Le Parisien racontait le 21 septembre 2026, sous la plume de Fabien Paillot, la colère des habitants de la cité de la Coudre à Tonnay-Charente, en Charente-Maritime : aux abords d’une ancienne usine d’engrais exploitée par Timac Agro, filiale du groupe Roullier, 92 parcelles d’une zone pavillonnaire ont été étudiées et près de la moitié présentent un état des sols incompatible avec les usages résidentiels et l’autoproduction alimentaire, car polluées aux métaux lourds, plomb, cadmium ou mercure (Le Parisien, 21 septembre 2026). Contraint par l’État de livrer un plan de gestion, l’industriel a déposé un recours devant la justice administrative pour contester sa responsabilité, pendant que les riverains se disent écœurés. Derrière ce récit d’une petite cité ouvrière cernée par une usine se cache une question que des milliers de riverains d’installations industrielles se posent en France : quand les sols de votre jardin sont pollués par l’usine voisine, qui doit remettre en état, qui paie la dépollution et comment obtenir réparation de vos préjudices, de la dépréciation de votre maison jusqu’au risque pour votre santé ? Cet article répond point par point, avec les textes en vigueur et les décisions récentes de la Cour de cassation.

Premier réflexe : distinguer deux batailles qui se mènent en parallèle et devant deux juges différents. D’un côté, la bataille administrative, entre l’exploitant et le préfet : c’est l’État qui prescrit les diagnostics et les travaux de gestion de la pollution, et l’exploitant peut contester ces prescriptions devant le tribunal administratif. De l’autre, la bataille civile, entre les riverains et l’auteur de la pollution : c’est devant le tribunal judiciaire que les voisins demandent la réparation de leurs préjudices sur le fondement du trouble anormal du voisinage, une responsabilité de plein droit qui ne suppose aucune faute prouvée. Confondre ces deux voies, c’est perdre du temps : le recours de l’industriel contre le plan de gestion ne suspend pas votre droit d’agir en justice pour vos propres dommages, et l’inaction de l’administration ne vous prive pas de votre action civile. Ce plan en deux parties suit exactement cette logique : la première partie explique qui doit remettre les sols en état et qui supporte le coût de la dépollution ; la seconde donne aux riverains la méthode complète pour agir et chiffrer leur indemnisation.

I. Sols pollués aux métaux lourds autour d’une usine : qui doit remettre en état et qui paie la dépollution ?

A. L’exploitant face au préfet : diagnostics, plan de gestion et recours contre les prescriptions

Une usine d’engrais comme celle de Tonnay-Charente relève de la législation des installations classées pour la protection de l’environnement, les ICPE. L’article L. 511-1 du code de l’environnement dispose : « Sont soumis aux dispositions du présent titre les usines, ateliers, dépôts, chantiers et, d’une manière générale, les installations exploitées ou détenues par toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui peuvent présenter des dangers ou des inconvénients soit pour la commodité du voisinage, soit pour la santé, la sécurité, la salubrité publiques, soit pour l’agriculture, soit pour la protection de la nature, de l’environnement et des paysages, soit pour l’utilisation économe des sols naturels, agricoles ou forestiers, soit pour l’utilisation rationnelle de l’énergie, soit pour la conservation des sites et des monuments ainsi que des éléments du patrimoine archéologique. » Cette définition large place les riverains au cœur du dispositif : la commodité du voisinage et la santé publique figurent parmi les intérêts protégés, ce qui fonde le pouvoir du préfet d’imposer à l’exploitant des études de sols, des mesures de gestion et des travaux de réhabilitation.

Concrètement, lorsque des teneurs anormales en plomb, cadmium ou mercure sont relevées dans les jardins d’un lotissement voisin, le préfet met l’exploitant en demeure de fournir un diagnostic complet puis un plan de gestion : cartographie de la pollution, évaluation quantitative des risques sanitaires, mesures de confinement ou d’excavation des terres, restrictions d’usage comme l’interdiction du potager. Le plan de gestion distingue les zones selon leur usage : un sol compatible avec une friche industrielle peut être déclaré incompatible avec un usage résidentiel et l’autoproduction alimentaire, exactement comme à la cité de la Coudre. Si l’exploitant n’exécute pas, le préfet peut ordonner la consignation d’une somme, l’exécution d’office aux frais de l’exploitant ou la suspension de l’activité.

L’exploitant mis en cause dispose d’un recours, et c’est ce que Timac Agro a fait en saisissant la justice administrative pour contester sa responsabilité. Ce recours relève du plein contentieux des installations classées. L’article R. 514-3-1 du code de l’environnement prévoit : « les décisions mentionnées aux articles L. 211-6 et L. 214-10 et au I de l’article L. 514-6 peuvent être déférées à la juridiction administrative : 1° Par les tiers intéressés en raison des inconvénients ou des dangers que le fonctionnement de l’installation présente pour les intérêts mentionnés aux articles L. 211-1 et L. 511-1 dans un délai de deux mois à compter du premier jour de la publication ou de l’affichage de ces décisions ; 2° Par les demandeurs ou exploitants, dans un délai de deux mois à compter de la date à laquelle la décision leur a été notifiée. » Retenez trois conséquences pratiques. D’abord, les riverains sont eux aussi des requérants possibles : en tant que tiers intéressés, ils peuvent contester une décision préfectorale jugée trop laxiste, par exemple un plan de gestion qui se contenterait de recommandations de jardinage au lieu d’une dépollution. Ensuite, le délai est bref, deux mois à compter de la publication ou de l’affichage, d’où l’intérêt de surveiller les affichages en mairie et les publications de la préfecture. Enfin, le juge administratif dispose de pouvoirs étendus : il peut annuler, réformer, assortir sa décision de prescriptions complémentaires et même condamner l’exploitant à réaliser les travaux sous astreinte.

Le contentieux de l’imputabilité constitue le cœur de ces recours : l’exploitant soutient que la pollution est historique, diffuse ou d’origine mixte, qu’elle provient d’anciens remblais, d’épandages anciens ou d’une autre activité. Les juges tranchent au vu des expertises : signature géochimique des métaux, historique des activités sur le site, comparaison entre les parcelles sous le vent de l’usine et les parcelles témoins. Pour les riverains, la leçon est claire : conservez toute trace écrite des diagnostics communiqués par la préfecture ou l’agence régionale de santé, demandez communication des études de sols au titre de l’accès aux informations relatives à l’environnement et, si l’administration tarde, exercez un recours gracieux puis contentieux contre sa carence. L’action administrative ne remplace jamais l’action civile en indemnisation, mais elle produit les pièces techniques, diagnostics et cartographies qui feront ensuite la force de votre dossier devant le juge judiciaire.

B. Dernier exploitant, propriétaire et changement d’usage : qui supporte le coût de la dépollution ?

La deuxième question détermine qui paie : le dernier exploitant, le propriétaire du terrain ou celui qui veut changer l’usage du site. Le principe posé par le code de l’environnement est que la remise en état pèse sur le dernier exploitant de l’installation classée. L’article L. 512-6-1 du code de l’environnement dispose : « Lorsqu’une installation autorisée avant le 1er février 2004 est mise à l’arrêt définitif, son exploitant place son site dans un état tel qu’il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l’article L. 511-1 et, le cas échéant, à l’article L. 211-1 et qu’il permette un usage futur du site déterminé conjointement avec le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme et, s’il ne s’agit pas de l’exploitant, le propriétaire du terrain sur lequel est sise l’installation. » Autrement dit, à l’arrêt de l’usine, l’exploitant doit rendre un site compatible avec l’usage futur décidé avec le maire, et cette obligation ne disparaît pas parce que le propriétaire envisagerait de reprendre lui-même une activité industrielle.

La Cour de cassation l’a jugé sans ambiguïté dans un arrêt du 11 mai 2022, pourvoi n° 21-16.348, publié au Bulletin : « Il résulte des articles L. 512-6-1 et R. 512-39-1 et suivants du code de l’environnement, dans leur rédaction applicable à l’espèce, que, lorsqu’une installation classée pour la protection de l’environnement est mise à l’arrêt définitif, la mise en sécurité et la remise en état du site incombent au dernier exploitant, les mesures nécessaires devant être prises ou prévues dès l’arrêt de l’exploitation. ». Dans cette affaire, une société avait exploité une activité de recyclage sur le terrain d’une SCI bailleresse, puis donné congé ; la cour d’appel de Douai l’avait condamnée à payer les travaux de nettoyage et de remise en état, et la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi. Transposée à une usine d’engrais, la solution signifie que l’industriel qui a cessé ou va cesser l’exploitation ne peut pas se défausser sur le propriétaire du foncier ni sur un repreneur : tant que l’arrêt définitif est prononcé, la mise en sécurité et la remise en état lui incombent, y compris lorsque le bailleur rêve de relouer le site pour une activité comparable.

Le second arrêt de référence, rendu le 29 juin 2022 par la même chambre, pourvoi n° 21-17.502, règle le cas fréquent où l’acquéreur veut construire des logements sur un ancien site industriel partiellement réhabilité. La Cour y juge : « Il en résulte que, si le dernier exploitant a rempli l’obligation de remise en état qui lui incombe, au regard à la fois de l’article L. 511-1 du code de l’environnement et de l’usage futur du site défini conformément à la réglementation en vigueur, en l’espèce un usage déterminé avec le maire de la commune, le coût de dépollution supplémentaire résultant d’un changement d’usage par l’acquéreur est à la charge de ce dernier. » Dans cette espèce, une société avait vendu des immeubles ayant accueilli une fabrique de peintures pour une opération de 84 logements, et elle réclamait le surcoût de dépollution lié à ce nouvel usage résidentiel ; la Cour a rejeté le pourvoi, le site ayant été régulièrement remis en état pour l’usage convenu. La portée pour les riverains est double. Si l’usine voisine a été correctement réhabilitée pour un usage industriel et qu’un promoteur y construit ensuite des maisons, le surcoût et les mesures de gestion incombent au maître d’ouvrage à l’initiative du changement d’usage, pas aux voisins. Si au contraire la réhabilitation n’a jamais été faite ou reste insuffisante au regard de l’usage convenu avec le maire, le dernier exploitant reste tenu, et les riverains peuvent s’appuyer sur cette carence dans leur action en responsabilité.

Cette répartition est codifiée à l’article L. 556-1 du code de l’environnement : « Sans préjudice des articles L. 512-6-1 , L. 512-7-6 et L. 512-12-1 , sur les terrains ayant accueilli une installation classée mise à l’arrêt définitif et régulièrement réhabilitée pour permettre l’usage défini dans les conditions prévues par ces mêmes articles, lorsqu’un usage différent est ultérieurement envisagé, le maître d’ouvrage à l’initiative du changement d’usage doit définir des mesures de gestion de la pollution des sols et les mettre en œuvre afin d’assurer la compatibilité entre l’état des sols et la protection de la sécurité, de la santé ou de la salubrité publiques, l’agriculture et l’environnement au regard du nouvel usage projeté. » En pratique, acheteur d’un terrain voisin d’une ancienne usine, exigez l’attestation d’un bureau d’études certifié sur la compatibilité des sols avec votre projet de maison et de potager, vérifiez l’existence d’un secteur d’information sur les sols créé par le préfet et insérez dans la promesse de vente une condition suspensive liée aux résultats d’un diagnostic de pollution. Vendeur informé d’une pollution, sachez que taire cette information expose à l’annulation de la vente pour dol ou vice caché, un contentieux distinct mais souvent cumulé avec celui de la pollution industrielle.

II. Voisins d’une usine qui pollue les sols : comment agir en justice et se faire indemniser ?

A. Le trouble anormal du voisinage : une responsabilité de plein droit, sans faute à prouver

L’arme principale des riverains d’un site pollué s’appelle le trouble anormal du voisinage, codifié en 2024 à l’article 1253 du code civil. Ce texte dispose : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » Trois mots portent toute la stratégie du dossier : responsable de plein droit. Le riverain n’a pas à démontrer une faute de l’exploitant, ni une violation des arrêtés préfectoraux, ni même que les rejets dépassaient les seuils autorisés. Il doit établir un trouble, son caractère anormal au regard des inconvénients ordinaires du voisinage, et le lien avec l’activité de l’usine. Des sols de jardin durablement chargés en plomb et cadmium, impropres au potager et incompatibles avec l’usage résidentiel, constituent un trouble anormal par nature : aucune maison d’habitation n’a vocation à reposer sur des terres impropres à la vie familiale ordinaire.

La Cour de cassation rappelle constamment la force de ce régime. Dans un arrêt du 20 novembre 2025, pourvoi n° J 24-16.342, la troisième chambre civile énonce : « l’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit ». Cette formule reprend une solution publiée du 16 mars 2022 et s’applique à l’exploitant comme au propriétaire du site à l’origine des émanations, poussières et retombées qui ont chargé les sols voisins. Peu importe que l’usine respecte ses autorisations : une installation autorisée peut générer un trouble anormal, et l’autorisation administrative ne vaut pas blanc-seing civil. Peu importe également l’antériorité, sauf l’exception légale de pré-occupation : la responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble provient d’activités existant antérieurement à l’arrivée du plaignant, pourvu qu’elles soient conformes aux lois et règlements et poursuivies sans aggravation. Une cité pavillonnaire implantée avant ou pendant l’exploitation, puis exposée à des décennies de retombées, n’entre pas dans cette exception dès lors que la pollution s’est aggravée ou que les usages résidentiels n’ont jamais été informés du risque.

Qui peut agir ? Tous les occupants du logement exposé, pas seulement le propriétaire. Le même arrêt du 20 novembre 2025 juge : « un époux se disant victime d’un trouble anormal de voisinage a qualité à agir pour demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine de ce trouble, peu important que le domicile qu’il occupe appartienne à son conjoint ». Conjoint, partenaire, enfant majeur vivant au foyer, locataire : chacun subit un préjudice personnel, trouble de jouissance, inquiétude pour sa santé, dépréciation de son cadre de vie, et chacun peut demander réparation. Cette solution ouvre concrètement l’action collective des familles d’une cité comme la Coudre : le mari propriétaire, son épouse non propriétaire, leurs enfants majeurs peuvent agir ensemble, chacun pour son préjudice propre, ce qui démultiplie le montant global réclamé et la pression sur l’exploitant.

Le fondement général de l’article 1240 du code civil, ancien article 1382, reste disponible en complément : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Il sert lorsque le dossier révèle des fautes caractérisées : absence de confinement des stocks, envol de poussières malgré les mises en demeure, retard dans la déclaration d’un incident, dissimulation de mesures internes défavorables. Cumuler les deux fondements dans l’assignation est une pratique courante : le trouble anormal du voisinage pour obtenir réparation sans débat sur la faute, l’article 1240 pour sanctionner les manquements avérés et justifier des dommages-intérêts majorés. Ajoutez-y, le cas échéant, l’action en cessation du trouble : le juge judiciaire peut ordonner sous astreinte les mesures propres à faire cesser les émissions, capotage des installations, arrosage des pistes, modification du process, indépendamment des prescriptions du préfet.

B. Prouver la pollution, respecter les délais et chiffrer chaque préjudice des riverains

Un dossier de riverains se gagne sur la preuve, et la preuve s’organise avant tout procès. L’article 145 du code de procédure civile permet d’obtenir une expertise judiciaire au stade du référé : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. » Des analyses de sols révélant des dépassements en plomb et cadmium, combinées à un diagnostic préfectoral d’incompatibilité avec l’usage résidentiel, constituent un motif légitime évident. L’expertise judiciaire ordonnée en référé présente trois avantages décisifs : un expert indépendant désigné par le tribunal, une contradiction organisée avec l’industriel qui ne pourra plus contester la méthode, et un rapport qui servira de socle à l’assignation au fond. Demandez au juge des référés une mission large : origine et datation de la pollution, cartographie des parcelles affectées, compatibilité avec les usages résidentiels et le potager, coût des travaux de remise en état parcelle par parcelle, dépréciation vénale des maisons et, si des pathologies sont alléguées, une mission médicale complémentaire avec sapiteur.

En parallèle, faites réaliser vos propres analyses par un laboratoire accrédité, avec constats d’huissier de justice des prélèvements, photographies des jardins, attestations de voisins et certificats médicaux mentionnant les plombémies des enfants si un dépistage a été organisé avec l’agence régionale de santé. Sollicitez par écrit la communication des études détenues par la préfecture et l’exploitant, et conservez les réponses : un refus ou un silence documenté pèsera dans l’appréciation du comportement de l’industriel. Si vous êtes plusieurs dizaines de foyers concernés, coordonnez les prélèvements et mandatez un avocat commun pour mutualiser les coûts d’expertise, tout en conservant des demandes individuelles, car chaque préjudice reste personnel et chaque maison a sa propre décote.

Les délais commandent la même vigilance. L’action en trouble anormal du voisinage, action personnelle, se prescrit par cinq ans en vertu de l’article 2224 du code civil : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Le point de départ court en général du jour où les riverains ont connu la pollution de leurs sols, souvent la date de publication des diagnostics préfectoraux ou de la réunion publique d’information, et non de l’installation de l’usine. Dès lors, une pollution révélée en 2025 ou 2026 laisse un délai confortable, mais n’attendez pas : chaque année perdue complique la preuve de l’historique et laisse l’exploitant plaider la connaissance ancienne. Lorsque la pollution a entraîné un dommage corporel, par exemple une intoxication au plomb avérée chez un enfant, le régime plus protecteur de l’article 2226 s’applique : « L’action en responsabilité née à raison d’un événement ayant entraîné un dommage corporel, engagée par la victime directe ou indirecte des préjudices qui en résultent, se prescrit par dix ans à compter de la date de la consolidation du dommage initial ou aggravé. » Dix ans à compter de la consolidation, un délai qui protège les familles dont l’état de santé se révèle progressivement.

Reste le chiffrage, poste par poste, car un tribunal n’alloue que ce qui est demandé et prouvé. La dépréciation vénale de la maison arrive en tête : faites établir par un expert immobilier la différence entre la valeur d’une maison comparable hors zone polluée et celle de votre bien grevé par la pollution, en tenant compte de la stigmatisation durable du quartier, même après dépollution annoncée. Le trouble de jouissance couvre la privation du jardin, l’interdiction du potager, l’impossibilité de laisser les enfants jouer dans la terre, évalué en fonction de la durée et de l’intensité. Le coût des travaux de remise en état de votre parcelle, excavation et évacuation des terres en filière agréée, apport de terres saines, peut être réclamé lorsque le plan de gestion public ne couvre pas les terrains privés ou tarde à les traiter. Les frais engagés, analyses privées, déménagement temporaire, installation de bacs de culture hors-sol, suivi médical, sont indemnisés sur justificatifs. Le préjudice moral et d’anxiété mérite une attention particulière : vivre des années sur des sols chargés en plomb et en cadmium, avec des enfants en bas âge, crée une inquiétude légitime que les juges indemnisent de plus en plus largement.

Sur ce dernier point, un arrêt récent de la première chambre civile du 18 février 2026, pourvoi n° K 21-23.415, rendu à propos du Distilbène mais de portée générale, juge : « constitue un préjudice indemnisable l’anxiété résultant de l’exposition à un risque élevé de développer une pathologie grave et que ce préjudice est caractérisé par la seule connaissance par la victime d’un tel risque ». La Cour casse l’arrêt qui exigeait de la victime la preuve de son anxiété en refusant de rechercher si elle était exposée à un risque de pathologie grave. Transposée aux riverains de sols pollués aux métaux lourds, la solution est limpide : la connaissance du risque, nourrie par les diagnostics officiels et les recommandations sanitaires, suffit à caractériser le préjudice d’anxiété, sans examen psychologique systématique. Chaque membre du foyer, y compris les enfants pour lesquels les parents agissent en qualité d’administrateurs légaux, peut en demander réparation. Additionnez ces postes sur plusieurs foyers d’une même cité et l’enjeu financier du dossier devient considérable, ce qui explique que certains industriels préfèrent transiger après le rapport d’expertise plutôt qu’affronter un procès au fond.

Ce que dit le droit, en trois phrases

Le trouble anormal du voisinage rend l’auteur d’une pollution des sols responsable de plein droit, sans faute à prouver par les riverains. Le dernier exploitant d’une installation classée reste tenu de la mise en sécurité et de la remise en état du site à l’arrêt de l’exploitation. Les riverains exposés à un risque grave pour leur santé peuvent obtenir réparation de leur anxiété dès lors qu’ils ont connaissance de ce risque, sans autre preuve à rapporter.

Conclusion

L’histoire de la cité de la Coudre enseigne une méthode : quand l’usine voisine conteste sa responsabilité devant le juge administratif, les riverains ne sont pas désarmés, ils disposent de leur propre action devant le juge judiciaire, fondée sur un régime de responsabilité de plein droit que la Cour de cassation ne cesse de conforter. Faites analyser vos sols par un laboratoire accrédité, demandez une expertise judiciaire en référé, surveillez les délais de prescription à compter de la révélation de la pollution et chiffrez chaque préjudice, de la décote de la maison à l’anxiété pour la santé de vos enfants. La dépollution des terrains privés et l’indemnisation des familles passent par cette ténacité procédurale, parcelle par parcelle et poste de préjudice par poste de préjudice.

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