Votre voisin laboure vos cinq hectares depuis la mort de votre père, sans qu’aucun papier n’ait jamais été signé. Une société voisine a étendu ses cultures sur vos parcelles et vous répond que son dirigeant s’était arrangé avec l’ancien propriétaire. Un membre de votre famille exploite des terres de la succession et refuse tout partage. Dans chacun de ces cas, la même question se pose : celui qui cultive vos terres a-t-il un titre qui le protège, ou s’agit-il d’un occupant sans droit ni titre que vous pouvez faire partir ?
La réponse ne se devine pas, elle se prouve. Celui qui exploite sans bail écrit invoque presque toujours un bail verbal, un arrangement ancien ou une autorisation administrative. Or un bail rural obéit à des conditions strictes, la charge de la preuve pèse sur celui qui s’en prévaut, et les attestations de complaisance comme les déclarations administratives ne suffisent pas. Une fois la qualité d’occupant sans droit ni titre établie, le propriétaire peut obtenir l’expulsion sous astreinte et une indemnité d’occupation, à condition de saisir le bon juge avec les bonnes pièces. Les décisions rendues en 2025 et 2026 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Tulle, la cour d’appel de Toulouse et la cour d’appel de Rennes dessinent une méthode claire, que cet article reprend point par point.
I. Votre occupant est-il protégé par un titre, ou exploite-t-il vos terres sans droit ni titre ?
A. Sans contrepartie prouvée, il n’existe pas de bail rural : à l’occupant de démontrer le caractère onéreux de sa jouissance
Le point de départ est l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime : « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre ». Trois éléments cumulatifs commandent donc la qualification de bail rural : une mise à disposition, un immeuble à usage agricole exploité pour une activité agricole, et un caractère onéreux. Cette disposition est d’ordre public, ce qui signifie que les parties ne peuvent pas décider par avance d’y échapper quand ses conditions sont réunies, ni au contraire s’en prévaloir quand l’une d’elles fait défaut. Le même article ajoute que « La preuve de l’existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens. »
L’absence d’écrit ne fait donc pas obstacle, en soi, à l’existence d’un bail. L’article L. 411-4 du même code l’énonce sans détour : « Les contrats de baux ruraux doivent être écrits. » Mais il poursuit aussitôt : à défaut d’un écrit enregistré avant le 13 juillet 1946, « les baux conclus verbalement avant ou après cette date sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux ». Un bail verbal peut donc produire tous les effets du statut du fermage, y compris la durée de neuf ans et le droit au renouvellement. C’est précisément pour cette raison que tant d’occupants sans écrit revendiquent cette qualité quand le propriétaire leur demande de partir : s’ils sont crus, ils deviennent preneurs protégés pour neuf ans renouvelables, et l’expulsion devient impossible hors congé régulier ou résiliation judiciaire.
Mais la souplesse de la preuve profite aux deux parties, et surtout elle impose une charge claire : comme l’a rappelé le tribunal paritaire des baux ruraux de Nancy le 12 février 2026, « La preuve de l’existence d’un bail peut être rapportée par tous moyens et sa charge pèse sur celui qui le revendique. » (texte intégral). Autrement dit, ce n’est pas au propriétaire de démontrer qu’il n’a jamais consenti de bail, c’est à l’occupant de démontrer qu’un bail lui a été consenti à titre onéreux. Cette répartition gouverne tout le contentieux.
La cour d’appel de Toulouse l’a appliquée avec rigueur le 19 mai 2026 dans une affaire où une société agricole affirmait tenir ses droits d’un bail verbal consenti par le défunt propriétaire : « Il est constant, en application de l’article L. 411-1 du code rural que la qualification de bail rural suppose la mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole. » (texte intégral). La cour en a déduit qu’« il appartient à l’EARL L. Bio de rapporter la preuve de ce qu’elle disposerait sur les parcelles dont les consorts [N] demandent la libération, d’un droit d’occupation issu d’un bail à ferme ». L’examen des pièces a été impitoyable : une attestation de bail verbal du 13 mai 2019 qui ne mentionnait aucune numérotation de parcelles et ne pouvait être reliée aux terres litigieuses, une attestation de mise à disposition portant sur des parcelles appartenant à une autre personne, trois attestations de proches affirmant l’existence du bail, et des relevés d’exploitation adressés à la mutualité sociale agricole. Sur les attestations, la cour a jugé qu’elles « constituent des déclarations unilatérales » de personnes « qui ne sont pas admis à se constituer preuve ou titre à eux-mêmes » et qu’elles « ne caractérisent pas le caractère onéreux de la mise à disposition » (texte intégral). Sur les relevés, elle a retenu qu’ils avaient « été établis à l’initiative unilatérale » de la société et « ne sauraient démontrer l’existence d’un bail rural ». Ni la configuration des lieux ni un plan cadastral ne pouvaient y suppléer.
Le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Tulle du 17 novembre 2025 offre le même enseignement, dans un dossier où un groupement agricole se maintenait sur 5,76 hectares après la dénonciation d’un prêt à usage et revendiquait un bail à ferme depuis 2014. Le groupement ne produisait qu’une seule facture de vente d’herbe datée de 2020, sans qu’il soit établi que l’herbe provenait des parcelles en cause, et il n’avait jamais réglé la moindre somme ni au père défunt ni à sa fille héritière. Le tribunal a écarté la revendication : sans contrepartie démontrée, il n’y a pas de bail, seulement un prêt à usage dénoncé, puis une occupation sans droit ni titre. (texte intégral). Le tribunal a ajouté un point que beaucoup d’exploitants ignorent : le fait d’avoir déclaré les parcelles à la politique agricole commune ne prouve rien, car l’exploitant y déclare toutes les parcelles qu’il cultive effectivement « quel que soit leur statut juridique », y compris en prêt à usage.
Reste une nuance importante, rappelée par la cour d’appel de Toulouse : la contrepartie n’est pas nécessairement une somme d’argent. « Il est constant, en matière de bail rural, que le preneur supporte, à raison de la mise à disposition des terres une contrepartie qui peut ne pas être de nature financière, mais peut valablement consister en des prestations en nature excédant les obligations normales du preneur et des services personnels » (texte intégral). Des bottes de paille ou des sacs d’orge livrés chaque année, comme dans l’affaire jugée à Nancy, ou un droit de stockage et de passage, comme invoqué à Toulouse, peuvent théoriquement constituer cette contrepartie. Mais encore faut-il en démontrer la réalité par des pièces objectives, extérieures à l’occupant lui-même : à Toulouse, les attestations familiales unilatérales n’ont pas suffi et la cour a constaté que « La réalité de ces deux contrepartie n’est pas démontrée » (texte intégral). Celui qui se prévaut d’un bail verbal adossé à des prestations en nature doit donc conserver quittances, bons de livraison, relevés de compte ou témoignages indépendants, faute de quoi sa revendication s’effondre.
Pour un panorama complet du statut du fermage et de ses évolutions récentes, la revue des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption complète utilement cette analyse.
B. Le prêt à usage dénoncé, l’indivision familiale et l’autorisation préfectorale ne valent pas bail rural
Écartée la piste du bail verbal, il faut passer en revue les autres situations que l’occupant invoque pour rester. Trois d’entre elles reviennent sans cesse dans les dossiers, et aucune ne confère les protections du statut du fermage.
La première est le prêt à usage, que le code civil appelle aussi commodat. L’article 1875 du code civil le définit ainsi : « Le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi. » Ce contrat est par nature gratuit et précaire : mis à disposition par amitié ou par arrangement de famille, il ne crée aucun droit au maintien. Dans l’affaire de Tulle, la propriétaire avait fait dénoncer ce prêt par courrier recommandé du 20 mai 2022, avec restitution demandée pour la fin du mois d’août suivant. Le groupement s’était maintenu malgré cette dénonciation régulière, et le tribunal en a tiré la conséquence logique : faute de bail démontré et après dénonciation du prêt, le groupement « sera dit occupant sans droit ni titre ». La leçon pratique est nette : le propriétaire qui a prêté ses terres, même sans écrit, doit dénoncer le prêt par écrit et conserver la preuve de l’envoi, car c’est cette dénonciation qui fait basculer l’occupant du statut de commodataire dans celui d’occupant sans droit ni titre. À l’inverse, l’exploitant qui se prévaut d’un prêt ancien pour justifier sa présence doit comprendre que ce titre, une fois dénoncé, ne le protège plus.
La deuxième situation est l’indivision, fréquente après un décès. Quand plusieurs héritiers se partagent des terres et que l’un d’eux les cultive seul, il n’est pas un occupant sans droit ni titre : chaque indivisaire peut user des biens communs. Mais cette jouissance privative se paie. L’article 815-9 du code civil dispose que « L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. » Le tribunal judiciaire de Strasbourg l’a appliqué le 27 août 2026 dans une succession où un cohéritier exploitait vingt parcelles indivises, directement puis à travers une société qu’il cogérait sans reverser de fermage à l’indivision : le juge a retenu une indemnité d’occupation au profit de l’indivision, en écartant l’argument tiré du paiement des taxes foncières, qui ne vaut pas paiement d’un fermage. (texte intégral). La cour d’appel de Rennes a confirmé la même logique le 4 février 2025 : le tribunal judiciaire, compétent en matière de successions, peut fixer une créance d’indemnité d’occupation au profit de la succession « quelles que soient les conditions juridiques » de l’occupation, que l’occupante se prétende preneuse à bail rural ou qu’elle soit sans titre, car « cette occupation a nécessairement eu une contrepartie financière, qu’il conviendra le cas échéant d’évaluer au fond ». (texte intégral). La question de l’existence du bail, elle, appartient au tribunal paritaire, saisi séparément. Pour les familles, cela signifie qu’une action en partage devant le tribunal judiciaire permet d’obtenir l’indemnité, sans attendre l’issue du débat sur le bail.
La troisième fausse protection est l’autorisation administrative. Certains occupants font valoir qu’ils exploitent avec l’aval de l’administration, ou au contraire le propriétaire découvre que l’occupant n’a jamais sollicité l’autorisation d’exploiter exigée par le contrôle des structures. Il faut distinguer les deux plans. Sur le plan civil, l’autorisation d’exploiter ne crée aucun droit d’occupation : elle conditionne la régularité de l’exploitation au regard du contrôle des structures, elle ne vaut ni bail ni titre contre le propriétaire. Sur le plan du contrôle des structures, en revanche, l’absence d’autorisation fragilise gravement l’occupant. L’article L. 331-6 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « la validité du bail ou de sa cession est subordonnée à l’octroi de cette autorisation », et que le refus définitif ou l’absence de demande dans le délai imparti emporte la nullité du bail, que le préfet, le bailleur ou la SAFER peut faire prononcer par le tribunal paritaire. La Cour de cassation a précisé le 26 octobre 2023 que cette action en nullité suppose dans tous les cas une mise en demeure préalable de régulariser, délai expiré, et qu’elle se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire de l’action a connu ou aurait dû connaître l’expiration de ce délai. (texte intégral). Pour le propriétaire, vérifier auprès de la direction départementale des territoires si l’occupant dispose d’une autorisation est donc un réflexe utile : son absence ouvre une voie supplémentaire, administrative et judiciaire, vers la libération des terres.
II. Faire partir l’occupant sans droit ni titre et obtenir réparation : la méthode qui fonctionne
A. Ne jamais se faire justice soi-même : constat, mise en demeure et saisine du bon juge
Premier réflexe, et premier interdit : le propriétaire ne peut ni arracher les cultures, ni bloquer l’accès aux parcelles, ni expulser l’occupant par la force. Seule une décision de justice permet de contraindre au départ, et toute voie de fait exposerait le propriétaire à une condamnation. La méthode commence donc par la constitution du dossier. Il faut faire constater l’occupation par un commissaire de justice, comme l’avaient fait les héritiers dans l’affaire toulousaine avec un constat du 13 juillet 2021 établissant que les parcelles étaient exploitées sans autorisation. Il faut réunir ses titres de propriété, le cadastre des parcelles concernées, et toute correspondance ancienne avec l’occupant. Puis il faut adresser une mise en demeure de libérer les parcelles par lettre recommandée : à Tulle, c’est la date de cette mise en demeure, le 22 décembre 2023, qui a servi de point de départ à l’indemnité d’occupation ; à Toulouse, des sommations de juillet 2021 avaient précédé l’assignation de novembre 2021.
Vient ensuite le choix du juge, qui dépend de ce que l’occupant revendique. Si personne ne prétend à l’existence d’un bail rural et que l’occupation est purement sans titre, le tribunal judiciaire du lieu de situation des terres est compétent pour ordonner l’expulsion au visa du droit de propriété : à Toulouse, le premier juge a statué « au visa des articles 544 et 545 du code civil » (texte intégral), et la cour a confirmé. Si l’occupant revendique au contraire un bail verbal, la contestation porte sur l’existence même d’un bail rural, et le tribunal paritaire des baux ruraux entre en jeu : l’article L. 491-1 du code rural et de la pêche maritime dispose qu’« Il est créé, dans le ressort de chaque tribunal judiciaire, au moins un tribunal paritaire des baux ruraux qui est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux ». C’est devant lui que l’affaire de Tulle a été jugée, avec une phase de conciliation préalable qui s’est soldée par un procès-verbal de non-conciliation avant le jugement. En pratique, quand le doute existe, il est prudent de saisir le tribunal paritaire pour faire trancher la question du bail : s’il juge qu’il n’y a pas de bail, il constate la qualité d’occupant sans droit ni titre et ordonne lui-même l’expulsion, comme à Tulle.
L’urgence commande souvent d’aller vite, surtout quand une campagne culturale est en cours ou que l’occupant sème pour l’année suivante. Le référé offre alors une voie rapide : l’article 834 du code de procédure civile permet au président du tribunal d’ordonner « en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend », et l’article 835 du même code l’autorise à « prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». L’occupation sans droit ni titre d’un fonds agricole constitue typiquement un trouble manifestement illicite. La procédure accélérée au fond, utilisée à Strasbourg en 2026, permet de son côté d’obtenir en quelques mois une décision sur le fond de l’indemnité.
Le jugement qui ordonne le départ fixe un délai pour libérer les lieux — un mois à compter de la signification à Tulle — et doit être signifié par commissaire de justice. Pour garantir son exécution, il faut demander une astreinte : l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution rappelle que « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. » À Tulle, le tribunal a assorti l’expulsion d’une « astreinte provisoire de 100 € par jour de retard à l’expiration de ce délai » (texte intégral), et à Toulouse l’expulsion sous astreinte a été confirmée en appel. Sans astreinte, un occupant récalcitrant peut laisser pourrir la situation pendant des mois ; avec elle, chaque jour de maintien coûte cher et la liquidation de l’astreinte finance une partie du préjudice.
B. L’indemnité d’occupation répare un préjudice, elle ne vaut pas fermage : la chiffrer sans se tromper de base
Obtenir le départ ne suffit pas : pendant des mois ou des années, le propriétaire a été privé de ses terres. La loi répare cette privation par une indemnité d’occupation, dont le régime obéit à trois règles que les décisions récentes illustrent parfaitement.
Première règle : l’indemnité n’est pas un fermage déguisé. La cour d’appel de Toulouse l’a dit avec une netteté qui mérite d’être citée : « Il est constant que par principe, l’occupation sans droit ni titre d’une emprise foncière porte atteinte au droit fondamental de propriété prévu par l’article 544 du code civil et prive le légitime propriétaire du fonds de son droit absolu d’en disposer comme il l’entend. Cette privation caractérise un préjudice indemnisable que le juge ne peut refuser de réparer dès lors qu’il constate son existence. » (texte intégral) Mais aussitôt après, la cour pose la limite : « Toutefois et dès lors que l’existence d’un bail rural est écartée, la réparation du préjudice qui résulte de l’exploitation illicite des parcelles ne peut être réparée par l’allocation des sommes équivalentes au montant d’un loyer. » (texte intégral) Les héritiers demandaient 8 450,92 euros calculés sur la moyenne des minima et maxima des arrêtés préfectoraux pour 19,3715 hectares sur trois ans ; la cour a fixé l’indemnité à 1 500 euros par année d’occupation, soit 4 500 euros pour la période du 1er septembre 2021 au 31 août 2024. Moralité : chiffrer sa demande par référence aux fermages préfectoraux aide à objectiver le préjudice, mais le juge reste libre de l’apprécier souverainement, et une demande présentée comme un simple loyer de retard risque la minoration. Il faut détailler la superficie exacte d’après les actes et le cadastre, la durée prouvée de l’occupation illicite et les productions perdues, plutôt que de réclamer un forfait.
Deuxième règle : le point de départ court à compter de la mise en demeure, et l’arriéré se prescrit par cinq ans. À Tulle, l’indemnité de 40 euros par mois a été fixée « à compter du 22 décembre 2023, date de la notification de la mise en demeure » (texte intégral). Adresser cette mise en demeure tôt n’est donc pas une formalité, c’est le fait générateur du compteur indemnitaire. Pour les périodes anciennes, l’article 2224 du code civil s’applique : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » La cour d’appel de Rennes l’a mis en œuvre en déclarant prescrite la demande d’indemnités afférente à la période antérieure de plus de cinq ans, tout en la jugeant recevable pour les années postérieures. Celui qui laisse un occupant en place dix ans sans réagir perd donc une partie de son arriéré : agir vite préserve l’indemnité.
Troisième règle : ne pas oublier les accessoires, qui font souvent la moitié du résultat financier. Les dépens suivent la partie perdante, et l’article 700 du code de procédure civile permet d’obtenir le remboursement d’une partie des frais d’avocat : 1 500 euros à Tulle, 3 000 euros devant la cour d’appel de Toulouse comme devant la cour d’appel de Rennes. L’astreinte, une fois liquidée, s’y ajoute. Enfin, si l’occupant a dégradé le fonds — drains bouchés, haies arrachées, bâtiments détériorés, terres laissées en friche — la remise en état peut être demandée au juge, y compris en référé au titre des mesures de remise en état de l’article 835 du code de procédure civile. L’état des lieux prévu par l’article L. 411-4, quand il existe, sert alors de référence ; à défaut, le constat d’huissier dressé en début de procédure et les photographies datées prennent une valeur décisive.
Un propriétaire qui constate l’occupation illicite, la fait constater par écrit, adresse une mise en demeure puis saisit le bon juge avec un chiffrage documenté obtient donc trois choses : le départ de l’occupant sous astreinte, une indemnité qui court depuis la mise en demeure dans la limite de cinq ans d’arriéré, et le remboursement d’une partie de ses frais. Celui qui tarde ou qui se contente d’attestations de voisins perd l’indemnité ancienne et laisse l’occupant consolider sa présence.
Conclusion
L’occupant qui cultive vos terres sans écrit n’est pas nécessairement un fermier protégé : sans contrepartie prouvée, il n’y a pas de bail rural, et les attestations unilatérales comme les déclarations administratives ne créent aucun titre. Une fois cette qualification écartée, le droit de propriété reprend toute sa force : expulsion ordonnée par le juge, délai de départ assorti d’une astreinte dissuasive, et indemnité d’occupation qui court depuis la mise en demeure dans la limite de cinq ans d’arriéré. Les décisions de Tulle, Toulouse, Nancy, Rennes et Strasbourg rendues entre 2023 et 2026 le confirment avec une constance qui sécurise l’action du propriétaire diligent. Constituer le dossier tôt, dénoncer par écrit, saisir le bon juge et chiffrer avec précision : telle est la méthode qui fait partir l’occupant et paie l’arriéré.
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