Un copropriétaire fait poser huit panneaux photovoltaïques sur le toit de son pavillon sans attendre le vote de l’assemblée générale. Le syndic le met en demeure de tout démonter, puis saisit le juge. Le 26 mai 2026, le tribunal judiciaire de Narbonne, statuant en référé, ordonne la dépose des panneaux et la remise en état de la toiture aux frais du copropriétaire, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant trois mois, et le condamne aux dépens ainsi qu’à 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La réponse à la question qui donne son titre à cet article est donc claire : non, on ne peut pas équiper seul une toiture qui appartient à la copropriété, même quand on est propriétaire du logement situé juste en dessous.
Cette décision s’inscrit dans un contexte qui a changé au premier semestre 2026. D’un côté, la demande des copropriétés pour le solaire reste mesurée mais réelle, avec une demande régulière et mesurée en France sur les questions de solaire en copropriété, d’aides et d’autoconsommation. De l’autre, l’économie des projets a été bouleversée : l’arrêté du 1er juin 2026 a supprimé la prime à l’autoconsommation, en supprimant dans l’arrêté du 6 octobre 2021 toute mention des primes au profit du seul tarif. Autrement dit, le vendeur d’électricité solaire garde un tarif d’achat, mais perd la prime à l’investissement qui pouvait atteindre 80 à 120 euros par kilowatt-crête au printemps 2026. Voter un projet solaire en copropriété en 2026, c’est donc voter un projet plus cher et moins aidé qu’en 2025, avec des règles de majorité inchangées et un juge qui n’hésite plus à ordonner la dépose.
Quelques réserves avant d’entrer dans le détail. L’ordonnance de Narbonne est une décision de premier ressort rendue en référé : elle ordonne des mesures provisoires pour faire cesser un trouble manifestement illicite et renvoie les parties à se pourvoir au fond si elles le souhaitent. Chaque copropriété a son règlement, sa répartition des parties communes et privatives, et ses contraintes d’urbanisme : un pavillon en résidence horizontale ne se traite pas comme un immeuble haussmannien sous périmètre d’architecte des bâtiments de France. Enfin, les montants des tarifs d’achat évoluent chaque trimestre : les chiffres cités ici sont ceux constatés dans les sources au jour de la rédaction et doivent être vérifiés au moment où l’assemblée vote.
I. La toiture d’une copropriété n’appartient pas au propriétaire du logement du dessous
A. Des travaux sur parties communes qui exigent un vote à la majorité de l’article 25
En copropriété, la toiture est en principe une partie commune, même lorsqu’elle ne couvre qu’un seul logement comme une villa ou un pavillon intégré à une résidence. C’est le règlement de copropriété et l’état descriptif de division qui le confirment lot par lot, et c’est cette qualification qui commande tout le reste : on ne perce pas, on ne fixe pas et on ne raccorde pas un équipement sur une partie commune sans l’accord de la collectivité des copropriétaires. L’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) le rappelle dans son dossier consacré aux travaux et aux majorités : les travaux réalisés dans les parties communes ou sur les équipements de l’immeuble relèvent d’un vote de l’assemblée générale, selon des majorités qui varient avec l’importance des travaux. Poser des panneaux sur un toit commun entre donc dans le champ du vote collectif, avant même de parler d’argent ou de rentabilité.
La majorité applicable est celle de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le texte dispose : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant […] ; b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; » (article 25 de la loi du 10 juillet 1965, Legifrance). Concrètement, installer huit modules sur une toiture commune, c’est à la fois affecter une partie commune et modifier l’aspect extérieur de l’immeuble : il faut donc l’autorisation de l’assemblée, votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, et les travaux restent payés par le seul bénéficiaire. L’ANIL range logiquement cette autorisation individuelle de travaux parmi les décisions qui se votent à la majorité de l’article 25, au même titre que les travaux d’intérêt collectif les plus importants.
En pratique, cela suppose un minimum de méthode. Le projet doit être inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale avec un dossier : devis d’une entreprise assurée, descriptif technique des modules et de leur fixation, plan de la toiture, modalités de raccordement électrique, assurance couvrant la pose et l’exploitation, et engagement écrit de prendre en charge l’entretien puis la dépose en fin de vie. Le syndic adresse la convocation avec les pièces, l’assemblée débat et vote, et le procès-verbal constate l’autorisation et ses conditions : emplacement exact, puissance, entreprise, remise en état en cas de dommage. Sans cette résolution, le copropriétaire qui fait quand même poser ses panneaux s’expose à une mise en demeure du syndic, puis à une action en justice. C’est exactement le scénario jugé à Narbonne.
Reste la dernière condition posée par le texte : les travaux autorisés doivent être conformes à la destination de l’immeuble. Des panneaux qui défigureraient une résidence classée ou contrarieraient un usage d’habitation paisible pourraient être refusés sur ce fondement, même à la bonne majorité. C’est pourquoi le dossier présenté en assemblée gagne à démontrer l’intégration visuelle et l’absence de nuisance pour les voisins.
Ajoutons un point souvent négligé : le vote de la copropriété ne remplace pas les autorisations d’urbanisme. Avant de saisir l’assemblée, le porteur de projet doit vérifier auprès de la mairie si le plan local d’urbanisme impose des contraintes et si une déclaration préalable est requise. Comme le rappelle un dossier sectoriel consacré au solaire en copropriété et actualisé en septembre 2026, le porteur de projet doit d’abord vérifier en mairie les contraintes du plan local d’urbanisme, et s’attendre à un avis des architectes des bâtiments de France si l’immeuble se trouve près d’un bâtiment historique. Un vote favorable de l’assemblée ne purge jamais un refus de la mairie, et une autorisation d’urbanisme ne vaut jamais autorisation de la copropriété : il faut les deux, dans cet ordre de préférence, avant le premier perçage.
B. Huit panneaux posés sans autorisation : la dépose ordonnée en référé à Narbonne en 2026
Les faits sont établis par l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Narbonne du 26 mai 2026 (RG 26/00138). Un copropriétaire, détenteur d’un lot parking et d’un lot villa formant un pavillon au sein d’une copropriété, sollicite par courrier du 14 octobre 2025 l’autorisation d’installer huit modules photovoltaïques de 400 watts-crête sur la toiture de son pavillon. Le syndic lui répond qu’aucune intervention ne pourra être réalisée avant décision de l’assemblée générale, rappel confirmé par courrier du 17 octobre 2025. Or, lors d’une visite du 28 octobre 2025, le syndic constate que l’installation a été réalisée malgré tout. Mise en demeure de démonter adressée le 3 novembre 2025, restée sans effet : un procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 9 décembre 2025 atteste le maintien des huit panneaux sur la toiture, seule toiture équipée de la résidence. Le syndicat des copropriétaires assigne alors en référé, au visa de l’article 835 du code de procédure civile et des articles 3, 14, 15, 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, pour obtenir la dépose sous astreinte.
Le fondement juridique retenu mérite d’être lu de près, car il servira à d’autres copropriétés. L’article 835 du code de procédure civile, cité par l’ordonnance, permet au juge des référés de prescrire les mesures de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse. Le juge rappelle que ce trouble s’entend de toute perturbation qui constitue une « violation évidente de la règle de droit ». En l’espèce, la violation est double et documentée : une toiture reconnue comme partie commune, équipée sans l’autorisation préalable de l’assemblée exigée par l’article 25 b), malgré deux courriers du syndic et une mise en demeure. Le juge en déduit que des travaux affectant une partie commune, réalisés sans le vote préalable de l’assemblée générale, caractérisent un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.
Le dispositif est concret et dissuasif. Le copropriétaire est condamné à faire déposer les panneaux et à remettre la toiture en état, à ses frais, dans un délai de quatre mois suivant la signification de l’ordonnance, sous une astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai, pour une durée de trois mois judiciairement prorogeable. Le fondement de l’astreinte est rappelé par l’ordonnance elle-même : tout juge peut ordonner une astreinte, même d’office, pour assurer l’exécution de sa décision, en application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution. L’article L131-2 ajoute que « L’astreinte est indépendante des dommages-intérêts », qu’elle peut être provisoire ou définitive, et qu’elle est présumée provisoire sauf précision contraire du juge. À cela s’ajoutent les dépens, incluant le coût du procès-verbal de constat du 9 décembre 2025, et 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, l’ordonnance étant déclarée exécutoire de droit à titre provisoire. Trois enseignements s’en dégagent : le syndic qui écrit deux fois puis fait constater par commissaire de justice se donne les pièces que le juge attend ; le copropriétaire qui passe outre paie la dépose, le constat, l’astreinte et une indemnité de procédure ; et l’absence de comparution utile du défendeur, dont le conseil s’en est remis à justice, n’a pas empêché une décision contradictoire et exécutoire.
On notera aussi ce que le juge n’a pas eu à trancher : ni la conformité de l’installation aux règles de sécurité, ni sa rentabilité, ni l’opposition éventuelle des voisins pour trouble de voisinage. Quand l’autorisation de principe fait défaut, le débat technique ne s’ouvre même pas. C’est une leçon de procédure autant que de fond : en copropriété, l’ordre des démarches n’est pas une formalité, c’est le droit lui-même.
II. Un projet plus cher qu’en 2025 : la fin de la prime change le vote
A. La prime à l’autoconsommation est supprimée, le tarif d’achat demeure
Jusqu’au printemps 2026, un copropriétaire qui équipait son toit pouvait compter sur deux soutiens cumulés : un tarif d’achat de l’électricité injectée sur le réseau et une prime à l’investissement dite prime à l’autoconsommation. Le ministère de l’Économie la présentait comme une prime à l’investissement ouverte à tous les particuliers, sans condition de ressources. Pour l’obtenir, il fallait choisir l’autoconsommation avec vente du surplus, c’est-à-dire consommer une partie de sa production et vendre le reste à l’acheteur obligé (ministère de l’Économie, aides à l’installation photovoltaïque). La prime était versée automatiquement par EDF Obligation d’Achat, en même temps que les revenus de la vente du surplus (même source), et son montant, révisé chaque trimestre, atteignait encore de l’ordre de 80 à 120 euros par kilowatt-crête pour les demandes de raccordement du deuxième trimestre 2026, selon le dossier sectoriel de référence suivi pour cet article, actualisé en septembre 2026.
Ce soutien a disparu. L’arrêté du 1er juin 2026, publié sous la référence JORFTEXT000054190669, transforme l’article 12 de l’arrêté du 6 octobre 2021 : là où le texte visait les primes et tarifs, il ne vise plus que le tarif. En clair, depuis le 5 juin 2026, il n’y a plus de prime à l’autoconsommation pour les nouvelles installations : seul subsiste le tarif d’achat de l’électricité. Le cadre général de l’obligation d’achat, lui, n’a pas bougé : l’arrêté est pris au visa du code de l’énergie, notamment des dispositions qui organisent l’obligation d’achat de l’électricité produite à partir d’énergies renouvelables. Mais l’équation financière d’un projet voté en assemblée à l’automne 2026 n’a plus rien à voir avec celle d’un projet voté un an plus tôt : même devis de pose, même production attendue, et plusieurs centaines d’euros d’aide en moins pour une installation résidentielle type.
Ce changement a trois conséquences directes pour une copropriété. D’abord, le dossier soumis au vote doit présenter un chiffrage honnête : devis toutes taxes comprises, production estimée, part autoconsommée et part vendue, tarif d’achat en vigueur au trimestre de la demande complète de raccordement, et zéro euro de prime pour toute demande postérieure au 5 juin 2026. Ensuite, le choix entre autoconsommation individuelle et autoconsommation collective devient structurant. L’autoconsommation photovoltaïque, rappelle le ministère, consiste à consommer sa propre production d’électricité solaire (ministère de l’Économie). En immeuble collectif, l’électricité produite sur le toit peut soit être consommée par le seul porteur du projet derrière son compteur, soit être partagée entre plusieurs occupants dans le cadre d’une opération collective : l’arrêté du 1er juin 2026 distingue l’autoconsommation individuelle, définie à l’article L. 315-1 du code de l’énergie, de l’opération d’autoconsommation collective visée à l’article L. 315-2 du même code. Le montage collectif suppose une personne morale organisatrice, une répartition convenue des kilowattheures et des frais de gestion : c’est un second vote, un second contrat, et souvent un second débat en assemblée. Enfin, la promesse commerciale des démarcheurs doit être relue avec méfiance : tout devis qui intègre encore une prime à l’autoconsommation pour une demande de raccordement postérieure au 5 juin 2026 est un devis faux, et tout calcul de « retour sur investissement en cinq ans » fondé sur cette prime est à refaire.
B. Faire voter le projet : dossier, majorité, entretien et partage du courant
Le bon ordre des démarches tient en cinq étapes. Premièrement, vérifier le règlement de copropriété : destination de l’immeuble, clauses sur l’aspect extérieur, répartition des charges de toiture, servitudes éventuelles. Deuxièmement, vérifier l’urbanisme en mairie : plan local d’urbanisme, secteur protégé, avis des architectes des bâtiments de France si l’immeuble est proche d’un monument historique. Troisièmement, faire établir une étude technique et financière complète par une entreprise qualifiée et assurée : emplacement et surface des modules, mode de fixation et étanchéité, puissance en kilowatts-crête, production annuelle estimée, schéma de raccordement, coût de l’entretien et engagement de dépose en fin de vie. Quatrièmement, demander au syndic l’inscription du projet à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, avec l’ensemble des pièces jointes à la convocation pour que chaque copropriétaire vote en connaissance de cause. Cinquièmement, faire voter la résolution à la majorité de l’article 25 : la majorité des voix de tous les copropriétaires, pas seulement des présents et représentés.
La résolution, une fois adoptée, doit être précise pour éviter le contentieux du lendemain : identité du bénéficiaire, description exacte des travaux autorisés à ses frais, emplacement et puissance, entreprise chargée de la pose, conditions d’accès à la toiture pour l’entretien, assurance responsabilité couvrant l’installation, prise en charge des éventuels désordres d’étanchéité, et sort de l’installation en cas de vente du lot ou de réfection de la toiture. Car la toiture reste commune : si la copropriété doit la refaire dans dix ans, qui paie la dépose et la repose des panneaux ? Si un voisin subit une infiltration au droit des fixations, qui est responsable ? Ces questions se règlent dans la résolution ou dans une convention annexée, pas après le premier dégât des eaux. Le syndic, de son côté, a les moyens d’agir avant le juge : rappel écrit du règlement, mise en demeure de démonter, constat par commissaire de justice. L’affaire de Narbonne montre que cette gradation, respectée par le syndicat, conduit le juge des référés à ordonner la remise en état sans hésitation.
Pour le copropriétaire dont le projet individuel est refusé par l’assemblée, il reste des voies utiles. Redéposer un dossier complété à la session suivante, en répondant point par point aux objections : esthétique, étanchéité, assurance, bruit d’onduleur, partage des frais. Proposer un projet collectif plutôt qu’individuel : une installation financée par le syndicat, dont l’électricité alimente les communs ou est partagée entre volontaires en autoconsommation collective, passe souvent mieux qu’un équipement privatif sur un bien commun. Et lorsque le refus semble motivé par autre chose que l’intérêt de l’immeuble, se faire assister par un avocat en droit immobilier à Paris pour examiner la régularité du vote et les recours envisageables devant le tribunal judiciaire. À l’inverse, pour le syndicat confronté à une pose sauvage, la marche à suivre est celle qui a prospéré à Narbonne : écrire, mettre en demeure, faire constater, puis saisir le juge des référés sur le fondement du trouble manifestement illicite. Chaque étape compte, et chacune doit être datée, notifiée et conservée.
Un dernier mot sur l’argent, car c’est souvent lui qui fait basculer un vote. Sans la prime, un projet de 3 kilowatts-crête sur un pavillon perd autour de 300 euros d’aide directe par rapport au printemps 2026, et l’amortissement s’allonge d’autant. Les copropriétaires qui votent doivent le savoir, et le porteur du projet doit le dire : présenter un plan de financement qui ignore la suppression de la prime, c’est exposer la résolution à la défiance et le projet à l’échec. Mieux vaut un vote reporté qu’un vote obtenu sur des chiffres faux, car un chantier voté sur une promesse intenable finit en conflit de voisinage, en appel de charges contesté et parfois en procès. La transparence sur le coût réel est la condition de l’adhésion collective, en 2026 plus que jamais.
En somme, le toit d’une copropriété peut accueillir des panneaux solaires, mais jamais seul et jamais sans vote. L’assemblée autorise à la majorité de tous, le porteur paie et entretient, la mairie et le cas échéant les architectes des bâtiments de France donnent leur feu vert, et le calcul économique se fait sans la prime depuis le 5 juin 2026. Qui respecte cet ordre n’a rien à craindre du juge ; qui le bouscule s’expose à démonter à ses frais, sous astreinte, comme le copropriétaire condamné à Narbonne le 26 mai 2026.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Vous êtes copropriétaire, membre d’un conseil syndical ou syndic et vous devez faire voter, contester ou défendre une installation de panneaux solaires sur une toiture commune ? Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris, examine votre règlement de copropriété, votre projet de résolution et vos devis pour sécuriser le vote et prévenir le contentieux. Consultation téléphonique : 80 EUR TTC. Joignez le cabinet au 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact du cabinet à Paris.