des sommes versées par l’assureur, notamment si le fermier ne souhaite pas résilier et si la destruction compromet gravement l’équilibre économique de l’exploitation ; le preneur peut alors participer au financement, accepter une augmentation de fermage compensant l’investissement supplémentaire du bailleur, ou demander la résiliation.
B. La résiliation et l’indemnité de sortie quand la situation est rompue
Quand les manquements sont graves et durables, chaque partie peut demander la résiliation, mais sur des fondements distincts. Le bailleur ne peut agir que pour les motifs énumérés par l’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime : deux défauts de paiement de fermage persistant trois mois après une mise en demeure qui doit, à peine de nullité, rappeler les termes du texte ; « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds » ; ou le non-respect des clauses environnementales mentionnées à l’article L. 411-27. Ces motifs ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. Le défaut d’entretien des bâtiments comme des cultures entre dans la deuxième catégorie quand il compromet réellement l’exploitation, à charge pour le bailleur de le prouver par des constats circonstanciés.
L’arrêt d’Aix-en-Provence du 18 septembre 2025 montre un cumul gagnant : le bail portait sur des vignes pour un fermage fixé à la valeur de 6 hectolitres par hectare, soit 42,2412 hectolitres par an pour 7,0402 hectares. Outre l’abandon cultural constaté par huissier, le bailleur visait à hauteur d’appel sept échéances impayées d’août 2024 à mars 2025, soit 7 411,39 euros, avec un commandement de payer signifié le 18 février 2025 rappelant les dispositions de l’article L. 411-31. Faute de régularisation dans le délai de trois mois, la cour a prononcé la résiliation sur les deux motifs, ordonné l’expulsion sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de deux mois après signification, et condamné le preneur aux dépens, constats d’huissier compris, ainsi qu’à 5 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Le bailleur qui veut résilier doit donc combiner des preuves d’entretien défaillant et, le cas échéant, une procédure d’impayés conduite dans les formes, avec une mise en demeure rappelant le texte à peine de nullité.
La résiliation peut aussi frapper le preneur qui détourne les lieux de leur destination. À Bastia, la cour a relevé que la preneuse avait installé sa résidence principale et celle de sa famille dans les bâtiments agricoles, avec chambre d’enfant, inscription sur les listes électorales à l’adresse des lieux, scolarisation de l’enfant sur place et chéquier domicilié sur les lieux, alors que le bail ne portait que sur un usage agricole d’élevage équin. S’y ajoutaient le raccordement sans autorisation à la borne hydraulique des bailleurs pour abreuver les chevaux, la dégradation des limites arborées et la création par le conjoint d’une activité d’élevage supplémentaire depuis le 1er février 2020, sans autorisation. La cour prononce la résiliation du bail à ferme aux torts de la preneuse, ordonne la libération des lieux dans les deux mois de la signification sous peine d’expulsion, et débouté la preneuse de sa demande d’indemnité pour améliorations. Le fermier qui transforme un bâtiment agricole en habitation sans accord, qui modifie les lieux ou qui y installe une activité non autorisée s’expose donc à perdre le bail, même s’il a par ailleurs obtenu gain de cause sur les réparations.
À la sortie, le preneur qui a réalisé des travaux avec l’accord du bailleur n’est pas démuni. L’article L. 411-69 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que le preneur qui a apporté des améliorations au fonds par son travail ou ses investissements a droit, à l’expiration du bail, « à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ». Le même article assimile aux améliorations « les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable pour assurer l’exploitation du bien loué ou l’habitation du preneur, effectuées avec l’accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier ». Le fermier qui, avec l’accord écrit du propriétaire, refait à ses frais la toiture de la grange indispensable à l’exploitation peut donc réclamer une indemnité en sortie de ferme. La Cour de cassation veille à l’effectivité de ce droit : dans un arrêt du 25 mai 2023 (pourvoi n° 21-23.015), elle a jugé que l’absence de mention des améliorations dans le cahier des charges d’une vente par adjudication ne privait pas le preneur de son droit contre l’adjudicataire, et approuvé la condamnation de celui-ci à payer 413 933,47 euros, intérêts au taux légal et capitalisation compris. En revanche, les travaux réalisés sans l’autorisation requise ne donnent lieu à aucune indemnité, comme l’a rappelé l’arrêt du 28 novembre 2024, et une demande d’indemnité formée sans preuve des autorisations et des factures sera rejetée, comme à Bastia.
Le contentieux des réparations appelle enfin une lecture croisée avec le prix du bail. L’article L. 411-12 du Code rural et de la pêche maritime interdit en principe au fermage de comprendre, en sus du prix calculé selon l’article L. 411-11, « aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit », sauf investissements du bailleur réalisés en accord avec le preneur au-delà de ses obligations légales, investissements imposés par une personne publique, ou indemnité de sortie définitivement supportée par le bailleur. Le propriétaire qui reconstruit ou répare lourdement avec l’accord du fermier peut donc convenir avec lui d’une augmentation de fermage ; sans accord, il devra saisir le tribunal paritaire en cas de renouvellement. Pour une analyse d’ensemble du statut du fermage et de la préemption, le lecteur pourra se reporter à la synthèse des cinq arrêts publiés du premier semestre 2026 qui redessinent le statut du fermage.
En pratique, le fermier qui découvre une toiture effondrée ou une couverture arrachée doit donc qualifier les travaux avant de les payer : réfection entière, charpente ou gros murs relèvent du bailleur, entretien courant relève de lui. Il met le bailleur en demeure par écrit, fait constater les désordres, déclare le sinistre à son assurance et, faute de réaction, saisit le tribunal paritaire en exécution et en indemnisation. Le bailleur qui constate un défaut d’entretien du preneur fait établir des constats précis, adresse les mises en demeure requises et n’agit en résiliation que sur des manquements prouvés et actuels. Dans les deux cas, l’écrit et la preuve font la différence entre une demande accueillie et une procédure perdue.
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